Cedolare secca al 10% Vs cedolare 21%

dragonfalcon

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Salve a tutti, avrei bisogno di un vostro aiuto sulla tematica messa in titolo.
Faccio una piccola storia per far capire meglio la situazione.

Mia mamma ha un appartamento comprato nel lontano 1981.
Fu comprato l'appartamento con l'inquilino dentro :) e fino al 2017 è rimasto all'interno fino a quando purtroppo è passato a miglior vita.
Il contratto era sempre un 4+4 con aggiornamento istat dei prezzi.
Praticamente una storia felicissima che non si sentono molto spesso negli affitti ammobiliari(per compensare ci sono stati altri episodi molto negativi con un altro appartamento).

Dopo i lavori di restauro doverosi siamo pronti a riaffittare.
Qui il dilemma.

Il dubbio è sulla cedolare secca al 10% o al 21%.
Il mio comune permette la cedolare secca al 10% e l'immobile ne ha i requisiti.
Ho chiesto all'agenzia che ci avrebbe trovato un possibile inquilino la possibilità di fare la cedolare secca al 10%.

L'agenzia mi sconsiglia caldamente tale possibilità perchè:

-C'è da fare la certificazione da centro ufficiale(tipo uppi) il cui costo è di 78€ per la prima certificazione e la tessera(78€) DEVE essere rinnovata ogni anno. Oltre a poter sapere quanto sono i minimi e massimi richiedibili.
-Il contratto unico è il 3+2 e la casa non è richiedibile dal proprietario per nessun motivo.
-Il risparmio economico quindi non vale lo sbattimento.

Ma è realmente così?
Io avevo capito che una volta fatto la certificazione(con massimi e minimi) l certificazione valeva per tutta la durata del cotratto.
Il risparmio dal 21 al 10% non mi sembra trascurabile + il 25% su imu e tasi.
Il contratto base è il 3+2 ma può essere esteso con conseguenti minimi e massimi diversi.
La casa ha le classiche disdette per gravi motivi(con 6 mesi di anticipo).

Cosa sbaglio nella mia valutazione?
Quali sono le reali controindicazioni della cedolare secca al 10?
Il costo dell'affitto è di 500€ al mese.

Grazie a chiunque potrà darmi delle informazioni.
 
guarda io ho affittato l'anno scorso proprio con contratto a canone concordato e posso dirti che :
a. ho scoperto solo dopo la registrazione che, avrei potuto variarne la durata e non attenermi rigorosamente al 3+2;
b. io ho chiesto l'asseverazione fatta da una "confraternita" (un sindacato tra l'altro degli inquilini), il cui costo è stato pari a 40€ e senza la richiesta/proposta di alcun tesseramento, a tal proposito ti suggerisco di cercare/richiedere tramite il portale "Prontopro" (o simili), l'associazione che meglio ti aggrada; tuttavia alcuni dicono che tale atto non è richiesto, non saprei, io nel dubbio l'ho fatto.
c. ti ricordo - e questo vale sia se fitti con contratto 4+4 o qualsiasi altra tipologia - di far controllare caldaia (se la casa è munita d'impianto autonomo, o comunque di possedere la certificazione APE registrata in regione, la cui data di registrazione deve essere al più tardi la stessa della registrazione del contratto di locazione; questo perché nel contratto tu ed il conduttore, firmando dichiarate che avete sia fornito che fatto prendere visione di quel documento; se lo fai in data successiva hai/avete dichiarato il falso, con le conseguenze del caso.
questo ci tengo a precisarlo perché quando andai alla sede AdE per la registrazione del contratto, l'incaricata "mi chiese notizia" della certificazione in parola, ed io stavo per mostrarla, ma lei mi disse che le bastava la mia dichiarazione e me ne spiegò il motivo.
 
c'è anche da dire che col canone concordato non paghi la registrazione del contratto
 
a. ho scoperto solo dopo la registrazione che, avrei potuto variarne la durata e non attenermi rigorosamente al 3+2;
.

Sì, cioè la durata del primo periodo si può prolungare: puoi fare 4+2, 5+2 etc, e tra l'altro puoi alzare il prezzo per ogni anno in più che metti, nel concordato.
 
L'unica differenza è l'asseverazione dei min-max del contratto, il tuo risparmio annuale con 500€ mensili, sarebbe di 660€.

Penso ne valga la pena, la storia che devi pagare ogni anno è una bufala, non farti infinocchiare e guarda un po' tra le varie associazioni, semmai ad ogni nuovo contratto.
 
Sì, cioè la durata del primo periodo si può prolungare: puoi fare 4+2, 5+2 etc, e tra l'altro puoi alzare il prezzo per ogni anno in più che metti, nel concordato.

Esatto, se fai una durata più lunga i massimali si ampliano di circa un 5-10%, dipende dagli accordi tra categorie territoriali.
 
La cedolare al 10 non ha particolari controindicazioni, devi solo farti i conti se risparmi o meno con il canone concordato.

Io per esempio non ne avrei vantaggio, ma spesso nelle citta' c'e'.
Qui a Piacenza confedilizia in genere la consiglia.
 
guarda io ho affittato l'anno scorso proprio con contratto a canone concordato e posso dirti che :
a. ho scoperto solo dopo la registrazione che, avrei potuto variarne la durata e non attenermi rigorosamente al 3+2;
b. io ho chiesto l'asseverazione fatta da una "confraternita" (un sindacato tra l'altro degli inquilini), il cui costo è stato pari a 40€ e senza la richiesta/proposta di alcun tesseramento, a tal proposito ti suggerisco di cercare/richiedere tramite il portale "Prontopro" (o simili), l'associazione che meglio ti aggrada; tuttavia alcuni dicono che tale atto non è richiesto, non saprei, io nel dubbio l'ho fatto.
c. ti ricordo - e questo vale sia se fitti con contratto 4+4 o qualsiasi altra tipologia - di far controllare caldaia (se la casa è munita d'impianto autonomo, o comunque di possedere la certificazione APE registrata in regione, la cui data di registrazione deve essere al più tardi la stessa della registrazione del contratto di locazione; questo perché nel contratto tu ed il conduttore, firmando dichiarate che avete sia fornito che fatto prendere visione di quel documento; se lo fai in data successiva hai/avete dichiarato il falso, con le conseguenze del caso.
questo ci tengo a precisarlo perché quando andai alla sede AdE per la registrazione del contratto, l'incaricata "mi chiese notizia" della certificazione in parola, ed io stavo per mostrarla, ma lei mi disse che le bastava la mia dichiarazione e me ne spiegò il motivo.

Ringrazio tutti per le precisazioni.
Come pensavo la tessera non è annuale ma si paga la certificazione.
Si può fare anche un contratto più lungo(che porta più massimali) e questo è importante.
Mi sa che l'agenzia mi vuole perculare e non so perchè.
Che gli crei più lavoro non pagato?

Per me cambia però e non di poco le tasse ed i benefici.

Si, l'ape la devo fare, ho già contattato il geometra.
La caldaia è centralizzata e condominiale(sostituita nuova due anni fa secondo norme di legge per i condomini)
 
b. io ho chiesto l'asseverazione fatta da una "confraternita" (un sindacato tra l'altro degli inquilini), il cui costo è stato pari a 40€ e senza la richiesta/proposta di alcun tesseramento, a tal proposito ti suggerisco di cercare/richiedere tramite il portale "Prontopro" (o simili), l'associazione che meglio ti aggrada; tuttavia alcuni dicono che tale atto non è richiesto, non saprei, io nel dubbio l'ho fatto.
E'necessaria per il Comune ma non per l'AdE.
 
Si, a regola è obbligatorio per il comune in quanto per usufruire della cedolare al 10% si deve essere all'interno dei parametri comunali e quindi deve essere dimostrabile.
Come credo sia utile per avere qualcosa di non contestabile dall'inquilino.
Una certificazione fatta da un organo certificato come l'UPPI, sunia etc etc sia incontestabile.
 
Io non riesco più a fare i 3+2. Qui da me i valori sono rimasti uguali a quelli di tanti anni fa (quando li facevo normalmente), mentre gli affitti attuali sono molto più alti (dovuti al proliferare di B&B e studenti con il potenziamento dell' aeroporto).
Inoltre pare che il Sunia metta mooolto i bastoni tra le ruote. Sempre a danno dei più poveri, ovviamente.
Io faccio canoni liberi con il 21% e amen. Non affitto più a famiglie, specie se in difficoltà.
 
Ciao Dragon, parzialmente OT, cosa successe nell'altro appartamento? E quali errori, col senno di poi NON avresti fatto?

Questo appartamento che stiamo per ridare in affitto è una fiaba praticamente.
Appartamento acquistato dai miei genitori nel 1981 con gli affittuari dentro(al tempo erano marito e moglie, poi solo marito).
Ci sono rimasti fino alla morte di entrambi(in anni differenti) fino al 2018. Tenevano casa come se fosse di loro proprietà, mai un ritardo nei pagamenti mai un problema con i condomini. Erano praticamente di famiglia.
Quindi la possibilità migliore esistente.
Nell’altro appartamento(che è sempre nello stesso condominio e nello stesso piano) le cose non sono andate sempre così.
Ci sono stati vari affittuari, alcuni più precisi, alcuni meno.
Il top negativo è stato toccato con i penultimi.
Intera famiglia albanese composta da un totale di 6 persone.(il fatto albanese lo ritengo ininfluente.)
Per loro il pagamento delle loro quote condominiali(che comprendono l’uso di acqua e riscaldamento) sono sempre difficoltose in quanto secondo loro non gli spettavano.
Finchè c’è stato mio babbo dietro è riuscito ad ottenere sempre l’affitto e quasi tutte le spese condominiali(anche se in ritardo).
Alla morte di mio Babbo siamo subentrati nella gestione: mia mamma, io e mia sorella.
Persone assolutamente non esperte ed in questo caso di poco polso.
Da quel momento il tutto è peggiorato, smesso di pagare totalmente il condominio(tant’è che li ha dovuti mettere sempre mia mamma per evitare il decreto ingiuntivo da parte del condominio nei nostri confronti), pagamento dell’affitto sempre più saltuario.
Quando la situazione sembrava già al livello peggiore è peggiorata.
Hanno iniziato a distruggere casa, denuncia di infortunio a causa di intonaco che si è staccato dal soffitto ed ha colpito uno di loro con conseguente prognosi ospedaliera ed altri danni fisici dovuti ai mobili della cucina che si erano staccati e caduti addosso ai bimbi.
Articoli sul giornale dove siamo finiti io e la mia famiglia.
Messi in albergo a spese nostre(compreso il ristorante per colazione pranzo e cena) per visure della polizia comunale, ingegneri e ristrutturazione.
Dal quel momento hanno smesso di pagare l’affitto in quanto dovevamo noi risarcirli(secondo loro).
Dopo la ristrutturazione sono rientrati nell’appartamento.
Fatta disdetta dell’affitto dato che scadeva il 4+4, mai più visto in euro, in compenso, denuncia per le lesioni etc etc con richiesta di risarcimento.
Alla fine della disdetta non se ne sono andati, siamo passati con l’avvocato, dopo i vari passaggi legali se ne sono andati dopo 18 mesi.
Quindi non hanno pagato circa 2 anni di affitto e 2 anni e mezzo di condominio più un appartamento da rifare.
Oltre alle spese legali e di loro villeggiatura in albergo.
Ovviamente non abbiamo ripreso un centesimo in quanto risultavano tutti senza niente e senza lavoro.

Ah, la cosa più importante, dopo le varie perizie è risultato che i danni non erano strutturali o da nostra incuria ma provocati ma mano umana(la loro).

Decisamente abbiamo aspettato troppo a mandarli via quando le cose iniziavano a non andare.
 
Quello che non capisco è perchè si continui ad affittare a persone senza un contratto a tempo indeterminato regolare.
Se famiglia servono due buste paga a tempo indeterminato.
A volte conta anche la prima impressione ma non capisco quale prima buona impressione possa dare una famiglia di stranieri che a stento si esprime in italiano magari con figli piccoli e che se va bene portano a casa 800 euro al mese con contratti temporanei.
Se continuate sulla fiducia o basandovi sull'istinto o sulla voglia di monetizzare subito vi meritate quello che poi succede.
 
E'necessaria per il Comune ma non per l'AdE.

All'AdE di Roma, per avere la cedolare al 10 %, ti chiedono il documento dell'associazione degli inquilini o proprietari. Forse è aggirabile registrando online, ma se vai di persona, serve, dall'anno scorso.
 
Essendo OT non continuiamo troppo.

Però avere due buste paga a contratto indeterminato in questi anni è veramente dura.
Proprio per la situazione italiana.
Nel caso mio non era comunque sufficiente, tre buste paga a tempo indeterminato nell'edilizia.
Chiusa la ditta hanno continuato a lavorare in nero....
Quindi non sempre le garanzie bastano...
 
All'AdE di Roma, per avere la cedolare al 10 %, ti chiedono il documento dell'associazione degli inquilini o proprietari. Forse è aggirabile registrando online, ma se vai di persona, serve, dall'anno scorso.

sì, in base alla mia esperienza, non posso che confermare quanto hai detto.
 
All'AdE di Roma, per avere la cedolare al 10 %, ti chiedono il documento dell'associazione degli inquilini o proprietari. Forse è aggirabile registrando online, ma se vai di persona, serve, dall'anno scorso.

Anche qui a Bologna. Te l'avevo detto un anno fa ma non mi avevi creduto! :D
 
Buonasera!
Piccolo aggiornamento.

Tramite l'agenzia ho mandato le plenimetrie e le visure catastali(scaricate dalla mia area dell'agenzia delle entrate) alla SUNIA, per calcolare i limiti minimi e massimi richiedibili.
Ne è venuto fuori un limite minimo di 415€ e un limite massimo di 555€, a fronte di una mia richiesta di affitto di 500€ sembra non esserci nessun problema.
Questo con l'uso del contratto a canone concordato 3+2.

Nella richiesta fatta a SUNIA c'era se era possibile fare un contratto a canone concordato 4+4 e se cambiavano i massimali con tale contratto.
La risposta è stata che è possibile utilizzare solo il 3+2.
Questo mi risulta strano dato che sull'accordo territoriale Sunia verso il mio comune cita:

Casi particolari
Durata contrattale superiore al minimo: per contratti di durata superiore a quella minima(3+2) i canoni possono essere incrementati del 4% in caso di stipula di 4+2 e del 5% per contratti di durata maggiore

Questo passaggio anche se non mi torna posso anche passarci sopra dato che la mia richiesta di affitto è già coperta nel 3+2.
Ah, sembra che la tessera annuale alla SUNIA sia obbligatoria(mah)

L'agenzia a questo punto mi sconsiglia comunque l'uso della cedolare secca al 10% e di pensarci bene prima di farla.

Questo proprio non mi torna.
Perchè la sconsiglia?? Quali sono i mali per il proprietario rispetto alla cedolare secca al 21%?

p.s. APE fatta proprio oggi dal Geometra.
 
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