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Case study: demolizione e ricostruzione residenza per studenti universitari ad Ancona

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  • Ecco la 66° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    I principali indici azionari hanno vissuto una settimana turbolenta, caratterizzata dalla riunione della Fed, dai dati macro importanti e dagli utili societari di alcune big tech Usa. Mercoledì scorso la Fed ha confermato i tassi di interesse e ha sostanzialmente escluso un aumento. Tuttavia, Powell e colleghi potrebbero lasciare il costo del denaro su livelli restrittivi in mancanza di progressi sul fronte dei prezzi. Inoltre, i dati di oggi sul mercato del lavoro Usa hanno mostrato dei segnali di raffreddamento. Per continuare a leggere visita il link

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Si tratta di un grande immobile, una vecchia scuola in pieno centro ad Ancona, che è in vendita all'asta per circa 1 milione di euro. Invenduto finora. In perizia si legge che deve essere demolito e ricostruito; E' inoltre presente un progetto già approvato dal Comune e valido fino al 2022 per la costruzione di edificio, con due livelli per parcheggi sotterranei, piano terra per uffici e 5 piani residenziali. 5000 mq totali.

La zona è perfetta, a 100 metri dal corso principale di Ancona, ed i tre poli universitari della città sono raggiungibili comodamente (Economia, a circa 15 min a piedi, Ingegneria e Medicina con 15-20 min di autobus oppure in auto).

La mia idea è quella di demolire e ricostruire una residenza per studenti universitari, stanze singole e doppie, con servizio igienico e piano cottura (circa 13 mq per le singole; 20 mq per le doppie); servizi culturali/didattici, ricreativi, di supporto gestionali amministrativi come previsto dal D.M. 27 2011. Approssimativamente mi risulta che sia possibile realizzare 110 stanze singole e 20 doppie.
A ciò si potrebbero aggiungere servizi aggiuntivi a pagamento (pulizia camera/lavanderia/affitto bici/garage/piccola ristorazione/distributori automatici). Le stanze sfitte potrebbero essere affittate ad occasionali turisti/visitatori.

Il costo dell'operazione ad occhio è di 8-10 M di euro ed 1-2 anni di tempo. I prezzi di affitto attuali delle singole sono attorno ai 220-250 EUR/mese; le doppie per 180-200 EUR/mese.

Che ne pensate? Quale pensate possa essere il ritorno economico dell'operazione? Valutazioni sulla fattibilità?

Vi lascio i link di riferimento:
Ultima asta: https://www.astetelematiche.it/vend...onatori-di-sangue-60122-scheda=100799?lang=de
Piano già approvato: PdR ex Stracca | Sportello Unico Integrato
 
You ha scritto:
Quale pensate possa essere il ritorno economico dell'operazione?
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Se impegni 9 milioni di euro, con i prezzi che hai messo prima, ti viene un rendimento lordo di neanche il 5 %.
Non ho la minima idea del valore e del mercato che possa avere uno studentato.
 
Da quel che so un buon investimento si ripaga in 5/6 anni. Calcolatrice alla mano ed in modo banale se riesci ad affittare il 50% degli immobili per 9 mesi (esclusi giugno/luglio/agosto) l'anno sono 180'000 euro l'anno. Hai speso 10 milioni, rientri dell'investimento in 55 anni, un 1,8% lordo (se non si fa affidamento a finanziamenti esterni) a fronte di un investimento enorme. E parliamo del lordo, non ho idea dei costi come funzioni, ma oggettivamente ti rimarrà sempre di meno, quindi quello è il caso ottimistico. IMHO se non sono parecchi ad investire e quindi a spartirsi la torta è un grande azzardo.
 
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Flavio Ezio ha scritto:
Se impegni 9 milioni di euro, con i prezzi che hai messo prima, ti viene un rendimento lordo di neanche il 5 %.
Non ho la minima idea del valore e del mercato che possa avere uno studentato.
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Se tieni affittato tutto per 12 mesi l'anno, cosa che non può essere vera. Secondo me invece ha più senso creare una struttura per anziani, ovviamente in questo caso il costo del personale e della normativa edilizia e sulla sicurezza inciderebbe parecchio
 
Nemor ha scritto:
Se tieni affittato tutto per 12 mesi l'anno, cosa che non può essere vera. Secondo me invece ha più senso creare una struttura per anziani, ovviamente in questo caso il costo del personale e della normativa edilizia e sulla sicurezza inciderebbe parecchio
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Ho messo la migliore delle prospettive, dice che in estate diventerebbe un ostello, con numero giorni di affitto ridotto ma prezzo ovviamente maggiorato.
 
Flavio Ezio ha scritto:
Non avevi 3 milioni da investire, ed ora parli di 8-10 milioni... mmm, sento un certo odore...
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Non ho 3 milioni, non ne ho neppure 10 lo dico candidamente qui come lo dicevo nell'altro thread. La discussione è intitolata Case Study, per valutare che rendimenti si riescano ad ottenere con investimenti simili piuttosto che con soluzioni di ordini di grandezza minori. E soprattutto per confrontarsi con persone esperte e/o interessate all'argomento immobiliare, che sicuramente possono apportare preziosi contributi alla crescita culturale di tutti.
 
el grinta ha scritto:
C'era 1 3d sullo stesso immobile qualche mese fa...

Cmq la stima di 8-10 milioni di euro per ricostruire mi sembra Esageratamente Esagerata....


Trovato il 3d... questo puo' essere accorpato...

Trasformare hotel in college per studenti/lavoratori Ancona.
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@el grinta @Nemor
Stima occhiometrica avendo letto la perizia, includendo 1 milione per l'acquisto, oneri di urbanizzazione, tutta la ricostruzione, l'arredamento etc.

Tutto affittato è ovviamente uno scenario utopistico. Ovviamente bisogna fare i calcoli nella peggiore delle ipotesi. Comunque strutture simili, come anche affitti per studenti negli appartamenti dei privati, prevedono che chi decide di affittare la stanza, lo faccia almeno per 12 mesi, non esiste che uno studente possa affittare da Settembre a Maggio.
 
Mirtosardo ha scritto:
Qua serve consulenza da @er cash
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taaac!

Allora... bellissimo.
Il progetto ha tutte le caratteristiche per piacermi:
1. da rifare
2. grande abbastanza
3. in buona posizione
4. piccolo capoluogo di provincia

Se posso dare alcuni consigli:
1. non farei studentato per se, ma farei un struttura flessibile per accogliere "esigenze abitative" che non trovano offerta sul mercato. In generale in italia e' molto difficili trovare "residence" con formule contrattuali flessibili. Queste "esigenze abitative" possono essere quelle di studenti, quelle di giovani lavoratori, quelle di chi si trova per un periodo fuori sede etc. Tutte queste dinamiche vanno studiate nello specifico ma in termini di struttura caratterizzarsi troppo su un unico target puo essere penalizzante.

2. Va studiata molto bene la legge regionale sull'edilizia e la possibilita di ampliamento. L'Art. 2 della LR22/2009 prevede una premialita del 35% per interventi di demolizione e ricostruzione

3. Va studiata molto bene l'applicabilita delle detrazioni fiscali.

4. Va fatto un progetto architettonico con i controco...

Fatte queste premesse secondo me e' un progetto che vale la pena approfondire.

Diciamo che in una struttura nuova e ottimizzata 250 eur netti per la camera singola si possono verosimilmente preventivare. Secondo me con un buona ottimizzazione si puo arrivare ad avere 50stanze/1000m2, qua siamo a 5000 + 35% si potrebbe arrivare a un totale diciamo di 300 stanze singole a 250 eur/mese (escluse tutte le spese, utenze etc che evidentemente nel mercato degli affitti sarebbero comunque aggiuntive) fa 900k/anno. con una cap rate del 7% fa un controvalore stimato di circa 12.8Mil

Secondo me l'immobile lo si puo completare con una cifra intorno agli 8mil.
Facendo un frazionamento preventivo del giusto numero di unita/pertinenze si possono quasi azzerare i costi di ricostruzione. Se c'e' ampliamento quello va invece coperto interamente.

L'operazione secondo me e' ragionevolmente fattibile con un apporto cash di 400K, se si lavora bene con la banca anche meno o zero.

Con un mutuo al 70% su un costo complessivo di 9.5mil la rata mutuo e' intorno ai 31k al mese... facendone 900K/anno ne rimangono almeno 40. Fossero anche 30 e avessimo anche messo il cash max di 400K siamo a una redditivita' del 90%.

Va inoltre considerato che l'immobile finito e' costato 9.5 e ora a un valore conservativo di 12.8, con un apprezzamento di 3.3mil, cioe' quasi il 35%
 
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Nemor ha scritto:
Da quel che so un buon investimento si ripaga in 5/6 anni. Calcolatrice alla mano ed in modo banale se riesci ad affittare il 50% degli immobili per 9 mesi (esclusi giugno/luglio/agosto) l'anno sono 180'000 euro l'anno. Hai speso 10 milioni, rientri dell'investimento in 55 anni, un 1,8% lordo (se non si fa affidamento a finanziamenti esterni) a fronte di un investimento enorme. E parliamo del lordo, non ho idea dei costi come funzioni, ma oggettivamente ti rimarrà sempre di meno, quindi quello è il caso ottimistico. IMHO se non sono parecchi ad investire e quindi a spartirsi la torta è un grande azzardo.
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Alcuni investimenti si ripagano in molto molto meno;)

Perche dici che servono molti investitori?
 
er cash ha scritto:
Alcuni investimenti si ripagano in molto molto meno;)

Perche dici che servono molti investitori?
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Per un singolo lo vedo come un grande rischio, quasi fosse un all-in.. Se l'operazione e' "fattibile", non tarderanno ad arrivare eventuali soci.
 
Nemor ha scritto:
Per un singolo lo vedo come un grande rischio, quasi fosse un all-in.. Se l'operazione e' "fattibile", non tarderanno ad arrivare eventuali soci.
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Dipende, all in per qualcuno puo essere 1 mil per altri 10. Per l'investitore immobiliare in realta "all in" e' la condizione standard perché il primo motivo per cui investe in immobili che producono flusso di casa e' proprio non avere liquidita' parcheggiata. La situazione ideale e' un equilibrio in cui si rimane al 49-50% in leva con un flusso di cassa che aumenta in funzione del re-investimento di tutta la liquidità che non e' usata per spesa corrente. L'entità di questa spesa corrente ovviamente varia in base ai desideri che uno ha... ma sapendo che per ogni euro risparmiato e reinvestito ne tornano "infiniti" in flusso di cassa... piu si e' ambiziosi e piu si reinveste.

Questa scala di progetti e' in realta' meno rischiosa rispetto a alla compravendita di appartamenti, e la regola per la cautela dovrebbe essere proprio approcciare solo progetti che non ci si puo' permettere perrche quando si spendono soldi che si hanno si e' molto meno vigili e si fanno scemenze che poi ci si auto-condona. Invece quando si deve "rendere conto" si e' molto piu allerta
 
Interessante...poi, nel mio caso, il progetto con i controc. sarebbe ovvio! :D
 
piccolo aggiornamento dopo un po di studi e ricerche fatti insieme ad alcuni altri forumisti:
i vincoli urbanistici imposti dal comune sull'immobile rendono molto difficile il suo sfruttamento nonostante il costo cosi contenuto.
Si potrebbe avviare una campagna di sensibilizzazione con l'amministrazione locale proponendo un progetto alternativo rispetto a quello approvato con parametri evidentemente diversi.

Il processo che abbiamo seguito e' stato:
1. verifica del conto economico sulla base dei parametri attuali presunta redditivita come residenza studentesca
2. verifica della normativa locale (prg e norme attuative)
3. studio di possibili alternative progettuali per compensare il deficit di redditivita'
4. conclusioni
 
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