Trasformare hotel in college per studenti/lavoratori Ancona.

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Scorrendo tra vari siti di aste ho trovato questo hotel: Vendita all'asta Alberghi e pensioni - Ancona (Ancona) - Astegiudiziarie.it

Circa 3 milioni di euro per acquistarlo, in ottimo stato conservativo. Zona ottima (quartiere universitario di Ancona vicino ospedale regionale) dato che ci sono molti studenti di medicina/specializzandi e lavoratori con contratto a tempo determinato in ospedale che sarebbero potenziali affittuari.
62 camere totali disposte su 5 piani.

L'idea sarebbe di convertire la struttura alberghiera in college studenti offrendo servizio di pulizia/lavanderia/ristorazione (tra l'altro ci sono pochi locali dove uscire la sera in zona, ed un pub al piano terra potrebbe attirare tranquillamente ragazzi da tutto il quartiere).

Al momento le stanze singole nel quartiere si affittano in media a 250 euro, le doppie a 180 euro, i bilocali a 450 euro.

Che ne pensate? E' una domanda pour parler per confrontarsi. Ovviamente non ho 3 milioni di euro da investire e si tratta di sognare un po' ad occhi aperti. Vorrei capire come qualcuno tra voi che è un investitore professionista valuta questo scenario, se intravede un'opportunità o un suicidio finanziario.
 
Come saprai ti devi fare un stima realistica del cash flow con tutte le spese, mutuo, e vedere se conviene.

Secondo me non conviene, se no lo avrebbero fatto i precedenti proprietari. Indagare su come mai sono falliti e' doveroso.

L'educazione come la conosciamo oggi e' finita.

Non ha più senso questo modello universitario legato a luoghi fissi, che spesso sono città care, con professoroni scadenti che fanno lezione a centinai di ragazzi.

IL futuro dell'educazione e' online, senza vincoli fisici, se non per alcuni appuntamenti durante l'anno.

Ho già conosciuto 2 stranieri, un austriaco e un canadese, in giro per il mondo che frequentavano l'università. Viaggiavano tutto il tempo e spendevano meno che dover vivere a Vienna o Vancouver.

Questo vale per il 90% delle facoltà, probabilmente ad esclusione medicina, ingegneria e studi applicati.
 
Conti della serva:
3.000.000 / 62 = 48.000 € a camera... ed in parte saranno da ristrutturare, riarredare etc... Non mi sembra un grosso affare se ogni camera rende lorda 250/300€.
 
Conti della serva:
3.000.000 / 62 = 48.000 € a camera... ed in parte saranno da ristrutturare, riarredare etc... Non mi sembra un grosso affare se ogni camera rende lorda 250/300€.

Concordo
 
Conti della serva:
3.000.000 / 62 = 48.000 € a camera... ed in parte saranno da ristrutturare, riarredare etc... Non mi sembra un grosso affare se ogni camera rende lorda 250/300€.

Vedrete che andrà deserta per un bel po' quest'asta.

E' impensabile che ogni camera deve rendere 50 mila euro l'anno. Vuol dire 130 euro al gg con piena occupazione 365gg, ovvero impossibile. Senza contare costi di manutenzione e servizio camere.

Secondo me non può' valere più di 500 mila euro questa struttura, se non meno.

Probabile che la banca ritiri il bene quando scende sotto una certa cifra. Probabile che il muto/ipoteca risalga all'era pre 2008 quando beni del genere erano effettivamente valutati cifre tipo 3 milioni, e che la banca ha un bel debito da riscuotere, quando oggi narra una frazione.
 
Lavoro su questa tipologia.
62 posti letto sono molto pochi in generale, per 3 mil non se ne parla proprio.
 
Vedrete che andrà deserta per un bel po' quest'asta.

E' impensabile che ogni camera deve rendere 50 mila euro l'anno.
Vuol dire 130 euro al gg con piena occupazione 365gg, ovvero impossibile. Senza contare costi di manutenzione e servizio camere.

Secondo me non può' valere più di 500 mila euro questa struttura, se non meno.

Probabile che la banca ritiri il bene quando scende sotto una certa cifra. Probabile che il muto/ipoteca risalga all'era pre 2008 quando beni del genere erano effettivamente valutati cifre tipo 3 milioni, e che la banca ha un bel debito da riscuotere, quando oggi narra una frazione.

SEI PAZZO ... ?!?

Al max Gibo ha detto che -spendendo 3 milioni- 1 camera COSTA 48.000 neuri ... nn che la devi AMMORTIZZARE in 1 anno....

Che poi 1 Albergo con 62 camere te lo porti via con MENO di 500k neuri.... lo voglio vedere..... a meno che nn stai comprando in 1 zona BOMBARDATA di MOGADISCIO....

Stimando A MUZZO il valore di una camera 15-20k neuri avremmo che l'albergo vale ca 900-1.200k neuri ....

Attendo l'opinioe di ER CASH... su questo....
 
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Scorrendo tra vari siti di aste ho trovato questo hotel: Vendita all'asta Alberghi e pensioni - Ancona (Ancona) - Astegiudiziarie.it

Circa 3 milioni di euro per acquistarlo, in ottimo stato conservativo. Zona ottima (quartiere universitario di Ancona vicino ospedale regionale) dato che ci sono molti studenti di medicina/specializzandi e lavoratori con contratto a tempo determinato in ospedale che sarebbero potenziali affittuari.
62 camere totali disposte su 5 piani.

L'idea sarebbe di convertire la struttura alberghiera in college studenti offrendo servizio di pulizia/lavanderia/ristorazione (tra l'altro ci sono pochi locali dove uscire la sera in zona, ed un pub al piano terra potrebbe attirare tranquillamente ragazzi da tutto il quartiere).

Al momento le stanze singole nel quartiere si affittano in media a 250 euro, le doppie a 180 euro, i bilocali a 450 euro.

Che ne pensate? E' una domanda pour parler per confrontarsi. Ovviamente non ho 3 milioni di euro da investire e si tratta di sognare un po' ad occhi aperti. Vorrei capire come qualcuno tra voi che è un investitore professionista valuta questo scenario, se intravede un'opportunità o un suicidio finanziario.

Che se acquisti intorno a 7-800k neuri ... e ne spendi MAX 350k di ristrutturazione (ma spererei di tenermi sui 180kneuri) affittando A PREZZI CONCORRENZIALI rispetto ai Locatori privati grazie alle ECONOMIE DI SCALA ... e cioe' 50-70 neuri in meno DEI PRIVATI ... (o allo stesso sprezzo o poco meno MA CON SERVIZI ACCESSORI di PULIZIA e LAVANDERIA + TESSERA per il PUB-PIZZERIA-RISTORANTE che apriresti al piano terra...) potrebbe avere 1 senso...


A questo Punto C'E' DA CHIEDERSI PERCHE' NN LO HANNO FATTO GLI ATTUALI PROPRIETARI... ?? Come diceva CI SIAMO Q.

Sono forse troppo vecchi e si vogliono ritirare... ?? O LA STRUTTURA FA SCHIFO... ??


Altro esempio di utilizzo jn caso di STRUTTURA FATISCENTE....: NON FAI NESSUN LAVORO... LA RIEMPI DI NEGRACCI (2 o 300 O ANCHE DI +) a 45 neuri al gg A CRANIO.... e' HAI SVORTATO ... !!!

Perche' e' vero o nn e' vero che QUARCUNO HA DETTO CHE GLI EXTRAS RENDONO + DELLA TROKA... ?? :):):)
 
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SEI PAZZO ... ?!?

Al max Gibo ha detto che -spendendo 3 milioni- 1 camera COSTA 48.000 neuri ... nn che la devi AMMORTIZZARE in 1 anno....

Che poi 1 Albergo con 62 camere te lo porti via con MENO di 500k neuri.... lo voglio vedere..... a meno che nn stai comprando in 1 zona BOMBARDATA di MOGADISCIO....

Stimando A MUZZO il valore di una camera 15-20k neuri avremmo che l'albergo vale ca 900-1.200k neuri ....

Attendo l'opinioe di ER CASH... su questo....

si ho letto velocemente, pago penia.

Cmq secondo me il prezzo sta ben sotto il milione di euro. 500K. Gestire una struttura del genere costa una fucilata. O la prende una grande catena di alberghi internazionale e ha il know how and il network per gestirlo e riempirlo o un privato da solo si suicida.

Chi cavolo ci va ad Ancona d'inverno??? Lavori 3-4 mesi l'anno se ti va bene...

Gli studenti? Bho secondo me diventa ingestibile avere studenti e normali villeggianti
 
si ho letto velocemente, pago penia.

Cmq secondo me il prezzo sta ben sotto il milione di euro. 500K. Gestire una struttura del genere costa una fucilata. O la prende una grande catena di alberghi internazionale e ha il know how and il network per gestirlo e riempirlo o un privato da solo si suicida.

Chi cavolo ci va ad Ancona d'inverno??? Lavori 3-4 mesi l'anno se ti va bene...

Gli studenti? Bho secondo me diventa ingestibile avere studenti e normali villeggianti

Davvero leggi troppo rapidamente.... l'idea sarebbe quella di trasformarlo in 1 specie di RESIDENCE per ospitare STUDENTI e Gente che Lavora all'ospedale... visto che la struttura sorge in 1 quartiere universitario e vicino al nosocomio.... con al piano terra 1 PUB, RISTORANTE, PIZZERIA ... aperto anche a gente di passaggio.... (i PENSIONANTI potrebbero godere di agevolazioni particolari, per fidelizzarli)....

Quindi NIENTE clientela classica degli alberghi ...


Per il resto famo 1 Suggeta' in 3-4 di noi ... magari con ER CASH Socio di maggioranza e AD ... e spostamo questa discussione nella sez NUOVE INIZIATIVE IMPRENDITORIALI... :D:D:D
 
Altro problema è che un hotel è accatastato come un'unica unità immobiliare... quindi detrazioni max. 96k.
 
Davvero leggi troppo rapidamente.... l'idea sarebbe quella di trasformarlo in 1 specie di RESIDENCE per ospitare STUDENTI e Gente che Lavora all'ospedale... visto che la struttura sorge in 1 quartiere universitario e vicino al nosocomio.... con al piano terra 1 PUB, RISTORANTE, PIZZERIA ... aperto anche a gente di passaggio.... (i PENSIONANTI potrebbero godere di agevolazioni particolari, per fidelizzarli)....

Quindi NIENTE clientela classica degli alberghi ...


Per il resto famo 1 Suggeta' in 3-4 di noi ... magari con ER CASH Socio di maggioranza e AD ... e spostamo questa discussione nella sez NUOVE INIZIATIVE IMPRENDITORIALI... :D:D:D

Chiaramente non conosco la zona, ma ho abitato sul mare in provincia di Rimini in un grande centro per qualche tempo e ho visto come da ottobre a maggio il posto diventava un deserto.

CMQ a me 3 milioni mi sembra una cifra esagerata per questo brutto immobile commerciale, posizionato in un'area che sembra un parcheggio con brutti palazzi anni 70.

Teniamoci aggiornati sull'andamento dell'asta per pura curiosità.


Altro problema è che un hotel è accatastato come un'unica unità immobiliare... quindi detrazioni max. 96k.

Ma le detrazioni ristrutturazioni non sono solo per i privati e non per la aziende o sbaglio?
 
Chiaramente non conosco la zona, ma ho abitato sul mare in provincia di Rimini in un grande centro per qualche tempo e ho visto come da ottobre a maggio il posto diventava un deserto.

CMQ a me 3 milioni mi sembra una cifra esagerata per questo brutto immobile commerciale, posizionato in un'area che sembra un parcheggio con brutti palazzi anni 70.

Teniamoci aggiornati sull'andamento dell'asta per pura curiosità.




Ma le detrazioni ristrutturazioni non sono solo per i privati e non per la aziende o sbaglio?

La zona la conosco bene. Assolutamente non turistica. Quartiere/ghetto per studenti dell'ambito sanitario e lavoratori nell'ospedale regionale (centro di riferimento molto grande). Unica possibilità che vedo è quella di destinarlo a studenti/specializzandi/lavoratori ospedalieri a tempo determinato e magari se necessario a qualcuno che abbia familiari ricoverati e voglia fermarsi qualche giorno.

Sulla questione detrazioni probabilmente hai ragione. Forse si potrebbe riuscire a fare i lavori in ottica efficientamento energetico (come si diceva qualche post sopra, ci sarebbe sicuramente da ristrutturare per adattare le camere alle esigenze di uno studente universitario, almeno con un piccolo piano cottura).
Lo stabile comunque è in condizioni ottime e di recente costruzione.
 
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La zona la conosco bene. Assolutamente non turistica. Quartiere/ghetto per studenti dell'ambito sanitario e lavoratori nell'ospedale regionale (centro di riferimento molto grande). Unica possibilità che vedo è quella di destinarlo a studenti/specializzandi/lavoratori ospedalieri a tempo determinato e magari se necessario a qualcuno che abbia familiari ricoverati e voglia fermarsi qualche giorno.

sono della zona di ancona sud, e ho fatto le scuole superiori in quel quartiere: confermo al 100%. Zona che tra l'altro soffre di grossissimi, enormi problemi di traffico, rumore e inquinamento.
 
E quanto può valere a grandi linee secondo te?

62 x 250 x 12 x.9 = circa 160k di fatturato, facciamo 80 pretasse
Facciamo una capitalization rate per un posto di provincia generosa, anche 5% (piu bassa e' meglio e'...) viene 1.6 mil usandolo come residenza studentesca. Cioe'... una volta che effettivamente fuziona come RSU varra' 1.6mil... quindi il prezzo di acquisto dipende dallo stato in cui e' e dal fatto che ora come ora rende 0.
 
62 x 250 x 12 x.9 = circa 160k di fatturato, facciamo 80 pretasse
Facciamo una capitalization rate per un posto di provincia generosa, anche 5% (piu bassa e' meglio e'...) viene 1.6 mil usandolo come residenza studentesca. Cioe'... una volta che effettivamente fuziona come RSU varra' 1.6mil... quindi il prezzo di acquisto dipende dallo stato in cui e' e dal fatto che ora come ora rende 0.

Grazie per la risposta.

quindi stimi che porta a casa un 80K l'anno di profitto prima delle tasse e che quindi e' un 5% lordo di 1.6 milioni.

Questo se non hai spese mutuo, costi ristrutturazione da ammortizzare.

A me sembra una miseria investire 1.6 milioni, gestire 62 camera con costi fissi e personale e trarre 50.000 euro l'anno di profitto....
 
Grazie per la risposta.

quindi stimi che porta a casa un 80K l'anno di profitto prima delle tasse e che quindi e' un 5% lordo di 1.6 milioni.

Questo se non hai spese mutuo, costi ristrutturazione da ammortizzare.

A me sembra una miseria investire 1.6 milioni, gestire 62 camera con costi fissi e personale e trarre 50.000 euro l'anno di profitto....

Questo nell'ipotesi residenza per studenti...
 
Quanto dista questo albergo dall'universita' e dall'ospedale... ??

Trasformarlo in 1 Pensionato-Residence potrebbe avere un senso se questi posti si raggiungono in 10-15 minuti di camminata.... o altrettanti di mezzi pubblici ipotizzando che la zona sia ben servita dagli stessi.

Resta sempre da chiedersi, perche' nn ci hanno pensato gli attuali proprietari.....
 
Quanto dista questo albergo dall'universita' e dall'ospedale... ??

Trasformarlo in 1 Pensionato-Residence potrebbe avere un senso se questi posti si raggiungono in 10-15 minuti di camminata.... o altrettanti di mezzi pubblici ipotizzando che la zona sia ben servita dagli stessi.

Resta sempre da chiedersi, perche' nn ci hanno pensato gli attuali proprietari.....

5-10 min a piedi. Non so perché non ci abbiano pensato gli altri proprietari, e non so neppure in che categoria catastale debba andare un residence per studenti (magari ci sono intoppi burocratici? magari hanno costruito con l'unica intenzione di fare hotel e non RSU? Ormai a bene ipotecato immagino sia troppo tardi per loro per rimediare).

@er_cash perché dici: nell'ipotesi di residence per studenti? Che altre idee avresti?
 
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