Con i tassi a zero i prezzi delle case dovrebbero decuplicare - Pagina 7
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Incubo default per il Vaticano, le rivelazioni del monsignor Salerno e il ruolo di JP Morgan
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Lagarde, tra qualche giorno neo presidente Bce: ‘tassi di interesse negativi non hanno toccato ancora il fondo’
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  1. #61

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    Se una moltitudine di persone che disprezzano tanto gli investimenti mobiliari ne avessero oggi, non dovrebbero farsi la guerra tra poveri al ribasso con i prezzi degli immobili invenduti. E il mercato immobiliare ripartirebbe.

  2. #62
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da calmanddiet Visualizza Messaggio
    Se una moltitudine di persone che disprezzano tanto gli investimenti mobiliari ne avessero oggi, non dovrebbero farsi la guerra tra poveri al ribasso con i prezzi degli immobili invenduti. E il mercato immobiliare ripartirebbe.
    Chi disprezza vuol comprare

  3. #63

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    Chi disprezza vuol comprare
    Un portafoglio titoli può comprare immobili. Gli immobili non possono comprare un portafoglio titoli.

  4. #64
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    Citazione Originariamente Scritto da calmanddiet Visualizza Messaggio
    Un portafoglio titoli può comprare immobili. Gli immobili non possono comprare un portafoglio titoli.
    Non è esatto basta farsi un bel mutuo liquidità mettendo a garanzia un immobile. Gli immobili godono di notevoli vantaggi in quanto in Italia sono considerati sicuri (forse sbagliando) dalle banche. Chiunque entrando in banca non avrà difficoltà a farsi concedere un mutuo liquidità su un immobile affittato (ovviamente non gravato da altre pendenze) mentre provate voi a farvi fare un prestito mettendo a garanzia azioni, fondi o crypto valute.
    Con questo non voglio dire di vendere titoli e acquistare case, assolutamente no, ci sono molte cose da valutare.... in primis l'aspetto psicologico di vedere i corsi azionari scendere e salire. Aspetto da non sottovalutare assolutamente.
    Le azioni certo le puoi liquidare velocemente e senza tante commissioni...
    Mettici anche che la cultura necessaria per gli immobili è di certo molto inferiore a fare un investimento finanziario. Conosco persone con la quinta elementare destreggiarsi tra notai, agenzie e muratori senza problemi, provate voi a trovare una persona con la stessa educazione che capisce di derivati, spread, costruzione di indici complessi e asset allocation mobiliare.
    Insomma il tifo da stadio mobili-immobili mi sembra non utile, ad ognuno il suo investimento...

  5. #65

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    Eh ma sul mutuo liquidità ci paghi un interesse...e devi aspettare minimo un trimestre...non è uguale a un click

  6. #66

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    Citazione Originariamente Scritto da GreedyTrader Visualizza Messaggio
    Non è esatto basta farsi un bel mutuo liquidità mettendo a garanzia un immobile. Gli immobili godono di notevoli vantaggi in quanto in Italia sono considerati sicuri (forse sbagliando) dalle banche. Chiunque entrando in banca non avrà difficoltà a farsi concedere un mutuo liquidità su un immobile affittato (ovviamente non gravato da altre pendenze) mentre provate voi a farvi fare un prestito mettendo a garanzia azioni, fondi o crypto valute.
    Con questo non voglio dire di vendere titoli e acquistare case, assolutamente no, ci sono molte cose da valutare.... in primis l'aspetto psicologico di vedere i corsi azionari scendere e salire. Aspetto da non sottovalutare assolutamente.
    Le azioni certo le puoi liquidare velocemente e senza tante commissioni...
    Mettici anche che la cultura necessaria per gli immobili è di certo molto inferiore a fare un investimento finanziario. Conosco persone con la quinta elementare destreggiarsi tra notai, agenzie e muratori senza problemi, provate voi a trovare una persona con la stessa educazione che capisce di derivati, spread, costruzione di indici complessi e asset allocation mobiliare.
    Insomma il tifo da stadio mobili-immobili mi sembra non utile, ad ognuno il suo investimento...
    Anche il ptf titoli si può mettere a garanzia , ti sbagli . E non solo su questo ....

  7. #67
    L'avatar di GreedyTrader
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    Citazione Originariamente Scritto da tora64 Visualizza Messaggio
    Anche il ptf titoli si può mettere a garanzia , ti sbagli . E non solo su questo ....
    a si ? Dimmi un po' giusto per capire se ho un portafoglio titoli di 200.000 € chi mi dà un prestito liquido con lo ,8% di spread di 150.000€?
    Con un immobile da 200.000 € ho tranquillamente 150.000 € di prestito (concordato in filiale ma non concluso) ....
    E il motivo è semplice: le azioni possono perdere velocemente valore (anche azzerarsi) l'immobile no. Certo se metto a garanzia dei bund allora potà salire la % ma il gioco non vale la candela: il sottostante deve comunque rendere un 3-4%, cosa impossibile oggi con i bond investment grade.

    Comunque sono pronto a ricredermi ma con esempi concreti e reali non con mezze paroline del tipo "lancio il sasso e nascondo la mano".

    Magari anche con case study. Secondo i miei calcoli il miglior investimento attuale è comprare un immobile, con caratteristiche che volendo posso dettagliare (ma più o meno quelle indicate da Nemor) con cash, poi farci sopra un mutuo liquidità e investirlo a 20 anni. Gli altri case sarebbero tutto in titoli (con leva ma costa MOLTO di più del mutuo liquidità quindi erode pazzamente i guadagni) oppure comprare un immobile 20% cash e 80% mutuo e la parte in mutuo buttarla sui mercati.
    Attualmente mi viene lo scenario A come migliore per una questione prettamente fiscale e di possibilità di andare a leva. Se poi ho anche una capienza fiscale butto dentro una ristrutturazione e vado ancora sopra coi rendimenti

  8. #68

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  9. #69

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    a si ? Dimmi un po' giusto per capire se ho un portafoglio titoli di 200.000 € chi mi dà un prestito liquido con lo ,8% di spread di 150.000€?
    Con un immobile da 200.000 € ho tranquillamente 150.000 € di prestito (concordato in filiale ma non concluso) ....
    E il motivo è semplice: le azioni possono perdere velocemente valore (anche azzerarsi) l'immobile no. Certo se metto a garanzia dei bund allora potà salire la % ma il gioco non vale la candela: il sottostante deve comunque rendere un 3-4%, cosa impossibile oggi con i bond investment grade.

    Comunque sono pronto a ricredermi ma con esempi concreti e reali non con mezze paroline del tipo "lancio il sasso e nascondo la mano".

    Magari anche con case study. Secondo i miei calcoli il miglior investimento attuale è comprare un immobile, con caratteristiche che volendo posso dettagliare (ma più o meno quelle indicate da Nemor) con cash, poi farci sopra un mutuo liquidità e investirlo a 20 anni. Gli altri case sarebbero tutto in titoli (con leva ma costa MOLTO di più del mutuo liquidità quindi erode pazzamente i guadagni) oppure comprare un immobile 20% cash e 80% mutuo e la parte in mutuo buttarla sui mercati.
    Attualmente mi viene lo scenario A come migliore per una questione prettamente fiscale e di possibilità di andare a leva. Se poi ho anche una capienza fiscale butto dentro una ristrutturazione e vado ancora sopra coi rendimenti
    Con un ptf di 200K la banca ti concede un prestito di circa il 30%quindi 60-70k . Ovvio che il ptf rimane poi a garanzia del debito .
    Ultima modifica di tora64; 17-09-19 alle 19:20

  10. #70

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    Insomma il tifo da stadio mobili-immobili mi sembra non utile, ad ognuno il suo investimento...
    L'assurdo è che io sono sempre stato molto più a favore degli investimenti mobiliari rispetto a quelli immobiliari per mille motivi (liquidità, accessibilità, efficienza dei mercati, diversificazione, competenza personale, etc. etc.), ma OGGI non vedere che esiste un disequilibrio netto nella matrice rischi/opportunità a favore del real estate è semplicemente frutto di ottusa ideologia e pregiudizio.

    Poi da qui a essere in grado di sfruttare questo gap e riuscire ad estrarre il valore che oggi c'è nell'immobiliare c'è un abisso (per esempio perchè servono competenze diverse, capitali importanti per non perdere il fondamenteale pilastro della diversificazione minima, avere delle buone conoscenze tra gli addetti ai lavori per le manutenzioni sia ordinarie sia straordinarie, etc.etc.), ma questo è già un altro discorso.

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