Condizione sospensiva mutuo: impossibile?
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  1. #1

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    Condizione sospensiva mutuo: impossibile?

    Sto tentanto di comprare casa a Roma e ormai ho valutato diversi immobili e girato diverse agenzie...All'atto della proposta provo a chiedere sempre di inserire la clausola di sospensione mutuo, ma tutti si rifiutano sempre, o la accettano con termine molto stretto (10/20 giorni) insufficiente per avere l'ok definito dalla banca. Devo rinunciare a ottenerla?

    In alternativa mi posso tutelare ugualmente se chiedo di versare un piccolo acconto (che diventa caparra) alla firma della proposta e la caparra più consistente dopo un periodo più lungo (40/60 giorni), al termine del quale dovrei sapere con certezza se ho l'ok della banca per il mutuo? In quest'ultimo caso, se mi dovessi ritirare dall'affare prima, sarei comunque vincolato a versare tutta la caparra per intero (oltre che il compenso all'agenzia)?
    Grazie tante a chi avrà la bontà di chiarirmi le idee, perché dovendo chiedere mutuo di importo consistente ho molta paura.
    Ultima modifica di derobbis; 08-01-20 alle 08:18

  2. #2
    L'avatar di Chi Unque
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    A mio avviso non ti conviene rinunciare a ottenere la clausola, e fai bene ad essere prudente visto anche l'importo elevato del mutuo. Devi insistere, e secondo me anche contattare direttamente il proprietario aggirando l'agente immobiliare, facendo presente che sei persona seria e interessata a comprare ma metti come condizione necessaria la clausola del mutuo
    La possibilità alternativa che descrivi si può anche fare (anche se a te non conviene), con l'accordo tra le parti e l'aiuto del notaio nella scrittura del testo si può anche stabilire una clausola del genere che dici tu

  3. #3

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    puoi chiedere alla tua banca se fanno la preapprovazione del tuo mutuo in base al tuo reddito, in pratica ti diranno quanto sono disposti a finanziarti così diminuiscono i tempi per l'approvazione definitiva. Se la tua banca non fà questa procedura cerca in internet e fai attenzione ai tassi prima di firmare.

  4. #4
    L'avatar di ccc
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    Citazione Originariamente Scritto da angy2007 Visualizza Messaggio
    puoi chiedere alla tua banca se fanno la preapprovazione del tuo mutuo in base al tuo reddito, in pratica ti diranno quanto sono disposti a finanziarti così diminuiscono i tempi per l'approvazione definitiva. Se la tua banca non fà questa procedura cerca in internet e fai attenzione ai tassi prima di firmare.
    giusto ma la sospensiva mutuo va messa lo stesso altrimenti arrivederci.....

  5. #5
    L'avatar di ccc
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    Citazione Originariamente Scritto da derobbis Visualizza Messaggio
    Sto tentanto di comprare casa a Roma e ormai ho valutato diversi immobili e girato diverse agenzie...All'atto della proposta provo a chiedere sempre di inserire la clausola di sospensione mutuo, ma tutti si rifiutano sempre, o la accettano con termine molto stretto (10/20 giorni) insufficiente per avere l'ok definito dalla banca. Devo rinunciare a ottenerla?

    In alternativa mi posso tutelare ugualmente se chiedo di versare un piccolo acconto (che diventa caparra) alla firma della proposta e la caparra più consistente dopo un periodo più lungo (40/60 giorni), al termine del quale dovrei sapere con certezza se ho l'ok della banca per il mutuo? In quest'ultimo caso, se mi dovessi ritirare dall'affare prima, sarei comunque vincolato a versare tutta la caparra per intero (oltre che il compenso all'agenzia)?
    Grazie tante a chi avrà la bontà di chiarirmi le idee, perché dovendo chiedere mutuo di importo consistente ho molta paura.
    si, se ti ritiri dall'affare paghi i danni....perdi la caparra e devi dare la provvigione.
    come caparra puoi dare anche 5mila euro...anche meno.....
    il preliminare si fa solo quando la banca da' l'ok per il mutuo......mai prima......
    quindi la caparra confirmatoria consistente si da' nel momento che sai con certezza che hai ottenuto il mutuo, che tu abbia inserito o meno la clausola sospensiva mutuo....
    nel caso la banca dovesse darti il mutuo tutti contenti andate a redigere il preliminare e darai la caparra confirmatoria e pagherai la provvigione all'agenzia.
    Nel caso la banca ti dovesse negare il mutuo e non hai messo la clausola sospensiva mutuo sarai costretto a perdere sia la prima caparra che hai versato al vendiitore, i 5mila euro diciamo, e dovrai pagare lo stesso la provvigione all'agenzia.
    Se invece l'hai messa, l'agenzia dovrebbe ridarti la caparra che ha tenuto in ufficio e che non deve dare al venditore e tu non pagherai la provvigione.
    Ultima modifica di ccc; 09-01-20 alle 18:17

  6. #6

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    Citazione Originariamente Scritto da ccc Visualizza Messaggio
    si, se ti ritiri dall'affare paghi i danni....perdi la caparra e devi dare la provvigione.
    come caparra puoi dare anche 5mila euro...anche meno.....
    il preliminare si fa solo quando la banca da' l'ok per il mutuo......mai prima......
    quindi la caparra confirmatoria consistente si da' nel momento che sai con certezza che hai ottenuto il mutuo, che tu abbia inserito o meno la clausola sospensiva mutuo....
    nel caso la banca dovesse darti il mutuo tutti contenti andate a redigere il preliminare e darai la caparra confirmatoria e pagherai la provvigione all'agenzia.
    Nel caso la banca ti dovesse negare il mutuo e non hai messo la clausola sospensiva mutuo sarai costretto a perdere sia la prima caparra che hai versato al vendiitore, i 5mila euro diciamo, e dovrai pagare lo stesso la provvigione all'agenzia.
    Se invece l'hai messa, l'agenzia dovrebbe ridarti la caparra che ha tenuto in ufficio e che non deve dare al venditore e tu non pagherai la provvigione.
    In questa seconda ipotesi, se non c'è la sospensiva, il venditore non potrebbe comunque pretendere, eventualmente in sede civile, anche la caparra più consistente (20%)?

    Grazie a tutti per i preziosi consigli

  7. #7
    L'avatar di er cash
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    Se devi comprare con finanziamento devi avere la clusola sospensiva, se non la accettano possono mettersi il cuore in pace che l'immobile non lo venderanno mai

  8. #8
    L'avatar di ccc
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    Il venditore non può pretendere nulla se hai messo la sospensiva. Ovvio che l' agenzia preme per non metterla, se la banca non dovesse darti il mutuo non prenderebbe nulla. Se non l'hai messa e la banca non ti dà il mutuo il venditore si terrebbe la prima caparra che gli hai dato e basta.
    Ultima modifica di ccc; 10-01-20 alle 22:38

  9. #9
    L'avatar di Chi Unque
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    Citazione Originariamente Scritto da angy2007 Visualizza Messaggio
    puoi chiedere alla tua banca se fanno la preapprovazione del tuo mutuo in base al tuo reddito, in pratica ti diranno quanto sono disposti a finanziarti così diminuiscono i tempi per l'approvazione definitiva. Se la tua banca non fà questa procedura cerca in internet e fai attenzione ai tassi prima di firmare.
    E' molto difficile per non dire impossibile che una banca accetti una cosa del genere. La banca per deliberare il mutuo deve fare una serie di verifiche non solo sul richiedente ma anche sull'immobile, che viene poi usato come base per l'ipoteca. Per fare le verifiche deve fare uscire un perito, che deve pagare, quindi la "preapprovazione" non ha nessun valore nel caso che poi il perito esce e trova problemi all'immobile che lo rendono impossibile da usare per l'ipoteca. Poi nel fare una "preapprovazione" la banca deve comunque valutare il profilo del richiedente del mutuo, e anche questo gli comporta tempo e soldi, e se desse per iscritto una qualsiasi "preapprovazione" potrebbe essere poi tirata in mezzo in cause civili dal richiedente nel caso questo subisce un danno economico per la mancata erogazione del mutuo e si sente "ingannato" dalla banca che gli aveva prospettato la possibilità del mutuo e poi non lo concede veramente. Morale della storia, le banche non danno più informazioni sulle "preapprovazioni" dei mutui, e anche se lo facessero cosa che succede raramente non mettono il richiedente al riparo dal rischio che per vari motivi il mutuo alla fine non viene erogato. Non si sfugge, l'unica tutela vera è la clausola per il mutuo

  10. #10
    L'avatar di ccc
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    Citazione Originariamente Scritto da Chi Unque Visualizza Messaggio
    E' molto difficile per non dire impossibile che una banca accetti una cosa del genere. La banca per deliberare il mutuo deve fare una serie di verifiche non solo sul richiedente ma anche sull'immobile, che viene poi usato come base per l'ipoteca. Per fare le verifiche deve fare uscire un perito, che deve pagare, quindi la "preapprovazione" non ha nessun valore nel caso che poi il perito esce e trova problemi all'immobile che lo rendono impossibile da usare per l'ipoteca. Poi nel fare una "preapprovazione" la banca deve comunque valutare il profilo del richiedente del mutuo, e anche questo gli comporta tempo e soldi, e se desse per iscritto una qualsiasi "preapprovazione" potrebbe essere poi tirata in mezzo in cause civili dal richiedente nel caso questo subisce un danno economico per la mancata erogazione del mutuo e si sente "ingannato" dalla banca che gli aveva prospettato la possibilità del mutuo e poi non lo concede veramente. Morale della storia, le banche non danno più informazioni sulle "preapprovazioni" dei mutui, e anche se lo facessero cosa che succede raramente non mettono il richiedente al riparo dal rischio che per vari motivi il mutuo alla fine non viene erogato. Non si sfugge, l'unica tutela vera è la clausola per il mutuo
    ovviamente si ma tu acquirente devi partarti avanti.... trovo esatto che l'acquirente vada in banca prima di fare una proposta per capire se con i suoi redditi, il mutuo glielo daranno o meno....
    dimostrando all'agenzia e al venditore che ci sono buone probabilità di ottenere i fondi grazie ad una già svolta indagine preventiva con la banca che ha scelto.
    Un conto è chiedere di subordinare l’acquisto all’ottenimento di un mutuo per così dire “alla cieca”, un conto è chiederlo quando comunque si hanno delle basi spendibili circa le buone probabilità di positiva conclusione della vicenda.
    I voucher mutuo sono una recente introduzione da parte di diversi istituti di credito. Possiamo definirli delle pre delibere scritte che ci danno un’ottima indicazione sulla nostra effettiva capacità di acquisto immobiliare.
    Ha solitamente validità di sei mesi e che ci garantisce, quasi a pieno titolo, la disponibilità di somma certa nel periodo di validità stesso.
    Unicredit usa questa politica.
    Il fatto di avere un voucher mutuo in mano tranquillizza sicuramente tutte le controparti.
    Ultima modifica di ccc; 11-01-20 alle 14:56

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