sottoporre preliminare a sospensiva

[marcellomoini]

... proposta accettata... (anch'essa sottoposta a 2 condizioni sospensive a favore del venditore)

ora si va a preliminare e voglio inserire le due condizioni sospensive (come sopra) secondo voi è possibile o si rischia la nullità?

 

[JacksonT]

... proposta accettata... (anch'essa sottoposta a 2 condizioni sospensive a favore del venditore)

ora si va a preliminare e voglio inserire le due condizioni sospensive (come sopra) secondo voi è possibile o si rischia la nullità?

Perchè dovresti rischiare la nullità?
Le sospensive inserite in proposta sono ancora valide?

 

[ccc]

... proposta accettata... (anch'essa sottoposta a 2 condizioni sospensive a favore del venditore)

ora si va a preliminare e voglio inserire le due condizioni sospensive (come sopra) secondo voi è possibile o si rischia la nullità?

la proposta quando viene accettata dal venditore diventa un preliminare e quindi tu sei a posto, adesso si tratta solo di ricopiare la proposta/preliminare che tu andrai a riprudurre e ampliare nei contenuti e versare la caparra piu' sostanziosa al venditore......cmq bisogna stare molto attenti quando si compila la proposta d'incarico.....
non riesco a capire le 2 condizioni sospensive a favore del venditore....dovrebbero essere a favore dell'acquirente.....semmai.

 

[broken brick]

Devi spiegare meglio se sei l'acquirente o il venditore e in cosa consistono le clausole sospensive.

 

[marcellomoini]

la proposta quando viene accettata dal venditore diventa un preliminare e quindi tu sei a posto, adesso si tratta solo di ricopiare la proposta/preliminare che tu andrai a riprudurre e ampliare nei contenuti e versare la caparra piu' sostanziosa al venditore......cmq bisogna stare molto attenti quando si compila la proposta d'incarico.....
non riesco a capire le 2 condizioni sospensive a favore del venditore....dovrebbero essere a favore dell'acquirente.....semmai.

Io sono il venditore.
proposta del compratore accettata e sottoposta a condizioni sospensive
1) essendo il locale locato debbo garantire il diritto di prelazione all'inquilino
2) debbo stralciare con pratica comunale e catastale delle parti di immobile che non saranno vendute, ma rimarranno a me
il mio dubbio è che siccome al preliminare mi daranno il 10% di caparra ovvero 45.000 euro
se poi l'inquilino fa valere la prelazione e ritira a 450.000 io devo ridare 90.000 al promissario acquirente? il doppio della caparra?

altro dubbio se il comune non permettesse di stralciare le parti dell'immobile che intendo tenere (per vari motivi non stiamo a descrivere ora) e negasse l'autorizzazione allo stralcio... se inserisco la condizione sospensiva io mi paro il sedere, ma se non la inserisco poi il promissario acquirente potrebbe volere il doppio della caparra?

il mio dubbio è che siccome il preliminare è un contratto definitivo che poi andrà riprodotto dal notaio... è che una o 2 eventuali clausole sospensive (in un contratto definitivo??) possano inficiare di nullità tale contratto oppure si abbiano come non valide le clausole

 

[ccc]

Io sono il venditore.
proposta del compratore accettata e sottoposta a condizioni sospensive
1) essendo il locale locato debbo garantire il diritto di prelazione all'inquilino
2) debbo stralciare con pratica comunale e catastale delle parti di immobile che non saranno vendute, ma rimarranno a me
il mio dubbio è che siccome al preliminare mi daranno il 10% di caparra ovvero 45.000 euro
se poi l'inquilino fa valere la prelazione e ritira a 450.000 io devo ridare 90.000 al promissario acquirente? il doppio della caparra?

altro dubbio se il comune non permettesse di stralciare le parti dell'immobile che intendo tenere (per vari motivi non stiamo a descrivere ora) e negasse l'autorizzazione allo stralcio... se inserisco la condizione sospensiva io mi paro il sedere, ma se non la inserisco poi il promissario acquirente potrebbe volere il doppio della caparra?

il mio dubbio è che siccome il preliminare è un contratto definitivo che poi andrà riprodotto dal notaio... è che una o 2 eventuali clausole sospensive (in un contratto definitivo??) possano inficiare di nullità tale contratto oppure si abbiano come non valide le clausole

allora, tu sei il venditore.....bisogna vedere cosa dicono queste sospensive.....e' tutto li' il problema....(pensavo che tu fossi l'acquirente....)
Ma gia' il preliminare stesso, si redige solo se la condizione sospensiva va in porto......

cmq in via generale se il contratto non va in porto e la proposta e' stata gia' accettata dal venditore, bisogna vedere chi l'ha fatta fallire.
Se e' stato il venditore deve dare il doppio della caparra all'acquirente, cioe' i 45 euro ricevuti + 45 euro di penale, diciamo cosi'.....
se invece e' l'acquirente che fa saltare il contratto perde la caparra data.....
Ed entrambi pagate l'agenzia se NON ci sono condizioni sospensive nel contratto......se ci sono, l'agenzia immobiliare non puo' pretendere nulla.

Scusa, un attimo tu potevi, in precedenza, fare la proposta all'inquilino, rispettando il diritto di prelazione, con tanto di raccomandata, anche se non ti rispondeva, tu eri a posto, dopo i termini di legge, poi vendevi a chi volevi....senza rischi...

Nel caso che il Comune non intendesse dare l'autorizzazione allo stralcio, se tu hai la condizione sospensiva che specifica questo fatto, tu sei a posto, non si e' verificata la condizione, saluti l'acquirente e amici come prima....

ti spiego, io acquirente, metto una condizione sospensiva per prendere il mutuo....se la banca mi da' il mutuo si va a fare il Preliminare, altrimenti se me lo nega, ci si saluta, con il venditore e con l'agenzia e nessuno paga niente a nessuno......anzi la caparra che l'acquirente ha dato dopo aver fatto la proposta di acquisto e che e' stata tenuta dall'agenzia
in attesa della decisone della Banca, viene restituita all'acquirente......
Si ferma tutto, la condizione non si e' verificata......

 

[marcellomoini]

allora, tu sei il venditore.....bisogna vedere cosa dicono queste sospensive.....e' tutto li' il problema....(pensavo che tu fossi l'acquirente....)
Ma gia' il preliminare stesso, si redige solo se la condizione sospensiva va in porto......

cmq in via generale se il contratto non va in porto e la proposta e' stata gia' accettata dal venditore, bisogna vedere chi l'ha fatta fallire.
Se e' stato il venditore deve dare il doppio della caparra all'acquirente, cioe' i 45 euro ricevuti + 45 euro di penale, diciamo cosi'.....
se invece e' l'acquirente che fa saltare il contratto perde la caparra data.....
Ed entrambi pagate l'agenzia se NON ci sono condizioni sospensive nel contratto......se ci sono, l'agenzia immobiliare non puo' pretendere nulla.

Scusa, un attimo tu potevi, in precedenza, fare la proposta all'inquilino, rispettando il diritto di prelazione, con tanto di raccomandata, anche se non ti rispondeva, tu eri a posto, dopo i termini di legge, poi vendevi a chi volevi....senza rischi...

Nel caso che il Comune non intendesse dare l'autorizzazione allo stralcio, se tu hai la condizione sospensiva che specifica questo fatto, tu sei a posto, non si e' verificata la condizione, saluti l'acquirente e amici come prima....

ti spiego, io acquirente, metto una condizione sospensiva per prendere il mutuo....se la banca mi da' il mutuo si va a fare il Preliminare, altrimenti se me lo nega, ci si saluta, con il venditore e con l'agenzia e nessuno paga niente a nessuno......anzi la caparra che l'acquirente ha dato dopo aver fatto la proposta di acquisto e che e' stata tenuta dall'agenzia
in attesa della decisone della Banca, viene restituita all'acquirente......
Si ferma tutto, la condizione non si e' verificata......

Si ma io la condizione l'ho messa in proposta, ed ora (PER COMINCIARE a fare i lavori ) firmiamo il preliminare, vorrei sapere se inserire nel preliminare la condizione sospensiva, è valida o no

 

[broken brick]

Secondo me devi inserire le condizioni sospensive anche nel preliminare. Purtroppo se il notaio è quello scelto dall'acquirente non si preoccuperà di tutelarti...l'AI neppure.
Sentiamo altri pareri.

 

[broken brick]

Per essere più tranquillo mi farei aiutare da un amico legale (notaio o avv.) a mettere giù le clausole. 90K più la parcella dell'AI non sono bruscolini.

 

[ccc]

Si ma io la condizione l'ho messa in proposta, ed ora (PER COMINCIARE a fare i lavori ) firmiamo il preliminare, vorrei sapere se inserire nel preliminare la condizione sospensiva, è valida o no

la condizione sospensiva l'avete gia' messa in proposta di acquisto, in questa condizione sospensiva avrete messo un termine, un mese, due mesi, tre mesi.....non lo so...
entro questo termine di tempo, la condizione deve avverarsi...... cioe', se questo non avviene e nel frattempo scadono i termini, la proposta decade......
se invece la condizione si verifica, in quel momento andate a fare il Preliminare.....

 

[ccc]

Secondo me devi inserire le condizioni sospensive anche nel preliminare. Purtroppo se il notaio è quello scelto dall'acquirente non si preoccuperà di tutelarti...l'AI neppure.
Sentiamo altri pareri.

ciao Broken, come stai???

 

[marcellomoini]

la condizione sospensiva l'avete gia' messa in proposta di acquisto, in questa condizione sospensiva avrete messo un termine, un mese, due mesi, tre mesi.....non lo so...
entro questo termine di tempo, la condizione deve avverarsi...... cioe', se questo non avviene e nel frattempo scadono i termini, la proposta decade......
se invece la condizione si verifica, in quel momento andate a fare il Preliminare.....

la proposta è di 10 giorni fa

oggi lho trasmetta all'inquilino che ha 60 gg per legge per far valere la prelazione
inoltre, io inizio le pratiche edilizie dopo il preliminare (cui incasso caparra) e ci potrebbero volere 4/5 mesi....

pertanto io vorrei inserire nel preliminare che

qualora il comune non rilasci permesso tutto si risolve con riconsegna della semplice caparra (non il doppio)
idem qualora venga esercitata la prelazione tutto si risolve con riconsegna della semplice caparra (non il doppio)

 

[ccc]

la proposta è di 10 giorni fa

oggi lho trasmetta all'inquilino che ha 60 gg per legge per far valere la prelazione
inoltre, io inizio le pratiche edilizie dopo il preliminare (cui incasso caparra) e ci potrebbero volere 4/5 mesi....

pertanto io vorrei inserire nel preliminare che

qualora il comune non rilasci permesso tutto si risolve con riconsegna della semplice caparra (non il doppio)
idem qualora venga esercitata la prelazione tutto si risolve con riconsegna della semplice caparra (non il doppio)

giusti i 60 gg all'inquilino per la prelazione.....potevi farlo anche prima che forse eri avvantaggiato nei tempi.
Questa tua proposta d'incarico che hai accettato avra' una scadenza per le 2 condizioni sospensive, sarebbe assurdo averle messe senza una scadenza.
Nel caso tu vada a redigere il Preliminare certo che devi rimettere le due condizioni sospensive ma tu capisci che se il contratto salta per un qualsiasi motivo, diciamo per colpa tua,
tu dovresti ridare i 45mila euro che hai avuto come caparra dall'acquirente.......non il doppio....
Quello che fai fatica a capire e' nessun acquirente con un po' di sale in zucca ti lascia 45 mila euro per 4/5 mesi e con il rischio che il contratto salti e anche con il rischio
che i 45 mila euro il venditore non glieli rida' e dovrebbe anche portarlo in tribunale.....
Non e' automatico che il venditore ridia indietro la caparra...in giro ci sono un sacco di disonesti.... anche se tu non lo fossi, io come acquirente non mi fiderei ....ASSOLUTAMENTE NO.
O lasci i 45mila euro in gestione dal Notaio e solo dopo che la condizione si sia avverata, il notaio ti da' i soldi, non certo prima, se la condizione non si avverasse, alla scadenza delle sospensive, il notaio rida' indietro i soldi all'acquirente essendo lui un pubblico ufficiale.
Questo e' l'unico caso in cui l'acquirente sarebbe certo di riavere i suoi soldi indetro facilmente e in tutta sicurezza.....
Se tu credi di incassare i 45mila euro subito al Preliminare senza che la condizione sospensiva si sia verificata devi sperare di trovare uno sprovveduto che te li dia.....in ogni caso il Notaio non lo consentirebbe.....perche' ci sono delle sospensive a condizionare il Preliminare, la caparra non si da' mai al venditore in questo caso.

 

[marcellomoini]

giusti i 60 gg all'inquilino per la prelazione.....potevi farlo anche prima che forse eri avvantaggiato nei tempi.
Questa tua proposta d'incarico che hai accettato avra' una scadenza per le 2 condizioni sospensive, sarebbe assurdo averle messe senza una scadenza.
Nel caso tu vada a redigere il Preliminare certo che devi rimettere le due condizioni sospensive ma tu capisci che se il contratto salta per un qualsiasi motivo, diciamo per colpa tua,
tu dovresti ridare i 45mila euro che hai avuto come caparra dall'acquirente.......non il doppio....
Quello che fai fatica a capire e' nessun acquirente con un po' di sale in zucca ti lascia 45 mila euro per 4/5 mesi e con il rischio che il contratto salti e anche con il rischio
che i 45 mila euro il venditore non glieli rida' e dovrebbe anche portarlo in tribunale.....
Non e' automatico che il venditore ridia indietro la caparra...in giro ci sono un sacco di disonesti.... anche se tu non lo fossi, io come acquirente non mi fiderei ....ASSOLUTAMENTE NO.
O lasci i 45mila euro in gestione dal Notaio e solo dopo che la condizione si sia avverata, il notaio ti da' i soldi, non certo prima, se la condizione non si avverasse, alla scadenza delle sospensive, il notaio rida' indietro i soldi all'acquirente essendo lui un pubblico ufficiale.
Questo e' l'unico caso in cui l'acquirente sarebbe certo di riavere i suoi soldi indetro facilmente e in tutta sicurezza.....
Se tu credi di incassare i 45mila euro subito al Preliminare senza che la condizione sospensiva si sia verificata devi sperare di trovare uno sprovveduto che te li dia.....in ogni caso il Notaio non lo consentirebbe.....perche' ci sono delle sospensive a condizionare il Preliminare, la caparra non si da' mai al venditore in questo caso.

guarda che io volevo i 45 k alla proposta, mentre lo sprovveduto mi ha fatto la fotocopia dell'assegno intestato a me.
ed ha insistito perchè nella proposta scrivessi le due sospensive (senza mettere date)così:
la proposta è sottoposta a sospensiva fino al termine di esercizio del diritto di prelazione dell'inquilino; la proposta è sottoposta a sospensiva previa rilascio delle autorizzazioni urbanistiche concessorie per il frazionamento dei locali nonchè creazione delle schede catastali.
al preliminare il primissario acquirente consegnerà 45 k al promissario venditore a titolo di cauzione.

P.s. "lo sprovveduto" è avvocato

è questo che mi lascio perplesso.

 

[ccc]

guarda che io volevo i 45 k alla proposta, mentre lo sprovveduto mi ha fatto la fotocopia dell'assegno intestato a me.
ed ha insistito perchè nella proposta scrivessi le due sospensive (senza mettere date)così:
la proposta è sottoposta a sospensiva fino al termine di esercizio del diritto di prelazione dell'inquilino; la proposta è sottoposta a sospensiva previa rilascio delle autorizzazioni urbanistiche concessorie per il frazionamento dei locali nonchè creazione delle schede catastali.
al preliminare il primissario acquirente consegnerà 45 k al promissario venditore a titolo di cauzione.

P.s. "lo sprovveduto" è avvocato

è questo che mi lascio perplesso.

una proposta fatta con i piedi direi.....
in ogni caso, rifletti bene su questa cosa, ..... se fossi io l'acquirente, (che me ne intendo di compravendita) certo non ti darei 45mila euro alla proposta e nemmeno al preliminare se le due condizioni non si fossero gia' avverate. Troppi rischi.....L'unica cosa che farei e' consegnarli in deposito al notaio al Preliminare ma non certo in mano al venditore.....
Un acquirente che lascia 45mila euro al venditore prima che si verifichino positivamente le due condizioni e' un matto da legare, quell'avvocato non e' un esperto del settore.....
solo il fatto che le due sospensive non abbiano una scadenza sicura la dice lunga.....
E' ovvio.
Cmq auguri........di stranezze in questi anni ne ho lette tante.....

 

[marcellomoini]

@ccc ho capito che tu non darai mai nella tua vita quello che chiede la controparte ecc ecc
nel mio caso invece da, perché se non da quello che dico io, non vendo

quindi assodato che mi da 45 k al preliminare (che firmerò settimana prossima) volevo tutelarmi io per non dovergli ridare il doppio della caparra (che lui chiama cauzione

 

[ccc]

@ccc ho capito che tu non darai mai nella tua vita quello che chiede la controparte ecc ecc
nel mio caso invece da, perché se non da quello che dico io, non vendo

quindi assodato che mi da 45 k al preliminare (che firmerò settimana prossima) volevo tutelarmi io per non dovergli ridare il doppio della caparra (che lui chiama cauzione

chiariamo bene la faccenda, io non e' che non darei quello che mi chiede la controparte, non e' questo il discorso,
io nel caso di un preliminare con ben 2 sospensive senza neppure una scadenza certa, non darei mai e poi mai la caparra in mano al venditore prima che le sospensive si siano verificate positivamente.......
i polli in giro ci sono...tu ne hai probabilmente incontrato uno.....
in ogni caso, mi dispiace per il tuo acquirente, e' stato consigliato molto male.......

 

[broken brick]

ciao Broken, come stai???

Bene!
Leggo quello che hai scritto e sono d'accordo...cerchiamo sempre di tutelare i nostri utenti!
Meglio essere "troppo" prudenti che rischiare....

 

[ccc]

Bene!
Leggo quello che hai scritto e sono d'accordo...cerchiamo sempre di tutelare i nostri utenti!
Meglio essere "troppo" prudenti che rischiare....

mi sembra il minimo..... in un preliminare con ben 2 sospensive la caparra va data all'agenzia o al notaio che la tiene da parte fino all'avverarsi della condizione......
tutto il resto sa di rischio troppo grosso......e siccome io non mi fido degli altri......(giustamente, in questo particolare settore).

 

[marcellomoini]

mi sembra il minimo..... in un preliminare con ben 2 sospensive la caparra va data all'agenzia o al notaio che la tiene da parte fino all'avverarsi della condizione......
tutto il resto sa di rischio troppo grosso......e siccome io non mi fido degli altri......(giustamente, in questo particolare settore).

si ma la mia domanda era un altra.
posto che mi danno 45 k nel preliminare a titolo di caparra, posso inserire due clausole sospensive per poter far si che se non si avverino debba solo ridargli i 45 k (che ne mio caso mi ha dato?: ABBIAMO CAPITO tutti che tu in tal frangente non mi avresti mai dato 45k questo è certo sicuro incontrovertibile) ma nel mio caso è diverso.