Quali sono i fattori che tenete in considerazione all'acquisto?

[PieroUBR]

Quali fattori in ordine di importanza prendete in esame (Esempio: posizione, distribuzione locali, ascensore, valore economico e rivendibilita') per chi vuole acquistare un immobile a uso domestico?

 

[Napoli1986]

io ho fatto una proposta di acquisto e ho tenuto conto di:
- Budget: prezzo di acquisto + ristrutturazione doveva rientrare nella cifra massima che ci eravamo prefissati. Abbiamo sforato di 20k nella proposta perchè in zona non abbiamo trovato appartamenti della metratura che interessava a noi e questa era l'unica.
- Posizione: la casa si trova a 100 metri da dove ho vissuto negli ultimi 7 anni
- Grandezza: è leggermente più grande della dimensione che ci interessava, ma purtroppo la casa perfetta come la volevo io non esiste.
- Piano: è un 4 piano su 5 triesposto e molto luminoso con ascensore
- Stabile: è un palazzo di edilizia popolare del 1965 identico a quello dove ho vissuto negli ultimi 7 anni di cui conosco pregi e difetti

Purtroppo ho dovuto sacrificare la rivendibilità: in zona appartamenti dalle metrature più piccole costano anche 100/200/300 € in più a mq a parità di condizione e vanno via in 2 gg. Questo a cui ho fatto offerta è in vendita da ottobre. Il suo costo elevato ha fatto diminuire di molto la platea interessata. In ogni caso credo che questa sia la casa della famiglia. Ho però fatto un'offerta del 18% + bassa del prezzo richiesto.

 

[Mike_74]

Quali fattori in ordine di importanza prendete in esame (Esempio: posizione, distribuzione locali, ascensore, valore economico e rivendibilita') per chi vuole acquistare un immobile a uso domestico?

Da sempre le tre cose piu' importanti sono posizione, posizione e posizione.
Quindi Padulle tutta la vita!

 

[ulpio]

Quali fattori in ordine di importanza prendete in esame (Esempio: posizione, distribuzione locali, ascensore, valore economico e rivendibilita') per chi vuole acquistare un immobile a uso domestico?

la posizione, e la distribuzione dei locali gia' di loro incidono sul prezzo dell'immobile..

ad esempio è bene comprare al 2-3zo piano...

abbastanza in alto per non essere "scalato" dai ladri (almeno quelli improvvisati), abbastanza in basso nel caso si guasti l'ascensore...

parlando di un appartamento intorno ai 90-100 metri quadrati se ci sono due bagni e' un plus...

anche a location ha il suo peso...

una cosa e' stare in una zona di spacciatori...

un'altra in una zona tranquilla, ben servita da mezzi pubblici con scuole, negozi, parchi raggiungibili a piedi...

 

[vtt2]

Chiaramente la zona e la location all'interno della zona perché stare davanti alla metropolitana rispetto a stare 300metri dalla metropolitana sembra una fesseria ma cambia molto se ci vai ogni mattina al lavoro.

Sempre in termini di location deve essere valutata la vicinanza di baretti e locali che da sempre attirano gente che ti fa baccano fino a tarda notte, lascia spazzatura in giro e potrebbe danneggiare le auto parcheggiate, stessa cosa con quei mini market aperti fino a notte tarda.

Aspetti che invece la gente non considera se non troppo tardi è la qualità della costruzione, principio ancora più valido per edifici degli anni 60-70 costruiti veramente male e mal isolati sia acusticamente che termicamente con grandi disagi e relativi costi per ovviare.

Il vicinato e le spese condominiali sono altrettanto importanti per chi vuole vivere in pace ma anche qui non si fanno mai sopraluoghi prima.

Io sacrificherei la vista città a favore di una vita cortile interno se mi evita smog e rumore.

Per quanto riguardo i servizi dipende dall'abitante, una coppia con figli vorrà scuole e mezzi pubblici mentre un single adulto supermercati ed impianti sportivi.

 

[Wally6]

beh la location ovviamente in primis, però una volta scelto un quartiere o la via, bisogna passare ad altri criteri per scegliere un appartamento piuttosto di un altro.

Personalmente il piano e la vista sono fondamentali soprattutto in città: essere all'ultimo piano lo prediligo come anche non avere nessuno che mi guarda in casa, quindi se di fronte ho altri palazzi o un parco.
La disposizione degli spazi è anch'essa fondamentale: il più delle volte si può stravolgere con una buona ristrutturazione.
Ovvio che se becco un trilocali mono esposto lo scarto a priori a meno che non sia un attico che si affaccia sul parco.
In fine, ma non meno importante, il condominio in sè e le spese annesse.


Il valore economico lascia il tempo che trova.

 

[ccc]

la zona se me la posso permettere.....cmq una zona tranquilla, pulita con dintorni di cui non mi devo vergognare a passeggiare a piedi.....
se e' un trelocali assolutamente la cucina abitabile, troppo importante.....odio la cucina a vista....
anche un cucinotto ampio potrebbe andare bene ma deve avere la finestra.....
il piano dal secondo in su ma non oltre il settimo ......
l'ascensore indispensabile.....ci sono appartamenti ottimi ma in palazzine di 3 piani senza ascensore.....noooooo
la vicinanza ai trasporti...davanti a casa o quasi......meglio se MM o cmq un autobus che in 3/4 minuti mi porti alla MM.

 

[P.A.T.]

Quali fattori in ordine di importanza prendete in esame (Esempio: posizione, distribuzione locali, ascensore, valore economico e rivendibilita') per chi vuole acquistare un immobile a uso domestico?

Domanda che puo' trovare due risposte:
A) parametrica, come descritto nel manuale di valutazione europeo
B) non parametrica.

La valutazione non parametrica non tiene affatto conto di un ordine di importanza ordinale, cioe' una classifica dei fattori a cui tu stesso hai accennato.

1) PIU' IMPORTANTE
2) ANCORA IMPORTANTE
3) MEDIAMENTE IMPORTANTE
4) POCO IMPORTANTE

etc.

ma aggrega i fattori in un Clustering, per poter creare una gerarchia dei fattori che tenga conto soprattutto dell'interazione dei fattori stessi, non dei fattori isolati.

Il modello si costruisce con la rilevazione locale dei veri fattori importanti che concorrono alla vendita veloce e redditizia degli immobili stessi, non attraverso degli stereotipi comuni, magari a persone che provengono da altre zone geografiche esterne al contesto immobiliare locale.

Esempio: che un appartamento al piano basso sia preda dei ladri e' un fattore importante nei quartieri spagnoli a Napoli, non certo in una zona pedonale di centro storico.

I fattori, come dicevo vanno aggregati in cluster, per cui la presenza del fattore "doppio bagno" e' importante solo se aggregato nel cluster al fattore "appartamento recente", mentre non ha la stessa importanza se e' disaggregato.

Meglio di tutto e' lasciare che i fattori che si vanno cercando emergano dalle considerazioni degli agenti immobiliari sul posto, che li elencheranno con la loro esperienza di trading locale.

A quel punto fai una semplice inchiesta di mercato sui prezzi delle vetrine immobiliari e riuscira da solo a costruirti i cluster che ti necessitano per l'analisi.

 

[P.A.T.]

Giorni fa Salsupiede ha aperto un 3d surreale, prospettando l'ipotesi che il fattore determinante per Venezia sia l'acqua alta.

La tutela dall'acqua alta e' un fattore del tutto irrilevante a Venezia, perché gli operatori immobiliari locali sanno bene - a differenza di Salsipiede - che il regolamento edilizio precedente e quello attuale (approvato ma non ancora in vigore) vieta l'agibilità per le abitazioni al piano terra.

Neppure una parola e' stata spesa sugli altri fattori importanti per Venezia, che sono per gli operatori immobiliari 11 (undici)

Superficie
Vista panoramica
Parti comuni
Qualita' ristrutturazione
Buon distributivo interno (data la carenza di stanze con forma regolare a Venezia)
Terrazzo o altana
Buona esposizione e luminosita'
Ubicazione centrale strategica
Fosse settiche (importantissimo)
Ascensore (se p.alto)
Altezze interne

Trascuro per semplicita' altri fattori minori non clusterizzabili, come la presenza di un magazzino, della porta d'acqua, etc.


Anche questi fattori importanti come nel caso di tutte le citta' italiane certamente vanno in cluster, per cui se la qualita' della ristrutturazione e' ottima, se la ubicazione e' ottima, allora e' importante nel cluster anche la presenza di terrazza o altana.

La psicosi dell'acqua alta rientrera' presto, mentre questi fattori aggregabili in cluster rimarranno a lungo, oppure verranno integrati o sostituiti secondo le esigenze della nuova clientela che acquistera' a Venezia.

 

[P.A.T.]

se e' un trelocali assolutamente la cucina abitabile, troppo importante.....odio la cucina a vista....

Nel nord-est per un trilocale la cucina abitabile non e' aggregabile nel cluster, mentre la doppia camera lo e'.
In parole povere: se hai living room (soggiorno) cucina abitale e camera e' un cluster di minore valore economico rispetto al cluster living room con kitchen e doppia camera.

Per un quadrilocale la cucina abitabile e' ovviamente nel cluster corretto.

Per altre zone d'italia non ho elementi di conoscenza se valgano le stesse regolarita' statistiche sui mercati immobiliari.
Probabilmente al Sud la tradizione locale nel cucinare tutto il giorno cibo di qualita' e coniugare la scena familiare del pranzo in famiglia ha indubbiamente il suo valore simbolico, ma al Nord dove spesso si e' costretti a pranzare fuori per motivi di lavoro un trilocale con cucina abitabile di solito vale meno rispetto al trilocale che non la possiede.

Non ho comunque certezze sull'argomento, perché dipende molto da usi, abitudini e costumi.

 

[P.A.T.]

Il vicinato e le spese condominiali sono altrettanto importanti per chi vuole vivere in pace ma anche qui non si fanno mai sopraluoghi prima.

Necessario fare dei sopraluoghi !
Soprattutto accertare se nel piano o in altri piani non esistano unita' immobiliari adibite alla ricettivita' turistica, che possono far calare il valore di un appartamento anche del 20% per l'insopportabile rumore dei trolley e dei tacchi a tutte le ore.

Al contrario degli Airbnb, un'attività professionale di vicinato (ingegneri, avvocati, notai, architetti etc.) rende l'immobile piu' di pregio, perché il traffico avviene in orario d'ufficio mentre la sera e la notte i ritiri dei professionisti apportano tranquillita' ed e' piu' probabile che si mitighi anche il rischio delle condominiali arretrate da parte dei morosi.

 

[vtt2]

Necessario fare dei sopraluoghi !
Soprattutto accertare se nel piano o in altri piani non esistano unita' immobiliari adibite alla ricettivita' turistica, che possono far calare il valore di un appartamento anche del 20% per l'insopportabile rumore dei trolley e dei tacchi a tutte le ore.

Al contrario degli Airbnb, un'attività professionale di vicinato (ingegneri, avvocati, notai, architetti etc.) rende l'immobile piu' di pregio, perché il traffico avviene in orario d'ufficio mentre la sera e la notte i ritiri dei professionisti apportano tranquillita' ed e' piu' probabile che si mitighi anche il rischio delle condominiali arretrate da parte dei morosi.

Ottimo intervento giustissimo tutto quanto.

Aggiungerei anche la presenza di famiglie con bambini piccoli che saranno fonte di rumori mattutini all'inizio e notturni pochi anni dopo.

 

[stefano_55]

Location e ultimi piani

 

[marioignoranza]

Location e ultimi piani

Nel senso ultimi piani si o no (escluso l'ultimo senza ascensore ed è il 10 ovviamente)

 

[gioviale56]

Da sempre le tre cose piu' importanti sono posizione, posizione e posizione.
Quindi Padulle tutta la vita!

è sicuramente la più importante ...

 

[ccc]

Nel nord-est per un trilocale la cucina abitabile non e' aggregabile nel cluster, mentre la doppia camera lo e'.
In parole povere: se hai living room (soggiorno) cucina abitale e camera e' un cluster di minore valore economico rispetto al cluster living room con kitchen e doppia camera.

Per un quadrilocale la cucina abitabile e' ovviamente nel cluster corretto.

Per altre zone d'italia non ho elementi di conoscenza se valgano le stesse regolarita' statistiche sui mercati immobiliari.
Probabilmente al Sud la tradizione locale nel cucinare tutto il giorno cibo di qualita' e coniugare la scena familiare del pranzo in famiglia ha indubbiamente il suo valore simbolico, ma al Nord dove spesso si e' costretti a pranzare fuori per motivi di lavoro un trilocale con cucina abitabile di solito vale meno rispetto al trilocale che non la possiede.

Non ho comunque certezze sull'argomento, perché dipende molto da usi, abitudini e costumi.

capisco ma senti a me...la cucina nel soggiorno non la posso proprio sopportare......io abito a Milano e le cucine a vista le scarto subito.....

 

[rickiconte]

Io invece in questi ultimi anni ho cambiato gusti, prima preferivo la cucina abitabile separata dal salotto ora, se comprassi, preferirei il living con angolo cottura per un mero discorso di estetica.

Chiaramente potrei pentirmene in quanto anche con una buona cappa non so se riuscirei a tenere lontano certi odori che rischierebbero di "incrostarsi" nella mobilia e divano del salotto.

Dovrei informarmi meglio sulle cappe ma forse qualcuno di voi ha già avuto esperienza in merito e saprebbe dirmi se è possibile tenere lontano gli odori o se rischio veramente di impuzzare divano e mobili.

Altra opzione sarebbe avere salotto con angolo cottura con una specie di porta scorrevole tale da isolare la cucina mentre si fa da mangiare.

 

[broken brick]

le cucine a vista le scarto subito.....

Perchè ?
Nella maggior parte delle famiglie cucina la moglie, in alcune il marito. Sono abbastanza rare le famiglie che hanno una domestica fissa che cucina. Quindi è piacevole cenare tutti insieme. Perchè preferisci che qualcuno si chiuda in un "cucinotto" quando tutta la famiglia è riunita?

 

[rickiconte]

Broken guarda che esistono anche le cucine abitabili, la mia, seppur non enorme, poco più di 12mq, è ben distribuita ed io mia moglie e 3 ospiti ci stanno più che bene, per cui in caso di cucine più grandi a maggior ragione.

 

[broken brick]

Allora preferisco una sala da pranzo vera e propria.
Il doppione "cucina abitabile + sala da pranzo quando ci sono gli ospiti" mi sembra un po' inutile.
Che poi casa mia è così! Però è un caso un po' particolare....una vecchia soffitta molto grande e con spazio sprecato.