Alberghi di montagna Nord-Est: prezzi mq non arrivano al prezzo delle piastrelle

[P.A.T.]

Forse non tutti sanno che le amministrazioni locali di Veneto e Trentino Alto Adige (comuni, regole, province, regioni) da anni vietano in molti casi la trasformazione degli alberghi da ammodernare in residence. Alcune amministrazioni non permettono neppure la forma mista (parte albergo, parte residence)

Come effetto di questa politica, i nodi giungono al pettine:

- chi gestiva un albergo negli anni 60-70 pensava che questo immobile fosse il suo TFR, cioe' pensava di venderlo andando in pensione ed incassare il giusto compenso di una vita di sforzi e sacrfici. Questa supposizione non si è dimostrata tale.

- le trattative di compravendita di alberghi in montagna sono praticamente inesistenti ai prezzi di richiesta e a prezzi molto ribassati: si concludono, al massimo, per frazioni del prezzo di richiesta. Ci sono molti alberghi, non decrepiti ed in zone turistiche appetibili, che si possono comprare ad un prezzo al mq che e' inferiore al prezzo di un buon parquet.

- con il cambiamento climatico, interi alberghi sono stati costruiti in zone dove in inverno non c'e' piu' neve

- tranne l'Alto Adige dove il turismo ricettivo ancora funziona bene per l'elevato grado di finanziamento pubblico, nel Nord-Est la situazione economica degli alberghi e' disastrosa. Decine e decine di alberghi falliti in molte zone, con offerte in altri che non riescono a venire soddisfatte neppure al 20-30% del prezzo di richiesta.

Apprendo che a Madonna di Campiglio e' fallito addirittura il grande residence a Marilleva 1400.

Come unica soluzione, vedo la necessità che gli amministratori locali permettano il cambio di destinazione d'uso per realizzare appartamenti privati.

Con buona pace dei verdi ed ecologisti vari.

 

[P.A.T.]

L'hotel a cui mi riferivo in precedenza … direttamente sulle piste. Ahh, che bei ricordi di magnifiche settimane bianche quando ero studente

 

[angy2007]

un magnifico obbrobbrio

 

[P.A.T.]

Difettando di conoscenza specifica e con molta superficialità si potrebbe imputare come causa della mancata redditività degli alberghi di montagna il cambiamento climatico, per cui alberghi tutti costruiti nel passatto ad altezze tra gli 800 e i 1200 metri oggi non sono più competitivi rispetto agli alberghi "sci ai piedi" costruiti dai 1600 metri all'insù.

Il fallimento dell'albergo sopra che era sci ai piedi, cosi' come altri alberghi in crisi in posizioni di tutto rispetto, dimostra che le cause della crisi degli alberghi di montagna sono ben altre.

Le prime che mi vengono in mente sono i costi di gestione sempre crescenti, rispetto ai prezzi che non possono stare dietro all'aumento dei costi.

Perché non possono stare dietro ?

I motivi sono diversi: in primis i costi di riscaldamento, poi i costi del personale, poi i costi degli adeguamenti per la sicurezza.

Ad esempio, le leggi impongono giustamente agli alberghi investimenti in materia di anti-incendio che con la sostituzione di tutte le porte raggiungono facilmente spese di 100.000-200.000 Euro, non facilmente sostenibili da tutti.

 

[P.A.T.]

Ma la mazzata definitiva agli alberghi di montagna l'hanno data booking ed airbnb. IMHO

Facendo 100 il giro d'affari del passato, quando il cliente telefonava personalmente all'albergo e tolto 30 di tasse agli alberghi di montagna rimaneva 70 di utile lordo di gestione.

Oggi che il cliente non telefona piu' all'albergo ma prenota su Internet su 100 gli americani ti portano via quasi il 20%.

I conti a quel punto difficilmente possono quadrare.

Chi fa affari sul turismo italiano in generale, non solo quello invernale, sono diventati

- i vettori esteri che trasportano i turisti e prendono un sacco di contributi pubblici (Easyjet, Ryanair)

- i facilitatori esteri come Airbnb e Booking

Gli alberghi che non sono inseriti in circuiti o grandi catene avendo perso fin dall'inizio 1/5 della torta fanno tutti la fame.

Agli italiani il compito di faticare e rischiare, agli americani il bel regalo di incassare senza molto rischiare

 

[Mike_74]

Ma la mazzata definitiva agli alberghi di montagna l'hanno data booking ed airbnb. IMHO

Facendo 100 il giro d'affari del passato, quando il cliente telefonava personalmente all'albergo e tolto 30 di tasse agli alberghi di montagna rimaneva 70 di utile lordo di gestione.

Oggi che il cliente non telefona piu' all'albergo ma prenota su Internet su 100 gli americani ti portano via quasi il 20%.

I conti a quel punto difficilmente possono quadrare.

Chi fa affari sul turismo italiano in generale, non solo quello invernale, sono diventati

- i vettori esteri che trasportano i turisti e prendono un sacco di contributi pubblici (Easyjet, Ryanair)

- i facilitatori esteri come Airbnb e Booking

Gli alberghi che non sono inseriti in circuiti o grandi catene avendo perso fin dall'inizio 1/5 della torta fanno tutti la fame.

Agli italiani il compito di faticare e rischiare, agli americani il bel regalo di incassare senza molto rischiare

Io saro' di coccio ma non ci arrivo proprio: come fanno booking e simili a prosperare? Cosa ci vorrebbe alle associazioni di albergatori italiani per fare un'app simile?
Uso spesso booking e all'inizio provavo anche a telefonare per bypassarlo: mai che sia riuscito a spuntare un prezzo uguale o migliore. E allora te lo meriti proprio...

 

[P.A.T.]

Uso spesso booking e all'inizio provavo anche a telefonare per bypassarlo: mai che sia riuscito a spuntare un prezzo uguale o migliore. E allora te lo meriti proprio...

Non so a quale periodo storico tu ti riferisca, ma oggi io ottengo sempre prezzi migliori telefonando all'albergo dopo aver visionato la disponibilita' camere su booking. So pero' che in passato booking aveva l'esclusiva, per cui se un albergatore proponeva prezzi migliori andava a violare il contratto di esclusiva e quindi tutti preferivano non fare prezzi migliori di booking.

A cambiare le carte in tavola e' stata una sentenza della Cassazione, se ben ricordo.

La realta' e' che booking ha raggiunto una massa critica cosi' imponente che le app locali e nemmeno il sito italiano sul turismo creato dalla Brambilla non potranno mai raggiungere.

Per abitudine consolidata molti turisti inglesi, tedeschi, francesi prenotano su Booking e non chiedono all'albergo italiano un prezzo migliore.

Noi italiani siamo piu' accorti ed intelligenti di costoro, ma costituiamo oramai solo una piccola parte del turismo mondiale.

 

[cantona]

Non so a quale periodo storico tu ti riferisca, ma oggi io ottengo sempre prezzi migliori telefonando dopo aver visionato la disponibilita' su booking. So pero' che in passato booking aveva l'esclusiva, per cui se un albergatore proponeva prezzi migliori andava a violare il contratto di esclusiva.

La realta' e' che booking ha raggiunto una massa critica cosi' imponente che le app locali e nemmeno il sito italiano sul turismo creato dalla Brambilla non potranno mai raggiungere.

Per abitudine molti turisti inglesi, tedeschi, francesi prenotano su Booking e non chiedono all'albergo italiano un prezzo migliore

Premesso che la foto ritrae un complesso di MARILLEVA (dove ti REGALANO le quote di multiproprietà) e che MADONNA DI CAMPIGLIO è un’ altra cosa ( prezzi al top) , posso confermare che la situazione degli alberghi a conduzione familiare non è per nulla rosea.
Si salvano solo quelli hotel che hanno fatto sempre fatto investimenti (centri benessere, centri salute, suites di lusso) e che hanno raggiunto una certa dimensione e possono permettersi determinati prezzi.
Per gli altri è dura (strutture vecchie = tariffe basse altrimenti non viene nessuno = introiti bassi che non ti consentono di fare investimenti = strutture vecchie)
E poi gestire un albergo a livello familiare adesso è dura (rapporti con il personale , che non è di facile reperimento se qualificato, rischio di recensioni negative e di spu…anamento nonostante tutti i tuoi sforzi,nessuno paga più in contanti e non scappa più nulla, ecc.).
Anche in Trentino chi deve cedere un albergo deve svendere .
E per quelli dismessi sembra voglia intervenire la Provincia.
Hotel dismessi a rischio abbattimento In Trentino sono oltre 200 L'assessore Tonina punta al loro recupero | l'Adige.it

 

[P.A.T.]

Anche in Trentino chi deve cedere un albergo deve svendere .

"Svendere" sarebbe addirittura un successo.
Temo che bisogna proprio abbatterli come dice l'assessore, perché al mq i valori di un'eventuale compravendita non arrivano nemmeno al prezzo delle piastrelle.


P.S.

Quello di Marilleva fallito non e' una multiproprieta': e' il colossale albergo Solaria.

L'Hotel Solaria di Marilleva e la Vitivinicola di Giovo vanno all'asta giudiziaria

 

[er cash]

Wow! Non pensavo fosse cosi tragica. Se e' cosi in veneto e trentino figuriamoci in carnia...

Su Marilleva (che avevo visitato nel 1986) forse c'e' una storia un po particolare che esula da considerazioni generiche:
19/2019 Alberghi Marilleva Srl in liquidazione - Fallimento - Portale dei creditori - Fallco
Bancarotta fraudolenta, l'inchiesta della Guardia di Finanza porta al sequestro dell'hotel Solaria di Marilleva - il Dolomiti
Asta giudiziaria Alberghi e pensioni Frazione Marilleva 1400, zona centrale, settore 3, Mezzana (TN)

 

[er cash]

"Svendere" sarebbe addirittura un successo.
Temo che bisogna proprio abbatterli come dice l'assessore, perché al mq i valori di un'eventuale compravendita non arrivano nemmeno al prezzo delle piastrelle.
Quello di Marilleva fallito non e' una multiproprieta': e' il colossale albergo Solaria.

Una struttura del genere mai aggiornata s enon in modo raffazzonato (come le foto dimostrano) non ha valore se non nella sua esistenza formale. Bisogna trovare un possibilita di riutilizzo conversione. La soluzione che prospetti di conversione residenziale rimane comunque poco remunerativa a meno di non ricorrere alle agevolazioni fiscali. Ma giustamente la demolizione anche aprzialee potrebbe essere l'unica soluzione plausibile.

 

[cisiamoquasi]

Questo in Trentino con tutti i turisti Tedeschi che bazzicano da quelle parti.

La situazione alberghiera in oltre po' Pavese/Piacentino/Parmense/Alessandrino e in generale su tutta la fascia pre-appeninica ed appenninica e' molto peggio. Con strutture costruite 50 anni fa' quando qualcuno faceva scampagnate in quelle zone e che oggi nessuno ci va neanche a pagarli. Per non parlare delle ex zone sciistiche, con casermoni vuoti sia di hotel e appartmenti.

Ci sono milioni di mq abbandonati, strutture gigantesche lasciate a se stesse. Che si aggiungono a tutte le seconde, terze case.

 

[P.A.T.]

Una struttura del genere mai aggiornata s enon in modo raffazzonato (come le foto dimostrano) non ha valore se non nella sua esistenza formale. Bisogna trovare un possibilita di riutilizzo conversione. La soluzione che prospetti di conversione residenziale rimane comunque poco remunerativa a meno di non ricorrere alle agevolazioni fiscali. Ma giustamente la demolizione anche aprzialee potrebbe essere l'unica soluzione plausibile.

Perché dici poco remunerativa ?

E' poco remunerativa nelle aree che turisticamente non tirano.
E' molto remunerativa nelle aree in cui la vietano anche senza contributo della fiscalita' generale.

Negli anni e' stato messo in piedi un palinsesto di regole per favorire gli autoctoni (i "buoni") ed evitare la contaminazione etnica con gli allogeni, in particolare gli operatori che vorrebbero acquistare come seconda casa ("i cattivi")

A seconda delle zone, il palinsesto prevede varie ricette:

- no a frazionamenti
- appartamenti ristrutturati con un minimo di 80 mq
- no a soproelevazioni
- no, appunto, a trasformazione di alberghi in residence
- no a condorhotel
- no ad aparthotel

 

[P.A.T.]

Ipotizzo che deve essere drammatica l'economia turistica in questa area delle pale di San Martino, che ricordo dai tempi in cui aveva come testimonial Rolly Marchi.

Non ci sono mai andato perché non contavo di riuscire a superare le selezioni del trofeo Topolino. I migliori sciatori, che vincevano le selezioni regionali, andavano a concorrere per il trofeo Topolino di sci.

Ben tre strutture ricettive fallite, nello spazio …. di pochi metri

Tutte e tre in asta giudiziaria nei prossimi mesi.

 

[Alexander-]

Beh? Sicuramente si tratta di strutture che solo per aprirle ti partono >2000€ a mq.

Poi per farci cosa?

 

[P.A.T.]

Beh? Sicuramente si tratta di strutture che solo per aprirle ti partono >2000€ a mq.

Poi per farci cosa?

Quello che rappresenti tu e' il punto di vista dell'imprenditore.

Il punto di vista dell'albergatore e' diametralmente differente: ha investito negli anni capitali in infrastrutture, servizi, adeguamenti, fidelizzazione della poca clientela e rischia di trovarsi con un tozzo di pane in tasca.

Negli anni 60, ai tempi del miracolo economico italiano, si investiva negli alberghi perché alla fine del ciclo produttivo rimaneva l'immobile, cio' che per i dipendenti e' il TFR. Non solo l'albergo oggi non vale piu' nulla: e' un TFR "negativo", nel senso che se un albergatore chiude e' costretto ugualmente a pagare l'IMU.

Per questo motivo molti albergatori anziani tengono ancora aperti i locali, mentre i figli studiano o lavorano all'estero ed hanno preso tutt'altra strada. Io ne conosco un paio in situazioni simili: sono in eta' di pensione, hanno 3 figli ma nessuno intende proseguire l'attività dei padri.

Quando moriranno i genitori attuali gestori, l'immobile, in ottimo stato di conservazione, presenta quindi due valutazioni complementari:

- se chiude : valore minore del valore delle piastrelle interne

- se trasformato in appartamenti, sulla base del prezzo al mq di appartamenti sul mercato, vale 2,5 milioni di Euro.

Le regole locali ovviamente non permettono la seconda scelta.

 

[Benjamin_Malaussène]

Quello che rappresenti tu e' il punto di vista dell'imprenditore.

Il punto di vista dell'albergatore e' diametralmente differente: ha investito negli anni capitali in infrastrutture, servizi, adeguamenti, fidelizzazione della poca clientela e rischia di trovarsi con un tozzo di pane in tasca.

Negli anni 60, ai tempi del miracolo economico italiano, si investiva negli alberghi perché alla fine del ciclo produttivo rimaneva l'immobile, cio' che per i dipendenti e' il TFR. Non solo l'albergo oggi non vale piu' nulla: e' un TFR "negativo", nel senso che se un albergatore chiude e' costretto ugualmente a pagare l'IMU.

Per questo motivo molti albergatori anziani tengono ancora aperti i locali, mentre i figli studiano o lavorano all'estero ed hanno preso tutt'altra strada. Io ne conosco un paio in situazioni simili: sono in eta' di pensione, hanno 3 figli ma nessuno intende proseguire l'attività dei padri.

Quando moriranno i genitori attuali gestori, l'immobile, in ottimo stato di conservazione, presenta quindi due valutazioni complementari:

- se chiude : valore minore del valore delle piastrelle interne

- se trasformato in appartamenti, sulla base del prezzo al mq di appartamenti sul mercato, vale 2,5 milioni di Euro.

Le regole locali ovviamente non permettono la seconda scelta.

Non conosco i numeri specifici di Marilleva, ma è ovvio che l'interesse del comune/provincia non può essere quello di avere pochi alberghi e tante seconde case, che porterebbero a un flusso comunque minore di turisti. I prezzi degli alberghi salirebbero, mentre le seconde case sarebbero abitate poche settimane/anno e con meno consumi in economia locale (se vado un mese nella casa in montagna, magari faccio skipass solo una settimana e mangio quasi sempre in casa, se invece vengono 4 diversi turisti hai 4 skipass settimanali, più cene in ristorante, etc.)
Comunque ripeto, non conosco i numeri specifici, ma immagino il difficile sia bilanciare numero di turisti occasionali e villeggianti con seconda casa.

 

[Alexander-]

- se trasformato in appartamenti, sulla base del prezzo al mq di appartamenti sul mercato, vale 2,5 milioni di Euro.

Le regole locali ovviamente non permettono la seconda scelta.

Beh non penso che nessun sindaco abbia intenzione d'immettere sul mercato migliaia di metricubi facendo precipitare il valore dell'acquisito dei propri cittadini/elettori e farsi così cacciare a calci nel didietro.

 

[P.A.T.]

Beh non penso che nessun sindaco abbia intenzione d'immettere sul mercato migliaia di metricubi facendo precipitare il valore dell'acquisito dei propri cittadini/elettori e farsi così cacciare a calci nel didietro.

A prescindere che non sempre e' il solo sindaco a decidere, bensi' altri potentati locali, quanto dici e' vero.

Pur tuttavia, lo stabilire regole particolaristiche in contrasto alle norme di libero scambio e di liberta' di impresa, nonche' ispirate a principi validi solo per i parlanti una lingua (o dialetto) diversi dall'italiano, ha portato a risultati differenti a seconda delle zone. A Corvara, Ortisei, Canazei gli immobili hanno mantenuto il loro valore, oppure lo hanno deprezzato solo di pochissimo.

In altre zone non e' accaduto questo.

In queste ultime zone turistiche e' accaduto che in presenza di divieto di nuove zone residenziali o di divieto alla trasformazione degli hotel, gli appartamenti sul mercato hanno tenuto si il loro valore. Ma le compravendite sono vicine allo 0, da anni.

Il risultato di norme stringenti e' che tieni artificiosamente i prezzi alti, ma non hai compravendite.

A corollario di queste norme che spingono verso il favoritismo dei locali, sembra che i sindaci abbiano l'unico obiettivo di non far sapere ai loro cittadini locali quanto valgano realmente i loro immobili.

 

[Antoniano2]

Ma la mazzata definitiva agli alberghi di montagna l'hanno data booking ed airbnb. IMHO

Facendo 100 il giro d'affari del passato, quando il cliente telefonava personalmente all'albergo e tolto 30 di tasse agli alberghi di montagna rimaneva 70 di utile lordo di gestione.

Oggi che il cliente non telefona piu' all'albergo ma prenota su Internet su 100 gli americani ti portano via quasi il 20%.

I conti a quel punto difficilmente possono quadrare.

Chi fa affari sul turismo italiano in generale, non solo quello invernale, sono diventati

- i vettori esteri che trasportano i turisti e prendono un sacco di contributi pubblici (Easyjet, Ryanair)

- i facilitatori esteri come Airbnb e Booking

Gli alberghi che non sono inseriti in circuiti o grandi catene avendo perso fin dall'inizio 1/5 della torta fanno tutti la fame.

Agli italiani il compito di faticare e rischiare, agli americani il bel regalo di incassare senza molto rischiare

Eh certo perchè airbnb e booking sono nati per decreto del presidente USA, così senza rischiare..