Con i tassi a zero i prezzi delle case dovrebbero decuplicare - Pagina 5
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  1. #41

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    Citazione Originariamente Scritto da bow Visualizza Messaggio
    Stessa strada, ma 100 metri di distanza... non fa pertinenza.

    Chi te l'ha detto? Ci sono casi di pertinenza molto più distanti

  2. #42
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da bow Visualizza Messaggio
    Un attico trilocale al centro di Roma in un bel quartiere, con ascensore e perfettamente ristrutturato, ovviamente immobile di pochi condomini con ascensore.

    Quindi parliamo di un trilocale di 80 mq in una palazzina residenziale all'Aventino (altri posti con soluzioni simili non mi vengono in mente, e Roma è grossa... per dire ai Parioli le metrature sono più grandi, per rifare la facciata ci vuole l'avvocato e l'ascensore difficilmente lo trovi, al centro storico in zona turistica peggio mi sento)...

    Annunci su immobiliare.it : 84 metri commerciali 736000 euro, 87 metri 760000 euro. Rendita catastale intorno ai 1800 euro.

    Quindi (diciamo che chiudi la trattativa a 700k):
    Notaio + 21500 euro di ipocatastale + 26500 agenzia immobiliare = 50000 euro di ‘entrata’

    Con 750mila euro hai camerca, cucina e soggiorno con ascensore, piano alto, palazzina piccola quartiere Aventino. Ci paghi appena 300 euro al mese solo di IMU (e lì i condomini non scherzano, c’è la ZTL ed è un casino).
    Vuoi il 5% di rendita e devi affittarlo? Devi solo trovare chi ti paga 3800 euro al mese d’affitto. Ad esempio l’ambasciatore del Giappone… ammesso che sua eccellenza accetti un appartamentino in cui alla fine non entra neppure un guardaroba troppo grande… mi sembra un ottimo impiego di un ingente patrimonio ‘scopo investimento’.

    Beh, questo sarebbe buono, temevo che per pertinenza si intendesse quantomeno attiguo all'edificio in cui abito. In ogni caso non potrei prenderlo in considerazione scopo investimento (salvo chiedere un affitto molto significativo).
    Non devi cercare all'Aventino. Devi cercare in zone ben collegate alla metro A/B per Roma. Avevo addocchiato dei grandi locali attorno alle metro A/B ( parlo di max 50/100 metri dalla metro ) da ristrutturare pesantemente ed affittare a camera a studenti/lavoratori ( 450/500 euro ), spesa 300 di locale + 100/150k ( bonus ristrutturazione + ecobonus ) circa di lavori con detrazioni fiscali, mettendo possibilmente pannello fotovoltaico e pompa di calore, no GAS ( quindi tra l'altro ti intesti le utenze e ti tieni i consumi per le utenze in tasca). 4 camere, 2 bagni, cucina.
    150'000/2=75'000 ossia 7'500 euro all'anno di vantaggi fiscali ( pure di piu' se riesci a fare l'ecobonus al 65%, es. sistema a pompa di calore )
    Affittando a un valore di media (500+450)/2=475 euro a camera ( utenze di energia incluse ), sono 475*4=1'900*12=22'800
    22'800 affittati con cedolare secca sono 4'788 euro di tasse che ti ripaghi con i lavori e ci paghi anche l'IMU.
    E' vero che la ced. secca non alza il reddito, ma puoi comunque compensare i bonus fiscali.
    Quindi
    300'000 app.
    150'000 di lavori ( e con 150k fai dei lavori non dico di lusso, ma superiori alla media e facilmente affitti a 500 )
    10'000 notaio, agenzia ed altro
    Totale 460'000
    Rendimento netto 22'800*100/460'000=5% circa se affitti a 475, se poi fai il canone concordato specie agli stupendi il rendimento sale ulteriormente )
    Ed in zone ben collegate una camera in locale ben ristrutturato li fai a Roma.

    Comunque dopo la ristrutturazione, non dico che l'immobile vale 300+150k di lavori, ma 300+50k di lavori sicuramente.

    Adesso mentre in passato ne ho visti di immobili con queste caratteristiche, oggi non ne vedo piu'.

  3. #43

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    Citazione Originariamente Scritto da bow Visualizza Messaggio
    Un attico trilocale al centro di Roma in un bel quartiere, con ascensore e perfettamente ristrutturato, ovviamente immobile di pochi condomini con ascensore.

    Quindi parliamo di un trilocale di 80 mq in una palazzina residenziale all'Aventino (altri posti con soluzioni simili non mi vengono in mente, e Roma è grossa... per dire ai Parioli le metrature sono più grandi, per rifare la facciata ci vuole l'avvocato e l'ascensore difficilmente lo trovi, al centro storico in zona turistica peggio mi sento)...

    Annunci su immobiliare.it : 84 metri commerciali 736000 euro, 87 metri 760000 euro. Rendita catastale intorno ai 1800 euro.

    Quindi (diciamo che chiudi la trattativa a 700k):
    Notaio + 21500 euro di ipocatastale + 26500 agenzia immobiliare = 50000 euro di ‘entrata’

    Con 750mila euro hai camerca, cucina e soggiorno con ascensore, piano alto, palazzina piccola quartiere Aventino. Ci paghi appena 300 euro al mese solo di IMU (e lì i condomini non scherzano, c’è la ZTL ed è un casino).
    Vuoi il 5% di rendita e devi affittarlo? Devi solo trovare chi ti paga 3800 euro al mese d’affitto. Ad esempio l’ambasciatore del Giappone… ammesso che sua eccellenza accetti un appartamentino in cui alla fine non entra neppure un guardaroba troppo grande… mi sembra un ottimo impiego di un ingente patrimonio ‘scopo investimento’.
    Io non mi riferivo specificamente a "uso investimento".

    Ma:
    - i piani alti non sono solo l'ultimo;
    - ascensore lo trovi spesso anche in contesti centrali;
    - quando scrivo di evitare le grandi metrature penso ad appartamenti con più di 150 mq; questi sono gli appartamenti enormi;


    Se vuoi parlare solo di uso investimento una soluzione potrebbe passare per prenderne uno grande e frazionarlo (se possibile legalmente e tecnicamente).

    E' chiaro che trovare tutte (o molte) delle caratteristiche che ti ho scritto non è per niente facile, questo significa che il mercato è già polarizzato, le cose belle o comunque appetibili sono rare e quelle che trovi costano di più.

    Però per il 3-4% netto non puoi pensare di acquistare degli assegni circolari...

  4. #44
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    Io non mi riferivo specificamente a "uso investimento".

    Ma:
    - i piani alti non sono solo l'ultimo;
    - ascensore lo trovi spesso anche in contesti centrali;
    - quando scrivo di evitare le grandi metrature penso ad appartamenti con più di 150 mq; questi sono gli appartamenti enormi;


    Se vuoi parlare solo di uso investimento una soluzione potrebbe passare per prenderne uno grande e frazionarlo (se possibile legalmente e tecnicamente).

    E' chiaro che trovare tutte (o molte) delle caratteristiche che ti ho scritto non è per niente facile, questo significa che il mercato è già polarizzato, le cose belle o comunque appetibili sono rare e quelle che trovi costano di più.

    Però per il 3-4% netto non puoi pensare di acquistare degli assegni circolari...
    A livello di investimento, immobli grandi invece sono interessanti se parliamo di 4 camere e 2 bagni massimo ( un 150mq anzi sarebbe ancora meglio ), come dicevo in zone molto ben collegate di grandi citta'. Oltre sarebbe poco conveniente e gli eventuali inquilini storcerebbero il naso.
    Un 5% netto non te lo toglie nessuno. Pero' almeno per Roma, ho visto che questo tipo di immobili, ottimamente collegati, grandi, da ristrutturare sotto i 300k sono praticamente scomparsi.

  5. #45

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    A livello di investimento, immobli grandi invece sono interessanti se parliamo di 4 camere e 2 bagni massimo ( un 150mq anzi sarebbe ancora meglio ), come dicevo in zone molto ben collegate di grandi citta'. Oltre sarebbe poco conveniente e gli eventuali inquilini storcerebbero il naso.
    Un 5% netto non te lo toglie nessuno. Pero' almeno per Roma, ho visto che questo tipo di immobili, ottimamente collegati, grandi, da ristrutturare sotto i 300k sono praticamente scomparsi.
    Forse c'è un misunderstanding di fondo, per me un 150 mq (lordi) ancora non è un appartamento enorme, siamo al limite ma lo considero ancora mediogrande, sarà perchè in provincia i numeri sono diversi che in città...

    Cmq in 150 mq lordi 4 camere non ti stanno...

  6. #46
    L'avatar di Nemor
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    Forse c'è un misunderstanding di fondo, per me un 150 mq (lordi) ancora non è un appartamento enorme, siamo al limite ma lo considero ancora mediogrande, sarà perchè in provincia i numeri sono diversi che in città...
    Supponi di avere 4 inqulini, camere da 20mq l'una, siamo sugli 80mq, cucina e due bagni, corridoio, balcone. 150mq sarebbero l'ideale. Se la zona e' buona e ristrutturi come cinsigliavo in precedenza ) 500 a camera ( costo che include l'energia elettrica/riscaldamento/refrigerio in estate ) NETTI li tiri fuori a Roma grazie alle agevolazioni.

  7. #47

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Supponi di avere 4 inqulini, camere da 20mq l'una, siamo sugli 80mq, cucina e due bagni, corridoio. 150mq sarebbero l'ideale. Se la zona e' buona e ristrutturi come cinsigliavo in precedenza ) 500 a camera ( costo che include l'energia elettrica/riscaldamento/refrigerio in estate ) NETTI li tiri fuori a Roma grazie alle agevolazioni.
    Sì sì, non obiettavo sulla bontà dell'investimento, ma solo sulla definizione di enorme che mi pareva avessi inteso diversamente da come la intendo io...

    Inoltre, bias mio, quando penso ad un investimento immobiliare, ragiono in ottica classica, non da affittacamere. Ovvero un appartamento affittato ad una famiglia o ad un single, ma non con i servizi in condivisione. Anche in questo c'è grande diversità tra città di provincia e grande città...

  8. #48
    L'avatar di Nemor
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    Sì sì, non obiettavo sulla bontà dell'investimento, ma solo sulla definizione di enorme che mi pareva avessi inteso diversamente da come la intendo io...

    Inoltre, bias mio, quando penso ad un investimento immobiliare, ragiono in ottica classica, non da affittacamere. Ovvero un appartamento affittato ad una famiglia o ad un single, ma non con i servizi in condivisione. Anche in questo c'è grande diversità tra città di provincia e grande città...
    Capisco, io parlo principalmente di Roma in zone ben collegate ( metro A/B ), investirei li', non in provincia o nei paesini ed affitterei a camere a studenti/lavoratori. Affittare a famiglie da evitare possibilmente. Per i single dipende da quanto costa l'immobile.

  9. #49

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    5%? 4% netto? Ma rispetto a cosa? A quanto ci metti nell'investimento? Ma se dopo X anni non hai idea di quanto vale se non c'è un tizio con l'assegno circolare datato che te lo paga che ne sai?

  10. #50
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    La flat tax al 7% e' solo per le persone fisiche estere che si trasferiscono in regioni dell'Italia meridionale?

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