Immobiliare e net worth

[er cash]

Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

Funziona piu o meno cosi:
1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 300) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 300K?

 

[el grinta]

Che finisci sotto 1 ponte... con l'organetto e la scimmietta che distribuisce i biglietti della fortuna... !!!

 

[Henry Kravis]

Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

Funziona piu o meno cosi:
1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 30) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. roi infinito. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 30K?

non capisco come faccia a essere il net worth iniziale 30k se metti 300k di equity

 

[Mike_74]

Rilancio qui un argomento introdotto in un'altra discussione ma che era un po OT e magri e' interessante approfondirlo separatamente.

Tra le molteplici forme che l'immobiliare puo assumere a me piace una in particolare chiamata BRRRR: Buy Renovate Rent Refinance Repeat.

Funziona piu o meno cosi:
1. acquisto e ristrutturazione con mutuo sal 70/30, facciamo 1000K euro

2. al termine della ristrutturazione se siamo stati bravi avremo aggiunto un 30% di valore quindi 1300k euro ma questo in un immobile commerciale non e' il modo giusto di fare i conti, e per commerciale intendo non la destinazione d'uso ma il tipo di *gestione*, quindi con le cifre di cui ho scritto potrebbe trattarsi di un condominio diciamo di 10 unita immobiliari in una attraente di cittadina di 100-200k abitanti. Quello che conta nella valutazione di un immobile di questo tipo e' la rendita;

3. A questo punto si affittano gli appartamenti, in un paese normale si potrebbe affittare a persone e famiglie, in Italia questo e' caldamente sconsigliato, ma facciamo finta che siamo in un paese normale e che nel nostro mercato unita' immobiliari della stessa metratura delle nostre vanno con una cap rate del 5% cioe' 1300k di valore rendono 65k di NOI (net operating income) cioe circa 540 eur/mese. Ma noi siamo stati bravi e abbiamo ristrutturato bene, e il nostro prodotto ha delle caratteristiche che lo pongono al di sopra dell'a media (basta anche solo una distribuzione piu efficiente o piu "moderna") e mettiamo di riuscire ad affittarli a 630 al mese di NOI. Avremmo 75.600 euro anno che alla cap rate del nostro mercato fanno un valore immobiliare di 1500k euro... come abbiamo detto prima il valore lo fa la rendita.

4. Con questi dati andiamo dalla banca e gli diciamo... "voglio rifinanziare", loro diranno "eh ma non piu del 50%", ok 1500/2 = 750k - 700 del primo mutuo sal = 50k in tasca per fare l'ultimo passaggio

5. *ripetere*. 50k in tasca (all'inizio erano 30) e una rendita netta (noi - tasse) di circa 60k che fa 5k al mese. Il mutuo liquidita' da 750k tasso fisso su 20 anni costa 3700 = 1300 eur/mese dal nulla. roi infinito. Su questo si innestano altre belle cose: ammortamento, rivalutazione, detrazioni, aumento dell'equity nel tempo etc etc etc.

Domanda: quanto e' la vostra net worth alla fine di questo primo giro assumendo che all'inizio fosse 30K?

Io sono un caprone... ma nell'ordine:
1. Per passare da 700k (meno, considerte le tasse e spese di aquisto) a 1500k con 300k di ristrutturazione devi essere molto bravo
2. Non so' che sia il NOI ma di sicuro non quello che dici tu, che sara' GROSSqualcosa.
3. All'inizio avevi 300K, non 30. Non ripeti un bel nulla, magari un bilocale.
4. La rendita netta di 60k annui? IMU, spese, tasse pesano solo il 20%?

Net worth di 800k.
Ma non capisco il senso, basta rivendere il tutto a 1500k, estinguere i 700k di mutuo sal e ricominciare.
dopo qualche operazione sei milionario... bello!

 

[er cash]

non capisco come faccia a essere il net worth iniziale 30k se metti 300k di equity

errata coccige... 300k

 

[er cash]

Io sono un caprone... ma nell'ordine:
1. Per passare da 700k (meno, considerte le tasse e spese di aquisto) a 1500k con 300k di ristrutturazione devi essere molto bravo
2. Non so' che sia il NOI ma di sicuro non quello che dici tu, che sara' GROSSqualcosa.
3. All'inizio avevi 300K, non 30. Non ripeti un bel nulla, magari un bilocale.
4. La rendita netta di 60k annui? IMU, spese, tasse pesano solo il 20%?

Net worth di 800k.
Ma non capisco il senso, basta rivendere il tutto a 1500k, estinguere i 700k di mutuo sal e ricominciare.
dopo qualche operazione sei milionario... bello!

1. 1000k acquisto e ristrutturazione potrebbe anche essere 150 acquisto e 850 ristrutturazione...
2. Noi e' net operating income, gross income meno spese pre tasse
3. Per ripetere non e' detto la stessa identica cosa... una volta che hai cash flow puoi reinvestire gli utili nello stesso meccanismo
4. NOI non e' rendita netta come scritto piu sopra, si intende pre tasse ed e' il metro per la valutazione degli immobili a gestione commerciale

Il senso sta abbastanza in questo...
se vendo e e ed estinguo il mutuo sono un imprenditore immobiliare, se tengo a reddito sono un redditiere. La differenza? da imprenditore se smetti di lavorare vivi dei tuoi risparmi ad esaurimento. Se se sei un redditiere... smetti di lavorare

In numeri...
op1: vendo incasso 1500, saldo i 700, mi rimangono 800, 300 erano i miei ho fatto 500
op2: non vendo, in 20 anni avro equity al 100% nell'immobile, avro ammortato l'asset, avro detratto i costi, avro incassato 20 anni di affitto con tutti gli apprezzamenti
ogni 5 anni ho cash per fare una operazione identica. Vendendo mettiamo che ne fai una ogni 2. che epro' non fanno cumulo ne di rendite ne di equity ne si apprezzano...

 

[Mike_74]

Il senso sta abbastanza in questo...
se vendo e e ed estinguo il mutuo sono un imprenditore immobiliare, se tengo a reddito sono un redditiere. La differenza? da imprenditore se smetti di lavorare vivi dei tuoi risparmi ad esaurimento. Se se sei un redditiere... smetti di lavorare

In numeri...
op1: vendo incasso 1500, saldo i 700, mi rimangono 800, 300 erano i miei ho fatto 500
op2: non vendo, in 20 anni avro equity al 100% nell'immobile, avro ammortato l'asset, avro detratto i costi, avro incassato 20 anni di affitto con tutti gli apprezzamenti
ogni 5 anni ho cash per fare una operazione identica. Vendendo mettiamo che ne fai una ogni 2. che epro' non fanno cumulo ne di rendite ne di equity ne si apprezzano...

In realta', op2: hai 50k in banca, 10 appartamenti da seguire e alla prima scureggia di qualche inquilino o problema nel palazzo sei rovinato. Ogni 5 anni hai 1300x12x5=78.000, non 300k per un'operazione "simile".

op1: hai 800k in banca

 

[Mariermi]

Diciamo che io valuterei la vendita se ho già in mente una nuova operazione, quindi mi è più conveniente,nel mio piccolo ho preso un appartamento a 60 mila,tra atto spese banca mutuo 69 mila,sistemato colorato carino e cambiato anche i termosifoni con 700 euro in tutto ,l ho preso a sconto,più le migliorie,oggi lo venderei a 80 mila in 7 8 mesi,guadagnerei 10 mila,ma ho preferito tenerlo in affitto in modo che ammortizzo anche il costo di acquisto... ora sono passati 2 anni,se trovo una buona occasione vendo questo e riprendo un altro..

 

[dragstar]

stavo facendo due ragionamenti sul brrrr, ma probabilmente conviene la brrr senza il rifinanziare perchè dai conti che faccio mi esce un cashflow veramente basso o sotto zero..

ad esempio apt 80mq:
50k acquisto
10k spese
40k ristrutturazione 50%: 20 in 10 anni, quindi 2k all'anno

20k cash
80k mutuo 20 anni 350euro /mese

dopo del renovate diciamo che vale 120k affitto a 600 mese
cashflow per i primi 10 anni
+7200 affitto lordo+
+2000 detrazioni
-1510 cedolare secca
-800 imu
-600 una mensalità la tengo per gli imprevisti (sfitto e/o amministrazione straordinaria)
-4200 mutuo anno
=2090euro anno= 174 euro netti mese cashflow.

Volendo raggiungere i 2k di rendita mensile dovrei farlo per 12 volte.

quindi 12 * 20k di anticipo= 240k senza contare il lavoro che tiene avere 12 apt affittati e tutto il lavoro di ricerca ristrutturazioni etc.
a quel punto se si volesse mollare il lavoro serve fare qualche contratto standard e non a cedolare secca, oppure lavorare per 10 anni, poi rivenderne qualcuno, pagare i mutui aumentare i cash flow..

cmq dopo 20 anni se uno si accontenta va in pensione....

@er_cash che ne pensi?

 

[Mike_74]

stavo facendo due ragionamenti sul brrrr, ma probabilmente conviene la brrr senza il rifinanziare perchè dai conti che faccio mi esce un cashflow veramente basso o sotto zero..

ad esempio apt 80mq:
50k acquisto
10k spese
40k ristrutturazione 50%: 20 in 10 anni, quindi 2k all'anno

20k cash
80k mutuo 20 anni 350euro /mese

dopo del renovate diciamo che vale 120k affitto a 600 mese
cashflow per i primi 10 anni
+7200 affitto lordo+
+2000 detrazioni
-1510 cedolare secca
-800 imu
-600 una mensalità la tengo per gli imprevisti (sfitto e/o amministrazione straordinaria)
-4200 mutuo anno
=2090euro anno= 174 euro netti mese cashflow.

Volendo raggiungere i 2k di rendita mensile dovrei farlo per 12 volte.

quindi 12 * 20k di anticipo= 240k senza contare il lavoro che tiene avere 12 apt affittati e tutto il lavoro di ricerca ristrutturazioni etc.
a quel punto se si volesse mollare il lavoro serve fare qualche contratto standard e non a cedolare secca, oppure lavorare per 10 anni, poi rivenderne qualcuno, pagare i mutui aumentare i cash flow..

cmq dopo 20 anni se uno si accontenta va in pensione....

@er_cash che ne pensi?

Bellissimo, ma per piacere ci fate un esempio di:

1. Dove si comprano apt. da 50k che poi puoi affittare a 600?
2. Chi e' quel mago che con una ristrutturazione aumenta del 120% il valore?

Detto questo per quale ragione dovresti aspettare 20 anni? Spendi 50+40 e rivendi subito a 120, poi ricominci con 80. In pochi anni i 2000 al mese ti arrivano da un conto deposito.

 

[Nemor]

Bellissimo, ma per piacere ci fate un esempio di:

1. Dove si comprano apt. da 50k che poi puoi affittare a 600?
2. Chi e' quel mago che con una ristrutturazione aumenta del 120% il valore?

Detto questo per quale ragione dovresti aspettare 20 anni? Spendi 50+40 e rivendi subito a 120, poi ricominci con 80. In pochi anni i 2000 al mese ti arrivano da un conto deposito.

Si, il vero affare lo fai se acquisti e rivendi in gain il prima possibile ( se il mercato non è al rialzo), altrimenti anche l'affitto potrebbe essere una soluzione. Immagino però da privato ci siano dei limiti.

 

[dragstar]

Bellissimo, ma per piacere ci fate un esempio di:

1. Dove si comprano apt. da 50k che poi puoi affittare a 600?
2. Chi e' quel mago che con una ristrutturazione aumenta del 120% il valore?

1)beh esempi ce ne sono di apt da 50k distrutti che speso 40k di ristrutturazione si affittano se non a 600 a 550, min 500..
2)anche se aumentasse da 50k a 90k anche se mi pare strano visto che abbiamo speso i 40k di ristrutturazione, a me interessa il cashflow mensile non il valore perchè non andrei a vendere nei primi 10 anni.

Detto questo per quale ragione dovresti aspettare 20 anni? Spendi 50+40 e rivendi subito a 120, poi ricominci con 80. In pochi anni i 2000 al mese ti arrivano da un conto deposito.

non venderei perchè 1: recupero detrazioni, 2 il mio obiettivo non è fare soldi ma avere entrate semi automatiche.

 

[dragstar]

Si, il vero affare lo fai se acquisti e rivendi in gain il prima possibile ( se il mercato non è al rialzo), altrimenti anche l'affitto potrebbe essere una soluzione. Immagino però da privato ci siano dei limiti.

effettivamente non so quanti e quali limiti ci siano da privato sulla compravendita immobiliare e la messa a reddito... immagino che per la seconda non ci sia alcun limite...

 

[Mike_74]

1)beh esempi ce ne sono di apt da 50k distrutti che speso 40k di ristrutturazione si affittano se non a 600 a 550, min 500..
2)anche se aumentasse da 50k a 90k anche se mi pare strano visto che abbiamo speso i 40k di ristrutturazione, a me interessa il cashflow mensile non il valore perchè non andrei a vendere nei primi 10 anni.


non venderei perchè 1: recupero detrazioni, 2 il mio obiettivo non è fare soldi ma avere entrate semi automatiche.

Ok, me ne fai uno di esempi? Io ho una vaga idea del mercato di bologna e qua credo sia impossibile.
Che ristrutturandolo _aumenti_ di valore la vedo dura. Nel tuo esempio, spendendo 40k, se passi da 50k a 70k e' grasso che cola.
O hai strumenti che altri non hanno? Tipo impresa di costruzioni, amico muratore/idraulico etc.
Se affitti a 500 invece che 600 ti restano 100 euro al mese.

E ti sei dimenticato le spese di condominio, in pratica sei gia' sotto col cash flow.

 

[dragstar]

E ti sei dimenticato le spese di condominio, in pratica sei gia' sotto col cash flow.

le spese di amministrazione standard le paga l'affituario, le spese straordinarie sono ammortizzate nella mensilità che metto via per queste esigenze,
nei mie calcoli "-600 una mensalità la tengo per gli imprevisti (sfitto e/o amministrazione straordinaria)"

 

[Mike_74]

le spese di amministrazione standard le paga l'affituario, le spese straordinarie sono ammortizzate nella mensilità che metto via per queste esigenze,
nei mie calcoli "-600 una mensalità la tengo per gli imprevisti (sfitto e/o amministrazione straordinaria)"

Mica tutte le spese le paga l'inquilino. Amministratore, spese bancarie, assicurazione e altro paghi tu.

 

[sandalio]

Ok, me ne fai uno di esempi? Io ho una vaga idea del mercato di bologna e qua credo sia impossibile.
Che ristrutturandolo _aumenti_ di valore la vedo dura. Nel tuo esempio, spendendo 40k, se passi da 50k a 70k e' grasso che cola.
O hai strumenti che altri non hanno? Tipo impresa di costruzioni, amico muratore/idraulico etc.
Se affitti a 500 invece che 600 ti restano 100 euro al mese.

E ti sei dimenticato le spese di condominio, in pratica sei gia' sotto col cash flow.

Infatti. Come ho scritto in altri post ho visto che per il mercato americano 100k di ristrutturazione = +200k valore. Da noi 100k = +50k.
Poi il rendimento netto medio dell' affitto direi 3,x facciamo 3.5%
Non sono del settore ma che le banche finanzino abbsstanza la vedo dura.

 

[er cash]

Bellissimo, ma per piacere ci fate un esempio di:

1. Dove si comprano apt. da 50k che poi puoi affittare a 600?
2. Chi e' quel mago che con una ristrutturazione aumenta del 120% il valore?

Detto questo per quale ragione dovresti aspettare 20 anni? Spendi 50+40 e rivendi subito a 120, poi ricominci con 80. In pochi anni i 2000 al mese ti arrivano da un conto deposito.

Allora mi rendo conto che sia forse po usuale ragionare in questi termini ma esiste un concetto di leva anche nelle rendite...

Se io ho 200k in un immobile su cui posso avere 50% LTV di debito controllo un asset di 400k, se essite un differenziale tra la rendita aggiuntiva prodotta grazie alla leva e il costo del debito sto prendendo interessi su capitali non miei. Questo e' evidentemente impossibile da fare con un conto deposito: 1. perche la rendita sara' sempre e comunque inferiore a quella percepibile da un immobile a determinate condizioni; 2. perche non c'e' leva.

Quindi 200K in un CD al 3% lordo producono 6000 EUR/anno tassati al 26%
400K in immobili in capoluoghi secondari con rapporti costom2/affitto di 12.5-13 potrebbero rendere 30K (non turistico o studentesco che renderebbero molto di piu) lordi tassati al 21%
200K di debito costano facciamo 12K anno, quindi abbiamo 4440 vs 11700... questo con parametri proprio base.
Se poi si facesse un finanziamento solo interessi il vantaggio in termini di cash flow sarebbe ancora maggiore. Ovviamente non parlo di ROI etc perche anche in quel caso il CD non offre nessuna delle opportunita di capital gain che invece offre l'immobiliare IN PARTICOLARE grazie alle detrazioni fiscali e alla loro cessione.

Io spero che il conto deposito non venga piu menzionato una volta per tutte.

 

[dragstar]

400K in immobili in capoluoghi secondari con rapporti costom2/affitto di 12.5-13 potrebbero rendere 30K (non turistico o studentesco che renderebbero molto di piu) lordi tassati al 21%

cosa intendi con il rapporto di 12.5 13? come lo calcoli?

io per esempio su Milano generica ho:
costom2 2.520 €/m²
affitto 18,47 €/m²

Rendimento = (18,47*12)/2520*100= 8,8 % lordo.... tu dove tiri fuori 12.5 13?

 

[Mike_74]

Allora mi rendo conto che sia forse po usuale ragionare in questi termini ma esiste un concetto di leva anche nelle rendite...

Se io ho 200k in un immobile su cui posso avere 50% LTV di debito controllo un asset di 400k, se essite un differenziale tra la rendita aggiuntiva prodotta grazie alla leva e il costo del debito sto prendendo interessi su capitali non miei. Questo e' evidentemente impossibile da fare con un conto deposito: 1. perche la rendita sara' sempre e comunque inferiore a quella percepibile da un immobile a determinate condizioni; 2. perche non c'e' leva.

Quindi 200K in un CD al 3% lordo producono 6000 EUR/anno tassati al 26%
400K in immobili in capoluoghi secondari con rapporti costom2/affitto di 12.5-13 potrebbero rendere 30K (non turistico o studentesco che renderebbero molto di piu) lordi tassati al 21%
200K di debito costano facciamo 12K anno, quindi abbiamo 4440 vs 11700... questo con parametri proprio base.
Se poi si facesse un finanziamento solo interessi il vantaggio in termini di cash flow sarebbe ancora maggiore. Ovviamente non parlo di ROI etc perche anche in quel caso il CD non offre nessuna delle opportunita di capital gain che invece offre l'immobiliare IN PARTICOLARE grazie alle detrazioni fiscali e alla loro cessione.

Io spero che il conto deposito non venga piu menzionato una volta per tutte.

Caschi male, non ho e non ho mai usato un conto deposito...
Ma ripeto, partendo dall'esempio del thread, non fai _molto_ prima a comprare, sistemare e rivendere? Chi te lo fa fare di tenerti gli immobili sul groppone?
Se poi vuoi la rendita, col milioncino che ricavi dopo poco tempo ti saltano fuori i 2000 al mese. Facile, no?