Cosa devo valutare in un investimento immobiliare?

[Andrluke]

Ciao a tutti,

Ho trovato un immobile residenziale ad uso investimento che fa al caso mio.I conduttori sarebbero studenti universitari e sia per struttura che per posizione, mi sembra ottimo avendo già appartamenti adibiti a questo uso.
La posizione è centrale, hanno appena compiuto operazioni di ristrutturazione esterna e gli interni sono in buone condizioni. Il prezzo è molto vantaggioso - e non comprendo perché sia così basso- e non necessita di particolari ammodernamenti interni. Ma al di là di questo mi chiedevo cosa valutare sia in termini di costi che ulteriori caratteristiche. Insomma: vorrei fare un business plan come si deve prima di valutare seriamente l'acquisto.
Oltre al notaio, provvigione agente, iva acquisto tassazione IMU cosa manca? Come muovermi esattamente?

Il fatto che sia a 900 al mq2 in una posizione ottima e zona tranquilla dove i prezzi sono decisamente più alti mi lascia perplesso: o davvero ho trovato una buona occasione o sto facendo qualche errore da neofita.

 

[broken brick]

Regolarità catastale e urbanistica?
Stato di fatto "fisico", leggi crepe etc.?
Spese straordinarie prevedibili nel condominio?
...

 

[freetimenow]

Se e' in una citta medio grande e in zona universitaria starei piuttosto attento perche questo tipo di immobili si vendono molto facilmente e se il venditore ha fretta di vendere per qualsiasi motivo, in genere l'agente immobiliare che riceve l'incarico sa gia' dove piazzarlo. Quindi se il prezzo e' anomalo la fregatura c'e' sicuro. Cerca di capirla e non cascarci.
Pasti gratis non ci sono per nessuno.

 

[Andrluke]

Se e' in una citta medio grande e in zona universitaria starei piuttosto attento perche questo tipo di immobili si vendono molto facilmente e se il venditore ha fretta di vendere per qualsiasi motivo, in genere l'agente immobiliare che riceve l'incarico sa gia' dove piazzarlo. Quindi se il prezzo e' anomalo la fregatura c'e' sicuro. Cerca di capirla e non cascarci.
Pasti gratis non ci sono per nessuno.

Infatti ma alla prima visita non ho visto anomalie: impianti in regola, infissi in ottimo stato. Ho chiesto un rendiconto delle spese ordinarie medie per vedere come sono ripartite ed effettivamente sono alte (100 al mese) ma vista la metratura e la posizione, è un rischio che potrei prendermi. Ho un appartamento nella medesima città in una zona meno pregiata ma che vede un flusso costante. Non oso immaginare in questo contesto a livello di circolarità degli inquilini, come possa andare.
Forse dovrei indagare i motivi di un prezzo così basso (magari fretta del proprietario per ragioni personali) ma l'agente potrebbe dirmi qualsiasi cosa in merito e al momento mi sono ben visto dal sottolineare l'anomalia del prezzo.

 

[Monte_Cristo]

Potresti provare a parlare con i vicini innanzitutto per scoprire cosa non torna.

 

[federico il duca]

una volta accertate le questioni urbanistiche e le conformità, considera anche la posizione del venditore (cioè se ha un attività che non naviga in buone acque potrebbe avere creditori sul piede di guerra che hanno gia iniziato ad aggredire i suoi beni ho gia visto queste cose di fatto poi è il notaio che risponderebbe se nel periodo della trascrizione intervenissero dei pignoramenti) considera anche se nei vecchi passaggi di proprietà ci fosse una donazione, anche qui la legittimità dei passaggi potrebbe essere meno robusta. Diciamo che se il prezzo è cosi appetibile ti conviene tenere gli occhi aperti, anche perchè la tipologia che hai descritta rientra fra le poche, con quelle turistiche, realmente appetibile attualmente sul mercato.

 

[TrueBond]

una volta accertate le questioni urbanistiche e le conformità, considera anche la posizione del venditore (cioè se ha un attività che non naviga in buone acque potrebbe avere creditori sul piede di guerra che hanno gia iniziato ad aggredire i suoi beni ho gia visto queste cose di fatto poi è il notaio che risponderebbe se nel periodo della trascrizione intervenissero dei pignoramenti) considera anche se nei vecchi passaggi di proprietà ci fosse una donazione, anche qui la legittimità dei passaggi potrebbe essere meno robusta. Diciamo che se il prezzo è cosi appetibile ti conviene tenere gli occhi aperti, anche perchè la tipologia che hai descritta rientra fra le poche, con quelle turistiche, realmente appetibile attualmente sul mercato.

Come si a capire se nei vecchi passaggi di proprieta' c'è stata una donazione?

 

[federico il duca]

Come si a capire se nei vecchi passaggi di proprieta' c'è stata una donazione?

è facile fai fare al notaio una visura ventennale sono tenuti a farlo per i rogiti

 

[TrueBond]

Ok. Per esempio se io vado a rogito per l'acquisto di una casa X al momento del rogito il notaio mi deve dire se nei precedenti passaggi c'è stata una donazione o solo se glielo chiedo; in secondo luogo, il notaio lo può sapere perché c'è una sorta di dicitura (immobile proveniente da donazione ) ecc. o lo ricava da altri elementi?

 

[federico il duca]

si credo che si debba chiedere specificatamente, ma penso che il problema della donazione riguardi i passaggi piu recenti in quanto potrebbe uscire un parente prossimo che rivendica dei diritti su quel bene, nel senso che è quasi impossibile che esca un antenato che abbia da ridire su cose di 20 anni fa

 

[el grinta]

si credo che si debba chiedere specificatamente, ma penso che il problema della donazione riguardi i passaggi piu recenti in quanto potrebbe uscire un parente prossimo che rivendica dei diritti su quel bene, nel senso che è quasi impossibile che esca un antenato che abbia da ridire su cose di 20 anni fa

esatto