[milano e provincia] prossima Bolla immobiliare all'orizzonte

[mambo305]

Buongiorno,

chiedo una vostra opinione in merito a delle mie osservazioni he da tempo mi portano a un pensiero che si va rafforzando.
Ho scandagliato per 3 anni ormai la zona di Milano e provincia dal punto di vista immobiliare per appartamenti nuovi e usati.
Osservo:
-Prezzi del nuovo in continua salita
-Prezzi del nuovo anche in edilizia convenzionata in continua salita
-Prezzi in salita anche per costruzioni lontane dal centro o lontane da milano pur se propagandate "a 20 minuti da Milano"
-Prezzi delle case vecchie e fatiscenti di Milano anch'esse in salita
-Le imprese Edili hanno pianificato intere costruzioni ai limiti di milano fino e oltre il 2026

Cause
-Le cause di spinta della domanda penso siano da imputarsi per Milano alla continua crisi del paese e del divario in aumento tra Milano e le altre zone della nazione che cause in emigrazione interna verso il capoluogo.
-Bolla immobiliare spinta dal settore

Effetti su lungo termine
Credete sia possibile che la bolla immobiliare scoppierà non appena anche l'offerto di lavoro a Milano andrà in crisi? magari spinta da nuove tasse del governo e da crisi dell'economia Europea nei prossimi anni?

Grazie
Giuseppe

 

[Trico]

L'argomento è stato toccato tante volte, il settore immobiliare di Milano non è stato granchè scalfito neanche dalla crisi del 2009, è una città che vive di settori poco fragili (moda, lusso, finanza, spettacolo, sport, innovazione), sono stati fatti molti investimenti in questi anni e questi sono sostanzialmente il volano che ha fatto ripartire la città e i prezzi.
Ci sarà una crisi ancora peggiore? Impossibile dirlo, per ora ci sono aziende che stanno assumendo e crescendo, università che stanno attivando corsi, centri di ricerca che vengono inaugurati, infrastrutture che vengono costruite e eventi di una certa portata in programma.

Il fattore determinante è più che altro l'attrattività delle altre zone d'Italia, se cresce il divario con Milano quest'ultima apparirà sempre "in bolla".

Di recente, una ricerca UBS ha giudicato Milano una delle zone meno in bolla d'Europa: Immobiliare: nell’Eurozona a rischio bolla, Milano e la migliore opportunita - Il Sole 24 ORE

 

[cecc88]

Partiamo con LA domanda: perché si considera Milano in bolla?
E' una valutazione sui rendimenti, sul rapporto costi/stipendi oppure sul differenziale Milano-resto d'Italia (a parte alcune realtà)?

Nella provincia collegata a Milano vedo alcune salite di prezzo ma molte aree mi paiono sostanzialmente ferme da anni senza particolari guizzi.

A supporto della discussione porto sempre l'attenzione su un dato insindacabile: la superficie del Comune di Milano. Quando si confronta Milano con diverse città (usando immobiliare e simili) bisogna tener conto che Milano ha una superficie davvero molto ridotta. E' sorprendente come abbia decine e decine di comuni molto più estesi.

Non ho ben capito il concetto di "bolla immobiliare spinta dal settore". Pare che il settore dopo la crisi non sia mai realmente ripreso, per cui non vedo perché debba spingere qualcosa.


I prezzi di Milano sono alti. Molto alti.
Ma a questo punto, quali sarebbero i prezzi giusti? Ovvero quale sarebbe la "correzione" che dovrebbe vedere il mercato immobiliare milanese?
Io

 

[Antoniano2]

Milano è Europa più che Italia. È legata a trend internazionali al contrario di Biella o Catanzaro

 

[*Bushido*]

il paese degrada e ci si "rifugia" nelle poche certezze rimaste, Milano è una di quelle. imho si salirà ancora per anni. questo indipendentemente dal fatto che a Milano vivere è una ******* a meno di essere plurimilionari

 

[mambo305]

capisco, milano ha investito sul futuro spinta da settori che difficilmente conoscono crisi, ma non tutte le persone che acquistano casa sono nel settore della finanza, lusso.
Anzi, la maggior parte farà fatica tra 4 anni a comprare casa se i prezzi continuano a salire.
Siamo sicuri che la domanda continuerà? e se si fermasse ? magari insieme alla domanda tedesca dell'indotto componentistiche del settore automobile di cui vive il nord lombardia e alla liquidità della BCE ?

ricordo che le bolle si vedono solo dopo che sono esplose, nel 1999-2000 erano tutti convinti che l'economia non fosse in bolla.

 

[Trico]

La maggior parte ha sempre fatto fatica a comprare casa nel centro storico di Milano, per non dire che non ha mai potuto comprare. Questa è una bolla?
Tu parli di "Milano e provincia" ma comprare casa in provincia costa sui 2k/mq, quello cui siamo assistendo è invece una "semplice" gentrificazione delle zone semi-centrali, fenomeno che esiste più o meno in tutte le città (all'estero) con le caratteristiche di Milano.

In questo forum tutti parlano di prezzi altissimi per Milano e di redditi medi da terzo mondo, nella vita reale le persone che conosco che stanno cercando per acquistare in semi-centro non riescono a comprare perchè la domanda è attualmente altissima. E i prezzi sono già saliti molto rispetto a due o tre anni fa. Evidentemente la città attira (o produce) persone con alti redditi o patrimoni, anche perchè sappiamo tutti che oggi gli investimenti alternativi non esistono quasi più.

 

[mambo305]

Tu parli di "Milano e provincia" ma comprare casa in provincia costa sui 2k/mq,

Lasciamo stare il centro, li è sempre stato per redditi alti ovvio.
Parlando di Milano periferia vicino ai confini con le cittadine vicine 2k/mq sono irreali.
2k/mq li vedrei solo con usato da ristrutturare in zone come giambellino e il boschetto di Rogoredo
Le case nuove posizionate nel primo comune esterno raggiungibile in metro o poste a milano sul confine esterno sono a 4k/mq .
Il resto è solo pubblicità, i preventivi reali poi quelli sono.

 

[Emi_]

personalmente la ritengo una bolla peggiore di amsterdam e new york...

di solito si usano dei parametri per comparare costi e reddito, costi e rendita dell'affitto, qualita' dei mutui, tasse sulla la casa e loro incertezza futura, e naturalmente la macroeconomia del paese (il gdp e' il driver dei salari, senza aumento di produttivita' non puoi alzarli se non a deficit)


un sacco di gente si e' rotta dei bot, e allora compra nell'unico posto dove vede salire, o che ha ancora un filo di lavoro secondo la famosa identita' duale o compro bot, o compro mattoni... e credo che compri in italia perche' non conosce altra lingua che l'italiano... non voletemene, per ignoranza, non li vale quei soldi

 

[Trico]

Allora non parli di Milano e provincia, parli del fatto che le periferie di Milano hanno prezzi troppo alti rispetto alla provincia, è una cosa che citavo anch'io in un altro thread su Milano.

La cosa più probabile è comunque che i prezzi saliranno anche in provincia, perchè la periferia ha importanti opere di riqualificazione in previsione, quindi la gentrificazione è destinata ad espandersi. Dipende molto da quanto sarà in grado Milano di riqualificare certe aree, poche sere fa sono passato a mezzanotte da Pasteur e Monumentale, due zone in cui non avrei messo piede neanche armato due anni fa e obiettivamente sono state rivoluzionate, impossibile che la cosa non avesse una ripercussione sui prezzi. NoLo è ancora a 3k/mq ma se il trend è questo, parliamo di una zona a due passi dalla circonvallazione, non potrà che salire.

 

[Wally6]

Lasciamo stare il centro, li è sempre stato per redditi alti ovvio.
Parlando di Milano periferia vicino ai confini con le cittadine vicine 2k/mq sono irreali.
2k/mq li vedrei solo con usato da ristrutturare in zone come giambellino e il boschetto di Rogoredo
Le case nuove posizionate nel primo comune esterno raggiungibile in metro o poste a milano sul confine esterno sono a 4k/mq .
Il resto è solo pubblicità, i preventivi reali poi quelli sono.

Zone effettivamente non molto belle ma che vedranno un vero boom di prezzi nei prossimi anni tra metropolitana e olimpiadi.
Tra l'altro è notizia di settimane/giorni del prolungamento di altre due linee della metro nei prossimi anni. Lungo quelle direttrici il costo al mq sarà destinato ad aumentare, bolla o no.

 

[cecc88]

capisco, milano ha investito sul futuro spinta da settori che difficilmente conoscono crisi, ma non tutte le persone che acquistano casa sono nel settore della finanza, lusso.
Anzi, la maggior parte farà fatica tra 4 anni a comprare casa se i prezzi continuano a salire.
Siamo sicuri che la domanda continuerà? e se si fermasse ? magari insieme alla domanda tedesca dell'indotto componentistiche del settore automobile di cui vive il nord lombardia e alla liquidità della BCE ?

ricordo che le bolle si vedono solo dopo che sono esplose, nel 1999-2000 erano tutti convinti che l'economia non fosse in bolla.

Ma guarda che non volevo essere polemico nè negare nulla.
A me interessa molto l'argomento, però voglio capire da dove parte il tuo ragionamento.
Inoltre se di bolla si tratta sarebbe per me interessante capire dove vedi il prezzo "corretto". Non chiedo la quotazione precisa, però una stima tua di quanto pensi sia sovrapprezzata.

 

[cecc88]

Lasciamo stare il centro, li è sempre stato per redditi alti ovvio.
Parlando di Milano periferia vicino ai confini con le cittadine vicine 2k/mq sono irreali.
2k/mq li vedrei solo con usato da ristrutturare in zone come giambellino e il boschetto di Rogoredo
Le case nuove posizionate nel primo comune esterno raggiungibile in metro o poste a milano sul confine esterno sono a 4k/mq .
Il resto è solo pubblicità, i preventivi reali poi quelli sono.

Perciò ti ho parlato di geografia.
Giambellino o Rogoredo hai presente a quanti km sono dal Duomo?
Perché non si può ignorare questo aspetto. Le zone realmente periferiche sono poche a livello di distanze.
Corvetto è considerato periferia e sta a 15 min di metro dal duomo, a piedi ci metti 1h.

Non voglio essere ripetitivo, ma questi non sono dettagli.

 

[cecc88]

personalmente la ritengo una bolla peggiore di amsterdam e new york...

di solito si usano dei parametri per comparare costi e reddito, costi e rendita dell'affitto, qualita' dei mutui, tasse sulla la casa e loro incertezza futura, e naturalmente la macroeconomia del paese (il gdp e' il driver dei salari, senza aumento di produttivita' non puoi alzarli se non a deficit)


un sacco di gente si e' rotta dei bot, e allora compra nell'unico posto dove vede salire, o che ha ancora un filo di lavoro secondo la famosa identita' duale o compro bot, o compro mattoni... e credo che compri in italia perche' non conosce altra lingua che l'italiano... non voletemene, per ignoranza, non li vale quei soldi

Il tuo intervento è più mirato e mi sembra interessante.
Vedi un futuro scoppio? Non chiedo quando, altrimenti saresti milionario
Però come vedi l'evoluzione?

Immagini uno scenario con una diminuzione del trend di crescita o vedi addirittura un'inversione di tendenza?

 

[PreMo88]

L'argomento è stato toccato tante volte, il settore immobiliare di Milano non è stato granchè scalfito neanche dalla crisi del 2009[/url]

Su questo non sono d'accordo.

Ho visto con i miei occhi negli anni 2009-2012 che su ogni (e dico OGNI) portone erano affissi come minimo 2 cartelli Vendesi.

La crisi ha scalfito SI anche a milano... La differenza è che invece di essere infinita come nel resto del paese, a Milano è durata solo un paio d'anni ed è dal 2014 che i prezzi (in città) sono in salita.

 

[Trico]

Sì ma in altre città anche equiparabili i prezzi crollarono letteralmente (Torino -30%!), a Milano no (-5% circa)

 

[mambo305]

il mio ragionamento parte dalla distanza che vedo tra
-da un lato economia reale del sistema regionale lombardo con la sua attuale frenata in corso(ricordo che tutto il nord milano e lombardia dipende dalle auto tedesche e dalla germania)
-e dall'altro lato le periferie di milano in riqualificazione che aumentano i prezzi ma senza un relativo aumento di stipendi.

Non in mente un prezzo giusto ma vedo due strade, due strade che si allontanano dove prima o poi la rottura arriva, milano è un sistema a se ma fino a un certo punto.
La classe media che nel bel paese va sparendo prima o poi farà diminuire la domanda che sostiene la crescita delle periferie medie.

 

[l'orso]

Milano è Europa più che Italia. È legata a trend internazionali al contrario di Biella o Catanzaro

questo è il vero motivo del differente andamento dei prezzi tra Milano e il resto dell'Italia anche secondo me.

 

[Emi_]

Il tuo intervento è più mirato e mi sembra interessante.
Vedi un futuro scoppio? Non chiedo quando, altrimenti saresti milionario
Però come vedi l'evoluzione?

Immagini uno scenario con una diminuzione del trend di crescita o vedi addirittura un'inversione di tendenza?

no, non vedo scoppi particolari (se l'euro resta), ma anche se le banche centrali sono brave ad alzare i prezzi degli asset in modo omogeneo, non riescono allo stesso modo coi salari...
e alla lunga il rendimento degli affitti tende a zero, gia' adesso e' molto basso a milano, semplicemente non lo vedo conveniente nella frontiera dei rendimenti
(in fondo gli immobili sono come le obbligazioni)

a essere sinceri ci sono cresciuto in provincia, i prezzi nel mio comune di periferia sono alti come in olanda (dove ho appena comprato un bilo), ma a parte la disoccupazione lo stipendio e' abbastanza infimo... e se posso anche la qualita' dell'immobile non e' generalmente il massimo a milano (se paragoni solo il prezzo a m2 non ti accorgi), fienili trasformati in case, palazzi anni 60 nulla manutenzione, a milano ci sono pareti verticali di cemento grigio che sembrano campi da calcio, ovvero ci sono veramente poche cose buone dove ci vivrei senza avere crisi di nervi

quindi appurato che l'italia non offre le stesse opportunita' di crescita perche' non guardare in europa qualche bel paese con qualche bel fondamento economico? finlandia va bene, tutto l'est europa (se i salari seguono i prezzi e l'aumento della produttivita' non e' una bolla) anche perche' probabilmente siete italiani, avete un lavoro in italia, soldi in italia... se l'italia ha problemi voi finite giu' con lei e differenziare e' la mamma dei principi della finanza

ah fammi aggiungere, non puoi portare la residenza nelle tue azioni ford, ne nelle tue obbligazioni, ne nel tuo conto deposito, ma in una casa si e in certi momenti potrebbe anche essere un modo per avere una sanita', una pensione o un sistema finanziario stabile, il valore aggiunto di uscire dall'italia e' enorme, una sorta di assicurazione sulla vita che una seconda casa nella stessa provincia non ti darebbe


seguite i giovani istruiti (la parte dinamica della societa'), dove vanno loro e' un buon business, da dove scappano loro scappate anche voi

 

[cecc88]

il mio ragionamento parte dalla distanza che vedo tra
-da un lato economia reale del sistema regionale lombardo con la sua attuale frenata in corso(ricordo che tutto il nord milano e lombardia dipende dalle auto tedesche e dalla germania)
-e dall'altro lato le periferie di milano in riqualificazione che aumentano i prezzi ma senza un relativo aumento di stipendi.

Non in mente un prezzo giusto ma vedo due strade, due strade che si allontanano dove prima o poi la rottura arriva, milano è un sistema a se ma fino a un certo punto.
La classe media che nel bel paese va sparendo prima o poi farà diminuire la domanda che sostiene la crescita delle periferie medie.

Però quindi a cascata ci dovrà essere un ulteriore deprezzamento dei dintorni e/o altre città.
Es. Se corvetto è cara a 3k/mq e deve scendere, dovrà scendere anche S.Donato, Melegnano e Lodi. O almeno me lo aspetto.