Patrimonio - Cosa fare oggi

Itachi

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Avevo scritto un malloppone ma credo non serva.

Per farla breve, vostra opinione veramente generale, attualmente se aveste a disposizione una serie di immobili (non pochi, quindi parliamo di un discreto capitale) come vi muovereste? Quale sarebbe l'investimento migliore?

Vendere tutto e investire in altro (finanza compresa), usarli tutti per airbnb, ecc
 
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Avevo scritto un malloppone ma credo non serva.

Per farla breve, vostra opinione veramente generale, attualmente se aveste a disposizione una serie di immobili (non pochi, quindi parliamo di un discreto capitale) come vi muovereste? Quale sarebbe l'investimento migliore?

Vendere tutto e investire in altro (finanza compresa), usarli tutti per airbnb, ecc




Bella domanda.

Con tanti immobili venderei tutto ciò che non è a reddito e mi costa nel mantenimento.

Reinvestirei,se ne hai la possibilità,in città d’arte,città universitarie o città dove la religione è ancora motivo di pellegrinaggio.

Per gli investimenti finanziari meglio aspettare i più bravi.
 
Avevo scritto un malloppone ma credo non serva.

Per farla breve, vostra opinione veramente generale, attualmente se aveste a disposizione una serie di immobili (non pochi, quindi parliamo di un discreto capitale) come vi muovereste? Quale sarebbe l'investimento migliore?

Vendere tutto e investire in altro (finanza compresa), usarli tutti per airbnb, ecc

Be non tutti gli immobili del tuo patrimonio avranno le stesse caratteristiche, io inizierei con un excell e su diverse colonne metterei diverse valutazioni:
1. Possibilità airbnb
2. possibilità di affito normale
3. possibilità di vendita facile
4. costi di manutenzione e previsioni di futuri lavori (breve, medio, lungo)

Crecherei di vendere quelli meno interessanti, il resto lo metterei a reddito, però sai bene che si tratta di un lavoro vero e propio, quindi magari non hai tempo e voglia di farlo.
Il liquido otenuto dalla vendite, una parte la metterei in finanza, per esempio etf a distribuzione se sei in fase di vivere di rendita (come sembra) e una ultima parte la investirei in attività produttive...

Comunque, con maggiori informazioni ti possiamo aiutare di più: età, reddito attuale da lavoro, ammontare del patrimonio (una cifra orientativa a spanne)...
 
Allora la mia situazione è bella complicata, cerco di essere il più breve possibile.

Il patrimonio di cui parlo (stando basso) si aggira intorno a 1.2 milioni. Ovviamente teorici visto che sono tutte proprietà immobiliari.
Per la precisione 7 appartamenti + un capannone in zona industriale (che non c'è alcuna garanzia di riuscire a vendere).
Attualmente è più o meno tutto occupato. Si dovrebbero liberare uno o 2 appartamenti nel prossimo anno (il resto nel giro di un paio di anni), in più il capannone è attualmente usato da un'azienda (che paga l'affitto) ma sappiamo per certo che a momenti hanno intenzione di trasferirsi e lasciare la città.

Non ho mai preso in considerazione quelle proprietà fino ad oggi perchè ovviamente ho portato avanti la mia vita separata da quelle cose. Ma i miei cominciano ad avere una certa età e più passa il tempo più si stanno accumulando errori di gestione, imprevisti e altro che stanno persino facendo andare in negativo in miei alcuni periodi. Non è colpa loro ovviamente, è semplicemente l'età (lavori straordinari in alcune case, inquilini che lasciano roba devastata,ecc ecc se non segui queste cose ci vuole poco a perdere soldi).

Ora, io ho 30 anni ma vivo oltreoceano. Ho il mio lavoro e dei risparmi miei privati di circa 80/90k euro. Sono abbastanza stabile.
Ma la mia idea è innanzitutto di tornare in italia il prossimo anno (e rimanerci, almeno per un po) per poter gestire questa situazione.

Un paio di appunti:
- Non ho idea se fatto questo vorrò tornare a vivere qui o no (anche perchè lavoro in ambito tecnologico e in Italia, sopratutto in quelle zone, i compensi sono assolutamente ridicoli).
- Il mio problema è che sono via dall'Italia da parecchio e non ho una visione chiara delle spese burocratiche che le varie operazioni necessitino. Tempo fa mi ero messo in pari e mi stavo per mettere le mani nei capelli, non so se la situazione sia migliorata ma a leggere le notizie credo di no. Ma ditemi voi comunque da questo punto di vista.
- Non mi fido assolutamente a mettere in mano questa roba a una terza persona, vorrei fare per quanto possibile tutto io.
-Al livello di investimenti ho già più esperienza volendo (non chissà cosa ma almeno so dove mettere le mani), per quanto riguarda la gestione degli immobili sarebbe da "imparare" tutto.
-Sono aperto letteralmente a qualunque soluzione, avendo anche qualcosa da parte di mio se dovesse servire posso anche "investire" qualcosa.

IMPORTANTE:
Tenete conto che il mio scopo non è generare soldi per me e vivere di rendita, non lo è mai stato. Ma solo generare un'entrata costante che possa permettere ai miei di non avere problemi. Quindi è necessario che si massimizzi un flusso costante fin da subito piuttosto che un maggiore guadagno futuro.
Solo mia madre riceve la pensione e comunque tendono a spendere parecchio (non perchè comprano chissà cosa ma perchè vivono in una casa che ha parecchie spese e vista l'età non c'è verso di convincerli a spostarsi).

E se per fare questo è necessario che prenda in mano io la situazione (come per esempio usarli per airbnb e simili) almeno all'inizio va bene, se ovviamente si puo raggiungere lo scopo passivamente (quindi con investimenti finanziari) ancora meglio.


Parlandomi di lavoro all'estero, diffidenza verso terzi e non certezza di tornare in Italia per le scarse prospettive che avresti nel tuo ambito, ti sconsiglio categoricamente Airbnb.
Con questi presupposti ti consiglierei di vendere, anche ad un prezzo inferiore per evitare eccessive spese in futuro alcuni immobili e gli altri utilizzarli per locazioni di medio-lungo periodo.
Già gli studenti richiederebbero qualcuno di fidato in loco ma da come descrivi, sarebbe difficile. Credo che le famiglie siano i conduttori ideali nella tua situazione (rischio morosità a parte).

Se mi dici dove si trovano questi immobili possiamo essere anche più specifici? in città? se si, in centro?

Tieni conto che ti ho proposto una strategia totalmente opposta alla mia (ho più o meno le tue stesse unità) dettata però dalle condizioni che ci descrivi. Io, ad esempio, sono in Italia e delego quando ne ho l'occasione anche per via della distanza geografica, essendo immobili sparsi in 3 città.
 
Senza ombra di dubbio vendere. Se come mi sembra di capire sono immobili in zone non di pregio/turistiche.

La gestione degli immobili in Italia e' tutta fatta dai proprietari (salvo iper lusso o commerciale ben posizionato) perché le entrate sono magre e bastano giusto giusto per far tirare a campare una persona o famiglia.

Gli immobili medii da affitto lungo sono ingestibili da remoto, troppo magagne da affrontare sul posto. Se i tuoi non sono più in grado di farlo liquida tutto al più presto, investi e garantisci una rendita sicura ai tuoi.

Le prospettivi alternative sono:

- I tuoi che faticano a gestirli e vanno in perdita
- La lenta svalutazione degli immobili
- Il sentirsi in colpa perche' sei via e non te ne occupi tu


E poi pensa che su questo FOL a giorni alternati appaiono 30/40enni con lo stesso quesito che hanno ereditato o stanno per ereditare la gestione di parecchi immobili di famiglia. Questo e' un trend che e' in crescente in Italia visto che la generazione dei baby boomers ha praticamente solo investito in mattoni e abbiamo l'Italia che e' una distesa di case vuote che vengono ereditate da pochi nipoti. E' inutile dire che andiamo vs un continuo crescente di immobili sul mercato in vendita....quindi meglio farlo prima che dopo.
 
qualcuno te lo tieni
te ne compri uno nel posto dove ti piace vivere cosi che non devi pagare l'affitto. (e scegli un posto con bel clima tutto l'anno).
il resto investi in borsa in cose che ti rendono il 3-4% senza rischi. (ci sono alcuni ETF che lo fanno senza problemi).
 
Il problema principale oggi è che chi ha soldi effettivamente è preoccupato come chi non li ha, perché 1.2 milioni sono una montagna, ma con tutti i mercati di qualsiasi tipo in discesa a meno che non si investono in un settore che si conosce bene,tenderanno ad andare in perdita e basta...
 
Mi trovo in una situazione simile, solo che sono vicino ai miei e gli immobili sono meno: sto cercando di capire quanto guadagnano col fitto (in un clamoroso caso mia mamma ci fa il 6% netto tranquillissimo con inquilino regolarmente pagante da due lustri, in un altro trovare un inquilino decente è un'impresa e stiamo valutando la vendita) per poi ragionare.
Gestire da lontano è impossibile, soprattutto con formule tipo Airbnb che richiedono ben altre forze rispetto a quelle che si hanno alla pensione; i soldi della vendita li metterei in conti deposito che danno "cedole" trimestrali o ETF a distribuzione (ci sono dei bei thread nella sezione apposita, e un utente in particolare, bow, ha un sito interessante che ti consiglio di seguire per prendere spunto).
 
Innanzitutto grazie a tutti per le risposte.



Guarda parliamo di una città di mare. D'estate le strutture turistiche fanno il tutto esaurito (o almeno cosi dicono) ma d'inverno c'è letteralmente il deserto.

Gli appartamenti non sono davanti al mare ma comunque in posti dove è possibile raggiungere la spiaggia con 5 minuti di autobus (o una ventina a piedi).
Un paio di essi sono in posizioni decenti (con tutti i servizi intorno, ecc) ma gli altri sono in una zona non proprio di primissima scelta purtroppo.



Bene o male lo immaginavo.
Tieni conto che rispetto al prezzo a cui sono stati acquistati (anche se 20 anni fa) hanno già perso parecchio valore. Se tenessi conto di questo sarebbero già in perdita da anni.
E infatti ho sempre immaginato che probabilmente vista la situazione giù non ha senso tenerne cosi tanti (senza gestirli perfettamente al centesimo almeno).

Correggimi se sbaglio ma potrebbe essere una buona idea magari vendere quelli meno remunerativi (magari tenendo solo quel paio grandi e più vicini alle spiagge) e investire tutto il resto.



Ecco, adesso non vorrei fare il classico utente che arriva e chiede come fare soldi, perché so che è impossibile e che parliamo di questioni molto complesse.
Ma in linea generale, tenendo conto che sapete di che cifre parliamo piu o meno, tu in cosa investiresti esattamente? (ripeto, è solo per farmi un'idea, ovviamente non sto chiedendo di farmi un preventivo d'investimento).

Il problema tuo e' la gestione, magari i tuoi i migliori apt riescono a gestirli, ma quando mancano o sono troppo anziani tu puoi gestirli x loro? Se li gestisce un agenzia ne vale la pena? La vendita mi sembra cmq una scelta sul lungo obbligata. E sembrerebbe che il mercato e' in continua discesa quindi tanto vale farlo prima che dopo.
E cmq vendere non e' cosi immediato come puoi leggere da chi cerca di vendere qui sul FOL.

Salvo che ai tuoi fa piacere tenersi occupati gestendo qualcosa.

Gl affitti stagionali sono una rogna, rendono poco se non sono di super pregio e richiedono tanto lavoro.
 
La prima cosa è essere consapevoli di quanto realmente l immobile vale.
Se ti chiede di fare il prezzo carica il 20% in più del valore da limare in fase di trattativa.
 
Manco a farlo apposta si è creata subito una situazione che richiede la mia attenzione immediata.

Nell'elenco che avevo fatto mancava una cosa, un piccolo ufficio che si trova in centro città.
Il locale è all'interno di una galleria che collega la strada pedonale principale della città a una via li di fianco.
All'interno della galleria c'è solo l'entrata del palazzo, una seconda entrata di un bar (molto famoso e frequentato) e questo nostro ufficio.

Il posto è praticamente una giungla, pieno di roba rotta, sporco, buio ecc perchè la responsabilità cade per la maggior parte agli inquilini del palazzo che però non hanno mai voluto spendere un centesimo. A causa di questo nonostante la posizione teoricamente ottima la proprietà non vale molto (perchè oggettivamente nonostante la posizione nessuna attività si presenterebbe bene li dentro).

Ora è sta succedendo una cosa.
Il bar ha l'entrata principale davanti (si affaccia sulla via pedonale principale) ma dentro non ha molti posti a sedere. Utilizza un grosso spazio esterno coperto.
In questi anni ci sono stati una marea di casini per i regolamenti sulle strutture esterne e adesso il morale della favola è che l'anno prossimo tutte queste grosse strutture esterne non ci potranno più stare, o comunque non con le dimensioni attuali. A essere sincero è una cosa che avevo previsto anni fa.
Il bar quindi si trova in difficolta perchè gli andrebbero a dimezzare i coperti.

Punto della storia, ci hanno chiesto se vendiamo o affittiamo quell'ufficio. Perchè il loro scopo sarebbe unirlo al bar, raddoppiare i coperti col e bonus che potrebbero anche usare lo spazio della galleria a quel punto (gli inquilini pare siano d'accordo visto che a quel punto il bar si prenderebbe anche la responsabilità di tenere su la galleria in se).

Tenete conto che attualmente non stiamo utilizzando quel locale, quindi era già nell'aria da un po l'idea di venderlo.

Ma il punto è che mi consigliate di affrontare questa cosa?
Nel senso, è vero che noi abbiamo bisogno di monetizzarlo in qualche modo ma è anche vero che a questo punto non ci cambia niente tenerlo un'altro pò cosi, mentre ai proprietari del bar cambierà parecchio. Per dire, il coltello dalla parte del manico in teoria ce l'abbiamo noi.
Se propongono un prezzo troppo basso (ma anche solo vicino a quello reale) ci conviene resistere e puntare a una cifra un pò più alta?

Nella tua situazione di privilegio, farei una proposta finalizzata a massimizzare il tuo profitto. Prima di formulare qualsiasi cifra per la vendita, proponi un canone annuo per l'affitto abbastanza sostenuto in termini di rendimento % sul valore dell'immobile.

Vedi come reagiscono e se ritengono il canone troppo alto, riformuli la cosa con il rent-to-buy definendo il numero adeguato di anni che serviranno per diventare proprietari.
 
Nella tua situazione di privilegio, farei una proposta finalizzata a massimizzare il tuo profitto. Prima di formulare qualsiasi cifra per la vendita, proponi un canone annuo per l'affitto abbastanza sostenuto in termini di rendimento % sul valore dell'immobile.

Vedi come reagiscono e se ritengono il canone troppo alto, riformuli la cosa con il rent-to-buy definendo il numero adeguato di anni che serviranno per diventare proprietari.

Sono loro interessati e sono loro a dover fare una proposta, affitto o acquisto che sia.
Poi si parte da li'.
 
Secondo me chi ha degli immobili ( specie se non sono gravati da ipoteche ), la domanda da porsi sarebbe..
1) Lo metto a rendita e ne ricavo X
2) Lo vendo e con il ricavato che ci faccio ?
2a) Nulla, sto perdendo X
2b) Lo investo in Y, quanto mi rende in piu' od in meno rispetto ad X ?

Oggi forse l'unica cosa da fare volendo stare nell' "abbastanza sicuro" sono i CD, ma vanno vincolati per molti anni ed hanno rendimenti bassi ( attorno al 2% netto per vincoli di 5 anni ).
L'immobile nel giro di 6 mesi-1 anno si vende, anche perdendoci denaro.
Io in passato ho avuto un CD con vincolo a 2 anni ( impossibile svincolare per qualsiasi motivo ), i soldi fortunatamente non mi sono serviti, ma ammetto che il "vincolo" per me era come un macigno.
 
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