Come far valutare la propria casa in maniera affidabile?

vtt2

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Mi piacerebbe considerare il valore della casa nella quale vivo e della quale sono proprietario, mi piacerebbe avere una stima più o meno accurata.

Ho pensato chiaramente di convocare addetti delle agenzie ma ho l'impressione che spesso questi gonfino la stima per spingerti a vedere e affidarti a loro salvo poi far abbassare il prezzo dopo tot mesi a quote di mercato.

Io per ora vorrei soltanto una stima per farmi un idea e capire se mi conviene spostarmi oppure rimanere accettando i condomini maleducati e ritardati.
 
Mi piacerebbe considerare il valore della casa nella quale vivo e della quale sono proprietario, mi piacerebbe avere una stima più o meno accurata.

Ho pensato chiaramente di convocare addetti delle agenzie ma ho l'impressione che spesso questi gonfino la stima per spingerti a vedere e affidarti a loro salvo poi far abbassare il prezzo dopo tot mesi a quote di mercato.

Io per ora vorrei soltanto una stima per farmi un idea e capire se mi conviene spostarmi oppure rimanere accettando i condomini maleducati e ritardati.

Quello che chiedi e' molto semplice da Realizzare.... :D:D:D

Visto che nn hai fretta.... metti in vendita al prezzo che ritieni congruo..... se dopo 6 mesi (in grande citta') o 1 anno (in piccolo paese) NON HAI RICEVUTO NEMMENO 1 SKIFO DI OFFERTA ...(magari al ribasso) vuol dire che sei in ZONA SOGNATORE... !!! :D:D:D
 
Mi piacerebbe considerare il valore della casa nella quale vivo e della quale sono proprietario, mi piacerebbe avere una stima più o meno accurata.

Ho pensato chiaramente di convocare addetti delle agenzie ma ho l'impressione che spesso questi gonfino la stima per spingerti a vedere e affidarti a loro salvo poi far abbassare il prezzo dopo tot mesi a quote di mercato.

Io per ora vorrei soltanto una stima per farmi un idea e capire se mi conviene spostarmi oppure rimanere accettando i condomini maleducati e ritardati.

cerca case in vendita nella tua zona e dintorni e valuta il prezzo per immobili simili......
Per farti un idea se a Milano prendo una zona come Bande Nere che e' buona, residenziale ma certo non di lusso, prendo tutte le case in vendita, le divido per locali e servizi e poi mi faccio un'idea del prezzo di vendita, se' e' ristrutturato, se invece e' in condizioni originali........ti assicuro che ci si avvicina molto alla realta'.....
 
cerca case in vendita nella tua zona e dintorni e valuta il prezzo per immobili simili......
Per farti un idea se a Milano prendo una zona come Bande Nere che e' buona, residenziale ma certo non di lusso, prendo tutte le case in vendita, le divido per locali e servizi e poi mi faccio un'idea del prezzo di vendita, se' e' ristrutturato, se invece e' in condizioni originali........ti assicuro che ci si avvicina molto alla realta'.....
Avevo considerato una cosa simile, il fatto è che la mia casa è stata ristrutturata profondamente nel 2017 e parlo proprio di pavimenti, impianto elettrico, pareti e tutto il resto.

Le case simili in zona come metratura invece osservandole hanno chiaramente un aspetto di case vissute dove i proprietari per minimo un decennio non hanno fatto nulla, mi chiedo una ristrutturazione che impatto possa avere sul valore.
 
Avevo considerato una cosa simile, il fatto è che la mia casa è stata ristrutturata profondamente nel 2017 e parlo proprio di pavimenti, impianto elettrico, pareti e tutto il resto.

Le case simili in zona come metratura invece osservandole hanno chiaramente un aspetto di case vissute dove i proprietari per minimo un decennio non hanno fatto nulla, mi chiedo una ristrutturazione che impatto possa avere sul valore.

Come ti ha suggerito un altro utente parti dalla banca dati OMI usando questa metodologia:

http://www.geometrimo.it/cms_rc/allegati/6292_21_2156_Allegato_Provvedimento_27_luglio_2007.pdf

In alternativa rispetto al valore medio delle abitazioni simili alla tua nella zona puoi aggiungere/togliere un coefficiente per la diversa vetustà stimabile in un 20-25 euro annui per mq (dopo 30 anni sono circa 600 euro al mq per ristrutturare, sopra i 30 anni questo coefficiente non vale più perchè la spesa quella rimane).

In sintesi:
- 10 anni -200/250 euro
- 20 anni -400/500 euro
- 30 anni -600/750 euro

e arrivi a valori più o meno corretti.

PS. Nelle valutazioni non tenere conto solo di zona, tipologia e dimensione, ma anche di altri elementi come esposizione, piano, silenziosità, luminosità, presenza di box, etc.etc. e cerca di prendere come immobili di confronto almeno 10 abitazioni in zona simili alla tua.
 
Ultima modifica:
zak mi chiedo una ristrutturazione che impatto possa avere sul valore.

Una Volta "Rischiavi" di prendere di +rispetto alla vendita di 1 appartamento da ristrutturare....

Nel senso: 100 app da ristrutturare, 30 di ristrutturazione... vendevi a 150 ...

Oggi come oggi... hai serie probabilita' di perdere del tutto il denaro speso x ristrutturare....
 
Una Volta "Rischiavi" di prendere di +rispetto alla vendita di 1 appartamento da ristrutturare....

Nel senso: 100 app da ristrutturare, 30 di ristrutturazione... vendevi a 150 ...

Oggi come oggi... hai serie probabilita' di perdere del tutto il denaro speso x ristrutturare....



Io credo che convenga vendere ristrutturato
 
Io credo che convenga vendere ristrutturato

C'è anche un altra cosa da valutare, che vale però per certi tagli. La ristrutturazione consente di splittare la spesa. Ipotizziamo che costi 80k da ristrutturare e 30k di ristrutturazione. Il venderlo da ristrutturare consente l'accesso a chi può arrivare fino ad 80k (magari qualcuno che sa che dopo 4-5 anni può recuperare i soldi per ristrutturarlo). Per me in questo periodo questo vale soprattutto per i tagli grandi: ristrutturare un immobile costoso (spendendo tanto per la ristrutturazioen) può essere controproducente
 
Le ristrutturazioni ha questi pro e contro (sia per venditori sia per acquirenti):

PRO (a favore della ristrutturazione)

Un appartamento da ristrutturare spaventa i clienti perchè non le persone non riescono ad immaginare come possa venire
E' molto più difficile finanziare con un mutuo un appartamento da ristrutturare e sistemarlo (per più di una ragione, i mutui SAL sono più onerosi e meno competitivi, c'è incertezza sul costo della ristrutturazione, etc.etc.)
Un appartamento ristrutturato si vende chiavi in mano e quindi è utilizzabile fin da subito
Sul mercato esiste una quantità decisamente esigua di appartamenti ristrutturati e quindi la probabilità di riuscire a vendere si alza esponenzialmente

CONTRO (a sfavore della ristrutturazione)

Un appartamento ristrutturato può non incontrare i gusti dei potenziali acquirenti
Le spese di ristrutturazione è difficile scaricarle interamente sul prezzo (i potenziali acquirenti oggi sono tutti alla ricerca delle offerte e quindi sono poco disponibili a pagare il costo della ristrutturazione - es. il 100 mq da ristrutturare a 70k lo vorrebbero ristrutturato magari a 80-90k, cosa impensabile perchè la ristrutturazione costa almeno 50k e quindi...
L'appartamento ristrutturato presenta molte incognite per il compratore perchè in un mercato che non riconosce adeguatamente la qualità chi vende ristrutturato ha la tendenza a tirare su tutto quello che può con il risultato che i lavori potrebbero essere fatti male o con materiali scadenti. Questo il cliente lo ipotizza e quindi si innesca un circolo vizioso che porta al ragionamento del punto precedente (si vorrebbe pagare la ristrutturazione 2 lire).
 

Per stato dell'immobile, che differenza potrebbe esserci tra "normale" ed "ottimo"??
Sapete interpretarlo?

Ad esempio quando le agenzie mettono in vendita (quantomeno nella mia zona), a parte le eccezioni, in genere scrivono "ottimo" quando in verità lo stato manutentivo può andare dal molto buono al non essere per nulla dei migliori, per cui diciamo passabile ma con qualche sbavatura, mentre quando scrivono "normale" bisogna già preoccuparsi che non vi siano pecche più grosse.

Ad esempio il mio appartamento lo definirei "normale" (ma presumo si possa definire "ottimo" in caso di vendita), nel senso che sarebbe da imbiancare (muri anneriti negli angoli con qualche leggera crepa formatasi nel corso degli anni, ma credo sia normale), parquet con qualche graffio visibile e finestre da registrare.

Altre pecche evidenti non ce ne sono.
 
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Per stato dell'immobile, che differenza potrebbe esserci tra "normale" ed "ottimo"??
Sapete interpretarlo?

Ad esempio quando le agenzie mettono in vendita (quantomeno nella mia zona), a parte le eccezioni, in genere scrivono "ottimo" quando in verità lo stato manutentivo può andare dal molto buono al non essere per nulla dei migliori, per cui diciamo passabile ma con qualche sbavatura, mentre quando scrivono "normale" bisogna già preoccuparsi che non vi siano pecche più grosse.

Ottimo per l'OMI significa "seminuovo", "pari al nuovo", "interamente ristrutturato".

Poi dipende da come è tenuto. Di norma un immobile si considera "nuovo" se rivenduto entro i primi 5 anni dalla costruzione (o dalla ristrutturazione integrale), poi via via si scende.

L'OMI per farla semplice dice che lo stato OTTIMO se non è prezzato all'interno del proprio database vale il 30% in più dello stato NORMALE, ma è appunto una "thumb rule".

Se vuoi usare un'altra euristica semplice ma efficace parti dal prezzo del nuovo nella stessa zona e togli dai 20 ai 25 euro ogni anno di vita.
 
Grazie, quindi il mio appartamento che ha quasi 15 anni, per l'OMI anche se fosse tenuto in modo "impeccabile" (no ristrutturato) verrebbe classificato come "normale".
Confermi?
 
Grazie, quindi il mio appartamento che ha quasi 15 anni, per l'OMI anche se fosse tenuto in modo "impeccabile" (no ristrutturato) verrebbe classificato come "normale".
Confermi?

Sì, con 15 anni è considerabile "normale". Però anche "normale" dentro ha di tutto, ipotizzi 400 euro al mq meno del pari in stato ottimo.

Se avesse 25 anni sarebbe ancora "normale", ma rispetto al tuo varrebbe ulteriori 200-250 euro in meno al mq.

E così via.
 
Le ristrutturazioni ha questi pro e contro (sia per venditori sia per acquirenti):

PRO (a favore della ristrutturazione)

Un appartamento da ristrutturare spaventa i clienti perchè non le persone non riescono ad immaginare come possa venire
E' molto più difficile finanziare con un mutuo un appartamento da ristrutturare e sistemarlo (per più di una ragione, i mutui SAL sono più onerosi e meno competitivi, c'è incertezza sul costo della ristrutturazione, etc.etc.)
Un appartamento ristrutturato si vende chiavi in mano e quindi è utilizzabile fin da subito
Sul mercato esiste una quantità decisamente esigua di appartamenti ristrutturati e quindi la probabilità di riuscire a vendere si alza esponenzialmente

CONTRO (a sfavore della ristrutturazione)

Un appartamento ristrutturato può non incontrare i gusti dei potenziali acquirenti
Le spese di ristrutturazione è difficile scaricarle interamente sul prezzo (i potenziali acquirenti oggi sono tutti alla ricerca delle offerte e quindi sono poco disponibili a pagare il costo della ristrutturazione - es. il 100 mq da ristrutturare a 70k lo vorrebbero ristrutturato magari a 80-90k, cosa impensabile perchè la ristrutturazione costa almeno 50k e quindi...
L'appartamento ristrutturato presenta molte incognite per il compratore perchè in un mercato che non riconosce adeguatamente la qualità chi vende ristrutturato ha la tendenza a tirare su tutto quello che può con il risultato che i lavori potrebbero essere fatti male o con materiali scadenti. Questo il cliente lo ipotizza e quindi si innesca un circolo vizioso che porta al ragionamento del punto precedente (si vorrebbe pagare la ristrutturazione 2 lire).
Ottimo post, mi ci rivedo sia come venditore che come compratore.

Non sono più giovanissimo quindi lo spirito di adattamento non è dei migliori e mai comprerei una casa strutturata in un modo che non mi piace ad esempio l'ossessione di fare tante stanzette anziché degli open space.

Altrettanto da venditore vorrei non dico guadagnarci sulla ristrutturazione ma almeno recuperarci il grosso di quanto messo.
 
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