Acquisto ufficio + cambio destinazione d uso

[allevamento]

Sono in trattativa per un ufficio di
circa 180mq al piano terra/rialzato che si presta ad un ristrutturazione in un grande quadrilocale, al momento accatastato come uso ufficio A10...

il proprietario È un privato fortunatamente non una società (imposta di registro iva al 22%)...correggetemi se sbaglio...?

Purtroppo però dopo un incontro all ufficio tecnico del comune...mi è stato spiegato che prima serve un progetto per poter richiedere un cambio di destinazione d uso...e quindi la possibilità anche che non venga accettato...il cambio d uso...

Non so più che fare

CONSIDERANDO UN PREZZO D ACQUISTO DI 50.000€ e le spese di cambio d uso a carico del proprietario...

quello che vorrei sapere... è se mi conviene comprare così come ufficio considerando che ho un imposta DI registro del 9% (valore catastale 95.000)

Oppure

Provare a fare un cambio di destinazione d uso prima della compravendita...facendo un progetto per poter acquistare come prima casa con un imposta di registro del 2%?



E soprattutto

Considerando che il valore catastale attualmente di 95.000€ con rendita a 1510.76 e il valore dichiarato in acquisto minore...50.000€ potrei avre problemi con l agenzia dell entrate?



grazie a tutti

e buona giornata

 

[ryuga88]

Per l'ultima domanda si, il controllo scatta in automatico e sarà pesante. Occhio.

Per il resto non saprei, io vincolerei la proposta d'acquisto al buon esito del cambio di destinazione. Quello è l'unico vero problema IMHO.

 

[allevamento]

Per l'ultima domanda si, il controllo scatta in automatico e sarà pesante. Occhio.

Per il resto non saprei, io vincolerei la proposta d'acquisto al buon esito del cambio di destinazione. Quello è l'unico vero problema IMHO.

oltre a pagare le tasse secondo la rendita...non c'è un altro modo per non incorrere in sanzioni da parte dell ADE ? grazie

 

[ryuga88]

oltre a pagare le tasse secondo la rendita...non c'è un altro modo per non incorrere in sanzioni da parte dell ADE ? grazie

Nessuna sanzione per carità. Uno può vendere immobili da 100K anche per 1€, lo dice la legge.
Il problema però è lo scrupoloso ribaltamento di calzini che ti fa l'AdE.
Se si può evitare di "andare in galera per un mancato versamento di 2 centesimi del 1950" meglio, questo per farti capire il livello di pulci che farebbero.

Addirittura sai cosa consigliano alcuni commercialisti e notai quando uno vuole vendere sotto il valore di mercato? Fai perché disperato, bisognoso o perché proprio l'immobile non si vende?
Di transare per il valore catastale + qualche migliaio di Euro. Quindi di restituire sottobanco l'eccedente. Assurdo ma sembra sia il consiglio migliore che diano...

 

[ulpio]

Nessuna sanzione per carità. Uno può vendere immobili da 100K anche per 1€, lo dice la legge.
Il problema però è lo scrupoloso ribaltamento di calzini che ti fa l'AdE.
Se si può evitare di "andare in galera per un mancato versamento di 2 centesimi del 1950" meglio, questo per farti capire il livello di pulci che farebbero.

Addirittura sai cosa consigliano alcuni commercialisti e notai quando uno vuole vendere sotto il valore di mercato? Fai perché disperato, bisognoso o perché proprio l'immobile non si vende?
Di transare per il valore catastale + qualche migliaio di Euro. Quindi di restituire sottobanco l'eccedente. Assurdo ma sembra sia il consiglio migliore che diano...

Il compratore si deve fidare alla grande...

 

[allevamento]

è davvero tutto un casino...

ma scusate se io pago 50.000 realmente sto ufficio... quando parli di controlli...sarebbero solo il fatto che dovrei pagare le tasse del 9% sui 45.000€ mancanti per arrivare alla rendita catastale di 95.000€ esatto? circA 4050€ DICO BENE?

 

[el grinta]

TRUE BOND mode on...

180 metri per meno di 50k neuri ... mi sembra 1 buon affare.... puoi indicare zona (calabria, lombardia ecc ecc)... e tipologia del paese (citta' piccolo borgo.. ecc ecc) ??

Anche l'eta' del fabbricato.. (nuovo, di 60 anni ... ecc ecc)

Al di sopra ci sono altri locali .... o c'e' 1 area solare... ?? E nel caso l'area solare e' edificabile e compresa nel prezzo.... ??

 

[er cash]

è davvero tutto un casino...

ma scusate se io pago 50.000 realmente sto ufficio... quando parli di controlli...sarebbero solo il fatto che dovrei pagare le tasse del 9% sui 45.000€ mancanti per arrivare alla rendita catastale di 95.000€ esatto? circA 4050€ DICO BENE?

Basta fare una perizia giurata di un tecnico abilitato e allegarla all'atto. In questa fase di mercato gli immobili commerciali transano spessissimo al di sotto dei valori catastali rivalutati. Perizia e via.

 

[allevamento]

TRUE BOND mode on...

180 metri per meno di 50k neuri ... mi sembra 1 buon affare.... puoi indicare zona (calabria, lombardia ecc ecc)... e tipologia del paese (citta' piccolo borgo.. ecc ecc) ??

Anche l'eta' del fabbricato.. (nuovo, di 60 anni ... ecc ecc)

Al di sopra ci sono altri locali .... o c'e' 1 area solare... ?? E nel caso l'area solare e' edificabile e compresa nel prezzo.... ??

Zona Lombardia

Eta fabbricato 1980

No condominio

Sopra c è un quadri

 

[MasterAgent]

Basta fare una perizia giurata di un tecnico abilitato e allegarla all'atto. In questa fase di mercato gli immobili commerciali transano spessissimo al di sotto dei valori catastali rivalutati. Perizia e via.

La perizia nel 99% dei casi serve a ben poco.
Ad ogni modo, compravendere addirittura sotto il valore catastale (che spesso a sua volta non è sufficiente rispetto al valore reale di mercato) ti espone ad una pressochè certa verifica di accertamento di valore da parte dell'ADE.
Ti consiglio di parlarne con il tuo notaio di fiducia.

 

[sand1975]

Concordo, meglio parlarne con un notaio scrupoloso, non quelli faciloni, insomma...

Magari fare perizia e allegarla all'atto.

Le tasse andranno pagate imho sulla rendita catastale. Ma non è un problema di versamento tasse, è che l'ADE può pensare che parte consistente del prezzo di acquisto sia stata a "mezzo valigetta", e con queste differenze di valori ha titolo per pensarlo, anche se poi evidentemente non ha ragione.

Gli immobili commerciali hanno poco valore.

Unica possibilità è sentire un tecnico per variazione catastale. Credo si possa chiedere una rivalutazione della rendita catastale, ma non sono sicuro. Il catasto però è sempre restio a rettificare i valori (l'ho fatto anche io per superfici errate e me l'hanno cassato), ma se in presenza di CILA forse basta rifarla ex novo.

Però è possibile che si andrebbe incontro a qualcosa di peggio perchè il valore catastale su residenza ha coefficienti superiori.

Fatto 100 euro di rendita infatti il valore diventa:

6300 per gli uffici
11550 per la residenta.

In soldoni, se la rendita rimane la stessa è possibile che quei 95000 diventino anche 140000 quindi in quel caso meglio farlo DOPO.

QUindi: sentire tecnico bravo, sentire notaio scrupoloso.

 

[freetimenow]

La discrepanza rispetto ai valori catastali non conta ai fini di un accertamento fiscale. Devi vedere quale e' il valore OMI a mq. per la tua zona e tipologia di immobile. Se non sei dentro la forchetta OMI allora il fisco potrebbe indagare. Tipicamente potra' far fare una perizia dall'UTE e accertamenti bancari a te e ai tuoi conviventi e ovviamente al venditore. Se avete grosse moviemntazioni di contanti allora siete nei guai.
Tu devi innanzitutto capire perche' eventualmente sei sotto ai valori OMI (che in genere non sono proprio campati in aria) e eventualmente specificarlo gia' nell'atto (tipo immobile fatiscente, completamente da ristrutturare ecc..) poi farti fare una perizia giurata e avente data certa ,anteriore all'atto notarile, da professionista non parente da tenere pronta se il fisco ti manda l'accertamento. Costa qualche centinaio di euro.

Per il cambio di destinazione d'uso …. dipende tutto dal comune ...

 

[sand1975]

La discrepanza rispetto ai valori catastali non conta ai fini di un accertamento fiscale. Devi vedere quale e' il valore OMI a mq. per la tua zona e tipologia di immobile. Se non sei dentro la forchetta OMI allora il fisco potrebbe indagare. Tipicamente potra' far fare una perizia dall'UTE e accertamenti bancari a te e ai tuoi conviventi e ovviamente al venditore. Se avete grosse moviemntazioni di contanti allora siete nei guai.
Tu devi innanzitutto capire perche' eventualmente sei sotto ai valori OMI (che in genere non sono proprio campati in aria) e eventualmente specificarlo gia' nell'atto (tipo immobile fatiscente, completamente da ristrutturare ecc..) poi farti fare una perizia giurata e avente data certa ,anteriore all'atto notarile, da professionista non parente da tenere pronta se il fisco ti manda l'accertamento. Costa qualche centinaio di euro.

Per il cambio di destinazione d'uso …. dipende tutto dal comune ...

Infatti io sentirei anche il tecnico del comune. Di solito da ufficio a residenza non ci sono problemi perchè dovrebbe essere NON a titolo oneroso, quindi senza pagamento di oneri.
Ma non sia mai che il prezzo sia basso perchè il comune gli ha già dato picche.