Piantina catastale difforme dal progetto in comune: si può recuperare quota agenzia?

diego800

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il quesito è molto semplice, spero possiate aiutarmi a risolverlo:

come sappiamo la difformità della piantina catastale rispetto al progetto autorizzato depositato presso l'ufficio tecnico del comune (correggetemi se sbaglio o se utilizzo termini impropri) è una causa sufficiente per recedere dal contratto e, credo, ottenere la restituzione della caparra.

Ma per quanto riguarda la provvigione già versata (in questo caso dal compratore ovviamente) all'agenzia immobiliare all'atto della definzione della proposta d'acquisto, questa si può recuperare anch'essa oppure no?
 
dipende da cosa c'è scritto nella proposta di acquisto per quanto riguarda il compenso dell'agenzia...ma recedendo dal contratto hai il diritto di ottenere il doppio della caparra versata, per cui, teoricamente, dovresti andare a coprire parte o in toto quanto pagato all'agenzia.
 
La conformità catastale viene dichiarata al momento del rogito. Quindi il venditore ha tempo per fare le pratica. Quando dovreste fare il rogito?
 
Inoltre "piccole" difformità non sono un motivo sufficiente. Devono esserci delle differenze notevoli: es. numero dei vani.
 
In teoria… in teoria… l'Agenzia dovrebbe garantire che ciò che vende è conforme…

In pratica i soldi non te li ridarà mai ed una causa legale potrebbe non valere la candela…
 
Inoltre "piccole" difformità non sono un motivo sufficiente. Devono esserci delle differenze notevoli: es. numero dei vani.

Esatto, le difformita' devono essere tali da compromettere in qualche maniera l'utilizzo del bene... ad es 1 tramezzo spostato, che nn incide sul valore catastale della casa... nn e' motivo sufficente....

Diciamo che le piccole difformita' le puo' sanare anche il compratore in caso di Ristrutturazione....
 
grazie a tutti per le risposte
dipende da cosa c'è scritto nella proposta di acquisto per quanto riguarda il compenso dell'agenzia...ma recedendo dal contratto hai il diritto di ottenere il doppio della caparra versata, per cui, teoricamente, dovresti andare a coprire parte o in toto quanto pagato all'agenzia.

questa informazione ovviamente mi piace molto ma dove posso trovare una fonte legislativa di questo? ad esempio sentenze passate, articoli ecc?

La conformità catastale viene dichiarata al momento del rogito. Quindi il venditore ha tempo per fare le pratica. Quando dovreste fare il rogito?
nella proposta d'acquisto è scritto che il rogito verrà effettuato entro il fine anno, ma il punto è che il venditore è già ben consapevole di non poter / non voler produrre questi documenti anche considerando gli attuali proprietari.

Inoltre "piccole" difformità non sono un motivo sufficiente. Devono esserci delle differenze notevoli: es. numero dei vani.
ecco, questa è la cosa che mi preoccupa, perché effettivamente le difformità sono piccole. Ma tutte le persone che abbiamo sentito (geometri) hanno comunque detto che rappresentano un problema in quanto vanno sanate. spiegami meglio questo punto per favore

In teoria… in teoria… l'Agenzia dovrebbe garantire che ciò che vende è conforme…

In pratica i soldi non te li ridarà mai ed una causa legale potrebbe non valere la candela…
 
Esatto, le difformita' devono essere tali da compromettere in qualche maniera l'utilizzo del bene... ad es 1 tramezzo spostato, che nn incide sul valore catastale della casa... nn e' motivo sufficente....

Diciamo che le piccole difformita' le puo' sanare anche il compratore in caso di Ristrutturazione....

Inoltre "piccole" difformità non sono un motivo sufficiente. Devono esserci delle differenze notevoli: es. numero dei vani.

si scusate, ma il punto è sempre lo stesso: se voglio sanarle devo pagare io. Se non le sano e andrò a rivendere l'immobile in futuro il suo valore sarà compromesso a causa di queste difformità; se chiedo un mutuo bancario ipotecando la casa il mutuo potrebbe non essere accettato a causa di queste difformità..

secondo me il punto non è la quantità, ma il fatto che esistano o meno. Il fatto che siano piccole secondo voi non è motivo sufficiente per recedere dal contratto?
 




si scusate, ma il punto è sempre lo stesso: se voglio sanarle devo pagare io. Se non le sano e andrò a rivendere l'immobile in futuro il suo valore sarà compromesso a causa di queste difformità; se chiedo un mutuo bancario ipotecando la casa il mutuo potrebbe non essere accettato a causa di queste difformità..

secondo me il punto non è la quantità, ma il fatto che esistano o meno. Il fatto che siano piccole secondo voi non è motivo sufficiente per recedere dal contratto?

la piccola difformita' nn incide sul bene... semplicemente i vari proprietari che si succedono si tengono la casa cosi' come e' senza farne 1 dramma... oppure la sanano inserendo il cambiamento nell'ev ristrutturazione che stanno facendo .... magari ottenendo 1 piccolo sconto al momento dell'acquisto ...
 
La piccola difformita te la mette a posto un ingegnere in circa un mese e un migliaio di euro di spesa (che ovviamente spettano al venditore). Non e' certo una cosa che impedisce il perfezionamento della compravendita. Considera che qualcuno tempo fa fece uno studio che in Italia piu' del 50% degli immobili hanno delle irregolarita' edilizie e se uno va a vedere bene non potrebbero essere rogitate.
Se invece, come forse mi pare forse di capire, sei pentito dell'affare e vuoi vedere se questa e' una scusa buona per recedere allora il discorso e' diverso.
 
Se invece, come forse mi pare forse di capire, sei pentito dell'affare e vuoi vedere se questa e' una scusa buona per recedere allora il discorso e' diverso.
Ho pensato la stessa cosa. Attenzione che non è così semplice. Non vorrei che risultasse lui l'inadempiente...in quel caso la caparra è già andata.
Invece per riavere il doppio indietro rischierebbe di dover fare causa (soldi, tempi etc.). Art. 5
 
a me pare una scusa. piccole noie simili ci sono SEMPRE soprattutto con immobili datati, si sistema e via.
 
Ho pensato la stessa cosa. Attenzione che non è così semplice. Non vorrei che risultasse lui l'inadempiente...in quel caso la caparra è già andata.
Invece per riavere il doppio indietro rischierebbe di dover fare causa (soldi, tempi etc.). Art. 5

Infatti. Concordo
 
Non concordo pienamente in quello che state dicendo. È giusto che, salvo diversi accordi, il compratore acquisti un immobile conforme e teoricamente immediatamente rivendibile il giorno dopo il rogito.
Detto questo non credo possa recedere ad un mese dal rogito. Però può certamente pretendere (=inviare raccomandata di diffida ad adempiere) che l'abuso venga sanato PRIMA del rogito visto che probabilmente il venditore nel compromesso avrà dichiarato l'immobile conforme.
Se il giorno del rogito la situazione non è stata risolta si può rifissare l'atto oppure -a mio avviso- far saltare tutto chiedendo la caparra doppia per i danni subiti.

Ricordo che le difformità edilizie dovrebbero rientrare nel 2%.. poi sarebbe interessante di quale abuso parliamo.. tramezzo/porta spostato di 10 cm oppure bagno nuovo abusivo senza antibagno o camere senza 1/8 sup. finsetrata?
 
allora grazie delle risposte e scusate se rispondo solo ora
La piccola difformita te la mette a posto un ingegnere in circa un mese e un migliaio di euro di spesa (che ovviamente spettano al venditore). Non e' certo una cosa che impedisce il perfezionamento della compravendita. Considera che qualcuno tempo fa fece uno studio che in Italia piu' del 50% degli immobili hanno delle irregolarita' edilizie e se uno va a vedere bene non potrebbero essere rogitate.

i professionisti che abbiamo interpellato non ci hanno parlato di 1000 euro, ma di un costo di circa 5000.
La difformità non è grave ma preferirei non citarla, non per qualche motivo specifico ma perché non vorrei che la discussione si spostasse nel merito "edilizio": non è questo il punto ovviamente: io vorrei attingere alla vostra esperienza in maniera costruttiva.

Se invece, come forse mi pare forse di capire, sei pentito dell'affare e vuoi vedere se questa e' una scusa buona per recedere allora il discorso e' diverso.

a me pare una scusa. piccole noie simili ci sono SEMPRE soprattutto con immobili datati, si sistema e via.

Ammiro il vostro acume ma l'immobile non è per me quindi, anche volendo, non sarebbe giusto che io mi metta di traverso e blocchi l'acquisto.
Immaginiamo quindi di voler portare a termine positivamente l'affare senza però farsi carico di -ripeto- irregolarità che posssano sminuire il valore dell'immobile in circostanze future: desiderio di venderlo in futuro, richiesta di un mutuo con l'immobile come ipoteca ecc..

Immaginiamo quindi i due scenari possibili:

Se il venditore sana di tasca propria la situazione va tutto ok ma se, come temo, questo non dovesse avvenire, io ho il diritto a vedermi rimborsato della caparra e della commissione?

Dove trovo riferimenti normativi per queste informazioni?

Non concordo pienamente in quello che state dicendo. È giusto che, salvo diversi accordi, il compratore acquisti un immobile conforme e teoricamente immediatamente rivendibile il giorno dopo il rogito.
Detto questo non credo possa recedere ad un mese dal rogito. Però può certamente pretendere (=inviare raccomandata di diffida ad adempiere) che l'abuso venga sanato PRIMA del rogito visto che probabilmente il venditore nel compromesso avrà dichiarato l'immobile conforme.
Se il giorno del rogito la situazione non è stata risolta si può rifissare l'atto oppure -a mio avviso- far saltare tutto chiedendo la caparra doppia per i danni subiti.

Ricordo che le difformità edilizie dovrebbero rientrare nel 2%.. poi sarebbe interessante di quale abuso parliamo.. tramezzo/porta spostato di 10 cm oppure bagno nuovo abusivo senza antibagno o camere senza 1/8 sup. finsetrata?



Ho pensato la stessa cosa. Attenzione che non è così semplice. Non vorrei che risultasse lui l'inadempiente...in quel caso la caparra è già andata.
Invece per riavere il doppio indietro rischierebbe di dover fare causa (soldi, tempi etc.). Art. 5

cmq grazie a tutti della partecipazione, domani vi terrò aggiornati su eventuali nuovi sviluppi

 
Non concordo pienamente in quello che state dicendo. È giusto che, salvo diversi accordi, il compratore acquisti un immobile conforme e teoricamente immediatamente rivendibile il giorno dopo il rogito.
Detto questo non credo possa recedere ad un mese dal rogito. Però può certamente pretendere (=inviare raccomandata di diffida ad adempiere) che l'abuso venga sanato PRIMA del rogito visto che probabilmente il venditore nel compromesso avrà dichiarato l'immobile conforme.
Se il giorno del rogito la situazione non è stata risolta si può rifissare l'atto oppure -a mio avviso- far saltare tutto chiedendo la caparra doppia per i danni subiti.

Ricordo che le difformità edilizie dovrebbero rientrare nel 2%.. poi sarebbe interessante di quale abuso parliamo.. tramezzo/porta spostato di 10 cm oppure bagno nuovo abusivo senza antibagno o camere senza 1/8 sup. finsetrata?

Sono perfettamente d'accordo anche con te. l'equivoco nasce dal fatto che avevo avuto l'impressione (anche Brick) poi smentita dall'interessato che stessero cercando appigli per annullare il tutto. Altrimenti quello che tu dici e' sacrosanto. Circa la possibilita' di far saltare il tutto chiedendo caparra doppia se la controparte non si da fare sollecitamente per regolarizzare (5000 Euro?? mi sembra un'enormita' ma siccome non sappiamo cosa e' tutto e' possibile) bisognerebbe anche vedere con un avvocato come e' fatto il preliminare (se per esempio il termine per il rogito e' qualificato come termine essenziale ecc..
 
se c'è difformità si sana PRIMA del rogito secondo accordi scritti nel preliminare, il tempo tra preliminare e rogito serve anche a questo. sto vendendo casa e faremo esattamente così, prima preliminare e ACCONTO, io sistemo a regola d'arte e poi andiamo a rogito.
 
fatti scontare 3000€ e lo sistemi tu
 
se c'è difformità si sana PRIMA del rogito secondo accordi scritti nel preliminare, il tempo tra preliminare e rogito serve anche a questo. sto vendendo casa e faremo esattamente così, prima preliminare e ACCONTO, io sistemo a regola d'arte e poi andiamo a rogito.

Questo è un modo di fare (all'italiana)...
Poi c'è il modo CORRETTO di procedere in cui il proprietario PRIMA di mettere in vendita qualcosa VERIFICA e fa sistemare eventuali abusi, prepara la documentazione tecnica, l'atto di provenienza e l'APE per non far perdere tempo a tutti.
 
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