Casa in costruzione senza contratto preliminare compravendita & nuova normativa
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  1. #1
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    Casa in costruzione senza contratto preliminare compravendita & nuova normativa

    Buongiorno a tutti

    ho dei dubbi se la modalità di formalizzazione dell'acquisto di una casa in costruzione che adesso vi descrivo sia rischiosa.

    A seguito del D.lgs. 14/2019 per gli immobili il cui permesso di costruire è stato richiesto successivamente al 16 marzo la legge richiede che il compromesso sia registrato presso il notaio e che l'importo versato dal compratore sia coperto da una fidejussione a carico del venditore. Il mancato rispetto della legge comporta la nullità del compromesso.

    Sono interessato a una casa che ricade nella nuova normativa.
    Col costruttore abbiamo concordato il prezzo, ma siamo in sede di discussione su come formalizzare il tutto prima del rogito che dovrebbe avvenire a marzo 2021.
    Il venditore mi ha segnalato incertezze e difficoltà col compromesso: pare che le banche non siano disposte ad autorizzare dei mutui fondiari se riguardano immobili per cui è stato trascritto un contratto preliminare di compravendita secondo la nuova legge in quanto per le banche la trascrizione di un preliminare corrisponde all’iscrizione di ipoteca e quindi per loro su quell’immobile non ci possono essere mutui.

    Fosse vero vorrebbe dire che il mercato immobiliare italiano delle case in costruzione è praticamente fermo. vi risulta?

    Il venditore, a sua detta dopo aver consultato il suo notaio, propone di formalizzare una proposta irrevocabile di acquisto a breve, con assegno non incassabile (circa il 6% del valore totale) con impegno al compromesso- secondo i requisiti dell'attuale normativa- una volta avuta maggiore chiarezza lato banche.
    Qualora non ci sarà chiarezza prima del rogito, si andrebbe direttamente al rogito, tra circa 15 mesi, senza compromesso intermedio e senza versare altro nel frattempo.

    So bene che con l'accettazione della proposta si crea un vincolo contrattuale e la proposta diventa preliminare.
    So bene che visti i molti mesi che mancano al rogito non è normale non inserire in mezzo un compromesso.
    So bene che da un punto di vista finanziario se il venditore cambia idea mi dovrà versare il doppio di quanto è l'importo dell'assegno e se mi ritiro io perderò l'assegno.

    Non riesco a capire se dietro questo schema ci sono dei rischi per me, legali piu che altro direi perchè finanziari ne vedo pochi.
    ad esempio un dubbio che ho è: potrebbe essere considerata la proposta come un compromesso mascherato? è anche vero che l'importo non è versato mentre la legge parla di fidejussione sugli importi versati. cosa potrebbe derivarne?

    Sono vere le tematiche sollevate dal costruttore o nascondono altre preoccupazioni? Seguire questa modalità di formalizzazione prima del rogito comporta dei rischi per me? Quali?

    Grazie mille a tutti

  2. #2
    L'avatar di JacksonT
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    Noi abbiamo chiesto di avere la fideiussione, ma non la richiede quasi nessuno.
    Problemi con la banca non ne abbiamo avuti e siamo andati avanti con proposta-preliminare-compromesso-rogito.
    Non abbiamo registrato il compromesso dal notaio ma solo all'AdE, più che altro per i costi.

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