Info su cedolare secca

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

dragonfalcon

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Salve a tutti.
I recenti post sull'aumento della cedolare secca dal 10 al 12.5% per i canoni concordati mi porta a chiedervi delucidazioni sui possibili risparmi della cedolare secca.
Ogni tanto nel forum leggo di possibilità di risparmio tramite il non utilizzo della cedolare secca.
Vi espongo la mia attuale situazione familiare.

In famiglia siamo 3 tutti sotto lo stesso tetto.
Mia mamma e babbo avevano oltre la prima casa due appartamenti in affitto, io e mia sorella uno a testa sempre in affitto.
A causa del decesso di mio padre ed a seguire successione io e mia sorella siamo entrati ad avere il 16.66% di proprietà della prima casa di abitazione di mia mamma(dove abbiamo tutti e tre la residenza) e dei due apartamenti in affitto di mia mamma.

Fino a circa 6 mesi fa tutti e 4 gli appartamenti erano sotto cedolare secca al 21%.

Uno dei dei due appartamenti di mia mamma è da sei mesi sfitto ed abbiamo da poco ultimato interventi di ristrutturazione(dato che erano 30 anni che non venivano fatti).
Andando in agenzia immobiliare per iniziare a cercare di piazzarlo ci hanno proposto di valutare l'opzione di cedolare secca al 10%(dal 2020 12.5%) che mai però ci era stata proposta.
Se fosse realmente possibile ed il canone di locazione fosse simile a quello richiesto da noi il risparmio sarebbe notevole.
Da poter valutare anche la possibilità di estenderlo agli altri immobilii(ove possibile).

Il vantaggio economico con la cedolare secca al 12.5% rispetto alla tassazione irpef credo sia sempre.
Perchè in alcuni casi con la tassazione al 21% può non essere conveniente?
Solo nel caso si abbia bisogno di avere irpef utilizzabile per i bonus ristrutturazioni ed affini?

Mi mamma nell'ultimo calcolo irpfer aveva un irpfer lordo di 28140€

Quello che non sapevo è che la cedolare secca non fa cumolo solo per alcune cose.
Per esempio il bonus renzi.
Io ho un reddito lordo da lavoro dipendente di 19400€ + 6600€ di introiti da affitto(mia casa).
La "fregatura" è che avendo la % degli appartamenti di mia mamma(di cui però non percepisco gli affitti) mi porta ad un imponibile di 27K e quindi perdo il bonus renzi.

Ma tornando alla cedolare secca mi potete aiutare se nella nostra situazione è conveniente utilizzarla?
Se possibile utilizzare quella al 12.5%(mi informerò al riguardo) è conveniente utilizzarla?

Grazie di ogni possibile consiglio
 
Mi sembra ci sia un po' di confusione tra i vari regimi. Mi corregga qualcuno se sbaglio...

La locazione abitativa può essere tassata:
- con regime ordinario: aliquota marginale IRPEF;
- con cedolare secca (il reddito lordo da locazione in cedolare è da considerarsi comunque ai fini del calcolo per il bonus renzi).
La cedolare secca ha due aliquote:
- agevolata: 10% (che salirà al 12,5% dal 2020) solo per per i contratti con canone di locazione concordato;
- ordinaria: 21%.
La CS ha il vantaggio di una aliquota inferiore rispetto al primo scaglione IRPEF (23%), consente di non pagare imposta di registro sul contratto però impone un blocco del canone per tutta la durata del contratto. L'utilizzo dell'aliquota in CS agevolata è consentito appunto solo con contratti con canone concordato, vale a dire il canone massimo è definito dagli accordi regionale per la tipologia di abitazione/metratura/arredamento/localizzazione geografica etc. Per questo è necessario andare a vedere gli accordi in vigori nella città dove detenete gli immobili.

Il credito IRPEF derivante da ristrutturazione non è però compensabile con l'imposta dovuta per l'applicazione della cedolare. E' compensabile solo con IRPEF a debito.

Essendo proprietario del 16% dei beni di tua mamma dovrai pagare le imposte su quella percentuale di canone lordo. L'opzione della cedolare può essere esercitata anche da un solo locatore anche se tutti dovranno rinunciare agli aggiornamenti ISTAT del canone.

Se avete sostenuto spese per ristrutturazione oggetto di detrazione in primis verificherei che sia te, sia tua mamma che tua sorella abbiate IRPEF a sufficiente per non perdere la detrazione. Se così è, l'applicazione del regime ordinario per i nuovi contratti (tassazione IRPEF) non conviene.
In seconda battuta, fatevi calcolare (o calcolate voi, dato che non è difficile) il canone concordato massimo che potreste applicare agli appartamenti e confrontato con il canone libero di mercato, cioè quello che potreste ragionevolmente applicare ai vostri appartamenti se non vi fossero limitazioni ma solo stando al mercato. Poi verificate:
- [canone concordato - (canone concordato*12,50%)]*12 - imu*75% - tasi*75% = "netto" con canone concordato;
- [canone libero - (canone libero*21%)]*12 - imu - tasi = "netto" con canone libero;
Il "netto" maggiore è più conveniente.

Non ricordo se il canone concordato consente altre agevolazioni oltre alla riduzione del 25% di IMU e TASI.
 
Mi sembra ci sia un po' di confusione tra i vari regimi. Mi corregga qualcuno se sbaglio...

La locazione abitativa può essere tassata:
- con regime ordinario: aliquota marginale IRPEF;
- con cedolare secca (il reddito lordo da locazione in cedolare è da considerarsi comunque ai fini del calcolo per il bonus renzi).
La cedolare secca ha due aliquote:
- agevolata: 10% (che salirà al 12,5% dal 2020) solo per per i contratti con canone di locazione concordato;
- ordinaria: 21%.
La CS ha il vantaggio di una aliquota inferiore rispetto al primo scaglione IRPEF (23%), consente di non pagare imposta di registro sul contratto però impone un blocco del canone per tutta la durata del contratto. L'utilizzo dell'aliquota in CS agevolata è consentito appunto solo con contratti con canone concordato, vale a dire il canone massimo è definito dagli accordi regionale per la tipologia di abitazione/metratura/arredamento/localizzazione geografica etc. Per questo è necessario andare a vedere gli accordi in vigori nella città dove detenete gli immobili.

Il credito IRPEF derivante da ristrutturazione non è però compensabile con l'imposta dovuta per l'applicazione della cedolare. E' compensabile solo con IRPEF a debito.

Essendo proprietario del 16% dei beni di tua mamma dovrai pagare le imposte su quella percentuale di canone lordo. L'opzione della cedolare può essere esercitata anche da un solo locatore anche se tutti dovranno rinunciare agli aggiornamenti ISTAT del canone.

Se avete sostenuto spese per ristrutturazione oggetto di detrazione in primis verificherei che sia te, sia tua mamma che tua sorella abbiate IRPEF a sufficiente per non perdere la detrazione. Se così è, l'applicazione del regime ordinario per i nuovi contratti (tassazione IRPEF) non conviene.
In seconda battuta, fatevi calcolare (o calcolate voi, dato che non è difficile) il canone concordato massimo che potreste applicare agli appartamenti e confrontato con il canone libero di mercato, cioè quello che potreste ragionevolmente applicare ai vostri appartamenti se non vi fossero limitazioni ma solo stando al mercato. Poi verificate:
- [canone concordato - (canone concordato*12,50%)]*12 - imu*75% - tasi*75% = "netto" con canone concordato;
- [canone libero - (canone libero*21%)]*12 - imu - tasi = "netto" con canone libero;
Il "netto" maggiore è più conveniente.

Non ricordo se il canone concordato consente altre agevolazioni oltre alla riduzione del 25% di IMU e TASI.

Ti ringrazio mille per le delucidazioni!
Adesso proverò ad informarmi e a fare due calcoli seguendo i tuoi conteggi.

Per quanto riguarda il:
Essendo proprietario del 16% dei beni di tua mamma dovrai pagare le imposte su quella percentuale di canone lordo. L'opzione della cedolare può essere esercitata anche da un solo locatore anche se tutti dovranno rinunciare agli aggiornamenti ISTAT del canone.

L'unico modo per non fare cumolo e pagare sia la percentuale di cedolare secca che il fatto di far cumolo per Renzi sarebbe fare un trasferimento di proprietà della mia % a mia mamma?
Nel caso ovviamente dovrei vedere i costi
 
Ti ringrazio mille per le delucidazioni!
Adesso proverò ad informarmi e a fare due calcoli seguendo i tuoi conteggi.

Per quanto riguarda il:
Essendo proprietario del 16% dei beni di tua mamma dovrai pagare le imposte su quella percentuale di canone lordo. L'opzione della cedolare può essere esercitata anche da un solo locatore anche se tutti dovranno rinunciare agli aggiornamenti ISTAT del canone.

L'unico modo per non fare cumolo e pagare sia la percentuale di cedolare secca che il fatto di far cumolo per Renzi sarebbe fare un trasferimento di proprietà della mia % a mia mamma?
Nel caso ovviamente dovrei vedere i costi

Esatto. Dovreste riorganizzare le proprietà...però magari per recuperare 300€ di bonus Renzi (fino a quando ci sarà) vai a spendere diverse centinaia di euro, se non mille...forse era organizzabile meglio la cosa in sede di successione.
 
Attenzione, che la cedolare secca si può compensare con il credito irpef. Basta avere capienza fiscale.
 
Attenzione, che la cedolare secca si può compensare con il credito irpef. Basta avere capienza fiscale.

Vero. Mi sono spiegato male io...

Intendo dire: se hai solo redditi da locazione in cedolare secca ed hai detrazioni da ristrutturazioni, queste sono perse perché la cedolare si compensa ai fini del pagamento dell'imposta netta con l'eventuale credito IRPEF ma le detrazioni, senza avere IRPEF da pagare, non sono applicabili ovviamente...
 
Vero. Mi sono spiegato male io...

Intendo dire: se hai solo redditi da locazione in cedolare secca ed hai detrazioni da ristrutturazioni, queste sono perse perché la cedolare si compensa ai fini del pagamento dell'imposta netta con l'eventuale credito IRPEF ma le detrazioni, senza avere IRPEF da pagare, non sono applicabili ovviamente...

Esatto. Tenevo a rimarcarlo perché fino all'anno scorso credevo che ced. secca e credito irpef non fossero compensabili in alcun modo.
 
Esatto. Tenevo a rimarcarlo perché fino all'anno scorso credevo che ced. secca e credito irpef non fossero compensabili in alcun modo.

Hai fatto benissimo. Finché ce lo lasciano fare, compensiamo...:D
 
Esatto. Tenevo a rimarcarlo perché fino all'anno scorso credevo che ced. secca e credito irpef non fossero compensabili in alcun modo.

Scusatemi ma qui mi sono perso.....
Nel caso in cui una persona abbia solo il reddito da affitto(con cedolare secca) non può portare in detrazione nulla perchè non ha redditi diversi a quelli di cedolare secca.
Se una persona ha un reddito ulteriore(per esempio da lavoratore dipendente)? Non ho capito la parte delle compensazioni...
 
Scusatemi ma qui mi sono perso.....
Nel caso in cui una persona abbia solo il reddito da affitto(con cedolare secca) non può portare in detrazione nulla perchè non ha redditi diversi a quelli di cedolare secca.
Se una persona ha un reddito ulteriore(per esempio da lavoratore dipendente)? Non ho capito la parte delle compensazioni...

Le detrazioni per ristrutturazioni si applicano all'imposta IRPEF. Se il locatore non ha IRPEF da pagare le detrazioni (tutte, non solo quelle da ristrutturazione) vengono persone.
Il reddito da locazione in regime di cedolare secca non è ovviamente soggetto ad IRPEF.

Però, se io ho lavoro dipendente e quindi pago, per esempio, 5.000€ di IRPEF annui ed ho detrazioni per 7.000€ annui, vado a credito IRPEF per 2.000€.
Essendo lavoratore dipendente/pensionato questi mi verrebbero accreditati mediante busta paga.
Se però devo anche pagare la cedolare secca per 1.000€, ad esempio, questa imposta si compensa con il credito IRPEF di 2.000€ per cui riceverò un accredito mediante busta paga della sola differenza. Se la cedolare fosse 3.000€, superiore quindi al credito IRPEF di 2.000€, in busta paga avrei la decurtazione di 1.000€.

Se invece io ho solo redditi in cedolare secca e l'imposta è di 3.000€ e detrazioni per ristrutturazione per 3.000€ annui ma nessun reddito soggetto ad IRPEF, sempre 3.000€ dovrò pagare, in questo caso mediante F24.

Se a qualcuno interessasse, preciso che è possibile pagare la cedolare secca (compensata con eventuale credito IRPEF) anche mediante F24, quindi senza decurtazione della busta paga (senza sostituto d'imposta).
 
Le detrazioni per ristrutturazioni si applicano all'imposta IRPEF. Se il locatore non ha IRPEF da pagare le detrazioni (tutte, non solo quelle da ristrutturazione) vengono persone.
Il reddito da locazione in regime di cedolare secca non è ovviamente soggetto ad IRPEF.

Però, se io ho lavoro dipendente e quindi pago, per esempio, 5.000€ di IRPEF annui ed ho detrazioni per 7.000€ annui, vado a credito IRPEF per 2.000€.
Essendo lavoratore dipendente/pensionato questi mi verrebbero accreditati mediante busta paga.
Se però devo anche pagare la cedolare secca per 1.000€, ad esempio, questa imposta si compensa con il credito IRPEF di 2.000€ per cui riceverò un accredito mediante busta paga della sola differenza. Se la cedolare fosse 3.000€, superiore quindi al credito IRPEF di 2.000€, in busta paga avrei la decurtazione di 1.000€.

Se invece io ho solo redditi in cedolare secca e l'imposta è di 3.000€ e detrazioni per ristrutturazione per 3.000€ annui ma nessun reddito soggetto ad IRPEF, sempre 3.000€ dovrò pagare, in questo caso mediante F24.

Se a qualcuno interessasse, preciso che è possibile pagare la cedolare secca (compensata con eventuale credito IRPEF) anche mediante F24, quindi senza decurtazione della busta paga (senza sostituto d'imposta).

Ok, capito grazie mille per la spiegazione!!
Ammetto l'ignoranza che non sapevo di poter andare a credito irpef, pensavo che se le detrazioni superavano l'irpef da pagare la detrazione in eccesso andasse persa.
Io faccio il modello unico e non il 730, quindi per il mio conto non vedo differenze in busta paga ma le vedo nel momento del saldo irpef di luglio se non erro
 
Una domanda,
il range del canone concordato minimo e massimo chi può calcolarlo?
Ci sono degli associazioni apposite o può farlo anche l'agenzia immobiliare?
 
Una domanda,
il range del canone concordato minimo e massimo chi può calcolarlo?
Ci sono degli associazioni apposite o può farlo anche l'agenzia immobiliare?

L'agenzia immobiliare lo fa, però ci sono anche le associazioni dei piccoli proprietari tipo UPPI, APPC e simile. Per avere una indicazione basta scaricarsi l'accordo e leggerselo, non è complicatissimo...
 
consiglio vivamente di farsi i conti da solo, anche se per siglare il contratto dovrai rivolgerti ad un commercialista o all'UPPI. Dei tre (agenzia, commercialista, UPPI) sicuramente andrei dalla terza, con 100€ circa di iscrizione hai diritto a molti servizi, e i calcoli sono generalmente più generosi.
Per dirne una uno stesso appartamento l'agenzia mi aveva sparato 500€, i miei calcoli davano intorno a 800-850 (conservativi), l'UPPI si è spinta fino a un max di 920 €
 
consiglio vivamente di farsi i conti da solo, anche se per siglare il contratto dovrai rivolgerti ad un commercialista o all'UPPI. Dei tre (agenzia, commercialista, UPPI) sicuramente andrei dalla terza, con 100€ circa di iscrizione hai diritto a molti servizi, e i calcoli sono generalmente più generosi.
Per dirne una uno stesso appartamento l'agenzia mi aveva sparato 500€, i miei calcoli davano intorno a 800-850 (conservativi), l'UPPI si è spinta fino a un max di 920 €

Quoto. Mi pare strano comunque che l'Agenzia abbia calcolato così poco dato che spesso gli accordi sono abbastanza specifici e dettagliati e lo spazio di "manovra" non mi pare molto ampio...
Comunque anche io consiglio UPPI
 
Ancora grazie a tutti.
Andrò in comune per avere le tabelle da poter seguire e proverò a fare un calcolo da me, poi sentirò comunque una delle associazioni che mi avete detto per fare un calcolo preciso, così da poter essere sicuro di poterlo usare in fase di contratto
 
Ancora grazie a tutti.
Andrò in comune per avere le tabelle da poter seguire e proverò a fare un calcolo da me, poi sentirò comunque una delle associazioni che mi avete detto per fare un calcolo preciso, così da poter essere sicuro di poterlo usare in fase di contratto

Basta cercare su internet....se ci dici il Comune dove è locato l'appartamento possiamo cercarlo anche su Google.
 
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