Immobile a reddito acquistato tramite asta

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Immobil88

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ciao a tutti!
Sono in fase di riflessione, nel senso che è da qualche settimana che ho in testa l'idea di acquistare un immobile(preferibilmente all'asta, visti i prezzi) per poi affittarlo.
Sto buttando giù un pò di dati, un pò di conti ecc.. tanto per capire come potrebbe essere.
Premetto che da sempre sono appassionato al settore immobiliare e conosco molto bene il mercato locale, quindi investirei qui senza andare troppo fuori dalla zona che conosco così bene. Ho vari clienti e conoscenti che investono per poi rivendere o affittare e vedo che comunque è un'attività molto interessante e quindi ci sto pensando pure io. Ovviamente da solo, nel senso che se devo comprare un appartamento lo faccio io come persona fisica e non mi metto in società con altri
Vengo ai conti che mi sono fatto, ovviamente è tutto molto indicativo e ipotetico, però volevo un vostro parere
Premessa importante: vorrei prendere un bilocale, lo ritengo più commerciabile. I bilocali, almeno qui da me, sono richiestissimi quindi volevo puntare su questo
Parlando di prezzi, in asta, diciamo che ipoteticamente potrebbe costare 30.000€. In realtà qui si trova qualcosa anche a meno, però metto le mani avanti e quindi parliamo di 30000€. Inoltre non avendo mai acquistato nulla tramite asta mi rivolgerei a un professionista del settore, che ovviamente andrà pagato.
Un bilocale, arredato, si affitta a 450€/mese, però stiamo bassi e diciamo che lo affittiamo a 400€/mese
L'ideale è trovare un immobile che sia in un contesto con basse spese condominiali, oppure addirittura in una corte carina dove praticamente non ci sono spese di condominio. Ovviamente opterei per un immobile termoautonomo
Diciamo poi che su 30.000€ chiedo un prestito di 25.000€ da ripagare in massimo 5 anni. Ho fatto una chiacchierata per capire a quanto ammonterebbe la rata e, indicativamente, parliamo di 500€/mese
Ricapitolando:
Costo di acquisto 30.000€
Finanziamento di 25.000€ durata 5 anni
Affitto di 400€/mese che sono 4.800€/anno

In 6 anni mi sarei praticamente ripagato l'immobile, la rendita annuale lorda sarebbe del 16%
Non escluderei nemmeno l'opzione, dopo qualche anno, di venderlo. Ma questo è poi un altro discorso
Volevo una vostra opinione su questo schemino che mi sono fatto, cosa ne dite?
Grazie
 
non metto bocca sul progetto in se....


Approvo l'idea di investire nella ZONA che si conosce...

Spesso qui leggo di gente che pensa di comprare case a CENTINAIA di km di distanza.... GRAVE ERRORE....

Magari a qualcuno puo' andare bene.... ma se sorgono problemi la distanza sara' 1 fattore che AGGRAVERA' DI MOLTO LA SITUAZIONE...

Questo fattore pero' pare interessi poco....
 
Ultima modifica:
Io per fare questi calcoli starei sempre più basso di un 20% e considererei imprevisti nel calcolo.

450 euro di affitto vuol dire per l'inquilino una spesa lorda abitazione di almeno 550/600 euro tra tasi, luce, telefonino, gas, spese condo etc.

Deve almeno guadagnare 1800 euro al mese per essere tranquillo nel pagare. Nella zona di cui parli i 20/30enni guadagnano 1800 euro netti??

E se costa solo 30/50 mila euro comperare che senso ha per una persona affittare? Che si fa un muto decennale a meno di quello che costa il tuo affitto?
Vuoi dire che e' una zona universitaria e il tuo target sono gli studenti?
 
Un bilocale, arredato, si affitta a 450€/mese, però stiamo bassi e diciamo che lo affittiamo a 400€/mese
L'ideale è trovare un immobile che sia in un contesto con basse spese condominiali, oppure addirittura in una corte carina dove praticamente non ci sono spese di condominio. Ovviamente opterei per un immobile termoautonomo
Diciamo poi che su 30.000€ chiedo un prestito di 25.000€ da ripagare in massimo 5 anni. Ho fatto una chiacchierata per capire a quanto ammonterebbe la rata e, indicativamente, parliamo di 500€/mese
Ricapitolando:
Costo di acquisto 30.000€
Finanziamento di 25.000€ durata 5 anni
Affitto di 400€/mese che sono 4.800€/anno

In 6 anni mi sarei praticamente ripagato l'immobile, la rendita annuale lorda sarebbe del 16%
Non escluderei nemmeno l'opzione, dopo qualche anno, di venderlo. Ma questo è poi un altro discorso
Volevo una vostra opinione su questo schemino che mi sono fatto, cosa ne dite?
Grazie

Cioe'... se ho capito bene
30000 di acquisto
5000 cash e 25000 a prestito a 5 anni

Affitto 400 mensili, 4800 eur anno - cedolare = 3800
Il modo in cui calcoli il ROI e' sbagliato perche ti sei dimenticao il costo del finanziamento che su quegli importi e durate non potra essere un mutuo e quindi ti costera' parecchio. Diciamo minimo minimo 3500.
Quindi il lordo sara' 14.3

Ora pero il problema non e' questo. Il problema e' che hai cash flow negativo quindi e' un'operrazione che non s'ha da fare.

Se davvero un apaprtamento che compri all'asta a 30000 (tutto incluso) e su cui non fai nessun tipo di lavoro (zero euro) rende 400 euro da subito che valore di mercato avrebbe: 100K?
ecco allora compralo mettici la residenza e dopo qualche mese vendilo. Tenerlo a reddito con quel tipo di finanziamento non ha alcun senso.
 
Lontano dalla aste se non si conosce bene il settore, ci possono essere 3'000 "storture" nascoste. Inoltre credo che questo immobile a conti fatti risultera' invendibile. Anche io ho una zia che affitta a 200 euro immobili che pero' nessuno si sognerebbe mai di comprare perche' e' roba invendibile. Occhio ora piu' che mai alla rivendibilita' dell'immobile.
 
Io per fare questi calcoli starei sempre più basso di un 20% e considererei imprevisti nel calcolo.

450 euro di affitto vuol dire per l'inquilino una spesa lorda abitazione di almeno 550/600 euro tra tasi, luce, telefonino, gas, spese condo etc.

Deve almeno guadagnare 1800 euro al mese per essere tranquillo nel pagare. Nella zona di cui parli i 20/30enni guadagnano 1800 euro netti??

E se costa solo 30/50 mila euro comperare che senso ha per una persona affittare? Che si fa un muto decennale a meno di quello che costa il tuo affitto?
Vuoi dire che e' una zona universitaria e il tuo target sono gli studenti?

Io ne pago 400€ di solo affitto ed ahime sono "solo" sui 1400 al mese, ma vivo benissimo senza nessuna rinuncia...
che ragionamento c'è dietro a questi 1800?
 
Io ne pago 400€ di solo affitto ed ahime sono "solo" sui 1400 al mese, ma vivo benissimo senza nessuna rinuncia...
che ragionamento c'è dietro a questi 1800?

Il costo abitazione e' auspicabile che sia lordo (tutto incluso utenze, tasse etc) al massimo un terzo delle entrare. Meno meglio.

600 x 3 = 1800

Le persone che pagano oltre questa proporzione fanno fatica, non accantonano nulla quindi rischiano di essere insolventi al minimo imprevisto.
 
sicuro che l'immobile non abbia bisogno di manutenzioni? ristrutturazioni? arredo? costi nascosti tipo arretrati condominiali o altre pendenze?

i 30k sono compresi di imp. sostitutiva, notaio, e oneri della curatela? oppure sono al netto di queste spese?

Hai la necessaria liquidità per pagare le rate del finanziamento nel perdiodo tra saldo prezzo e arrivo del decreto di trasferimento? (in questa fase potrebbero passare anche 6 mesi, dipende dal tribunale di competenza)
e nel caso in cui l'immobile sia vuoto, hai altrettanta liquidità?

L'idea è "giusta", perchè se studiata bene acquistare a quelle cifre teoricamente permette di rientrare in tempi brevi senza accollarsi grossi debiti.
Il problema spesso sorge quando si ignorano, in buona o cattiva fede, alcuni rischi che potrebbero compromettere la natura dell'investimento.
 
tradotto: o conosci l'ambiente e hai certezza delle tue azioni, o rischi di farti un "bagno" che ti ricorderai per un pezzo...ma in ogni campo è così, improvvisare equivale a rimanere fregati.
 
intanto grazie a tutti per le risposte.

Provo a rispondere ai vostri quesiti, integrando anche qualche informazione in più

Per il discorso della richiesta di affitto, qui in zona un bilocale si affitta mediamente tra i 400 e i 450€/mese, ho diversi miei clienti che comprano all'asta per poi affittare, gestisco io i loro immobili e ho affittato spesso a persone che di certo non guadagnano 1800€/mese, ma meno. Fino ad oggi, ed è passato qualche anno, non hanno mai saltato un pagamento. L'ideale sarebbe acquistare un immobile dove non ci siano spese condominiali(esempio in corte, ovviamente che sia una corte carina e ben abitata)

Si parla ovviamente di immobili all'asta, quindi ho stimato un costo di 30.000€, rifacendomi sempre molto all'esperienza "diretta" che ho con i miei clienti che acquistano questo tipo di immobili. Chiaramente sarebbe ottimale trovare un immobile dove non ci siano grossi lavori di ristrutturazione da fare, questo però finchè non passo all'azione non potrò saperlo, per adesso mi sono fatto solo un'idea guardando i vari annunci
La zona è vicina ad un'università, quindi si può valutare anche questa opzione

I 30000 sarebbero compresi delle varie spese(se non erro comunque se si acquista all'asta non c'è atto notarile), parliamo sempre di ipotesi quindi magari sto sbagliando. Anzi, credo sia un pò troppo ottimistico, in quanto a quella cifra qualcosa si trova però poi non vorrei trovarmi a dover spendere il doppio per sistemarlo!

Avrei comunque la liquidità per pagare le varie rate del finanziamento, anche nel caso in cui l'immobile dovesse restare vuoto per un periodo la liquidità l'avrei lo stesso.

Concordo sul fatto che bisogna stare attenti e andare con i piedi di piombo per evitare di fare danni. Infatti ho scritto qui anche per avere un confronto con chi, sicuramente, è più preparato di me.

In ogni caso un'operazione del genere mi interessa, non è che la devo fare domani mattina, però è una cosa alla quale sto pensando da un pò. Voglio prendermi tutto il tempo necessario per valutare le cose, passerò alla pratica solo e soltanto nel momento in cui avrò le idee chiarissime anche dal punto di vista dei costi ecc..
 
I 30000 sarebbero compresi delle varie spese(se non erro comunque se si acquista all'asta non c'è atto notarile), parliamo sempre di ipotesi quindi magari sto sbagliando. Anzi, credo sia un pò troppo ottimistico, in quanto a quella cifra qualcosa si trova però poi non vorrei trovarmi a dover spendere il doppio per sistemarlo!

te l'hanno gia' scritto ma hai glissato: chi pagherebbe 5k l'anno di affitto quando con 30k si compra la casa?
 
te l'hanno gia' scritto ma hai glissato: chi pagherebbe 5k l'anno di affitto quando con 30k si compra la casa?

Parecchi. Io mio piccolo immobile commerciale affittato a 200 euro al mese, l'inquilino non ha voluto comprarselo 5 anni fa a 20k.
Mia zia ha dei "mezzi ruderi" in paese, affittati a 200 euro al mese, IMHO valgono tra i 5 ed i 10k l'uno, li ha affittati da anni.
 
Parecchi. Io mio piccolo immobile commerciale affittato a 200 euro al mese, l'inquilino non ha voluto comprarselo 5 anni fa a 20k.
Mia zia ha dei "mezzi ruderi" in paese, affittati a 200 euro al mese, IMHO valgono tra i 5 ed i 10k l'uno, li ha affittati da anni.

C'e' una bella differenza e infatti nessuno li ha comprati. Stai confrontando un 12% con un 20%, una spesa mensile piu' che doppia e un affitto che fa fatica a pagare imu e minime spese di manutenzione.
Ci fossero appartamenti da 30k e 450 al mese ci sarebbe la ressa alle aste...
 
C'e' una bella differenza e infatti nessuno li ha comprati. Stai confrontando un 12% con un 20%, una spesa mensile piu' che doppia e un affitto che fa fatica a pagare imu e minime spese di manutenzione.
Ci fossero appartamenti da 30k e 450 al mese ci sarebbe la ressa alle aste...

Veramente su 10k, 200 di affitto rendimento 24%
 
te l'hanno gia' scritto ma hai glissato: chi pagherebbe 5k l'anno di affitto quando con 30k si compra la casa?

molto semplice, parliamo di bilocali. Ovvero, tipologia di immobili che praticamente nessuno vuole acquistare(parlo sempre della mia zona, ovviamente), in quanto vanno tutti sul trilocale(in modo tale da essere già "pronti" se in futuro dovessero mettere su famiglia), o villette ecc..
Altra cosa, molti prendono casa in affitto per esigenze lavorative e comunque transitorie, perchè dovrebbero acquistare?
 
molto semplice, parliamo di bilocali. Ovvero, tipologia di immobili che praticamente nessuno vuole acquistare(parlo sempre della mia zona, ovviamente), in quanto vanno tutti sul trilocale(in modo tale da essere già "pronti" se in futuro dovessero mettere su famiglia), o villette ecc..
Altra cosa, molti prendono casa in affitto per esigenze lavorative e comunque transitorie, perchè dovrebbero acquistare?

Perche' nella maggior parte dei casi un 2-3 anni ci stanno e dopo possono affittare a 450 euro un'appartamento che hanno pagato 15-20k euro.
Posso credere che ci siano appartamenti da 30k affittati a 500 euro, non lo metto in dubbio.
Ma sono casi isolati e lo dimostra il fatto che valgano 30k.
 
che poi scusate tanto, si parla di BASE D'ASTA 30k.
Se il prezzo è così appetibile dubito che ci sia solo 1 partecipante quindi il prezzo finale è destinato ad alzarsi...
 
Perche' nella maggior parte dei casi un 2-3 anni ci stanno e dopo possono affittare a 450 euro un'appartamento che hanno pagato 15-20k euro.
Posso credere che ci siano appartamenti da 30k affittati a 500 euro, non lo metto in dubbio.
Ma sono casi isolati e lo dimostra il fatto che valgano 30k.

considera sempre che si parla di appartamenti all'asta quindi con prezzi bassi, ovviamente sul mercato libero i prezzi sono diversi. Un bilocale carino qui può costare 70.000€
Certo, io probabilmente quando ho parlato di 30.000€ sono stato abbastanza ottimista, un pò troppo forse. Però mediamente i prezzi in asta sono quelli, chiaro che se poi ci sono 20.000€ di spese di ristrutturazione allora cambia tutto
 
che poi scusate tanto, si parla di BASE D'ASTA 30k.
Se il prezzo è così appetibile dubito che ci sia solo 1 partecipante quindi il prezzo finale è destinato ad alzarsi...

concordo, per questo sono stato troppo ottimista, come dicevo nel post sopra.
Non ho mai partecipato ad aste quindi i prezzi reali e finali di acquisizione non li conosco, ho solo qualche esempio diretto di miei clienti che so a quanto hanno acquistato e a quanto affittano.
 
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