Casa ? Sventura per l'economia occidentale

[Nemor]

“La rovina delle economie occidentali? L’ossessione per il comprare casa” – Business Insider Italia

Interessante articolo.

 

[Antoniano2]

Grazie volevo pubblicarlo io. Quando avrò tempo leggerò lo speciale dell'Economist e poi riporto.

 

[TessaS]

“Dagli anni ‘50 in poi i governi hanno utilizzato sussidi, agevolazioni fiscali e vendite di case popolari per incoraggiare l’occupazione dei proprietari rispetto agli affitti”. Il risultato quale è stato? Pessimo, secondo il giornale. Da un lato si è assistito a un depauperamento dell’investimento di chi comprava (“Se si ignora la leva finanziaria, di solito è meglio possedere azioni piuttosto che possedere case....


Negli Usa senz'altro, in Italia propri minga...

 

[123abc]

Riporto articolo originale da Economist:

Home ownership is the West’s biggest economic-policy mistake

It is an obsession that undermines growth, fairness and public faith in capitalism


ECONOMIES CAN suffer both sudden crashes and chronic diseases. Housing markets in the rich world have caused both types of problem. A trillion dollars of dud mortgages blew up the financial system in 2007-08. But just as pernicious is the creeping dysfunction that housing has created over decades: vibrant cities without space to grow; ageing homeowners sitting in half-empty homes who are keen to protect their view; and a generation of young people who cannot easily afford to rent or buy and think capitalism has let them down. As our special report this week explains, much of the blame lies with warped housing policies that date back to the second world war and which are intertwined with an infatuation with home ownership. They have caused one of the rich world’s most serious and longest-running economic failures. A fresh architecture is urgently needed.

At the root of that failure is a lack of building, especially near the thriving cities in which jobs are plentiful. From Sydney to Sydenham, fiddly regulations protect an elite of existing homeowners and prevent developers from building the skyscrapers and flats that the modern economy demands. The resulting high rents and house prices make it hard for workers to move to where the most productive jobs are, and have slowed growth. Overall housing costs in America absorb 11% of GDP, up from 8% in the 1970s. If just three big cities—New York, San Francisco and San Jose—relaxed planning rules, America’s GDP could be 4% higher. That is an enormous prize.

As well as being merely inefficient, housing markets are deeply unfair. Over a period of decades, falling interest rates have compounded inadequate supply and led to a surge in prices. In America the frenzy is concentrated in thriving cities; in other rich countries average national prices have soared, especially in English-speaking countries where punting on property is a national sport. The financial crisis did not kill off the trend. In Britain inflation-adjusted house prices are roughly equal to their pre-crisis peak, while real wages are no higher. In Australia, despite recent falls, prices remain 20% higher than in 2008. In Canada they are up by half.

The soaring cost of housing has created gaping inequalities and inflamed both generational and geographical divides. In 1990 a generation of baby-boomers, with a median age of 35, owned a third of America’s real estate by value. In 2019 a similarly sized cohort of millennials, aged 31, owned just 4%. Young people’s view that housing is out of reach—unless you have rich parents—helps explain their drift towards “millennial socialism”. And homeowners of all ages who are trapped in declining places resent the windfall housing gains enjoyed in and around successful cities. In Britain areas with stagnant housing markets were more likely to vote for Brexit in 2016, even after accounting for differences in income and demography.

You might think fear and envy about housing is part of the human condition. In fact, the property pathology has its roots in a shift in public policy in the 1950s towards promoting home ownership. Since then governments have used subsidies, tax breaks and sales of public housing to encourage owner-occupation over renting. Politicians on the right have seen home ownership as a way to win votes by encouraging responsible citizenship. Those on the left see housing as a conduit for redistribution and for nudging poorer households to build wealth.

These arguments are overstated. It is hard to show whether property ownership makes better citizens. If you ignore leverage, it is usually better to own shares than to own homes. And the cult of owner-occupation has huge costs. Those who own homes often become NIMBYs who resist development in an effort to protect their investments. Data-crunching by The Economist suggests that the number of new houses constructed per person in the rich world has fallen by half since the 1960s. Because supply is constrained and the system is skewed towards ownership, most people feel they risk being left behind if they rent. As a result politicians focus on subsidising marginal buyers, as Britain has done in recent years. That channels cash to the middle classes and further boosts prices. And it fuels the build-up of mortgage debt that makes crises more likely.
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It does not have to be this way. Not everywhere is afflicted with every part of the housing curse. Tokyo has no property shortage; between 2013 and 2017 it put up 728,000 dwellings—more than England did—without destroying quality of life. The number of rough sleepers has dropped by 80% in the past 20 years. Switzerland gives local governments fiscal incentives to allow housing development—one reason why there is almost twice as much home-building per person as in America. New Zealand recoups some of homeowners’ windfall gains through land and property taxes based on valuations that are frequently updated.

Most important, in a few places the rate of home ownership is low and no one bats an eyelid. It is just 50% in Germany, which has a rental sector that encourages long-term tenancies and provides clear and enforceable rights for renters. With ample supply and few tax breaks or subsidies for owner-occupiers, home ownership is far less alluring and the political clout of NIMBYs is muted. Despite strong recent growth in some cities, Germany’s real house prices are, on average, no higher than they were in 1980.
A home run

Is it possible to escape the home-ownership fetish? Few governments today can ignore the anger over housing shortages and intergenerational unfairness. Some have responded with bad ideas like rent controls or even more mortgage subsidies. Yet there has been some progress. America has capped its tax break for mortgage-interest payments. Britain has banned murky upfront fees from rental contracts and curbed risky mortgage lending. A fledgling YIMBY—“yes in my backyard”—movement has sprung up in many successful cities to promote construction. Those, like this newspaper, who want popular support for free markets to endure should hope that such movements succeed. Far from shoring up capitalism, housing policies have made the system unsafe, inefficient and unfair. Time to tear down this rotten edifice and build a new housing market that works

 

[123abc]

Riporto articolo originale da Economist:

Home ownership is the West’s biggest economic-policy mistake

It is an obsession that undermines growth, fairness and public faith in capitalism


ECONOMIES CAN suffer both sudden crashes and chronic diseases. Housing markets in the rich world have caused both types of problem. A trillion dollars of dud mortgages blew up the financial system in 2007-08. But just as pernicious is the creeping dysfunction that housing has created over decades: vibrant cities without space to grow; ageing homeowners sitting in half-empty homes who are keen to protect their view; and a generation of young people who cannot easily afford to rent or buy and think capitalism has let them down. As our special report this week explains, much of the blame lies with warped housing policies that date back to the second world war and which are intertwined with an infatuation with home ownership. They have caused one of the rich world’s most serious and longest-running economic failures. A fresh architecture is urgently needed.

At the root of that failure is a lack of building, especially near the thriving cities in which jobs are plentiful. From Sydney to Sydenham, fiddly regulations protect an elite of existing homeowners and prevent developers from building the skyscrapers and flats that the modern economy demands. The resulting high rents and house prices make it hard for workers to move to where the most productive jobs are, and have slowed growth. Overall housing costs in America absorb 11% of GDP, up from 8% in the 1970s. If just three big cities—New York, San Francisco and San Jose—relaxed planning rules, America’s GDP could be 4% higher. That is an enormous prize.

As well as being merely inefficient, housing markets are deeply unfair. Over a period of decades, falling interest rates have compounded inadequate supply and led to a surge in prices. In America the frenzy is concentrated in thriving cities; in other rich countries average national prices have soared, especially in English-speaking countries where punting on property is a national sport. The financial crisis did not kill off the trend. In Britain inflation-adjusted house prices are roughly equal to their pre-crisis peak, while real wages are no higher. In Australia, despite recent falls, prices remain 20% higher than in 2008. In Canada they are up by half.

The soaring cost of housing has created gaping inequalities and inflamed both generational and geographical divides. In 1990 a generation of baby-boomers, with a median age of 35, owned a third of America’s real estate by value. In 2019 a similarly sized cohort of millennials, aged 31, owned just 4%. Young people’s view that housing is out of reach—unless you have rich parents—helps explain their drift towards “millennial socialism”. And homeowners of all ages who are trapped in declining places resent the windfall housing gains enjoyed in and around successful cities. In Britain areas with stagnant housing markets were more likely to vote for Brexit in 2016, even after accounting for differences in income and demography.

You might think fear and envy about housing is part of the human condition. In fact, the property pathology has its roots in a shift in public policy in the 1950s towards promoting home ownership. Since then governments have used subsidies, tax breaks and sales of public housing to encourage owner-occupation over renting. Politicians on the right have seen home ownership as a way to win votes by encouraging responsible citizenship. Those on the left see housing as a conduit for redistribution and for nudging poorer households to build wealth.

These arguments are overstated. It is hard to show whether property ownership makes better citizens. If you ignore leverage, it is usually better to own shares than to own homes. And the cult of owner-occupation has huge costs. Those who own homes often become NIMBYs who resist development in an effort to protect their investments. Data-crunching by The Economist suggests that the number of new houses constructed per person in the rich world has fallen by half since the 1960s. Because supply is constrained and the system is skewed towards ownership, most people feel they risk being left behind if they rent. As a result politicians focus on subsidising marginal buyers, as Britain has done in recent years. That channels cash to the middle classes and further boosts prices. And it fuels the build-up of mortgage debt that makes crises more likely.


It does not have to be this way. Not everywhere is afflicted with every part of the housing curse. Tokyo has no property shortage; between 2013 and 2017 it put up 728,000 dwellings—more than England did—without destroying quality of life. The number of rough sleepers has dropped by 80% in the past 20 years. Switzerland gives local governments fiscal incentives to allow housing development—one reason why there is almost twice as much home-building per person as in America. New Zealand recoups some of homeowners’ windfall gains through land and property taxes based on valuations that are frequently updated.

Most important, in a few places the rate of home ownership is low and no one bats an eyelid. It is just 50% in Germany, which has a rental sector that encourages long-term tenancies and provides clear and enforceable rights for renters. With ample supply and few tax breaks or subsidies for owner-occupiers, home ownership is far less alluring and the political clout of NIMBYs is muted. Despite strong recent growth in some cities, Germany’s real house prices are, on average, no higher than they were in 1980.


Is it possible to escape the home-ownership fetish? Few governments today can ignore the anger over housing shortages and intergenerational unfairness. Some have responded with bad ideas like rent controls or even more mortgage subsidies. Yet there has been some progress. America has capped its tax break for mortgage-interest payments. Britain has banned murky upfront fees from rental contracts and curbed risky mortgage lending. A fledgling YIMBY—“yes in my backyard”—movement has sprung up in many successful cities to promote construction. Those, like this newspaper, who want popular support for free markets to endure should hope that such movements succeed. Far from shoring up capitalism, housing policies have made the system unsafe, inefficient and unfair. Time to tear down this rotten edifice and build a new housing market that works

La prima cosa che mi viene in mente è che non trovo grande riscontro nella realtà italiana.

Inoltre i suggerimenti dell'autore sono poco attuabili e in fin dei conti nemmeno auspicabili.

Alcune considerazioni nel merito:
- le crisi economiche e finanziarie non sono sempre e unicamente state causate dai mercati immobiliari, anzi...è la sofisticata finanziarizzazione del mercato delle case USA che nel 2008 ha mandato in tilt l'economia mondiale; altre crisi sono state causate da crash di altro genere, i crolli di Borsa in passato sono stati dovuti dalle più svariate cause;
- probabilmente è vero altrove, ma non in Italia che l'elevato prezzo degli immobili nelle grandi città è dovuto alla mancanza di nuove costruzioni (l'articolo è stato finanziato dai palazzinari, forse?); nelle nostre realtà esiste un 30% di immobili "tenuto a disposizione" dai proprietari nei maggiori centri cittadini, bisognerebbe lavorare per dare liquidità a questi appartamenti che rimangono lungamente fuori dal mercato, aumentare le imposte patrimoniali sui beni tenuti sfitti se ubicati nelle aree al alta richiesta abitativa potrebbe essere efficace?;
- "If you ignore leverage, it is usually better to own shares than to own homes", mah...questa è una proposta irricevibile, non è realistico pensare che la popolazione "compri Borsa" a debito. Solo un ubriaco lo potrebbe proporre. La gestione della volatilità e dei drawdown? L'eccesso di soldi in Borsa che causerebbe una bolla enorme sui titoli azionari? E chi finanzierebbe le famiglie per comprare a leva le blue chips? Na...utopia...
- la proprietà dell'immobile di residenza è il primo strumento di gestione del rischio contro la povertà per le famiglie, questo non può essere dimenticato o derubricato come secondario;
- l'unica cosa su cui mi trovo d'accordo è che in tutto il mondo occidentale l'acquisto di case nelle grandi città sta diventando (è diventato) inaccessibile al ceto medio e questo tiene lontani molti soggetti con competenze superiori dai posti di lavoro migliori causando un gap di crescita rispetto al potenziale, le aziende potrebbero però smettere di concentrarsi nelle realtà urbane maggiori, potrebbero bypassare questo divario agevolando il lavoro senza sede fissa abbandonando le grandi città, lo sviluppo del futuro potrebbe passare anche da qui, grazie alla tecnologia.

 

[Flavio Ezio]

- "If you ignore leverage, it is usually better to own shares than to own homes", mah...questa è una proposta irricevibile, non è realistico pensare che la popolazione "compri Borsa" a debito. Solo un ubriaco lo potrebbe proporre. La gestione della volatilità e dei drawdown? L'eccesso di soldi in Borsa che causerebbe una bolla enorme sui titoli azionari? E chi finanzierebbe le famiglie per comprare a leva le blue chips? Na...utopia...
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Ovviamente sono d'accordo su tutto il resto, invece qui io do un'altra interpretazione: l'autore sta proprio dicendo che il punto di forza dell'immobiliare è poter andare a leva, nell'azionario non puoi farlo (in teoria, non stiamo parlando di speculatori).
Quindi, lui dice che se non ci fosse questa possibilità della leva, è di solito meglio investire in azioni che in immobili, e sono ovviamente d'accordo, poi come un altro utente prima ha detto, lui parla di mercato USA quindi trasportato al nostro caso sarebbe un altro discorso ancora.

 

[123abc]

Ovviamente sono d'accordo su tutto il resto, invece qui io do un'altra interpretazione: l'autore sta proprio dicendo che il punto di forza dell'immobiliare è poter andare a leva, nell'azionario non puoi farlo (in teoria, non stiamo parlando di speculatori).
Quindi, lui dice che se non ci fosse questa possibilità della leva, è di solito meglio investire in azioni che in immobili, e sono ovviamente d'accordo, poi come un altro utente prima ha detto, lui parla di mercato USA quindi trasportato al nostro caso sarebbe un altro discorso ancora.

Sì, la tua interpretazione probabilmente è più corretta della mia.

 

[freetimenow]

A parte lo scarso riscontro con la realta' italiana, diverse cose non le capisco.
Per esempio si vuole sostenere che la smania di "possedere la propria casa" sia negativo per il sistema, il mercato ecc.. Poi pero' si recrimina sul fatto che i millennials siano in percentuale "meno proprietari" dei loro genitori, e quindi sarebbero discriminati. E allora mi chiedo quale e' il problema? Se il futuro deve essere tutti in affitto …. va bene cosi … siamo nella direzione giusta no?

Mi sembra un articolo inquadrato in quella corrente di pensiero che vede negativamente tutto quello che e' "possesso fisico di beni" da parte degli individui. Quindi niente immobili, niente oro, niente cash. Solo Azioni, ETF, bond e carte di credito. Cosi il controllo dello stato (o sistema banche/stato) sull'individuo e' completo e niente e nessuno puo' sfuggire.
A me non piace.

 

[freetimenow]

Sì, la tua interpretazione probabilmente è più corretta della mia.

Un immobile te lo fanno comprare a leva perche' e' un bene fisico che ha un valore intrinseco. Un bond o un titolo azionario sono carta e possono valere zero in un lasso di tempo piu' o meno lungo (basta che la societa' sottostante fallisce).
Questa e' la semplice verita' con buona pace di chi non la capisce e ritiene che un pezzo di carta sia rischioso quanto un palazzo.
Qui nel forum ne trovi diversi.

 

[Flavio Ezio]

Un bond o un titolo azionario sono carta e possono valere zero in un lasso di tempo piu' o meno lungo (basta che la societa' sottostante fallisce).

E' per questo che esiste la diversificazione, investire all in su un titolo (o anche due o tre) o su una obbligazione è da folli, non lo è invece farlo su in immobile, specialmente se prima casa, sulle seconde non ha molto senso direi, ed infatti quelli che fanno all in su seconde case non sono così tanti direi.

 

[Benjamin_Malaussène]

le aziende potrebbero però smettere di concentrarsi nelle realtà urbane maggiori, potrebbero bypassare questo divario agevolando il lavoro senza sede fissa abbandonando le grandi città, lo sviluppo del futuro potrebbe passare anche da qui, grazie alla tecnologia.

ESATTO

Tra l'altro, anche se nessuno fosse proprietario, con la concentrazione attuale, sarebbero più alti gli affitti

Sul resto, non capisco di fondo l'impostazione dell'articolo: sostiene che troppe case portano la gente ad essere nimby, ma portano anche gli affitti alle stelle, poiché ce ne sono poche vicino ai luoghi migliori per istruzione e lavoro.
Direi che, o ha in mente uno stato semi-comunista dove il prezzo degli affitti è fortemente calmierato, o una realtà dove le aziende non sono concentrate nelle città maggiori ma distribuite uniformemente..

 

[Antoniano2]

Un immobile te lo fanno comprare a leva perche' e' un bene fisico che ha un valore intrinseco. Un bond o un titolo azionario sono carta e possono valere zero in un lasso di tempo piu' o meno lungo (basta che la societa' sottostante fallisce).
Questa e' la semplice verita' con buona pace di chi non la capisce e ritiene che un pezzo di carta sia rischioso quanto un palazzo.
Qui nel forum ne trovi diversi.

Un pezzo di carta può essere più rischioso o meno rischioso di un palazzo. Dipende dal titolo. E finiamola di comportarsi come alla ricreazione di 3a media per favore

 

[Antoniano2]

ESATTO

Tra l'altro, anche se nessuno fosse proprietario, con la concentrazione attuale, sarebbero più alti gli affitti

Sul resto, non capisco di fondo l'impostazione dell'articolo: sostiene che troppe case portano la gente ad essere nimby, ma portano anche gli affitti alle stelle, poiché ce ne sono poche vicino ai luoghi migliori per istruzione e lavoro.
Direi che, o ha in mente uno stato semi-comunista dove il prezzo degli affitti è fortemente calmierato, o una realtà dove le aziende non sono concentrate nelle città maggiori ma distribuite uniformemente..

No il discorso é più articolato. sintesi: gli incentivi discorcono il mercato. Ok boomer etc.
Un mercato in cui l'investimento fosse più libero avrebbe una migliore offerta nel rapporto qualità prezzo

 

[Benjamin_Malaussène]

No il discorso é più articolato. sintesi: gli incentivi discorcono il mercato. Ok boomer etc.
Un mercato in cui l'investimento fosse più libero avrebbe una migliore offerta nel rapporto qualità prezzo

Queste conclusioni io non riesco a leggercele.

Perché se è vero che gli incentivi possono spingere in una direzione invece che in un'altra, rimane che tutte queste considerazioni possono valere solo sull'INVESTIMENTO immobiliare, mentre sulle prime case non ne vedo la logica:
- tutti devono abitare in una prima casa (mentre non tutti devono detenere altro tipi di investimento)
- se ci fossero meno proprietari di prime case, non ci sarebbero comunque motivi per i quali le location migliori non dovrebbero costare di più (e quindi rimarrebbero comunque appannaggio esclusivo di élite).

Il discorso sui boomer è poi più complesso e riguarda un'epoca di crescita e accumulo patrimoniale unica nella storia, che si è chiusa con un ritorno ad un'epoca di immobilita sociale e scarsa crescita economica. Mi pare riduttivo ricondurre tutto all'immobiliare

 

[freetimenow]

La prima cosa che mi viene in mente è che non trovo grande riscontro nella realtà italiana.


- l'unica cosa su cui mi trovo d'accordo è che in tutto il mondo occidentale l'acquisto di case nelle grandi città sta diventando (è diventato) inaccessibile al ceto medio e questo tiene lontani molti soggetti con competenze superiori dai posti di lavoro migliori causando un gap di crescita rispetto al potenziale, le aziende potrebbero però smettere di concentrarsi nelle realtà urbane maggiori, potrebbero bypassare questo divario agevolando il lavoro senza sede fissa abbandonando le grandi città, lo sviluppo del futuro potrebbe passare anche da qui, grazie alla tecnologia.

Ma voi ve lo siete mai chiesto come mai le aziende e sopratutto le multinazionali "scelgono di concentrarsi nelle realta' urbane maggiori"?

Beh ve lo rivelo io.

Lo fanno per essere attrattive per i "giovani talentuosi". Il giovane Manager di Talento (finanziario, IT, Marketing fate voi) che mettiamo viene da Londra, forse potrebbe accettare una posizione in un'Azienda a Milano, ma mai a Pavia o Cremona.

Qualcuno si e' mai chiesto come mai il gruppo Philips una quindicina di anni or sono decise di spostare ad Amsterdam il suo quartier generale invece di tenerlo a Eindhoven (citta Olandese dove il gruppo era nato, pulitissima, efficientissima e relativamente economica)? Domandatevi e rispondetevi….

 

[freetimenow]

Un pezzo di carta può essere più rischioso o meno rischioso di un palazzo. Dipende dal titolo. E finiamola di comportarsi come alla ricreazione di 3a media per favore

III media … che e' la scuola piu' avanzata che hai frequentato?
Senti fai una bella cosa. Scegli tu l'azienda Italiana che preferisci. Generali ENEL Unicredit fai tu. Poi vai dal direttore della banca dove hai il conto e digli che vuoi un mutuo per comprarne 300K di azioni.
Annotati la risposta e vieni a riferircela...

 

[freetimenow]

No il discorso é più articolato. sintesi: gli incentivi discorcono il mercato. Ok boomer etc.
Un mercato in cui l'investimento fosse più libero avrebbe una migliore offerta nel rapporto qualità prezzo

Questa invece e' giusta.

Curioso sentirlo da uno che investe tutti i suoi soldi nel mercato piu' distorto e manipolato che esiste, ossia nel mercato azionario …. ma che ci possiamo fare.

 

[Antoniano2]

Queste conclusioni io non riesco a leggercele.

Perché se è vero che gli incentivi possono spingere in una direzione invece che in un'altra, rimane che tutte queste considerazioni possono valere solo sull'INVESTIMENTO immobiliare, mentre sulle prime case non ne vedo la logica:
- tutti devono abitare in una prima casa (mentre non tutti devono detenere altro tipi di investimento)
- se ci fossero meno proprietari di prime case, non ci sarebbero comunque motivi per i quali le location migliori non dovrebbero costare di più (e quindi rimarrebbero comunque appannaggio esclusivo di élite).

Il discorso sui boomer è poi più complesso e riguarda un'epoca di crescita e accumulo patrimoniale unica nella storia, che si è chiusa con un ritorno ad un'epoca di immobilita sociale e scarsa crescita economica. Mi pare riduttivo ricondurre tutto all'immobiliare

Hai letto lo speciale dell' Economist? Io lo sto facendo nei ritagli di tempo.

Tutti devono abitare, nessuno per farlo è tenuto as essere proprietario

Gli investimenti seguono la logica del costo opportunità non altro.cle location migliori sono tali per decisione legislativa.

Esempi del report: Singapore vs Hong Kong. La green belt delle città britanniche che toglie 2,5 mln di abitazioni

 

[Antoniano2]

Questa invece e' giusta.

Curioso sentirlo da uno che investe tutti i suoi soldi nel mercato piu' distorto e manipolato che esiste, ossia nel mercato azionario …. ma che ci possiamo fare.

Non trasformare la Fomo in invidia o peggio

Ho notato che a maggiore rinuncia della razionalità è maggiore la regressione infantile della discussione.

Serenità

 

[Antoniano2]

III media … che e' la scuola piu' avanzata che hai frequentato?
Senti fai una bella cosa. Scegli tu l'azienda Italiana che preferisci. Generali ENEL Unicredit fai tu. Poi vai dal direttore della banca dove hai il conto e digli che vuoi un mutuo per comprarne 300K di azioni.
Annotati la risposta e vieni a riferircela...

Ot e infantile ancora. La legge la sceglie la popolazione. La popolazione vuole l'incentivo alla prima casa e questo ottiene. Qui stiamo parlando delle CONSEGUENZE di tale azione che dura da decenni