Trasformare hotel in college per studenti/lavoratori Ancona. - Pagina 3
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  1. #21
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    5-10 min a piedi. Non so perché non ci abbiano pensato gli altri proprietari, e non so neppure in che categoria catastale debba andare un residence per studenti (magari ci sono intoppi burocratici? magari hanno costruito con l'unica intenzione di fare hotel e non RSU? Ormai a bene ipotecato immagino sia troppo tardi per loro per rimediare).

    @er_cash perché dici: nell'ipotesi di residence per studenti? Che altre idee avresti?
    Se davvero dista cosi' poco da universita' e ospedale.... dovrebbe essere 1 gol a porta vuota trasformarlo in 1 Residence per studenti e Lavoratori di queste strutture...

  2. #22

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    Se davvero dista cosi' poco da universita' e ospedale.... dovrebbe essere 1 gol a porta vuota trasformarlo in 1 Residence per studenti e Lavoratori di queste strutture...
    Allegato 2632436

    La distanza è quella, in macchina sono 2-3 minuti. L'idea sicuramente è buona e qualcuno la realizzerà di certo: è un'asta pubblica, non siamo gli unici a pensarci sicuramente.
    Il costo iniziale e di ristrutturazione, l'esperienza per scegliere le imprese e coordinare i lavori di trasformazione, l'accesso ai finanziamenti, la creazione di una società per riempirla e gestirla (aprendo servizio pub/lavanderia e quant'altro per aumentare il ROI complessivo). Questo è il vero problema IMHO.
    Se uno crea una struttura del genere sicuramente attirerebbe molti studenti, il fatto è che l'investimento è massivo e se non si riempiono tutte le camere si rischia grosso di generare cashflow negativo (ad occhio).

  3. #23

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    Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.

    Inizio io:
    1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
    2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/ank...-TASI-2019.pdf)

    Chi vuole può andare avanti

  4. #24

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    Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.

    Inizio io:
    1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
    2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/ank...-TASI-2019.pdf)

    Chi vuole può andare avanti
    Secondo me prima di tutto vanno valutate le stanze. Sono microbiche come tanti alberghi del genere? Si riesce a mettere un cucinotto? O almeno a fare una grande cucina al piano?
    Insomma, non mi sembra cosi' automatico poterlo trasformare in uno studentato.

  5. #25
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    Citazione Originariamente Scritto da You Visualizza Messaggio
    Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.

    Inizio io:
    1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
    2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/ank...-TASI-2019.pdf)

    Chi vuole può andare avanti
    Bisogna anche vedere se ci sono Spese Pregresse/Tasse Arretrate che i nuovi proprietari dovranno saldare.....

    Cmq per me 7-800k neuri ci sarebbe da investirli .... altri 400k per ev ristrutturazione/trasformazione... e saremmo nel Busines....

    Praticamente il 99% dei genitori che conosco pagherebbe volentieri per 1 pensionato dove il Figlio studente possa godere di: vitto, alloggio, pulizie, ecc ecc.. IN AMBIENTE SICURO E CONTROLLATO... mentre si dedica alla laurea... magari nn spendendo 1 okkio della testa...

  6. #26

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    Concettualmente sì, però vorrei cercare di capire in maniera meno spannometrica tutti i costi in gioco per avere un'idea più chiara di quanto cashflow possa generare un'investimento simile.

  7. #27

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    Secondo me prima di tutto vanno valutate le stanze. Sono microbiche come tanti alberghi del genere? Si riesce a mettere un cucinotto? O almeno a fare una grande cucina al piano?
    Insomma, non mi sembra cosi' automatico poterlo trasformare in uno studentato.
    Incrociando i dati tra google maps e foto in perizia l'hotel è questo: Hotel Europa, Ancona (con foto e recensioni) | Booking.com

    Camere da 14 m2, 17 m2 e familiari da 24 m2 (immagino siano le camere comunicanti visibili sulla planimetria sul sito dell'asta).

  8. #28

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    Citazione Originariamente Scritto da You Visualizza Messaggio
    Concettualmente sì, però vorrei cercare di capire in maniera meno spannometrica tutti i costi in gioco per avere un'idea più chiara di quanto cashflow possa generare un'investimento simile.
    Il fattore chiave è cogliere l'occasione della vita!
    Al prezzo attuale base di asta siamo fuori mercato di brutto.

    La prima discriminante è il capitale.

    Disponi del capitale o devi indebitarti?
    Se devi indebitarti, ti dico subito di lasciar perdere.
    Se disponi del capitale devi fare il confronto con il rendimento che puoi ottenere investendolo su asset a rischio basso.

    Esempio
    Ipotesi di partenza:
    Supponiamo di avere una aggiudicazione in asta a 3M€+ ristrutturazione e arredamento (6.000€/camera)= 3.360.000€
    Il medesimo capitale investito in asset a basso rischio (BTP a scadenza lunga) rende circa 1,4% netto= 47.000€/anno

    Quanto fatturerebbe la struttura considerando una occupazione camere media annua pari al 75% con canone mensile di 250€? =135.000€ lordi/anno

    Supponendo di avere un EBIT del 25% (ottimo statisticamente) avremmo 33.000€ circa/anno
    Applicando IRES del 23% l'utile netto sarebbe pari a 26.000€/anno

    L'investimento in BTP batte il lavoro per 2 a 1 quasi.

    Il problema è che le camere sono poche oppure il prezzo è troppo alto.

    Per andare a break-even con il BTP si dovrebbe pagare l'Hotel non più di 1.5 M€

    Per fare una operazione che presenti dei vantaggi (visto il rischio) si deve comprare sotto il milione di euro

  9. #29
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    Citazione Originariamente Scritto da gn170 Visualizza Messaggio
    Il fattore chiave è cogliere l'occasione della vita!
    Al prezzo attuale base di asta siamo fuori mercato di brutto.

    La prima discriminante è il capitale.

    Disponi del capitale o devi indebitarti?
    Se devi indebitarti, ti dico subito di lasciar perdere.
    Se disponi del capitale devi fare il confronto con il rendimento che puoi ottenere investendolo su asset a rischio basso.

    Esempio
    Ipotesi di partenza:
    Supponiamo di avere una aggiudicazione in asta a 3M€+ ristrutturazione e arredamento (6.000€/camera)= 3.360.000€
    Il medesimo capitale investito in asset a basso rischio (BTP a scadenza lunga) rende circa 1,4% netto= 47.000€/anno

    Quanto fatturerebbe la struttura considerando una occupazione camere media annua pari al 75% con canone mensile di 250€? =135.000€ lordi/anno

    Supponendo di avere un EBIT del 25% (ottimo statisticamente) avremmo 33.000€ circa/anno
    Applicando IRES del 23% l'utile netto sarebbe pari a 26.000€/anno

    L'investimento in BTP batte il lavoro per 2 a 1 quasi.

    Il problema è che le camere sono poche oppure il prezzo è troppo alto.

    Per andare a break-even con il BTP si dovrebbe pagare l'Hotel non più di 1.5 M€

    Per fare una operazione che presenti dei vantaggi (visto il rischio) si deve comprare sotto il milione di euro
    Sono d'accordissimo sul metodo, ma non sulla considerazione finale sul break even: con i BTP non devi fare nulla tutto l'anno e riscuotere solamente le cedole, con l'albergo/residence invece devi lavorare, preoccuparti, stare in ansia, rischiare il tuo capitale, litigare con inquilini, morosi, rumorosi, litigiosi, ignoranti... insomma, l'investimento in albergo deve rendere almeno il triplo del BTP per essere attrattivo

  10. #30

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    Citazione Originariamente Scritto da bigmad Visualizza Messaggio
    Sono d'accordissimo sul metodo, ma non sulla considerazione finale sul break even: con i BTP non devi fare nulla tutto l'anno e riscuotere solamente le cedole, con l'albergo/residence invece devi lavorare, preoccuparti, stare in ansia, rischiare il tuo capitale, litigare con inquilini, morosi, rumorosi, litigiosi, ignoranti... insomma, l'investimento in albergo deve rendere almeno il triplo del BTP per essere attrattivo
    Bigmad, concordo con te, l'investimento deve rendere molto più di un BTP.

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