Patrimonio - Cosa fare oggi - Pagina 2
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  1. #11
    L'avatar di cisiamoquasi
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    Citazione Originariamente Scritto da Itachi Visualizza Messaggio
    Innanzitutto grazie a tutti per le risposte.



    Guarda parliamo di una città di mare. D'estate le strutture turistiche fanno il tutto esaurito (o almeno cosi dicono) ma d'inverno c'è letteralmente il deserto.

    Gli appartamenti non sono davanti al mare ma comunque in posti dove è possibile raggiungere la spiaggia con 5 minuti di autobus (o una ventina a piedi).
    Un paio di essi sono in posizioni decenti (con tutti i servizi intorno, ecc) ma gli altri sono in una zona non proprio di primissima scelta purtroppo.



    Bene o male lo immaginavo.
    Tieni conto che rispetto al prezzo a cui sono stati acquistati (anche se 20 anni fa) hanno già perso parecchio valore. Se tenessi conto di questo sarebbero già in perdita da anni.
    E infatti ho sempre immaginato che probabilmente vista la situazione giù non ha senso tenerne cosi tanti (senza gestirli perfettamente al centesimo almeno).

    Correggimi se sbaglio ma potrebbe essere una buona idea magari vendere quelli meno remunerativi (magari tenendo solo quel paio grandi e più vicini alle spiagge) e investire tutto il resto.



    Ecco, adesso non vorrei fare il classico utente che arriva e chiede come fare soldi, perché so che è impossibile e che parliamo di questioni molto complesse.
    Ma in linea generale, tenendo conto che sapete di che cifre parliamo piu o meno, tu in cosa investiresti esattamente? (ripeto, è solo per farmi un'idea, ovviamente non sto chiedendo di farmi un preventivo d'investimento).
    Il problema tuo e' la gestione, magari i tuoi i migliori apt riescono a gestirli, ma quando mancano o sono troppo anziani tu puoi gestirli x loro? Se li gestisce un agenzia ne vale la pena? La vendita mi sembra cmq una scelta sul lungo obbligata. E sembrerebbe che il mercato e' in continua discesa quindi tanto vale farlo prima che dopo.
    E cmq vendere non e' cosi immediato come puoi leggere da chi cerca di vendere qui sul FOL.

    Salvo che ai tuoi fa piacere tenersi occupati gestendo qualcosa.

    Gl affitti stagionali sono una rogna, rendono poco se non sono di super pregio e richiedono tanto lavoro.

  2. #12

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    Manco a farlo apposta si è creata subito una situazione che richiede la mia attenzione immediata.

    Nell'elenco che avevo fatto mancava una cosa, un piccolo ufficio che si trova in centro città.
    Il locale è all'interno di una galleria che collega la strada pedonale principale della città a una via li di fianco.
    All'interno della galleria c'è solo l'entrata del palazzo, una seconda entrata di un bar (molto famoso e frequentato) e questo nostro ufficio.

    Il posto è praticamente una giungla, pieno di roba rotta, sporco, buio ecc perchè la responsabilità cade per la maggior parte agli inquilini del palazzo che però non hanno mai voluto spendere un centesimo. A causa di questo nonostante la posizione teoricamente ottima la proprietà non vale molto (perchè oggettivamente nonostante la posizione nessuna attività si presenterebbe bene li dentro).

    Ora è sta succedendo una cosa.
    Il bar ha l'entrata principale davanti (si affaccia sulla via pedonale principale) ma dentro non ha molti posti a sedere. Utilizza un grosso spazio esterno coperto.
    In questi anni ci sono stati una marea di casini per i regolamenti sulle strutture esterne e adesso il morale della favola è che l'anno prossimo tutte queste grosse strutture esterne non ci potranno più stare, o comunque non con le dimensioni attuali. A essere sincero è una cosa che avevo previsto anni fa.
    Il bar quindi si trova in difficolta perchè gli andrebbero a dimezzare i coperti.

    Punto della storia, ci hanno chiesto se vendiamo o affittiamo quell'ufficio. Perchè il loro scopo sarebbe unirlo al bar, raddoppiare i coperti col e bonus che potrebbero anche usare lo spazio della galleria a quel punto (gli inquilini pare siano d'accordo visto che a quel punto il bar si prenderebbe anche la responsabilità di tenere su la galleria in se).

    Tenete conto che attualmente non stiamo utilizzando quel locale, quindi era già nell'aria da un po l'idea di venderlo.

    Ma il punto è che mi consigliate di affrontare questa cosa?
    Nel senso, è vero che noi abbiamo bisogno di monetizzarlo in qualche modo ma è anche vero che a questo punto non ci cambia niente tenerlo un'altro pò cosi, mentre ai proprietari del bar cambierà parecchio. Per dire, il coltello dalla parte del manico in teoria ce l'abbiamo noi.
    Se propongono un prezzo troppo basso (ma anche solo vicino a quello reale) ci conviene resistere e puntare a una cifra un pò più alta?
    Ultima modifica di Itachi; 19-10-19 alle 22:54

  3. #13

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    La prima cosa è essere consapevoli di quanto realmente l immobile vale.
    Se ti chiede di fare il prezzo carica il 20% in più del valore da limare in fase di trattativa.

  4. #14

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    Citazione Originariamente Scritto da Itachi Visualizza Messaggio
    Manco a farlo apposta si è creata subito una situazione che richiede la mia attenzione immediata.

    Nell'elenco che avevo fatto mancava una cosa, un piccolo ufficio che si trova in centro città.
    Il locale è all'interno di una galleria che collega la strada pedonale principale della città a una via li di fianco.
    All'interno della galleria c'è solo l'entrata del palazzo, una seconda entrata di un bar (molto famoso e frequentato) e questo nostro ufficio.

    Il posto è praticamente una giungla, pieno di roba rotta, sporco, buio ecc perchè la responsabilità cade per la maggior parte agli inquilini del palazzo che però non hanno mai voluto spendere un centesimo. A causa di questo nonostante la posizione teoricamente ottima la proprietà non vale molto (perchè oggettivamente nonostante la posizione nessuna attività si presenterebbe bene li dentro).

    Ora è sta succedendo una cosa.
    Il bar ha l'entrata principale davanti (si affaccia sulla via pedonale principale) ma dentro non ha molti posti a sedere. Utilizza un grosso spazio esterno coperto.
    In questi anni ci sono stati una marea di casini per i regolamenti sulle strutture esterne e adesso il morale della favola è che l'anno prossimo tutte queste grosse strutture esterne non ci potranno più stare, o comunque non con le dimensioni attuali. A essere sincero è una cosa che avevo previsto anni fa.
    Il bar quindi si trova in difficolta perchè gli andrebbero a dimezzare i coperti.

    Punto della storia, ci hanno chiesto se vendiamo o affittiamo quell'ufficio. Perchè il loro scopo sarebbe unirlo al bar, raddoppiare i coperti col e bonus che potrebbero anche usare lo spazio della galleria a quel punto (gli inquilini pare siano d'accordo visto che a quel punto il bar si prenderebbe anche la responsabilità di tenere su la galleria in se).

    Tenete conto che attualmente non stiamo utilizzando quel locale, quindi era già nell'aria da un po l'idea di venderlo.

    Ma il punto è che mi consigliate di affrontare questa cosa?
    Nel senso, è vero che noi abbiamo bisogno di monetizzarlo in qualche modo ma è anche vero che a questo punto non ci cambia niente tenerlo un'altro pò cosi, mentre ai proprietari del bar cambierà parecchio. Per dire, il coltello dalla parte del manico in teoria ce l'abbiamo noi.
    Se propongono un prezzo troppo basso (ma anche solo vicino a quello reale) ci conviene resistere e puntare a una cifra un pò più alta?
    Nella tua situazione di privilegio, farei una proposta finalizzata a massimizzare il tuo profitto. Prima di formulare qualsiasi cifra per la vendita, proponi un canone annuo per l'affitto abbastanza sostenuto in termini di rendimento % sul valore dell'immobile.

    Vedi come reagiscono e se ritengono il canone troppo alto, riformuli la cosa con il rent-to-buy definendo il numero adeguato di anni che serviranno per diventare proprietari.

  5. #15

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    Citazione Originariamente Scritto da gn170 Visualizza Messaggio
    Nella tua situazione di privilegio, farei una proposta finalizzata a massimizzare il tuo profitto. Prima di formulare qualsiasi cifra per la vendita, proponi un canone annuo per l'affitto abbastanza sostenuto in termini di rendimento % sul valore dell'immobile.

    Vedi come reagiscono e se ritengono il canone troppo alto, riformuli la cosa con il rent-to-buy definendo il numero adeguato di anni che serviranno per diventare proprietari.
    Sono loro interessati e sono loro a dover fare una proposta, affitto o acquisto che sia.
    Poi si parte da li'.

  6. #16
    L'avatar di *Bushido*
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  7. #17
    L'avatar di Nemor
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    Secondo me chi ha degli immobili ( specie se non sono gravati da ipoteche ), la domanda da porsi sarebbe..
    1) Lo metto a rendita e ne ricavo X
    2) Lo vendo e con il ricavato che ci faccio ?
    2a) Nulla, sto perdendo X
    2b) Lo investo in Y, quanto mi rende in piu' od in meno rispetto ad X ?

    Oggi forse l'unica cosa da fare volendo stare nell' "abbastanza sicuro" sono i CD, ma vanno vincolati per molti anni ed hanno rendimenti bassi ( attorno al 2% netto per vincoli di 5 anni ).
    L'immobile nel giro di 6 mesi-1 anno si vende, anche perdendoci denaro.
    Io in passato ho avuto un CD con vincolo a 2 anni ( impossibile svincolare per qualsiasi motivo ), i soldi fortunatamente non mi sono serviti, ma ammetto che il "vincolo" per me era come un macigno.

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