Tempi medi di vendita in Italia e differenziale di prezzo tra richiesta e rogito

P.A.T.

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Sono venuto in possesso di una serie storica di statistiche, elaborate da una pluralita' di intermediari su dati Fiaip.

Riguardano

A) i tempi medi che intercorrono tra la messa in vendita delle abitazioni e la loro vendita

B) il differenziale di prezzo tra richiesta iniziale e il corrispettivo finale della vendita, ovvero lo sconto medio che in Italia il venditore concede all'acquirente pur di vendere

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Racconto la mia recente esperienza.
Appartamento + box

Mandato all'agenzia ad inizio maggio - prezzo di vetrina 210K€

Chiusura trattativa e vendita a fine luglio per 178K€ (-15,2%).

3 mesi di attesa e più o meno in linea con i dati nazionali per quanto riguarda lo sconto
 
Purtroppo senza un indice di variabilità non si afferrano le differenze fra regioni, o fra provincia e città, che credo siano significative.
 
Purtroppo senza un indice di variabilità non si afferrano le differenze fra regioni, o fra provincia e città, che credo siano significative.

trà una casa in centro a milano e una in aspromonte esiste un divario enorme , a cosa servono questi dati?
 
Inverosimile che tra il 2004 e 2008, in pieno boom e corsa al mattone, ci fosse uno sconto del 10% e che dal 2010 ad oggi sia solo del 5% in piu questo sconto. Non e' neanche giustificabile dalle richieste piu' basse perche' quasi tutti gli immobili escono sempre iper valutati come se fossimo oggi i pieno boom. In piu sarebbe da campire come sono stati raccolti questi dati...
 
trà una casa in centro a milano e una in aspromonte esiste un divario enorme , a cosa servono questi dati?

Ovvio che esiste un divario enorme in termini di prezzo/mq.
Il dato sullo sconto prende in considerazione il calo medio dal prezzo di vetrina.
Si presuppone che le dinamiche di sconto siano più o meno simili in realtà diverse.
A parte casi di gente disperata in estremo bisogno di liquidità, lo sconto medio si aggira intorno a quei valori in tabella.
Poi esiste sempre l'amatore che parte da 100 per poi chiudere a 50 ma, non rappresenta sicuramente la maggioranza.
 
io ho chiuso con uno sconto del 11% ad agosto, ma dal prezzo originale il prezzo era già stato ritoccato 3 volte dall'agenzia
 
Grazie PAT!
Poi, ovviamente, occorre ragionare con la propria testa...se stiamo vendendo un appartamento piccolo e carino in centro città non sarà come vendere un casale malconcio in cu. ai lupi.
 
Purtroppo senza un indice di variabilità non si afferrano le differenze fra regioni, o fra provincia e città, che credo siano significative.

Esiste in Fiap anche questo dato regionale, ma io lo conosco solo per Venezia dove possiedo alcune case.

A Venezia lo sconto fino al 2008 era dimezzato rispetto allo sconto nazionale. Poi dal 2008 ad oggi è cresciuto e si e' poco a poco uniformato allo sconto nazionale. Oggi sono allineati.

Per quanto riguarda i tempi d'attesa, la situazione e' abbastanza simile: fino al 2008 i tempi di attesa erano sui 3-4 messi, oggi siamo sui 6-7 mesi, quindi poco di meno della media nazionale.

Anche per Venezia, escludendo Mestre, i dati andrebbero disaggregati per microzona.

Ci sono appartamenti nelle calli senza luminosita', senza fosse settiche, con i topi che scorazzano liberi e che pur tuttavia sono prezziati di richiesta a prezzi stracari. Mi meraviglio come potrebbero essere venduti ad un prezzo solo del - 15% in meno rispetto al prezzo inizialmente richiesto. Per me quelli soggetti al fenomeno dell'acqua alta saranno venduti almeno ad -30% dal prezzo iniziale richiesto.

Ci sono invece appartamenti sul Canal Grande, dal lato di riva commercialmente migliore, che un investitore estero paga sull'unghia, senza sconto, in quanto avvisato dal broker che si e' reso disponibile per la vendita.

Alla fine, con le medie generate da queste diversita', salta fuori il -15% di Venezia pari al -15% del resto d'Italia, ma la deviazione standard dei ribassi immobiliari di Venezia sicuramente e' molto piu' elevata rispetto al dato della deviazione standard del resto d'italia, soprattutto per la presenza dell'acqua alta.
 
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Qualche esempio

Questo , di cui non vedo in foto alcuna vista panoramica di pregio, io gli offrirei non piu' di 500.000
 
Grazie PAT!
Poi, ovviamente, occorre ragionare con la propria testa...se stiamo vendendo un appartamento piccolo e carino in centro città non sarà come vendere un casale malconcio in cu. ai lupi.

Esatto, ragionare caso per caso.


Questo

sebbene abbiano avuto la intelligente idea di mettere qualche luce a LED che corre attorno all'edificio e lo valorizza di molto nella notte, essendo al primo piano di una zona rumorosissima ed in un luogo nel quale d'inverno non c'e' anima viva io non offrirei più di 400.000 Euro, ovvero 5k al mq.
 
Ci sono ovviamente anche degli esempi contrari: una vecchia casa di contadini che ricorda dall'esterno un casale malconcio ma in una posizione superba delle Dolomiti, con una vista aperta di 270 gradi dal Pelmo al Civetta, dalla Tofana di Rozes fino alla Tofane di Mezzo, soleggiata tutto il giorno di cui gli eredi chiedevano 30.000 Euro per me valeva almeno 50.000 Euro.

Mi sbagliavo, ma per difetto. :D

L'agente immobiliare che l'ha comperata a 20.000 poi l'ha rivenduta a 70.000. :eek:

Ad ogni modo la verità è che il maggior scostamento tra differenziale di prezzo e prezzo di rogito si verifica nei casi quando ci sono degli eredi di cui nessuno e' disposto a comperare la parte degli altri.

Leggevo sul Corriere delle Alpi che a Cortina d'Ampezzo si fanno a tutt'oggi degli affari straordinari in questi casi, cosi' come in tutti i luoghi d'elite in cui

A) i prezzi delle case sono elevatissimi
B) gli eredi sono molto frazionati, cioe' derivati da famiglie in gran sovrannumero
C) gli eredi, pur intenzionati, non hanno disponibilita' finanziaria ad acquistare le quote dei fratelli e sorelle ai prezzi di mercato.
 
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