Conviene acquistare per mettere a rendita?

andrew90

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Ciao a tutti, volevo acquistare casa per metterla a rendita a Teramo città.

Casa da circa 45-55k €, buona posizione a massimo 2 km dal centro storico o dall'università, 2 camere 70-75mq.

I prezzi che girano al mese sono quelli da ripagarmi la mensilità del mutuo, e in futuro magari rivenderla o andarci ad abitare

Vostre idee? Devo stare attento a qualcosa? Risucirei sempre ad affittare, o avrei risci?
 
Ciao a tutti, volevo acquistare casa per metterla a rendita a Teramo città.

Casa da circa 45-55k €, buona posizione a massimo 2 km dal centro storico o dall'università, 2 camere 70-75mq.

I prezzi che girano al mese sono quelli da ripagarmi la mensilità del mutuo, e in futuro magari rivenderla o andarci ad abitare

Vostre idee? Devo stare attento a qualcosa? Risucirei sempre ad affittare, o avrei rischi?[

Devi stare attento a che nn ci siano problemi strutturali e che le carte (catasto comune) siano + o - a posto (no grosse irregolarita' edilizie).....

Per sapere se ti andra' bene con gli affitti.... hai sbagliato Foro... ti consiglio quello del MAGO ORONZO .... o di OTHELMA... ahahhahahaha
 
Si ovviamente non si può prevedere, ma ho sentito che potrebbe non essere redditizio questo investimento, e per questo volevo sapere i più esperti. In linea dj massima com'è la situazione(ovviamente varia anche da prov a prov)
 
In linea di massima: i prezzi di acquisto sono bassi (forse ai minimi, a meno che il trend di spopolamento della zona non sia particolarmente drammatico come nelle aree rurali), i tassi sono bassi (forse ai minimi), i rendimenti degli strumenti alternativi per "accessibilità" (btp e conti deposito) sono deludenti.
Questo spinge all'acquisto per mettere a reddito.

Tuttavia, la solvibilità degli inquilini è ancora un problema: la legge non ti protegge, la crisi del lavoro porta precarietà, chi è messo bene di solito compra casa per i motivi sopra esposti. Quindi il vero rischio che corri è di trovarti con le cedole che vengono a mancare, quindi come minimo devi essere sicuro di poter coprire le rate del mutuo anche senza inquilino dentro.

Data la situazione, i consigli che si danno sono i seguenti: compra al più basso prezzo possibile (non affezionarti, sii aggressivo, cerca il disperato che deve vendere per forza) per aumentare la rivendibilità e il rendimento; filtra benissimo gli inquilini, la cosa migliore sarebbe un affitto a studenti, in tal caso arreda la casa in modo furbo (gli studenti devono trovarla attraente e funzionale, ma te la devasteranno); assicurati che il trend della zona in cui compri non sia in evidente discesa per assicurarti un minimo di liquidabilità; assicurati che l'appartamento abbia costi fissi di manutenzione bassi (riscaldamento ecc.) e nessuna sorpresa di manutenzione straordinaria a breve.
Tieni presente che dovrai avere il carattere per gestire certe situazioni con gli inquilini.

In generale la bontà di ogni investimento dipende da quali sono le tue alternative.
Un investimento immobiliare ti può portare in media sul 3% o 4% netto, di più con gli affitti a studenti e facendo l'affare in acquisto, fai un po' di calcoli e vedi se ti conviene. Rispetto ad altri investimenti c'è una parte di imprenditorialità, più marcata per l'affitto a studenti e soprattutto a turisti.
 
ti ringrazio...

La mia idea era quella di prendere una casa a basso costo e in buona posizione, proprio perchè dovro' affittarla e non dovrò abitarci io.

Come dici tu, riuscirei a pagare la mensilità del mutuo anche senza l'affitto, possiamo dire che male che va, riuscirei a pagare gran parte delle rate annuali.

Per il momento ho un investimento in axa pir e penso che mi conviene piu' un investimento di questo tipo(ma qui andiamo fuori post)
 
(non affezionarti, sii aggressivo, cerca il disperato che deve vendere per forza).

Il consiglio è interessantissimo ma anche alquanto vago; cosa si intende per essere aggressivo? Non affezionarti è più comprensibile; intendi forse non dimostrare alcuna preferenza e durante le visite essere freddo e distaccato?
L'ultimo punto è il sacro graal; come si fa a capire quando 1 è disperato e deve vendere per forza?
 
Intendo semplicemente di non farti problemi a offrire cifre basse finchè non trovi quello che è "costretto" a vendere e pur di capitalizzare subito accetta un forte sconto. Se compri casa per te c'è un fattore emotivo che ti spinge a non cercare troppo lo sconto per non far innervosire il venditore, per non perdere tempo rispetto ad altri offerenti eccetera. Se compri per investire è importante fare l'affare, se la perdi pazienza.
Anche altri fattori possono incidere sul prezzo come luminosità, piano, vista, rumore, tutte cose che se compri per affittare puoi usare per tirare sul prezzo tanto non sarai tu a viverci e chi va in affitto spesso è più tollerante verso questi aspetti perchè vede la cosa come temporanea.
 
Ciao a tutti, volevo acquistare casa per metterla a rendita a Teramo città.

Casa da circa 45-55k €, buona posizione a massimo 2 km dal centro storico o dall'università, 2 camere 70-75mq.

I prezzi che girano al mese sono quelli da ripagarmi la mensilità del mutuo, e in futuro magari rivenderla o andarci ad abitare

Vostre idee? Devo stare attento a qualcosa? Risucirei sempre ad affittare, o avrei risci?


L'utente trico ha già risposto egregiamente. Io posso dirti, dalla mia personale e breve esperienza, che nei turisti e studenti ho trovato i conduttori ideali. Certo, non tutto è oro ciò che luccica: l'affitto a turisti è di fatto un lavoro e gli studenti ti chiameranno per qualsiasi problematica, anche la più banale. Se per te tutto ciò non è un problema, pensaci seriamente. Di contro, rischio morosità a parte, le famiglie o i lavoratori sono decisamente più autonomi e difficilmente si faranno sentire.
 
No turisti in questa zona no perché non esistono di base, quindi affitto o a studenti o giovani-famigle.

Devo valutare tutto, ma di base mi dice che è un buon investimento o sbaglio?
 
Un buon investimento rispetto a cosa?

La domanda che devi farti sostanzialmente è questa. Ma qualche calcolo più approfondito lo hai fatto?
Tipo compro a X, affitto a Y, tasse K, rivendo a Z, spendo J per manutenzione.
 
Per il momento l'unico investimento che ho è il pir axa, quindi il confronto è con quello...

Acquisto a 50k circa, affitto a 350€ circa, spese di ristrutturazione non penso di farle, rivendita forse tra qualche anno.

Il fatto che magari la rivendero' tra qualche anno è da mettere in conto, visto che cmq per comprare dovrò prendere il mutuo?(spese per accedere al mutuo)
 
No turisti in questa zona no perché non esistono di base, quindi affitto o a studenti o giovani-famigle.

Devo valutare tutto, ma di base mi dice che è un buon investimento o sbaglio?

Non conosco la zona e di conseguenza, su questo aspetto, non posso aiutarti. Oltre a farti i dovuti calcoli tra tasse, spese di manutenzione e rendimenti medi della tua zona, è da capire se è una zona con potenziale o meno.
 
Il potenziale non c'è seocndo me, dove ho visto la casa, ci sarà un potenziamento della zona( centro commerciale, inoltre la stazione è a 600metri,centro storico 2km)
 
Inizia a farti un po' di conti :350X12= 4200€/anno, tolte le tasse diventano 4200X0,79= 3318. Togli un circa 700€ di imu e sei 2600€, fai 100€ per registrare il contratto e sei a 2500€/annue.
Ti soddisfa come rendimento per aver investito 50k €? Poi devi aggiungere le spese di manutenzione...
Che ne dici?
 
Ma sbaglio o l'imu sulla prima casa non si paga?
 
Ma sbaglio o l'imu sulla prima casa non si paga?

Se non sei residente paghi lo stesso l'IMU, anche se non è affittata. Potresti valutare un contratto transitorio a canone agevolato per studenti universitari per pagare meno IMU.
 
Se non sei residente paghi lo stesso l'IMU, anche se non è affittata. Potresti valutare un contratto transitorio a canone agevolato per studenti universitari per pagare meno IMU.

Ciò ti consentirebbe anche di accedere al regime fiscale di cedolare secca (attualmente al 10% per i canoni concordati) e di evitare il pagamento dell'imposta di registro e del bollo al momento della registrazione.
 
Per il momento l'unico investimento che ho è il pir axa, quindi il confronto è con quello...

Acquisto a 50k circa, affitto a 350€ circa, spese di ristrutturazione non penso di farle, rivendita forse tra qualche anno.

Il fatto che magari la rivendero' tra qualche anno è da mettere in conto, visto che cmq per comprare dovrò prendere il mutuo?(spese per accedere al mutuo)

Acquisto 50k vuol dire che se acquisti cash ne spendi 3,5 di agenzia (il minimo che chiedono di solito), 1600 di notaio, circa 3000 di tasse ma non conosco la rendita catastale, almeno 2k di imbiancatura, un minimo di mobilio e qualche lavoretto.

Sono circa 60k

Se affitti a 350 considera il 65% netto quindi 227 euro/mese.

Hai un rendimento netto di circa il 4,5% nette escludendo possibili morosità/spese straordinarie, periodi sfitti. Ed è già un buon rendimento per l'affittanza.
Se acquisti con mutuo il rendimento si abbassa.

La domanda che mi pongo è: veramente riesci ad acquistare per 50K un appartamento con cucina abitabile, 2 stanze e bagno vicino centro/università? Semplice curiosità.
 
In linea generale, ora come ora, acquistare per mettere a reddito conviene soprattutto se lo fai con il mutuo, non con i risparmi.
Tutto è fortemente influenzato dalla zona e dal caso specifico.

Acquistando una casa con un mutuo, ti permette di ottenere una casa di maggiore valore e quindi ottenere un rendimento che non avresti ottenuto con la liquidità che possiedi attualmente.

In pratica, tra vent'anni, quanto ti avranno reso 50K€ ? Quanto saranno diventati? Forse 90? facciamo 100?
Se accedessi ad un mutuo per prendere una casa da 200K€ pagando le rate con l'affitto per vent'anni, otterresti un immobile da 200K€.

Le considerazioni da fare sono:
- la località dove vuoi acquistare ha potenzialità tali per cui il valore dell'immobile si apprezzi (quanto meno non si deprezzi) ?
- la località di permette di avere un buon bacino di utenza che ti paghi l'affitto? Oppure perso un affittuario, impiegherai mesi per trovarne un altro?
 
In linea generale, ora come ora, acquistare per mettere a reddito conviene soprattutto se lo fai con il mutuo, non con i risparmi.
Tutto è fortemente influenzato dalla zona e dal caso specifico.

Acquistando una casa con un mutuo, ti permette di ottenere una casa di maggiore valore e quindi ottenere un rendimento che non avresti ottenuto con la liquidità che possiedi attualmente.

In pratica, tra vent'anni, quanto ti avranno reso 50K€ ? Quanto saranno diventati? Forse 90? facciamo 100?
Se accedessi ad un mutuo per prendere una casa da 200K€ pagando le rate con l'affitto per vent'anni, otterresti un immobile da 200K€.

Le considerazioni da fare sono:
- la località dove vuoi acquistare ha potenzialità tali per cui il valore dell'immobile si apprezzi (quanto meno non si deprezzi) ?
- la località di permette di avere un buon bacino di utenza che ti paghi l'affitto? Oppure perso un affittuario, impiegherai mesi per trovarne un altro?

Tra i mattonari e i trader ci sono sempre diverbi; perché dici che conviene acquistare (seconde case con imposta di registro al 9\10%) col mutuo anziché cash? IN molti dicono che con acquisti cash si fa sempre meglio.....
 
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