Società immobiliare o persona fisica? Quali sono i pro e i contro?

[vivaslan]

Investire nell’immobiliare da privato è concesso, correggetemi se sbaglio, solo per la gestione immobiliare. Ovvero si possono comprare anche 1000 case, locarle, pagare le tasse e siamo a posto.

Mentre se vogliamo comprare e rivendere, o comprare, ristrutturare e rivendere in maniera continuativa non si può fare, occorre partita iva.

Forse è interessante per chi vuole usare la leva finanziaria.
Ad un privato di solito, viene concesso un credito massimo di un terzo del proprio reddito e la Banca non tiene conto dei canoni di locazione per aumentare il credito.

I quesiti che vorrei porre sono questi:
Per la gestione degli immobili locati che rendono ad esempio 30 k annue, è più conveniente agire da privato o con la P. Iva?

Quanto credito si può avere con una S.r.l. immobiliare?
Ad esempio se ha un’entrata da affitti e locazione di 5000 euro al mese, quanto può chiedere?

Interessante, anche la proposta di Er Cash per quanto riguarda la concessione di Fondi Europei per il turismo, credo vale solo per le imprese ovviamente.

 

[Andre_Sant]

Investire nell’immobiliare da privato è concesso, correggetemi se sbaglio, solo per la gestione immobiliare. Ovvero si possono comprare anche 1000 case, locarle, pagare le tasse e siamo a posto.

Mentre se vogliamo comprare e rivendere, o comprare, ristrutturare e rivendere in maniera continuativa non si può fare, occorre partita iva.

Forse è interessante per chi vuole usare la leva finanziaria.
Ad un privato di solito, viene concesso un credito massimo di un terzo del proprio reddito e la Banca non tiene conto dei canoni di locazione per aumentare il credito.

I quesiti che vorrei porre sono questi:
Per la gestione degli immobili locati che rendono ad esempio 30 k annue, è più conveniente agire da privato o con la P. Iva?

Quanto credito si può avere con una S.r.l. immobiliare?
Ad esempio se ha un’entrata da affitti e locazione di 5000 euro al mese, quanto può chiedere?

Interessante, anche la proposta di Er Cash per quanto riguarda la concessione di Fondi Europei per il turismo, credo vale solo per le imprese ovviamente.

è molto difficile ottenere credito tramite società e quando lo si ottiene il tasso è + alto..
l'impresa deve essere con tot bilanci da almeno tot tempo, avere un rating ecc

un privato ottiene invece tassi sotto terra.. e il reddito aumenta quando aumentano gli affitti.. quind anche la disp. di mutuo.

inoltre oggi molte banche considerano anche il patrimonio cash e la resa che può produrre (cedole dividendi ecc)

Il mio consiglio è che, a meno tu nn debba fare acquisto >> ristrutturazione >> vendita (tutto immediato), cosa che ti obbliga effettivamente ad avere una società, agisci come privato

Avrai:
- mutui + bassi
- tasse + basse
- meno adempimenti
- potrai usufruire delle detrazioni fiscali (cosa che però poi ti vieta di rivendere subito dopo l'immobile se lo fai a livello professionale)

ciao
Andrea

 

[Mariermi]

Interessantissima discussione!
Allora per quanto riguarda privati,conosco delle persone che comprano e vendono da anni anche aste e non hanno mai avuto problemi,vendi, incassi e stop,poi se in alcuni casi l'agenzia delle entrate fa domande non saprei,ma d'altronde non mi sembra esista una legge che dica io non posso comprare e vendere una prima casa 5 volte e non pagare tasse.

Per quanto riguarda il reddito da portare in banca per essere finanziati l'impiegata della banca mi dice le stesse solite fregnacce (un po' a differenza dei direttori che mi sembrano ragionare un po' di più) e cioè il 35% della busta paga o reddito e che questi affitti percepiti contano poco,allora io sempre un po' con aria scocciata gli chiedo: se è un affitto anche anche ma se sono 4- 5 affitti secondo lei sempre non contano niente? E lei puntualmente: le posso assicurare che è la stessa cosa. Allora io rispondo a tono: mi dica se le offre più sicurezza una busta paga di 2 mila euro di una società che oggi c'è domani non si sá,oggi ti paga domani non si sá, e potrebbe licenziarti quando vuole,oppure se le offrono più garanzia 10 affitti,quindi rischio diviso per 10,dove sia che io sto sul letto di ospedale o al mio lavoro sempre cash entra?!? E sopratutto applicare ipoteche su immobili valutati da voi il 20% in più. Risposta sensata non ce ne sono mai state. A mio parere se ragionano veramente gli algortitmi chi li ha decisi è un caprone,ma credo realmente non sia così, loro dicono così perché non hanno casi sottomano a mio parere. Una volta un impiegata mi disse : se hai buona storia creditizia andrai molto più su del 35%. Ben presto vedremo e io sarò qui a dirvi come è andata.

 

[er cash]

è molto difficile ottenere credito tramite società e quando lo si ottiene il tasso è + alto..
l'impresa deve essere con tot bilanci da almeno tot tempo, avere un rating ecc

un privato ottiene invece tassi sotto terra.. e il reddito aumenta quando aumentano gli affitti.. quind anche la disp. di mutuo.

inoltre oggi molte banche considerano anche il patrimonio cash e la resa che può produrre (cedole dividendi ecc)

Il mio consiglio è che, a meno tu nn debba fare acquisto >> ristrutturazione >> vendita (tutto immediato), cosa che ti obbliga effettivamente ad avere una società, agisci come privato

Avrai:
- mutui + bassi
- tasse + basse
- meno adempimenti
- potrai usufruire delle detrazioni fiscali (cosa che però poi ti vieta di rivendere subito dopo l'immobile se lo fai a livello professionale)

ciao
Andrea

Scusa andrea, senza polemica... ma di che banche stai parlando e quante volte hai chiesto un mutuo come impresa?
Se quantifichi:
- deducibilita degli interessi passivi
- iva
- ammortamenti
- eventuali finanziamenti europei a fondo perduto
- innumerevoli forme di credito oltre al mutuo ipotecario
- detrazioni fiscali ci sono lo stesso (eco+sisma)

 

[broken brick]

Io ho chiuso da tempo la mia società perchè non conveniva.
Ora sto facendo operazioni molto più modeste da privato...ma anche qui le tasse non mancano (Es: aliquota 9% quando acquisti come seconda casa etc.)

 

[pavel77]

Io ho chiuso da tempo la mia società perchè non conveniva.
Ora sto facendo operazioni molto più modeste da privato...ma anche qui le tasse non mancano (Es: aliquota 9% quando acquisti come seconda casa etc.)

Quindi compri e rivendi da privato? piu di una volta all anno?

 

[broken brick]

No no...negli ultimi anni ho comprato pochi immobili e li sto affittando.