Immobiliare e net worth
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  1. #1
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    Immobiliare e net worth

    Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

    Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

    Funziona piu o meno cosi:
    1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

    2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

    3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

    4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

    5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 300) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

    Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 300K?
    Ultima modifica di er cash; 11-10-19 alle 09:18

  2. #2

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    Che finisci sotto 1 ponte... con l'organetto e la scimmietta che distribuisce i biglietti della fortuna... !!!

  3. #3

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

    Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

    Funziona piu o meno cosi:
    1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

    2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

    3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

    4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

    5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 30) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. roi infinito. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

    Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 30K?
    non capisco come faccia a essere il net worth iniziale 30k se metti 300k di equity

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

    Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

    Funziona piu o meno cosi:
    1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

    2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

    3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

    4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

    5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 30) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. roi infinito. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

    Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 30K?
    Io sono un caprone... ma nell'ordine:
    1. Per passare da 700k (meno, considerte le tasse e spese di aquisto) a 1500k con 300k di ristrutturazione devi essere molto bravo
    2. Non so' che sia il NOI ma di sicuro non quello che dici tu, che sara' GROSSqualcosa.
    3. All'inizio avevi 300K, non 30. Non ripeti un bel nulla, magari un bilocale.
    4. La rendita netta di 60k annui? IMU, spese, tasse pesano solo il 20%?

    Net worth di 800k.
    Ma non capisco il senso, basta rivendere il tutto a 1500k, estinguere i 700k di mutuo sal e ricominciare.
    dopo qualche operazione sei milionario... bello!

  5. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Henry Kravis Visualizza Messaggio
    non capisco come faccia a essere il net worth iniziale 30k se metti 300k di equity
    errata coccige... 300k

  6. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Mike_74 Visualizza Messaggio
    Io sono un caprone... ma nell'ordine:
    1. Per passare da 700k (meno, considerte le tasse e spese di aquisto) a 1500k con 300k di ristrutturazione devi essere molto bravo
    2. Non so' che sia il NOI ma di sicuro non quello che dici tu, che sara' GROSSqualcosa.
    3. All'inizio avevi 300K, non 30. Non ripeti un bel nulla, magari un bilocale.
    4. La rendita netta di 60k annui? IMU, spese, tasse pesano solo il 20%?

    Net worth di 800k.
    Ma non capisco il senso, basta rivendere il tutto a 1500k, estinguere i 700k di mutuo sal e ricominciare.
    dopo qualche operazione sei milionario... bello!
    1. 1000k acquisto e ristrutturazione potrebbe anche essere 150 acquisto e 850 ristrutturazione...
    2. Noi e' net operating income, gross income meno spese pre tasse
    3. Per ripetere non e' detto la stessa identica cosa... una volta che hai cash flow puoi reinvestire gli utili nello stesso meccanismo
    4. NOI non e' rendita netta come scritto piu sopra, si intende pre tasse ed e' il metro per la valutazione degli immobili a gestione commerciale

    Il senso sta abbastanza in questo...
    se vendo e e ed estinguo il mutuo sono un imprenditore immobiliare, se tengo a reddito sono un redditiere. La differenza? da imprenditore se smetti di lavorare vivi dei tuoi risparmi ad esaurimento. Se se sei un redditiere... smetti di lavorare

    In numeri...
    op1: vendo incasso 1500, saldo i 700, mi rimangono 800, 300 erano i miei ho fatto 500
    op2: non vendo, in 20 anni avro equity al 100% nell'immobile, avro ammortato l'asset, avro detratto i costi, avro incassato 20 anni di affitto con tutti gli apprezzamenti
    ogni 5 anni ho cash per fare una operazione identica. Vendendo mettiamo che ne fai una ogni 2. che epro' non fanno cumulo ne di rendite ne di equity ne si apprezzano...

  7. #7

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Il senso sta abbastanza in questo...
    se vendo e e ed estinguo il mutuo sono un imprenditore immobiliare, se tengo a reddito sono un redditiere. La differenza? da imprenditore se smetti di lavorare vivi dei tuoi risparmi ad esaurimento. Se se sei un redditiere... smetti di lavorare

    In numeri...
    op1: vendo incasso 1500, saldo i 700, mi rimangono 800, 300 erano i miei ho fatto 500
    op2: non vendo, in 20 anni avro equity al 100% nell'immobile, avro ammortato l'asset, avro detratto i costi, avro incassato 20 anni di affitto con tutti gli apprezzamenti
    ogni 5 anni ho cash per fare una operazione identica. Vendendo mettiamo che ne fai una ogni 2. che epro' non fanno cumulo ne di rendite ne di equity ne si apprezzano...
    In realta', op2: hai 50k in banca, 10 appartamenti da seguire e alla prima scureggia di qualche inquilino o problema nel palazzo sei rovinato. Ogni 5 anni hai 1300x12x5=78.000, non 300k per un'operazione "simile".

    op1: hai 800k in banca

  8. #8

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    Diciamo che io valuterei la vendita se ho già in mente una nuova operazione, quindi mi è più conveniente,nel mio piccolo ho preso un appartamento a 60 mila,tra atto spese banca mutuo 69 mila,sistemato colorato carino e cambiato anche i termosifoni con 700 euro in tutto ,l ho preso a sconto,più le migliorie,oggi lo venderei a 80 mila in 7 8 mesi,guadagnerei 10 mila,ma ho preferito tenerlo in affitto in modo che ammortizzo anche il costo di acquisto... ora sono passati 2 anni,se trovo una buona occasione vendo questo e riprendo un altro..

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