Acquisto casa per investimento / fitto studenti - Pagina 4
Borsa di Milano aggiorna massimi 2019, volano le banche, Nexi e Ferrari
Le banche trascinano anche oggi Piazza Affari a una chiusura positiva. Il Ftse Mib è andato a chiudere a 22.428 punti (+0,28%) sui nuovi massimi anni. Ieri il balzo di …
Bill Gross: addio bond, meglio le azioni ad alto dividendo. Ecco le italiane con cedole più generose
Meglio investire in bond o in azioni? Coi tassi d?interesse vicini allo zero, i rendimenti obbligazionari ?investment grade? e dei titoli di stato si sono assottigliati a tal punto che …
Moncler si mette alle spalle il rischio Cina, coro di Buy dagli analisti in attesa della trimestrale 
Moncler cerca di mettersi alle spalle le difficoltà in Borsa negli ultimi mesi dettate principalmente dai timori per le ripercussioni delle tensioni a Hong Kong. Le quotazioni hanno recuperato i …
Tutti gli articoli
Tutti gli articoli Tutte le notizie

  1. #31
    L'avatar di D4ndy
    Data Registrazione
    Sep 2019
    Messaggi
    43
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    20 Post(s)
    Potenza rep
    858994
    Sinceramente se non ti rende almeno il 5% netto lascia stare, puoi trovare di meglio. Sono troppe le variabili da considerare

  2. #32

    Data Registrazione
    Mar 2015
    Messaggi
    197
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    59 Post(s)
    Potenza rep
    3435979
    Citazione Originariamente Scritto da D4ndy Visualizza Messaggio
    Sinceramente se non ti rende almeno il 5% netto lascia stare, puoi trovare di meglio. Sono troppe le variabili da considerare
    ma quindi il mio conteggio è corretto? O devo considerare come investimento solo la metà che devo pagare?

  3. #33

    Data Registrazione
    Jun 2014
    Messaggi
    648
    Mentioned
    1 Post(s)
    Quoted
    396 Post(s)
    Potenza rep
    7901455
    Citazione Originariamente Scritto da Harry78 Visualizza Messaggio
    ma quindi il mio conteggio è corretto? O devo considerare come investimento solo la metà che devo pagare?
    Dipende dagli accordi che hai con mamma e fratello e che parte vogliono dell'affitto. Se metti la meta' dei soldi e ti prendi tutto l'affitto ovviamente il rendimento raddoppia.

  4. #34

    Data Registrazione
    Mar 2015
    Messaggi
    197
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    59 Post(s)
    Potenza rep
    3435979
    Citazione Originariamente Scritto da Mike_74 Visualizza Messaggio
    Dipende dagli accordi che hai con mamma e fratello e che parte vogliono dell'affitto. Se metti la meta' dei soldi e ti prendi tutto l'affitto ovviamente il rendimento raddoppia.
    ma a parte questo, teoricamente se incassassi 80k dalla vendita e ne mettessi altri 80, potrei comprare un immobile con 160 che mi renderebbe di più.

  5. #35
    L'avatar di D4ndy
    Data Registrazione
    Sep 2019
    Messaggi
    43
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    20 Post(s)
    Potenza rep
    858994
    Citazione Originariamente Scritto da Harry78 Visualizza Messaggio
    ma a parte questo, teoricamente se incassassi 80k dalla vendita e ne mettessi altri 80, potrei comprare un immobile con 160 che mi renderebbe di più.
    Certo il punto è questo, devi sempre confrontare a parità di soldi investiti (a meno che l'immobile abbia altro valore per te e non solo puramente di investimento).
    Puoi fare così secondo me: cercare di capire se puoi ricavare almeno 1000 euro al mese e liquidare il parente con 75k il che ti produrrebbe un rendimento (LORDO) di 12k all'anno su un ipotetico valore di 150k ovvero un 8% lordo e per me puoi cominciare a ragionarci su.
    Se invece i valori che hai fornito sono vincolanti (ovvero non riesci a fittare a più di 900 ed il parente non te la smolla a meno di 80k) allora puoi tranquillamente passare

  6. #36

    Data Registrazione
    Jun 2014
    Messaggi
    648
    Mentioned
    1 Post(s)
    Quoted
    396 Post(s)
    Potenza rep
    7901455
    Citazione Originariamente Scritto da Harry78 Visualizza Messaggio
    ma a parte questo, teoricamente se incassassi 80k dalla vendita e ne mettessi altri 80, potrei comprare un immobile con 160 che mi renderebbe di più.
    Molto teoricamente: dovresti venderlo realmente a 160 e trovarne un altro adatto, considerare costi e tasse aggiuntivi e rischi ignoti (casa che non conosci).
    Comunque sia, personalmente, viste le cifre in gioco se devi rischiare di inimicarti a vita il parente, dividere l'affitto con fratello e madre (e rischiare anche qui litigi presenti e futuri) e infine sbatterti per gestire le cose...

  7. #37

    Data Registrazione
    Mar 2015
    Messaggi
    197
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    59 Post(s)
    Potenza rep
    3435979
    Citazione Originariamente Scritto da D4ndy Visualizza Messaggio
    Certo il punto è questo, devi sempre confrontare a parità di soldi investiti (a meno che l'immobile abbia altro valore per te e non solo puramente di investimento).
    Puoi fare così secondo me: cercare di capire se puoi ricavare almeno 1000 euro al mese e liquidare il parente con 75k il che ti produrrebbe un rendimento (LORDO) di 12k all'anno su un ipotetico valore di 150k ovvero un 8% lordo e per me puoi cominciare a ragionarci su.
    Se invece i valori che hai fornito sono vincolanti (ovvero non riesci a fittare a più di 900 ed il parente non te la smolla a meno di 80k) allora puoi tranquillamente passare
    Però non capisco perché calcoli il rendimento lordo solo sulla cifra che effettivamente devo sborsare, non dovrei contare almeno il doppio? Cioè se dessi al parente 75k l'investimento per me (mia famiglia) sarebbe comunque di 150k dato che l'altra metà l'abbiamo già ma rivendendola ci darebbe 75k..

  8. #38
    L'avatar di D4ndy
    Data Registrazione
    Sep 2019
    Messaggi
    43
    Mentioned
    0 Post(s)
    Quoted
    20 Post(s)
    Potenza rep
    858994
    Citazione Originariamente Scritto da Harry78 Visualizza Messaggio
    Però non capisco perché calcoli il rendimento lordo solo sulla cifra che effettivamente devo sborsare, non dovrei contare almeno il doppio? Cioè se dessi al parente 75k l'investimento per me (mia famiglia) sarebbe comunque di 150k dato che l'altra metà l'abbiamo già ma rivendendola ci darebbe 75k..
    Infatti 12k all'anno su 150k sono appunto 8%, è giusto considerare il rendimento su tutto il valore anche se teoricamente non escono soldi per la parte tua

  9. #39

    Data Registrazione
    Jun 2014
    Messaggi
    648
    Mentioned
    1 Post(s)
    Quoted
    396 Post(s)
    Potenza rep
    7901455
    Citazione Originariamente Scritto da D4ndy Visualizza Messaggio
    Infatti 12k all'anno su 150k sono appunto 8%, è giusto considerare il rendimento su tutto il valore anche se teoricamente non escono soldi per la parte tua
    Il rendimento lo calcoli su entrate/esborso. Se ad esempio per qualche ragione mamma e fratello non vogliono quote di affitto il rendimento raddoppia.

  10. #40
    L'avatar di er cash
    Data Registrazione
    Jan 2019
    Messaggi
    356
    Mentioned
    5 Post(s)
    Quoted
    271 Post(s)
    Potenza rep
    5284694
    Citazione Originariamente Scritto da Harry78 Visualizza Messaggio
    Il discorso è che non riesco a capire se ne valga davvero la pena al netto di tasi, cedolare secca, spesa mensile del condominio da 130 euro, interessi mutuo (non avremmo questi soldi in contanti..), eventuali manutenzioni, studenti che non pagano e così via.
    Ad occhio, fittandola a 4 studenti, direi che potrei ricavarci 900 euro al mese (lordi).
    Voi quali calcoli fareste per valutare se è un buon investimento?
    L'alterativa sarebbere venderla, prendere 35/40mila euro a testa io e mio fratello e farci altro (cosa? conti deposito? anticipo altra casa?).

    Vi rinrazio tantissimo, sono scelte difficili e non so davvero come muovermi..
    Queste domande si ripresentano spesso sul forum e direi evidenziano una situazione abbastanza diffusa tra "piccoli investitori" cioe quella di trovare del valore in un immobile gia' di proprieta'.

    La prima cosa che dici e' che non sai come capire se valga la pena. La risposta breve e' NO, non ne vale la pena. Quella piu lunga e' qui sotto:
    Nella valutazione di un investimento devi considerare non solo la redditivita ma anche la facilita' nell'ottenerla e il rischio a cui il capitale e' soggetto durante il periodo dell'investimento. Tutti questi aspetti vanno poi pesati in rapporto ad altre possibilita di investimento eventualmente alla tua portata. Nel caso in esame si sa gia che non vale la pena perche la relazione redditivita vs rischio vs fatica sarebbe molto sfavorevole. Vediamo perche.

    Prima di tutto devi conoscere alcuni parametri. Nel caso degli affitti a studenti devi sapere quanto uno studente sarebbe disposto a pagare un posto letto nel tuo appartamento e questo e' tutto sommato la parte piu facile, anche eprche se non e' facile vuol dire che non ci sono studenti nella tua zona il che ti dovrebbe gia' far capire che non si tratta di una buona idea. Mettiamo che tu abbia fatto bene le tue ricerche e hai scoperto che un posto letto nel tuo appartamento andrebbe sicuramente occupato per 200 EUR/mes + utenze e condominio. A questo punto hai un potenziale di redditivita' del tuo immobile che sara' 200 x num posti letto = 800 * 12 = 9600 EUR/anno. Su questa mettici cedolare secca, facciamo al 21 anche se potresti forse fare al 10% ma con un sacco di vincoli contrattuali, ti rimangono 7584 EUR/anno.

    Con il valore dell'immobile che dici tu sarebbe un rendimento 7584/170000 (ho messo spese di acquisto imposte qualche lavoro di ripristino e mobili) del 4.5%, non male dirai tu. Poi devi togliere IMJU, costi dei contratti lavoretti di manutenzione qualche magagnetta diciamo che vai a 6000. e sei al 3.5% senza togliere il mutuo... se la tua parte vale 75K, devi fare un mutuo da 95K ti costa diciamo 445 EUR/mese su 20 anni, cioe 5.340 EUR/anno... tolti dai 6 che avevi prima fa 660 EUR/anno che sul tuo investimento di 75k fa un rendimento di 9 PER MILLE.

    Se facessi mutuo prima casa a 30 anni ridurresti le rate a diciamo 310 EUR/mese che sono 3,720 EUR/anno cioe passeresti a 2,280 EUR/anno con un rendimento (ROE return on equity) del 3%


    A quasto punto hai elementi per fare calcoli inversi. Cioe' ad esempio: quanto dovrebbe costare l'altra porzione di immobile per essere appetibile come investimento in questo contesto? Qui entrano in gioco fattori personali primo fra tutti: quale redditività minima ritengo sufficiente per giustificare il rischio di questa specifica operazione rispetto alle altre opportunità di investimento a mia disposizione?
    Per fare giusto un esempio per arrivare ad una redditiva decente del 7-8 (anche se dovrebbe essere dal 10 in su) l'operazione non dovrebbe costarti piu 85K, che dai valori che hai dato direi e' altamente inverosimile.


    Con un 3% a fronte di esposizione a fluttuazione del mercato immobiliare, esposizione a mutamenti di regimi fiscali sui redditi da affitto, mutamenti di imposizione sulla proprietà immobiliare sia a livello locale che nazionale, esposizione a mutamenti di carattere sociale (diminuzione studenti universitari, potenziale chiusura di atenei minori etc etc), esposizione a rischi condominiali (condomini morosi, degrado dell'immobile, degrado dei condomini etc etc) per fare nella migliore delle ipotesi 190 EUR/mese direi che non ne vale assolutamente la pena (anche se queste sono valutazioni personali).

    Ma la domanda e' cosa varrebbe la pena fare?
    Potresti ad esempio ristrutturare l'appartamento e cercare di avere piu posti letto. 3 camere doppie ti portano via dai 36 ai 42 m2 calpestabili a seconda dei regolamenti edilizi. dovrai fare due bagni diciamo 7m2, e il resto cucina soggiorno. Avrai in piu i costi di ristrutturazione che saranno pero detraibili dalle tasse, ma una redditività migliore e soprattutto piu o meno 400 EUR/mese netti.

    Questo presumendo che tu non voglia per nessun motivo vendere la tua parte dell'immobile. Perche con 80K di liquidità potresti fare un'operazione tra i 250K e i 350K euri, che potrebbero comprarti molte piu stanze, magari in un posto migliore e magari con una ristrutturazione che ti abbatterebbe l'investimento del 70% e con ritorni finali ROE sopra il 20% + Capital Gain, cioe' un vero investimento immobiliare.

    Altra soluzione e' trovare uno che fa le operazioni di cui sopra e dargli il capitale. Lui fara' un ROE quasi infinito e tu ti prendi il 6-7 su capitale di rischio e no equity e no leva.
    Ultima modifica di er cash; 22-09-19 alle 11:26

Accedi