Contratto anticipato

Bose

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Buongiorno ragazzi,
Sto dando anche il secondo locale, la ragazza vorrebbe entrare a gennaio, quindi contratto ufficiale parte appunto in tale data.
Mi chiede visto che ha dato acconto per cucina, se gli do le chiavi già dal primo di dicembre senza pagarmi ovviamente per arredarlo e poi partire a gennaio con acconto e mensilità.
Ovviamente a dicembre non ci sono utenze a lei intestate (tipo Enel e neanche metano), ma l’unica cosa che c’è, e l’acqua ed è intestata a me e forse non gliela chiudo per permettergli di pulire.
Premesso questo, la domanda è:
Mi consigliate di fare un precontratto per chiarire che gli abbuono dicembre dietro impegno di contratto a gennaio?
O non faccio niente e gli faccio mettere i mobili?
Se dovesse fare la furbetta (non la consoco da una vita e dietro i soldi le persone si inventano di tutto), rischio che non mi esce più di casa perché anche se non c’è contratto ha messo i suoi mobili?
O peggio ancora puo’ dire che gli ho dato casa a nero (ripeto non ci sono utenze intestate a lei e non c’è metano)?
Io stavo pensando di fargli firmare comunque il contatto ufficiale per gennaio ma di mettergli la clausola che alla firma e cioè il primo dicembre, mi versa ufficialmente i tre mesi e poi affitto ovviamente a Gennaio.
Cosa ne pensate?
Grazie!
 
Buongiorno ragazzi,
Sto dando anche il secondo locale, la ragazza vorrebbe entrare a gennaio, quindi contratto ufficiale parte appunto in tale data.
Mi chiede visto che ha dato acconto per cucina, se gli do le chiavi già dal primo di dicembre senza pagarmi ovviamente per arredarlo e poi partire a gennaio con acconto e mensilità.
Ovviamente a dicembre non ci sono utenze a lei intestate (tipo Enel e neanche metano), ma l’unica cosa che c’è, e l’acqua ed è intestata a me e forse non gliela chiudo per permettergli di pulire.
Premesso questo, la domanda è:
Mi consigliate di fare un precontratto per chiarire che gli abbuono dicembre dietro impegno di contratto a gennaio?
O non faccio niente e gli faccio mettere i mobili?
Se dovesse fare la furbetta (non la consoco da una vita e dietro i soldi le persone si inventano di tutto), rischio che non mi esce più di casa perché anche se non c’è contratto ha messo i suoi mobili?
O peggio ancora puo’ dire che gli ho dato casa a nero (ripeto non ci sono utenze intestate a lei e non c’è metano)?
Io stavo pensando di fargli firmare comunque il contatto ufficiale per gennaio ma di mettergli la clausola che alla firma e cioè il primo dicembre, mi versa ufficialmente i tre mesi e poi affitto ovviamente a Gennaio.
Cosa ne pensate?
Grazie!

Devi fare un contratto e registrarlo.
dove andrai a scrivere l'immobile viene ceduto in comodato dal 01 dicembre al 31 dicembre, mentre dal '1/gennaio il canone di locazione sarà pari a bla bla bla.

attenzione che in tal caso l'agenzia delle entrate fa pagare
imposta registro 200 euro misura fissa per il comodato
ed se non in cedolare secca (il 2 % minimo 67 euro) del canone annuo

senza contratto scritto, è un semplice comodato... se la signora non se ne va... preparati ad almeno 4 anni di causa civile (non sfratto che è accelerato) a cominciare dalla mediazione civile obbligatoria...
 
Ti fai pagare prima la caparra e la prima mensilità di gennaio, e ti fai firmare il contratto.
Assolutamente non le dai le chiavi senza queste due condizioni. Ti ha preso per Babbo Natale?
Se quella si piazza dentro e dichiara che ti ha dato i soldi in nero ti vedo malissimo.
 
Buongiorno ragazzi,
Sto dando anche il secondo locale, la ragazza vorrebbe entrare a gennaio, quindi contratto ufficiale parte appunto in tale data.
Mi chiede visto che ha dato acconto per cucina, se gli do le chiavi già dal primo di dicembre senza pagarmi ovviamente per arredarlo e poi partire a gennaio con acconto e mensilità.
Ovviamente a dicembre non ci sono utenze a lei intestate (tipo Enel e neanche metano), ma l’unica cosa che c’è, e l’acqua ed è intestata a me e forse non gliela chiudo per permettergli di pulire.
Premesso questo, la domanda è:
Mi consigliate di fare un precontratto per chiarire che gli abbuono dicembre dietro impegno di contratto a gennaio?
O non faccio niente e gli faccio mettere i mobili?
Se dovesse fare la furbetta (non la consoco da una vita e dietro i soldi le persone si inventano di tutto), rischio che non mi esce più di casa perché anche se non c’è contratto ha messo i suoi mobili?
O peggio ancora puo’ dire che gli ho dato casa a nero (ripeto non ci sono utenze intestate a lei e non c’è metano)?
Io stavo pensando di fargli firmare comunque il contatto ufficiale per gennaio ma di mettergli la clausola che alla firma e cioè il primo dicembre, mi versa ufficialmente i tre mesi e poi affitto ovviamente a Gennaio.
Cosa ne pensate?
Grazie!

Fai partire il contratto ora e il canone da gennaio.
 
ragazzi grazie a tutti e tre, gentilissimi veramente.
Mike, io avevo pensato così, difatti l'ho scritto sopra, però stamattina mi sono trovato con il mio tecnico che, più che il mio tecnico è un mio caro amico.
Lui dice che la mia idea non è un "precontratto" ma a tutti gli effetti un contratto, Sconsiglia di farlo firmare a dicembre per farlo partire a Gennaio, perché di fatto, se firma a dicembre il contratto ma scrivo che parte dal 01/01/20, secondo lui non è a norma di legge.
Per lui il contratto parte appunto quando si firma e cioè a dicembre.
Però anche lui ha messo le mani avanti dicendo che non è il suo ramo.
Dice che un altro problema è anche incassare i tre mesi, anche quelli confermerebbero l’inizio del contratto che è di fatto, pagato e firmato a dicembre, nonostante come data d'inizio sul ctr ci sia 01/01/20 anche se l’incasso dell’affito avvenga a gennaio.
Mi consigliate di chiedere a un commercialista? O magari Uppi, Aspi, Confedilizia...

Grazie e buona domenica a tutti voi!
 
ragazzi grazie a tutti e tre, gentilissimi veramente.
Mike, io avevo pensato così, difatti l'ho scritto sopra, però stamattina mi sono trovato con il mio tecnico che, più che il mio tecnico è un mio caro amico.
Lui dice che la mia idea non è un "precontratto" ma a tutti gli effetti un contratto, Sconsiglia di farlo firmare a dicembre per farlo partire a Gennaio, perché di fatto, se firma a dicembre il contratto ma scrivo che parte dal 01/01/20, secondo lui non è a norma di legge.
Per lui il contratto parte appunto quando si firma e cioè a dicembre.
Però anche lui ha messo le mani avanti dicendo che non è il suo ramo.
Dice che un altro problema è anche incassare i tre mesi, anche quelli confermerebbero l’inizio del contratto che è di fatto, pagato e firmato a dicembre, nonostante come data d'inizio sul ctr ci sia 01/01/20 anche se l’incasso dell’affito avvenga a gennaio.
Mi consigliate di chiedere a un commercialista? O magari Uppi, Aspi, Confedilizia...

Grazie e buona domenica a tutti voi!

Secondo me il contratto DEVE partire quando entra in casa. Il pagamento dei canoni parte invece da gennaio. Oppure come dice Broken ti fai dare anche gennaio subito.
Qual e' il problema?
 
Fai il contratto datato il giorno che gli dai le chiavi. Nel contratto scrivi che decorre dal 1 gennaio ma gli dai le chiavi in anticipo per permettergli lavori di ristrutturazione o qualsiasi cosa. Ovviamente alla firma ti fai dare la cauzione. Il primo affitto viceversa puo' pagarlo al 5 gennaio. Se poi ti vuoi far dare un assigno posdatato va anche bene.
Ne ho fatti tanti cosi, nessun problema.
Occhio che i trenta giorni per la registrazione decorrono dalla data di firma.
 
Ah ok, quindi è fattibile come ho pensato io, bene!
Preparo subito il ctr in cedolare secca e lo dato 01/12/19.
Poi nella stata data mi trovo per la firma.
Ovviamente scrivo cauzione di tre mesi alla firma (1.500,00).
E metto anche: consegno le chiavi a dicembre senza percepire introiti ma solo per arredamento del locale.
La mensilità dell’affitto partirà dal 01/01/2020.
Ovviamente come consigliate sopra, lo registro entro 31/12, sperando che l’ade non faccia storie.
Ragazzi, quindi da dicembre può attivarsi anche le utenze (gas, luce e acqua)?
 
Ah ok, quindi è fattibile come ho pensato io, bene!
Preparo subito il ctr in cedolare secca e lo dato 01/12/19.
Poi nella stata data mi trovo per la firma.
Ovviamente scrivo cauzione di tre mesi alla firma (1.500,00).
E metto anche: consegno le chiavi a dicembre senza percepire introiti ma solo per arredamento del locale.
La mensilità dell’affitto partirà dal 01/01/2020.
Ovviamente come consigliate sopra, lo registro entro 31/12, sperando che l’ade non faccia storie.
Ragazzi, quindi da dicembre può attivarsi anche le utenze (gas, luce e acqua)?

Certamente.
 
Grazie a tutti.
P.s. Solo per acqua serve contratto registrato, enel e gas basta la firma.
Giusto a titolo informativo, così adesso lo sapete anche voi.
 
Si, se metti nel contratto la data di stipula 25 nov. il contratto può partire comunque dall'1.1.20, però dovrai registrarlo prima del 25...magari ricordati il 19...o il 20. La cosa importante è che tu abbia in mano almeno la caparra ...e il contratto firmato.
 
No Broke, parte dal 01/12/19 e gli regalo dicembre, poi inizia a pagare il 01/01/2020.
Spero solo che l'ADE non mi calcoli il 21% di cedolare secca su dicembre, che non ho percepito canone ma che cmq di fatto è la data che parte il contratto…
 
Aggiornamento,
oggi ho chiesto foto front e retro della carta d'identità alla ragazza che prenderà il trilocale per appunto seguire il vostro consiglio, e cioè di far partire il contrato con l'abbuono di dicembre e poi partenza pagamento a gennaio come parlato sopra.
Mi ha chiesto:
Ma posso registrare un altro contratto d'affitto mentre ne ho in attivo un altro che scade a fine dicembre?
Tra l'altro ha dato i sei mesi qualche mese fa perché appunto licenziata dal suo datore di lavoro e di conseguenza ha deciso di disdire li (gravi motivi per perdita lavoro), e prendere il mio trilocale a Gennaio (ctr che parte a dicembre), e subito dopo locale sotto commerciale sotto (ctr sempre in cedolare secca anche sul negozio grazie al cielo).
Ergo, può fare ctr con me anche se ne ha attivo un altro che scade a dicembre ma soprattutto dopo che ha dato disdetta per perdita di lavoro?
Grazie 1000.
 
Certo, una persona può affittare anche 10 immobili...non è proibito!
(Ma tu sei tranquillo affittando a una ragazza che ha perso il lavoro?)
 
scusate a me sfugge la ragione del "regalo" del mese. Se entra un mese prima paga il mese, se gli servono 15giorni paga dal 15...
I miei inquilini al massimo entrano due-tre giorni prima per sistemare le loro cose, se me lo chiedono, ovviamente non glieli faccio pagare. Ma ho già in mano tutto, contratto cauzione e mensilità anticipata.
 
Certo, una persona può affittare anche 10 immobili...non è proibito!
(Ma tu sei tranquillo affittando a una ragazza che ha perso il lavoro?)

Caro Broken, tranquillo mmmm-...
Però è una lavoratrice, e dove era il suo lavoro lo svolgeva bene. Però erano in tanti, vi terrò aggiornati cmq…

Le due righe che metterò a fine contratto sono le seguenti:
Con Medesimo contratto in cedolare secca, dichiaro di abbuonare il mese di dicembre 2019 per lo scopo specifico di arredare casa e intestarsi le utenze, affido quindi le chiavi senza introito per il mese in corso con cauzione dei 3 mesi (1.500,00), e l'anticipo di Gennaio alla firma del contratto 01/12/19.

La beneficiara dichiara di dimostrare il gg stesso della firma copia di bonifico cauzione di 1.500,00 con causale CAUZIONE e copia di bonifico affitto 500,00 con causale AFFITTO gennaio 2020.

cosa dite voi?
 
scusate a me sfugge la ragione del "regalo" del mese. Se entra un mese prima paga il mese, se gli servono 15giorni paga dal 15...
I miei inquilini al massimo entrano due-tre giorni prima per sistemare le loro cose, se me lo chiedono, ovviamente non glieli faccio pagare. Ma ho già in mano tutto, contratto cauzione e mensilità anticipata.

Ciao comolego, la ragione dell'affitto gratis è che sta pagando già un altro affitto e mi ha chiesto dicembre non tanto per entrarci a viverlo ma quanto per far arrivare tutti i mobili.
Tanto io gennaio dovevo aspettarlo nel più e nel meno, cosa mi costa dargli le chiavi?
Ripeto, non penso che si paga la cedolare del 21% sul non percepito, l'ho chiesto ancora ma evidentemente agli amici sopra è sfuggito…
Grazie cmq anche a te….
 
Ragazzi,
so che siete presi, ma ci tengo a un vs parere.
Pago la cedolare secca sul mese di dicembre che non percepisco affitto ma che parte di fatto il contratto?

Poi, sto ufficializzando il contratto e prima della firma voglio farvi leggere le due righe riportate, le segno in rosso così non diventate matti a leggere tutto:

Art. 5 - DURATA DELLA LOCAZIONE. Per il periodo che va dal 01/12/2019 al 31/12/2019 non verrà richiesto alcun corrispettivo economico, nel mese di dicembre 2019 l’immobile viene concesso gratuitamente alla parte conduttrice per concederle di svolgere le mansioni necessarie all’arredamento e allaccio utenze. La durata della locazione viene fissata e stabilita, ai sensi del comma 1, dell’art. 2 della legge n. 431/1998, in anni 4, con decorrenza dal 01/12/2019 e scadenza il 30/11/2023.

Tale durata si protrarrà automaticamente per un eguale periodo, salvo che la parte locatrice non comunichi alla parte conduttrice disdetta del contratto, motivata ai sensi dell’art.3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata con A.R. almeno sei mesi prima della scadenza.


Art. 7 - CORRISPETTIVO. Il canone annuo di locazione - avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell'immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione - è convenuto in € 6.000,00 (Euro SEIMILA/00), che la parte conduttrice si obbliga a corrispondere in rate mensili anticipate (entro il giorno 10 di ogni mese) di € 500,00 (Euro CINQUECENTO/00) a mezzo bonifico bancario. La prima mensilità, relativa al mese di gennaio 2020, dovrà essere versata alla stipula del medesimo ctr a mezzo bonifico bancario o titolo di € 500,00 (cinquecento/00). Le parti convengono il versamento del deposito cauzionale pari a € 1.500,00 (MILLECINQUECENTO/00), da versare a mezzo bonifico bancario o titolo, da consegnare al locatore alla firma del medesimo contratto e che verrà restituito al termine della locazione, fermo restando il buon stato dell’immobile.

Grazie ragazzi!
 
Ragazzi,
so che siete presi, ma ci tengo a un vs parere.
Pago la cedolare secca sul mese di dicembre che non percepisco affitto ma che parte di fatto il contratto?

Poi, sto ufficializzando il contratto e prima della firma voglio farvi leggere le due righe riportate, le segno in rosso così non diventate matti a leggere tutto:

Art. 5 - DURATA DELLA LOCAZIONE. Per il periodo che va dal 01/12/2019 al 31/12/2019 non verrà richiesto alcun corrispettivo economico, nel mese di dicembre 2019 l’immobile viene concesso gratuitamente alla parte conduttrice per concederle di svolgere le mansioni necessarie all’arredamento e allaccio utenze. La durata della locazione viene fissata e stabilita, ai sensi del comma 1, dell’art. 2 della legge n. 431/1998, in anni 4, con decorrenza dal 01/12/2019 e scadenza il 30/11/2023.

Tale durata si protrarrà automaticamente per un eguale periodo, salvo che la parte locatrice non comunichi alla parte conduttrice disdetta del contratto, motivata ai sensi dell’art.3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata con A.R. almeno sei mesi prima della scadenza.


Art. 7 - CORRISPETTIVO. Il canone annuo di locazione - avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell'immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione - è convenuto in € 6.000,00 (Euro SEIMILA/00), che la parte conduttrice si obbliga a corrispondere in rate mensili anticipate (entro il giorno 10 di ogni mese) di € 500,00 (Euro CINQUECENTO/00) a mezzo bonifico bancario. La prima mensilità, relativa al mese di gennaio 2020, dovrà essere versata alla stipula del medesimo ctr a mezzo bonifico bancario o titolo di € 500,00 (cinquecento/00). Le parti convengono il versamento del deposito cauzionale pari a € 1.500,00 (MILLECINQUECENTO/00), da versare a mezzo bonifico bancario o titolo, da consegnare al locatore alla firma del medesimo contratto e che verrà restituito al termine della locazione, fermo restando il buon stato dell’immobile.

Grazie ragazzi!

Secondo me non puoi pagare la cedolare secca se non percepisci affitto.
Io quello che ho fatto in casi simili e' qualcosa di questo tipo:
Contrsatto redatto in data 1 Dicembre 2019

ART X. DURATA DELLA LOCAZIONE
L'immobile viene concesso in locazione dal 1.1.2020 al …. ecc…….

ART X+1 CONSEGNA DELLE CHIAVI

In data odierna il locatario consegna le chiavi dell'immobile al locatore onde consentirgli di l'arredamento e l'allaccio delle utenze. A partire dalla odierna pertanto il locatore e' responsabile del pagamento delle spese condominiali ecc….

Nel caso di affitto di locali commerciali mi e' capitato di dare le chiavi anche due mesi prima perche' dovevano fare lavori di ristrutturazione complessi, arredamento chiedere autorizzazioni ecc… Mai avute osservazioni dall'ADE. Da dire che l'ADE sono tutte repubbliche indipendenti per cui quello che a Roma gli va bene a Imperia ti fanno il qulo …. ma questo lo sappiamo.
 
Il grosso problema di dare le chiavi in anticipo senza scriverlo e' che tu resti responsabile di quello che succede dentro l'immobile. Se la tizia si sfonda di coca e ci muore dentro tu stai in un pacco di guai.
Se invece e' scritto in un contratto registrato …. nessun problema .. o meglio problemi di tutt'altro ordine di grandezza:D
 
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