Strategia immobile ad uso investimento ( no aste )

Nemor

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Che ne dite di aprire un thread su questa tematica ?
Lasciando stare il settore delle aste, dedicate principalmente a chi ne interagisce per mestiere, il piccolo risparmiatore, nell'ottica di massimizzare la rendita ( visto il periodo dei tassi zero ) a cosa dovrebbe mirare ?

1) Zona
2) Condizioni immobili
3) Casa singola o appartamento in condominio
4) Servizi pubblici
5) Leva finanziaria
6) Capitale iniziale
7) Tipologia di contratto di affitto
8) Sconto in fase di trattativa
9) Tassazione
10) Rendita minima lorda attesa

Altro ?
 
Ti rispondo a mio parere anche in base ai punti che hai elencato

La zona deve essere la migliore possibile in rapporto qualità prezzo, cioè il punto d'incontro tra la parte migliore del paese/città e il prezzo che ai abbassa... e comunque una zona che si sta sviluppando,e che magari presenta sviluppi migliori nel futuro (esempio, aumento mezzi pubblici,costruzione di edifici pubblici quali scuole,ospedali,palestre parchi)

L'immobile almeno da me,non deve essere nuovo,sennò lo paghi troppo e basta,deve essere recente,di 15 anni circa, che quindi fa altri 15 anni con pochissima manutenzione,e quindi venderlo quando saranno passati quei 15 anni che il palazzo (se parliamo di appartamenti ) sta ancora benissimo e non soffre di svalutazione,ma per gli esperti che conoscono il mestiere sanno che nel giro di 5 anni a seguire ci saranno degli interventi più costosi

La casa singola è buona perché puoi decidere personalmente come gestire le spese,e anche migliorare l'immobile, il condominio non sei autonomo,ma hai il lato positivo che non devi seguire quasi nulla perché ci pensa l'amministratore

Servizi pubblici sono di primaria importanza, specialmente se vuoi affittarlo

La leva finanziaria è il vantaggio dell'immobiliare, almeno che non si compra a sconto del 30% per rivenderlo subito allora meglio i contanti...meno spese.

Il capitale iniziale va assieme al discorso leva, meno ne metti a mio parere meglio è, poi è vero che dalle mie parti quelli che hanno spicci 3 400 mila euro e sono esperti del settore,in 2 3 anni tiri su 1.5 milioni come niente.

Affitto nella mia zona è prettamente 4 anni,ma se si è in zona turistica per me è meglio il breve termine,ti pagano subito e non hai rischi di insolvenza, sicuramente più impegno, ma quello si può delegare rinunciando a qualche decimo percentuale sul rendimento.

Lo sconto a meno che non si punta anche ad una rivalutazione futura per miglioramento della zona ,deve essere il più alto possibile,almeno un 15% in meno del prezzo al quale si sarebbe venduto l'immobile in 6 mesi.

Il rendimento lordo che io valuto positivo visti i rischi oggi per un affitto a 4+4 è almeno il 7 8 %.. quindi almeno il 5% netto..
 
Grazie, allego il foglio di calcolo che ho appena elaborato sull'immobile che ho comprato l'anno scorso..
Non credo di aver fatto l'affare della vita, ma IMHO nemmeno un cattivo investimento, ovviamente si ripaga sul lungo termine..

calcolo-rendimento.jpg
 
detrazione 50% sulle ristrutturazioni
 
Il miglior investimento in assoluto per quanto riguarda rotture di ball/ benefici? Appartamento, anche un po' malandato, vicino a grande ospedale o policlinico, od hospice

Ha praticamente solo vantaggi

1 non avrà mai crisi perchè i malati e i relativi parenti esisteranno sempre, anzi l'età media è in aumento

2 tempo di permanenza di pochi giorni, quindi guadagno per giornata superiore ad affitti lunghi.

3 di solito si affittano ai parenti di persone ricoverate, ed anche i parenti sono vecchi e se ne fregano delle condizioni dell'immobile, non è una vacanza. Basta che non ci siano topi morti sotto al letto, il resto va bene tutto.

4 gli inquilini essendo vecchi non fanno feste, non rompono niente, non fanno casino, non creano problemi, pagano in anticipo.

Svantaggi.
1 Permanenza modello airbnb, quindi devi consegnare chiavi, pulire ecc
Da un certo punto di vista è un vantaggio.

2 I proprietari nn sono scemi e si fanno strapagare dei quadri locali diroccati.

3 obbligo di ascensore e soprattutto l'appartamento deve essere vicino, anzi vicinissimo, anzi attaccato il più possibile all'ospedale. 50 metri in più o in meno fanno la differenza. L'ospedale deve essere raggiu gibile a piedi da un 80 enne in meno di 3 minuti di cammino.

Dalle mie conoscenze chi ha fatto l'affittacamere per ospedali non è mai rimasto deluso.

Sullo stesso principio, cambiando tipologia di affitto, affitti medio lunghi ai dipendenti dell'ospedale. Affitto stanze, non l'intero appartamento. Qui la distanza può aumentare leggermente. Avete idea di quante persone lavorano in osp tra medici, infermieri, oss, radiologi, impiegati, donne delle pulizie ecc? Non ne avete idea.. E di solito tutti (tranne i medici) stanno co le pez.ze al ****** e molti stanno in stanza anche a 40 anni.

Vantaggi rispetto agli studenti, pochi. Mo,ti direbbero la sicurezza del pagamento perchè sono statali, in realtà é vero sono affidabili ma per me gli studenti vincono.
Vantaggio rispetto agli studenti? Tornano a casa troppo stanchi per fare qualsiasi cosa. Troppo stanchi per fare feste, per fare casino, per trim.bare, per tutto. Quindi vi sfasciano l'appartamento infinitamente meno degli studenti. L'appartamento però deve essere un po' più nuovo rispetto alla greppia che riuscite ad affittare alla tipologia uno, cioè le comari che assistono il marito. Spero di essere stato utile.
 
Il miglior investimento in assoluto per quanto riguarda rotture di ball/ benefici? Appartamento, anche un po' malandato, vicino a grande ospedale o policlinico, od hospice

Quotissimo su tutti gli aspetti che hai evidenziato.

Io ne starei cercando uno, possibilmente in asta, da locare a infermieri e specializzandi.
Ai parenti dei ricoverati rende forse di più ma diventa un lavoro e per chi fa altro non è fattibile, anche se magari ci sono margini anche delegando. Con 15 vaucher la settimana magari trovi una ragazza che ti fa pulizie e check in, non so se 15 ore la settimana sarebbero sufficienti, bisogna vedere dimensione della casa e traffico...
 
Bella discussione.:yes:

Ci starei provando anch’io.

Un immobile con quelle caratteristiche non è facile da trovare e chi ce l’ha,salvo situazioni particolari,se lo tiene.
È evidente che,posto in una zona con quelle richieste,la possibilità di avere una rendita,senza intoppi,sicura, sale enormemente.

Altro “incidente “ sono le richieste economiche.
Pochi o nessuno che abbia un minimo di lucidità sarebbe disponibile a disfarsene con pochi euro.

Preparatevi quindi a mercanteggiare sul prezzo.
Un “ostacolo” importante sono le Banche.

Ho notato una soglia di attenzione maggiore rispetto a qualche anno fa.

Aggiungerei anche,e qui non si scappa,la perizia.Attenzione che l'esperto,come se non bastasse,ipotizza un'eventuale rivendibilità del bene in termine di tempi.

La passata esperienza ha sicuramente lasciato un segno.
Comprendo quindi la loro posizione.

Vero è che se gestita bene,la cosa può generare ancora dei buoni profitti.
 
Ultima modifica:
Ciao Stefano, ti chiedo se nella tua esperienza siamo mai capitate cose del tipo "sfruttando " la storia del parente malato qualcuno si insieda nell'appartamento e l'affitto da breve diventa troppo lungo....
 
gli inquilini essendo vecchi non fanno feste, non rompono niente, non fanno casino, non creano problemi, pagano in anticipo.
Giustissima idea ma elaborando meglio il discorso quanto potrebbe essere la % in più richiesta dal proprietario "non scemo" sull'immobile diroccato vista ospedale?
 
Nemor ma vista la tua esperienza, perchè non fare (assieme ad altri utenti del forum particolarmente esperti) un foglio di calcolo excel che aiuti a mettere, nero su bianco, tutte le spese e i costi che una persona dovrebbe valutare nel compiere un' operazione immobiliare?
 
Il miglior investimento in assoluto per quanto riguarda rotture di ball/ benefici? Appartamento, anche un po' malandato, vicino a grande ospedale o policlinico, od hospice

Ha praticamente solo vantaggi

1 non avrà mai crisi perchè i malati e i relativi parenti esisteranno sempre, anzi l'età media è in aumento

2 tempo di permanenza di pochi giorni, quindi guadagno per giornata superiore ad affitti lunghi.

3 di solito si affittano ai parenti di persone ricoverate, ed anche i parenti sono vecchi e se ne fregano delle condizioni dell'immobile, non è una vacanza. Basta che non ci siano topi morti sotto al letto, il resto va bene tutto.

4 gli inquilini essendo vecchi non fanno feste, non rompono niente, non fanno casino, non creano problemi, pagano in anticipo.

Svantaggi.
1 Permanenza modello airbnb, quindi devi consegnare chiavi, pulire ecc
Da un certo punto di vista è un vantaggio.

2 I proprietari nn sono scemi e si fanno strapagare dei quadri locali diroccati.

3 obbligo di ascensore e soprattutto l'appartamento deve essere vicino, anzi vicinissimo, anzi attaccato il più possibile all'ospedale. 50 metri in più o in meno fanno la differenza. L'ospedale deve essere raggiu gibile a piedi da un 80 enne in meno di 3 minuti di cammino.

Dalle mie conoscenze chi ha fatto l'affittacamere per ospedali non è mai rimasto deluso.

Sullo stesso principio, cambiando tipologia di affitto, affitti medio lunghi ai dipendenti dell'ospedale. Affitto stanze, non l'intero appartamento. Qui la distanza può aumentare leggermente. Avete idea di quante persone lavorano in osp tra medici, infermieri, oss, radiologi, impiegati, donne delle pulizie ecc? Non ne avete idea.. E di solito tutti (tranne i medici) stanno co le pez.ze al ****** e molti stanno in stanza anche a 40 anni.

Vantaggi rispetto agli studenti, pochi. Mo,ti direbbero la sicurezza del pagamento perchè sono statali, in realtà é vero sono affidabili ma per me gli studenti vincono.
Vantaggio rispetto agli studenti? Tornano a casa troppo stanchi per fare qualsiasi cosa. Troppo stanchi per fare feste, per fare casino, per trim.bare, per tutto. Quindi vi sfasciano l'appartamento infinitamente meno degli studenti. L'appartamento però deve essere un po' più nuovo rispetto alla greppia che riuscite ad affittare alla tipologia uno, cioè le comari che assistono il marito. Spero di essere stato utile.

Probabilmente è il modello migliore, personalmente sottolineo con la penna rossa il punto 1 dei tuoi svantaggi, non è affatto una banalità: il tempo che devi dedicare a questo tipo di gestione. Ho un amico che lo fa e ci stanno dietro praticamente in 3: lui che lavora a tempo pieno, riesce a gestire ogni tanto i check in - check out serali, la sorella che lavora part time e fa il grosso del lavoro, la mamma pensionata che lava lenzuola e asciugamani. In più aggiungete persona che va a fare le pulizie ad ogni check out. Insomma è una piccola azienda.
Ovviamente se non lavorate e pensate di farne la vostra attività principale, altro discorso.
Mi ero informato anche sui costi delle società che ti gestiscono l'immobile per conto tuo, qualcuno ha parlato di pochi punti percentuali sul rendimento, non so dove abbiano raccolto il dato, qui a Bologna mediamente mi hanno chiesto il 30% dell'incasso airbnb...fatevi i vostri conti una volta tolte
commissioni airbnb
cedolare affitti brevi
costo pulizie
spese condominiali
bollette (non residenti tariffa maggiorata)
imu
Dovreste avere una rotazione pazzesca per starci dentro.
 
Ciao Stefano, ti chiedo se nella tua esperienza siamo mai capitate cose del tipo "sfruttando " la storia del parente malato qualcuno si insieda nell'appartamento e l'affitto da breve diventa troppo lungo....

Non lo so perché i due affittacamere che conosco vivono nella stessa casa e poi affittano le stanze in più.
Per fare l'occupazione il truffatore deve prepararsela prima e deve partire di casa già con l'idea di occupare, non me la vedo la moglie o la figlia di un morente che decidono di punto in bianco di occupare, anche perchè assistere un malato è un lavoraccio, stai fuori casa tutto il giorno, secondo te hanno poi la forza mentale di occupare casa? Inverosimile.
Anche perché se affitti due stanze nell'altra ci sarà un altro cristiano, che fai occupi con altra gente in casa?

No no i vecchi ti danno altri problemi, non riescono a mettere la chiave nella toppa, non sanno accendere i fornelli, si spaccano una gamba uscendo dalla vasca, ste cose qui. La casa deve essere ben illuminata, no gradini, no tappeti, no zone pericolose.

Se affittate a medici e infermieri occhio che contratto statale non vuol dire indeterminato, spesso i neoassunti hanno contratti tipo "copertura ferie estive" che scadono di sei mesi in sei mesi. Il fatto che il bando di concorso sia per tempo indeterminato non conta assolutamente un *****, le ausl ti assumono come decidono loro zitto e muti.

La vera bazza in realtà sarebbe comprare l'appartamento prima che ci costruiscano l'ospedale vicino, perché in certe aree di periferia gli appartamenti vecchi schifosi, se comprati prima, costano poco. Poi però ci vogliono dieci anni perchè si finisca l'ospedale, non credete ai sindaci che dicono due. Mi direte ma che ci faccio i primi dieci anni con un appartamento fetente? Boh, lo affittate a una coppia col contratto standard, ***** ne so, poi però quando tirano su l'ospedale siete già a posto e avreste la posizione dominante sul mercato, el senso che sareste i primi, perché tra gli affittacamere attorno all'ospedale è una mafia simile alle pompe funebri, concorrenza fatta da balordi, conoscenze, dispettucci, la solita *******. ma si può tranquillamente lavorare anche se arrivate per ultimi. Però essere primi è meglio.

Ecco queste secondo me sono investimenti reali anche in ottica eredità ai figli, non quelle ca.cate fetenti fallimentari tipo la pizzeria da asporto o il baretto di ******* all'angolo..

Ah, piccola curiosità, giusto per ridere della mia piccola realtà. Il boh, direi 50 ma anche 60% dei medici di un pronto soccorso di una media città del nord Italia, fuma. E voi dite ma che ***** me ne frega...
Fumano non perchè non credano ai danni delle sigarette, anzi.. ci credono eccome, ci credono più degli altri. Fumano perchè, fondamentalmente, non gliene frega niente. In generale dico, della vita, della salute. E se sono così
Depressi i medici, cioè gente istruita con prospettive di guadagno e di qualità di vita di x volte la persona media, figuriamoci come sono messi gli altri aahahah. Infatti quando leggo tipo che in america o in russia c'è un epidemia di tossici io mi sorprendo che siano così pochi, per me dovrebbero essere il triplo. E in Italia è tornata alla grande l'eroina in vena.

No questo per dire che se uno affitta a un medico o a un infermiere sperando che sia un attento salutista e che non ti impesterà la casa di fumo, col cax.xo! Statemi bene
 
Grazie, allego il foglio di calcolo che ho appena elaborato sull'immobile che ho comprato l'anno scorso..
Non credo di aver fatto l'affare della vita, ma IMHO nemmeno un cattivo investimento, ovviamente si ripaga sul lungo termine..

calcolo-rendimento.jpg

il rendimento netto l'hai calcolato su quanto hai investito? pagato cash o mutuo?
 
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