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Investire su una seconda e affittarla conviene ?

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krypt

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Buonasera , stavo pensando di poter investire un pò di liquidità su di un piccolo immobile eventualmente poi da affittare.
Vorrei conoscere i costi totali da sostenere per l'acquisto della seconda casa , insomma tutto quello che c'è da pagare , ed inoltre vorrei chiedere come funziona per affittarla (sarebbe la prima volta che affitto un immobile), a quanto ammontano le spese da sostenere sia per iniziare chee sull'affitto che si percepisce mensilmente. Il tutto per fare una stima di quanto potrebbe essere il rendimento annuo per un investimento di questo genere. Inoltre secondo voi ha senso una cosa di questo tipo in questo momento vista la situazione generale?

Grazie in anticipo
 
E' una domanda un po' generica, come è stato detto più volte dipende da cosa compri, dove etc. I principi dell'investimento secondo il mio parere sono gli stessi sempre: valutare bene il prodotto in cui si intende investire, fare un ragionamento (che poi si può rivelare giusto o sbagliato).
Secondo queste premesse ti dico quello che faccio io: valuto case e/o locali commerciali (già locati) a Milano non grandi, possibilmente in zone dove credo i prezzi possano crescere. Investire nel mattone in questo momento ha senso perchè "sembra" che ci sarà una ripresa. Potrai però sempre trovare molti che non sono d'accordo quindi la valutazione finale spetta a te. I costi totali li puoi trovare facilmente in caso di secondo casa ovvero l'imposta di registro 9% che è la più corposa, nel caso di locale commerciale è sempre il 9% ma sul prezzo di acquisto (poi dipende se compri da privato e sei una srl etc.). Se vuoi fare una stima rapida calcola dal prezzo finale di acquisto 10-15% in + (io compro sempre tramite agenzia che prende di norma il 3% ma ti consiglio di negoziare).
Le spese poi son l'IMU (che dipende dalla rendita catastale) e poi le tasse sull'affitto che possono essere del 21% (cedolare secca) o del 10% (canone concordato) oppure in base all'irpef. Per affittarla puoi farlo da privato o tramite agenzia (sempre il caso mio visto che vivo all'estero) in tal caso l'agenzia si prende una mensilità (anche qua ti consiglio di negoziare).
Penso di aver risposto a tutte le domande. Un'ultima cosa che faccio io, se facendo tutti questi conti non c'è almeno un 5% netto lo scarto a occhi chiusi, ci sono tantissimi immobili sul mercato, puoi ottenere sicuramente di più.
 
D4ndy ha scritto:
E' una domanda un po' generica, come è stato detto più volte dipende da cosa compri, dove etc. I principi dell'investimento secondo il mio parere sono gli stessi sempre: valutare bene il prodotto in cui si intende investire, fare un ragionamento (che poi si può rivelare giusto o sbagliato).
Secondo queste premesse ti dico quello che faccio io: valuto case e/o locali commerciali (già locati) a Milano non grandi, possibilmente in zone dove credo i prezzi possano crescere. Investire nel mattone in questo momento ha senso perchè "sembra" che ci sarà una ripresa. Potrai però sempre trovare molti che non sono d'accordo quindi la valutazione finale spetta a te. I costi totali li puoi trovare facilmente in caso di secondo casa ovvero l'imposta di registro 9% che è la più corposa, nel caso di locale commerciale è sempre il 9% ma sul prezzo di acquisto (poi dipende se compri da privato e sei una srl etc.). Se vuoi fare una stima rapida calcola dal prezzo finale di acquisto 10-15% in + (io compro sempre tramite agenzia che prende di norma il 3% ma ti consiglio di negoziare).
Le spese poi son l'IMU (che dipende dalla rendita catastale) e poi le tasse sull'affitto che possono essere del 21% (cedolare secca) o del 10% (canone concordato) oppure in base all'irpef. Per affittarla puoi farlo da privato o tramite agenzia (sempre il caso mio visto che vivo all'estero) in tal caso l'agenzia si prende una mensilità (anche qua ti consiglio di negoziare).
Penso di aver risposto a tutte le domande. Un'ultima cosa che faccio io, se facendo tutti questi conti non c'è almeno un 5% netto lo scarto a occhi chiusi, ci sono tantissimi immobili sul mercato, puoi ottenere sicuramente di più.
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Ti ringrazio! si in effetti ho posto la domanda in maniera generica , perchè si tratta solo di un idea e volevo più che altro capire i costi...così per avere gli strumenti per fare due calcoli per vedere se fattibile e se conveniente rispetto al resto , in questi tempi di tassi sottozero. Un alternativà per gestire una parte di liquidità in maniera un pò più proficua. Eventualemente valuterei appartamenti medio-piccoli (50-70 mt/q)per cui facilmente affittabili sempre e comunque città medio-grandi in bei quartieri serviti in zona centrale oppure semi-centrale a ridosso del centro , ma comunque niente periferie. Perchè credo che siano i requisiti base per un immobile per non perdere di valore nel tempo. Per i costi me li hai riassunti bene , direi che già posso farmi un idea . Un'altra domanda...acquistando la seconda casa e mettendo in affitto invece quella che per è la prima casa , ci sarebbero delle differenze sulla percentuale di tasse da pagare sull'affitto percepito ? sarebbe più conveniente ? ma soprattutto sarebbe una cosa fattibile ?

Grazie
 
Non credo ci siano particolari problemi ad affittare la prima casa, l'unica cosa che perderesti sarebbero le agevolazioni IMU, cmq è riassunto bene in questo link:

Affittare prima casa 2019: si puo senza perdere agevolazioni | Soldioggi

Sulle tasse dei canoni di locazione non cambia nulla. Se è fattibile dipende da te, per me questo fa la differenza tra investire in immobili e semplicemente fare operazioni immobiliari. Spesso le persone giudicano il mercato basandosi sui propri immobili o su quello che piace a loro, in tal caso se erediti ad esempio un appartamento in centro città allora il mercato immobiliare è interessante e redditizio, se invece possiedi un immobile in periferia di un paese di provincia ma magari super rifinito ma che cmq non riesci a vendere allora il mercato immobiliare non è più come prima, non si fanno affari etc. etc.
Personalmente credo che per fare operazioni convenienti devi scindere la questione personale (componente emotiva). Nel tuo caso diventa difficile perchè magari vuoi un immobile che rispetti le tue esigenze e non sempre riesci a trovare queste cose e magari a trovare affitto conveniente (è solo un esempio senza sapere quale immobile hai come prima casa ed in quale andresti in affitto).
Detto questo impossible is nothing ;)
 
krypt ha scritto:
Buonasera , stavo pensando di poter investire un pò di liquidità su di un piccolo immobile eventualmente poi da affittare.
Vorrei conoscere i costi totali da sostenere per l'acquisto della seconda casa , insomma tutto quello che c'è da pagare , ed inoltre vorrei chiedere come funziona per affittarla (sarebbe la prima volta che affitto un immobile), a quanto ammontano le spese da sostenere sia per iniziare chee sull'affitto che si percepisce mensilmente. Il tutto per fare una stima di quanto potrebbe essere il rendimento annuo per un investimento di questo genere. Inoltre secondo voi ha senso una cosa di questo tipo in questo momento vista la situazione generale?

Grazie in anticipo
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costi tanti , citerei anche la manuntenzione dell'immobili che se non è nuovo c'è di sicuro e poi l'eterno dilemma , l'inquilino lo pagherà l'affitto ? in italia può fare il bello e il cattivo tempo , la legge lo protegge ,una mia conoscente è finita in cura da uno spichiastra per i problemi avuti nel farlo sloggiare.
 
D4ndy ha scritto:
Non credo ci siano particolari problemi ad affittare la prima casa, l'unica cosa che perderesti sarebbero le agevolazioni IMU, cmq è riassunto bene in questo link:

Affittare prima casa 2019: si puo senza perdere agevolazioni | Soldioggi

Sulle tasse dei canoni di locazione non cambia nulla. Se è fattibile dipende da te, per me questo fa la differenza tra investire in immobili e semplicemente fare operazioni immobiliari. Spesso le persone giudicano il mercato basandosi sui propri immobili o su quello che piace a loro, in tal caso se erediti ad esempio un appartamento in centro città allora il mercato immobiliare è interessante e redditizio, se invece possiedi un immobile in periferia di un paese di provincia ma magari super rifinito ma che cmq non riesci a vendere allora il mercato immobiliare non è più come prima, non si fanno affari etc. etc.
Personalmente credo che per fare operazioni convenienti devi scindere la questione personale (componente emotiva). Nel tuo caso diventa difficile perchè magari vuoi un immobile che rispetti le tue esigenze e non sempre riesci a trovare queste cose e magari a trovare affitto conveniente (è solo un esempio senza sapere quale immobile hai come prima casa ed in quale andresti in affitto).
Detto questo impossible is nothing ;)
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Grazie ora me lo leggo per bene ! Comunque sono abbastanza d'accordo con quello che dici , e cioè che a volte per un buon affare immobiliare bisogna "accontentarsi"...è più difficile trovare un immobile che risulta un buon affare , e che allo stesso tempo accontenta i gusti personali. Tuttavia gli immobili sul mercato sono tanti , a volte si riesce a trattare bene sul prezzo di acquisto e altre meno. Ne consegue che la ricerca dell'immobile è una cosa abbastanza lunga e ci vuole pazienza. Però secondo me di fondo un immobile deve anche piacere , perchè poi magari un giorno ti ritrovi a doverci abitare , e comunque deve essere un immobile "interessante" , se con lungimiranza si guarda ad una futura rivendita. Insomma , il segreto secondo il mio parere è trovare il giusto equilibrio fra prezzo di acquisto adeguato (magari anche un pò scontato visto la situazione) , buone carratteristiche di base , zona interessante.

Comunque stavo pensando anche ad un tipo diverso di investimento rispetto all'uso abitativo , magari dei box auto , sempre in zone servite . Il vantaggio secondo me è che ci sarebbero probabilmente meno spese e meno difficoltà nell'affittarlo , ed anche nel temuto caso in cui l'affittuario non paghi regolarmente , sarebbe più semplice chiudere il rapporto e mandarlo fuori. Stavo calcolando ad esempio prendendo due box auto da affittare , avrei un rendimento netto sull'investimento di circa il 4,5%. Non male considerando le altre possibilità di investimento ad oggi .
 
gioviale56 ha scritto:
costi tanti , citerei anche la manuntenzione dell'immobili che se non è nuovo c'è di sicuro e poi l'eterno dilemma , l'inquilino lo pagherà l'affitto ? in italia può fare il bello e il cattivo tempo , la legge lo protegge ,una mia conoscente è finita in cura da uno spichiastra per i problemi avuti nel farlo sloggiare.
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Lo so le spese sono non indifferenti senza dubbio. E la manutenzione assolutamente da prendere in considerazione. Infatti sempre meglio puntare a qualcosa di già un minimo ristrutturato , non dico rifinito (perchè si sa che le rifiniture estreme te le fanno pagare tanto quando le fai ma quando rivendi te le valutano quasi niente :( ) ma almeno ristrutturato di base e non solo l'immobile in se , ma soprattutto tutto il contesto ovvero il palazzo dove è situato l'immobile o garage che sia.

Quella che racconti è una pessima storia purtroppo , della quale sempre più persone sono vittime. Ma scusate la domanda , una cosa non ho mai capito (non avendo mai affittato nulla). Premesso di avere un regolare contratto di affitto , per quale motivo risulta così complicato per legge , mandare fuori un inquilino moroso? cioè è assurdo ...supponendo che non ci siano figli minori di mezzo (li la faccenda suppongo si complichi per ovvi motivi).
 
Esattamente, quello su cui puoi puntare adesso è la riduzione sul prezzo di acquisto. Certo che l'immobile ti deve piacere ma non è un requisito principale secondo me però si in generale il giusto equilibrio è la cosa migliore. Personalmente con il box non mi è andata bene come rendimento(è anche vero che l'ho comprato giusto prima della crisi), ho notato una grossa variazione sul canone mentre gli appartamenti hanno subito pochissima(o nulla) variazione sul canone. Probabilmente ripeto sono stato sfortunato e ho sbagliato anche a fare le dovute considerazioni sulla zona.
 
krypt ha scritto:
Lo so le spese sono non indifferenti senza dubbio. E la manutenzione assolutamente da prendere in considerazione. Infatti sempre meglio puntare a qualcosa di già un minimo ristrutturato , non dico rifinito (perchè si sa che le rifiniture estreme te le fanno pagare tanto quando le fai ma quando rivendi te le valutano quasi niente :( ) ma almeno ristrutturato di base e non solo l'immobile in se , ma soprattutto tutto il contesto ovvero il palazzo dove è situato l'immobile o garage che sia.

Quella che racconti è una pessima storia purtroppo , della quale sempre più persone sono vittime. Ma scusate la domanda , una cosa non ho mai capito (non avendo mai affittato nulla). Premesso di avere un regolare contratto di affitto , per quale motivo risulta così complicato per legge , mandare fuori un inquilino moroso? cioè è assurdo ...supponendo che non ci siano figli minori di mezzo (li la faccenda suppongo si complichi per ovvi motivi).
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Perchè in italia la legge tutela l'inquilino , cioè la casa non è piu tua , poi se trovi come spesso accade il balordo ti distrugge tutto prima di andersene e se non ha nulla tu ti attacchi al tram , io non lo farei mai ,tranne roba turistica o studenti.
 
Infatti non si affitta più alle famiglie, peggio ancora se sono bisognose.
Purtroppo il proprietario si adegua alle leggi: proliferano i B&B, veri o finti e gli affitti a studenti.
Vuoi sposarti? Avere figli? Pazzo. La casa non te l'affitto.
 
broken brick ha scritto:
Infatti non si affitta più alle famiglie, peggio ancora se sono bisognose.
Purtroppo il proprietario si adegua alle leggi: proliferano i B&B, veri o finti e gli affitti a studenti.
Vuoi sposarti? Avere figli? Pazzo. La casa non te l'affitto.
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Sono d'accordo , niente famiglie con figli o coppie che stanno per averne ....ma immaginiamo di affittare ad un single ..magari andiamo a fare una visita di controllo nell'immobile dopo un anno dalla stipula del contratto ...e ce lo ritroviamo con fidanzata e figlio appena nato ..:eek: Allora seguendo il filo logico , non affitto a coppie con figli , non affitto a famiglie con figli, non affitto a single (perchè poi magari resto fregato) , dunque sostanzialmente posso affittare soltanto a coppie di anziani ?? Sembra molto dura messa su questo piano. Forse l'idea migliore è restare su box auto/locali commerciali (per la semplicità di gestione e i rischi più bassi) oppure su roba turistica ?
 
studenti e roba turistica se vuoi dormire sonni tranquilli , se nò lascia perdere.
 
D4ndy ha scritto:
Non credo ci siano particolari problemi ad affittare la prima casa, l'unica cosa che perderesti sarebbero le agevolazioni IMU, cmq è riassunto bene in questo link:

Affittare prima casa 2019: si puo senza perdere agevolazioni | Soldioggi
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I problemi ci sono per il semplice fatto che se affitti la casa non puoi tenerci la residenza e se perdi la residenza devi restituire (con more e sanzioni) le agevolazioni prima casa. A meno che non riesci a tenere la residenza in altra abitazione nello stesso comune
 
Sull'articolo in sostanza parla del fatto che se affitti la prima casa , puoi farlo tranquillamente , ma poi devi pagare su IMU e TASI , anche se con uno sconto del 25%. Mantenere la residenza nel comune dove è situato l'immobile non sarebbe un problema . La seconda casa nell'eventualità la valuterei nello stesso comune di residenza , dato che si tratta di una città media, un capoluogo di provincia di oltre 130k abitanti , non del Sud Italia. Anche perchè se dovessi spostare l'investimento , dovrei optare solo per una grande metropoli e sarebbe fuori dal mio budget al momento , tenendo presente che non vorrei accendere nessun mutuo . Preferirei utilizzare una parte di liquidità , e questo contribuirebbe ad abbassare anche il prezzo finale dell'immobile , come è avvenuto quando acquistai la prima casa 3 anni fa . Comunque situazione da valutare bene nella sua interezza.

Altra domanda : per quanto riguarda le ristrutturazioni prima casa ad esempio , ho sentito parlare di agevolazioni . Come funzionano ? quali sono i requisiti?
 
krypt ha scritto:
Buonasera , stavo pensando di poter investire un pò di liquidità su di un piccolo immobile eventualmente poi da affittare.
Vorrei conoscere i costi totali da sostenere per l'acquisto della seconda casa , insomma tutto quello che c'è da pagare , ed inoltre vorrei chiedere come funziona per affittarla (sarebbe la prima volta che affitto un immobile), a quanto ammontano le spese da sostenere sia per iniziare chee sull'affitto che si percepisce mensilmente. Il tutto per fare una stima di quanto potrebbe essere il rendimento annuo per un investimento di questo genere. Inoltre secondo voi ha senso una cosa di questo tipo in questo momento vista la situazione generale?

Grazie in anticipo
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Risposta secca:

La tua idea potrebbe avere 1 senso....

Se hai 1 De Lorean per tornare agli anni 60-70.... :D:D:D
 
krypt ha scritto:
Sono d'accordo , niente famiglie con figli o coppie che stanno per averne ....ma immaginiamo di affittare ad un single ..magari andiamo a fare una visita di controllo nell'immobile dopo un anno dalla stipula del contratto ...e ce lo ritroviamo con fidanzata e figlio appena nato ..:eek: Allora seguendo il filo logico , non affitto a coppie con figli , non affitto a famiglie con figli, non affitto a single (perchè poi magari resto fregato) , dunque sostanzialmente posso affittare soltanto a coppie di anziani ?? Sembra molto dura messa su questo piano. Forse l'idea migliore è restare su box auto/locali commerciali (per la semplicità di gestione e i rischi più bassi) oppure su roba turistica ?
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Purtroppo anche lo studente va scelto con cura: non deve essere troppo studioso se no si laurea presto, si piazza nella casa, trova lavoro e si sposa! Mi è già capitato....
Ma neppure troppo somaro...se fa continue feste, sta alzato di notte, sente la musica... i vicini ti rompono i co.
 
Ogni inquilino va scelto con cura, però in generale anche io evito famiglie con figli, anche perchè negli immobili che ho non ci starebbero neanche, già una coppia fa fatica, dopo un po' ha bisogno di più spazio.
 
Adesso che tutto rende 0 o anzi negativo e' rimasto il solo mattone a dare soddisfazioni :yes::yes:
 
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