Con i tassi a zero i prezzi delle case dovrebbero decuplicare - Pagina 4
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  1. #31

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    Citazione Originariamente Scritto da soros75 Visualizza Messaggio
    Siamo all'assurdo.

    Da una parte, il rendimento dei TdS oppure delle obbligazioni a basso rischio é prossimo allo zero, mentre dall'altra i prezzi degli immobili sono ai minimi storici e gli affiti rendono, al netto di tutto non meno del 3%.

    Secondo me, pur tenendo conto di tutti i contro del mercato degli affitti residenziali (morositá, tasse, spese straordinarie), siamo davanti a una situazione paradossale, tanto quanto lo era quella del 2006 quando l'immobiliare era in piena bolla.

    Prima o poi il vento cambierá.
    aspetta e spera....si comprano solo case in classe A.... per le altre il prezzo deve calare di almeno il 40% ...

    altrimenti se le tengono....oltre la prima casa l'immobile non è più in buon investimento....

  2. #32

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    Citazione Originariamente Scritto da Freedom Visualizza Messaggio
    Quello che è sorprendente è che i prezzi siano ancora così alti. Tra decremento demografico, stipendi dei neoassunti bassissimi, pensioni in ribasso costante
    privatizzazione costante e progressiva della sanità, stagnazione economica pluridecennale, valanga di immobili immessi sul mercato per effetto di pignoramenti ed eredità; beh ci vuole una bella fantasia ad immaginare un mercato rialzista.

    Fatta eccezione per sporadici casi dovuti a brillanti location, vivacità dell'unica forma dii affitto sopravvissuta (air'bnb) amatori, ritengo l'investimento immobiliare assolutamente illiquido, poco remunerativo ed oneroso.
    concordo...

  3. #33
    L'avatar di bow
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    Citazione Originariamente Scritto da soros75 Visualizza Messaggio
    Siamo all'assurdo.

    Da una parte, il rendimento dei TdS oppure delle obbligazioni a basso rischio é prossimo allo zero, mentre dall'altra i prezzi degli immobili sono ai minimi storici e gli affiti rendono, al netto di tutto non meno del 3%.

    Secondo me, pur tenendo conto di tutti i contro del mercato degli affitti residenziali (morositá, tasse, spese straordinarie), siamo davanti a una situazione paradossale, tanto quanto lo era quella del 2006 quando l'immobiliare era in piena bolla.

    Prima o poi il vento cambierá.
    IMU+Tasi+Tarsu+Ipocatastale+Notaio+Agenz ia+Mediatore Creditizio+Condominio+Luce+Gas+Acqua

    Considera che lo stipendio di un bancario con esperienza in Italia sta sui 1600... ed è quello fortunato. Ma chi ce li ha sti soldi in seconde case??

    Qualche vecchio con la pensione alta perché all'epoca lo facevano, qualche ricco e privilegiato..
    I giovani abitano a scrocco in qualche casa ereditata se va bene. Oppure prima casa senza fronzoli.

    Io (non giovane) mi sono informato per un box di 25 mq nella strada dove abito (sotterraneo): 215 di rendita catastale, oltre 400 euro l'anno di Imu e tasi, più l'immondizia, il contatore della luce, l'acqua, il condominio... mi costa come le rate della macchina solo di tasse.
    Il notaio per l'atto, l'agenzia per la provvigione, il notaio per il secondo atto se voglio finanziarlo con un piccolo mutuo... mi costa come la macchina solo di parassiti.

    Soluzione: mi tengo la macchina vecchia, così la parcheggio tranquillamente in strada e risparmio.

    Mi dirai: sì, però, vuoi mettere quando risale il mattone?
    E quando?? Gli attuali settantenni hanno tutti 2-4 case, quando muoiono loro (tra 10-20 anni) il mercato sarà invaso da appartamenti di periferia anni '70 di 120 mq e seconde case in paesi spopolati o in zone di mare degradate da colate di cemento. Come se uno dieci giorni di ferie l'anno volesse passarli a Ladispoli quando con poche decine di euro un volo low costi di porta in Marocco.

    Quanti rumeni ci vorranno per affittarglieli tutti? E pagheranno? Tu, il proprietario, pagherai di sicuro, ma senza le spalle coperte economicamente delle generazioni precedenti!

    I figli degli attuali settantenni? Quelli a falsa partita iva, con papà che gli passa qualche soldo pure a quarant'anni e con i contributi da co.co.co? Che fanno secondo te, aspettano la ripresa del mercato per far salire il prezzo come fanno ora i padri con il buco ereditato dalla nonna al centro storico abbandonato di Rocca Cucca? Oppure se ne spossessato pure per due lire, basta non far passare i giorni del conteggio dell'imu?

    L'immobiliare italiano è tossico.

    Non c'entra la ripresa immobiliare dell'Europa, della Provenza o di Monaco di Baviera.

    C'entra che dagli anni '50 al 2000 l'Italia è stata cementificata. Inutilmente.

  4. #34

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    Io (non giovane) mi sono informato per un box di 25 mq nella strada dove abito (sotterraneo): 215 di rendita catastale, oltre 400 euro l'anno di Imu e tasi,
    Ti sei informato male allora, box pertinenza prima casa non paga IMU.

  5. #35
    L'avatar di Nemor
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    Considera che lo stipendio di un bancario con esperienza in Italia sta sui 1600... ed è quello fortunato. Ma chi ce li ha sti soldi in seconde case??

    Qualche vecchio con la pensione alta perché all'epoca lo facevano, qualche ricco e privilegiato..
    I giovani abitano a scrocco in qualche casa ereditata se va bene. Oppure prima casa senza fronzoli.

    Io (non giovane) mi sono informato per un box di 25 mq nella strada dove abito (sotterraneo): 215 di rendita catastale, oltre 400 euro l'anno di Imu e tasi, più l'immondizia, il contatore della luce, l'acqua, il condominio... mi costa come le rate della macchina solo di tasse.
    Il notaio per l'atto, l'agenzia per la provvigione, il notaio per il secondo atto se voglio finanziarlo con un piccolo mutuo... mi costa come la macchina solo di parassiti.

    Soluzione: mi tengo la macchina vecchia, così la parcheggio tranquillamente in strada e risparmio.

    Mi dirai: sì, però, vuoi mettere quando risale il mattone?
    E quando?? Gli attuali settantenni hanno tutti 2-4 case, quando muoiono loro (tra 10-20 anni) il mercato sarà invaso da appartamenti di periferia anni '70 di 120 mq e seconde case in paesi spopolati o in zone di mare degradate da colate di cemento. Come se uno dieci giorni di ferie l'anno volesse passarli a Ladispoli quando con poche decine di euro un volo low costi di porta in Marocco.

    Quanti rumeni ci vorranno per affittarglieli tutti? E pagheranno? Tu, il proprietario, pagherai di sicuro, ma senza le spalle coperte economicamente delle generazioni precedenti!

    I figli degli attuali settantenni? Quelli a falsa partita iva, con papà che gli passa qualche soldo pure a quarant'anni e con i contributi da co.co.co? Che fanno secondo te, aspettano la ripresa del mercato per far salire il prezzo come fanno ora i padri con il buco ereditato dalla nonna al centro storico abbandonato di Rocca Cucca? Oppure se ne spossessato pure per due lire, basta non far passare i giorni del conteggio dell'imu?

    L'immobiliare italiano è tossico.

    Non c'entra la ripresa immobiliare dell'Europa, della Provenza o di Monaco di Baviera.

    C'entra che dagli anni '50 al 2000 l'Italia è stata cementificata. Inutilmente.
    Se parli di paesini e di zone che andranno via via spopolando la penso un po' come te, anche se visti i prezzi già bassi di adesso per vendita/affitto molti ci stanno facendo più di un pensiero per spostarcisi. Per i grandi centri (dove si trova principalmente lavoro oggi) invece già adesso le quotazioni sono in ripresa e gli affitti in ripresa. Comunque oggi se ti sai muovere un 5% netto in zone interessanti lo tiri fuori. E i rendimenti in strumenti alternativi oramai sono prossimi allo zero. Inoltre anche molti expats stranieri stanno facendo un pensierino al sud Italia. Oramai il Portogallo è diventato costoso.
    Ultima modifica di Nemor; 16-09-19 alle 07:23

  6. #36

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    La differenza la farà la centralità. comma.
    Personalmente preferisco, anche per ridotte capacità economiche, immobili dal taglio piccolo, di basso pregio e da ristrutturare ma in città di almeno 200k

    Intanto speriamo che le agenzie istantbuyer prendano piede anche qui in Europa e, soprattutto, in Italia.

    Se la digitalizzazione farà un bel passo in avanti ci potremo liberare di agenti immobiliari e notai nel migliore degli scenari.
    Nel peggiore invece, queste figure verranno ridimensionate a tutto vantaggio degli investitori e l'immobiliare non dico potrebbe diventare un mercato liquido ma sicuramente non sarà così gessato come adesso.

  7. #37

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    Considera che lo stipendio di un bancario con esperienza in Italia sta sui 1600... ed è quello fortunato. Ma chi ce li ha sti soldi in seconde case??

    Qualche vecchio con la pensione alta perché all'epoca lo facevano, qualche ricco e privilegiato..
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    Io (non giovane) mi sono informato per un box di 25 mq nella strada dove abito (sotterraneo): 215 di rendita catastale, oltre 400 euro l'anno di Imu e tasi, più l'immondizia, il contatore della luce, l'acqua, il condominio... mi costa come le rate della macchina solo di tasse.
    Il notaio per l'atto, l'agenzia per la provvigione, il notaio per il secondo atto se voglio finanziarlo con un piccolo mutuo... mi costa come la macchina solo di parassiti.

    Soluzione: mi tengo la macchina vecchia, così la parcheggio tranquillamente in strada e risparmio.

    Mi dirai: sì, però, vuoi mettere quando risale il mattone?
    E quando?? Gli attuali settantenni hanno tutti 2-4 case, quando muoiono loro (tra 10-20 anni) il mercato sarà invaso da appartamenti di periferia anni '70 di 120 mq e seconde case in paesi spopolati o in zone di mare degradate da colate di cemento. Come se uno dieci giorni di ferie l'anno volesse passarli a Ladispoli quando con poche decine di euro un volo low costi di porta in Marocco.

    Quanti rumeni ci vorranno per affittarglieli tutti? E pagheranno? Tu, il proprietario, pagherai di sicuro, ma senza le spalle coperte economicamente delle generazioni precedenti!

    I figli degli attuali settantenni? Quelli a falsa partita iva, con papà che gli passa qualche soldo pure a quarant'anni e con i contributi da co.co.co? Che fanno secondo te, aspettano la ripresa del mercato per far salire il prezzo come fanno ora i padri con il buco ereditato dalla nonna al centro storico abbandonato di Rocca Cucca? Oppure se ne spossessato pure per due lire, basta non far passare i giorni del conteggio dell'imu?

    L'immobiliare italiano è tossico.

    Non c'entra la ripresa immobiliare dell'Europa, della Provenza o di Monaco di Baviera.

    C'entra che dagli anni '50 al 2000 l'Italia è stata cementificata. Inutilmente.
    La location e la tipologia conteranno sempre di più.

    Evitare:
    - periferie (anche delle grandi città);
    - zone rumorose e/o altamente inquinate;
    - immobili senza ascensore;
    - immobili mal manutenuti;
    - piani bassi;
    - appartamenti troppo grandi e quindi inutilmente costosi (pentalocali e oltre);
    - condomini con troppe teste;
    - zone dormitorio con pochi servizi.

    Privilegiare (esattamente al contrario):
    - centro città (o comunque quartieri non degradati);
    - zone maggiormente residenziali;
    - piani alti con ascensore;
    - immobili con tetto, facciata, caldaia, ascensore rifatti;
    - piccoli condomini;
    - tra gli appartamenti bilocali e trilocali.
    Ultima modifica di 123abc; 16-09-19 alle 09:14

  8. #38

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    Citazione Originariamente Scritto da Andrluke Visualizza Messaggio
    Se la digitalizzazione farà un bel passo in avanti ci potremo liberare di agenti immobiliari e notai nel migliore degli scenari.
    Non vedo l'ora che succeda, sarebbe un segnale di civiltà e vera svolta per questo paese.

  9. #39

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    Stessa strada, ma 100 metri di distanza... non fa pertinenza.

    ma sei sicuro? io ho acquistato un box 2 anni fa a quasi 400m da casa, nessun problema a farlo pertinenza della prima casa

  10. #40
    L'avatar di Nemor
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    Dati istat alla mano i paesini si sono spopolati da 40 anni. Il prezzo era basso già prima, ma mantenevano un mercato per le seconde case (spesso case in luoghi ameni, di famiglia, con belle viste, aria fresca, mare) mentre mezzo paese magari era trasformato in magazzini o abbandonato. Adesso si sono proprio azzerati gli scambi o quasi, salvo i soliti pezzi unici bersaglio dei ricchi e degli stranieri (la villa sul mare, il casale in maremma con piscina etc...).

    I capoluoghi di provincia e 'paesotti' secondari (la provincia diciamo) mantenevano quotazioni più basse, ma avevano un loro mercato. Ora per alcune province li vedo sotto il costo di costruzione.

    Sono sicuro che se uno PUO' spostarsi lì ha una scelta eccellente dove fare una grande vita (con il prezzo odierno del mio appartamento a Roma potrei comprare un villino liberty nella cittadina umbra di mio padre ed una tenuta di decine di ettari con casali, azienda agricola e maneggio nel paesino appenninico di origine di mia madre... per carità i rapporti sono sempre stati elevati, ma ora sono aumentati mentre il valore dell'immobile romano scendeva). Ma quanti si spostano?
    I dati Istat non mi sembra che registrino questo grande spostamento dalla città alla provincia. Forse qualche pensionato in buen retiro (come sempre accaduto), ma secondo me meno di una generazione fa. In cambio ho due amici che nell'ultimo anno hanno cambiato casa dai sobborghi e dalla provincia dove comprarono la prima casa per via dei prezzi elevati che si sono trasferiti in zone pregiate dentro Roma.
    Mah io parlo per esperienza personale, probabilmente "mediamente" in Italia e' cosi', con molte realta' simili. Ho visto un po' di persone, anche giovani, attratte dai prezzi bassi di affitto/vendita dei paesini tornare a spostarcisi e ti parlo del sud Italia. Ovviamente non parliamo di ruderi o immobili in zone impraticabili, ma sempre di zone ben collegate ( nel mio caso particolare popolazione in crescita da anni, ferrovia e strada nazionale principale presenti ) e di immobili ben messi.

    Forse a Milano e nel nord Italia. A Roma immobiliare.it registra il minimo storico ad agosto e corrisponde alle compravendite che vedo fare e da quanto mi riferiscono alcuni agenti immobiliari.
    Probabile che sia grandi numeri sia cosi', ma gli immobili che reputavao interessanti ho visto mano mano uscire dal mercato, il resto seguira' a ruota piu' o meno lentamente, ovviamente se non entriamo in una crisi immobiliare simil 2008 o pegiore

    Il 5% con una volatilità pari all'azionario, con costi d'ingresso del 15% (notaio+ipocatastale+agenzia...poi ovviamente puoi andare all'asta e far fare l'atto a tuo fratello notaio che non ti fa pagare, ma non è la norma) e spese di gestione annue che rappresentano mezzo affitto solo per l'IMU... e la 'cedola' (affitto) diciamo che è meno sicura e puntuale che nella maggior parte degli strimenti finanziari... a questo punto con questi costi se uno deve rischiare un ETF azionario a distribuzione magari in 10 anni fa meglio... (negli ultimi 10 anni ha fatto immensamente meglio).
    Io parlo di 5% netto, depurato di tutte le spese che hai citato. Nel mio caso particolare l'immobile che ho preso l'anno scorso e' attorno all'8-8,5%% netto togliendo tutte le spese che hai indicato includendo anche spese di ristrutturazione ed il costo del mutuo che ho imputato subito nel prezzo di acquisto. Capisci che se la situazione "media" e' questa ( anche il solo 5% netto ) e visti i rendimenti zero alternativi per forza di cose toranno gli investitori. Ovviamente adesso il mercato e' parecchio piu' "selezionato" che in passato. La cosa essenziale e' scremarsi bene gli inquilini, io per il mio immobile personale ne ho scento uno tra una decina (alcuni volevano anche pagarmi di piu' di quello che chiedevo e li ho scartati ) e mi trovo benissimo. Ma anche quelli di famigli che gestisco io non danno rogne.

    Io quest'anno mi sono stupito dei prezzi delle case in Puglia, una volta mare=costoso.
    Del resto ai miei amici expats se gli dico di venire in Puglia è come se gli dicessi di vederci in Thailandia, il Salento non è un viaggio da poco dal nord europa.
    Guarda che vengono nel sud Italia anche dagli USA/Canada, in rete ci sono varie testimonianze, per ritirarsi definitivamente in pensione qui. Molti lasciano il Portogallo (perche' e' diventato costoso) a vanno nel Sud Italia dove trovi in zone di mare anche affitti a 300 euro per trilocali/quadrilocali ben messi, con i social oggi si fa presto a far girare le idee e le testimonianze. Difficilmente il Sud Italia avra' fiammate di prezzi come il Portogallo nel breve/medio termine. Adesso c'e' anche la flat tax al 7% per 9 anni

    Non dico che i prezzi non possano stabilizzarsi un pò, e per poco tempo: in Italia son tutti furbi ed anche chi vende è capace di rialzare il prezzo o ritirare l'immobile dalla vendita per un anno nella speranza della 'risalita'.
    Io dico che il rischio di un trend di diminuzione strutturale esiste: tutti i miei amici-coetanei di mezz'età sono più o meno squattrinati (o vivono all'estero e se gli parli delle case sul groppone in Italia alzano gli occhi al cielo), hanno già case con stanze in soprannumero, pochi arrivano a 2 figli (la media è di meno di 1) e tra 15 anni erediteranno dai genitori settantenni mediamente dai 2 ai 5 immobili (alcuni in posti che non visitano mai). Forse per carità è un caso particolare il mio, però anche con i clienti (lavoro in banca) non sento che battute "che ti serve una casa?" e vedo situazioni identiche. L'italiano con buono stipendio sicuro, che cerca casa, è ambitissimo. Poi per carità, quello che si sposta per lavoro e deve fare l'affitto transitorio, che si sposta a nord etc... ci sarà sempre.

    Per me comprare una seconda casa (ma un buco di 50 metri in un paese carino ma sperduto dove te le tirano appresso) tra IMU, Tasi, Tarsu, contatore da 3 kw, metano e rogne varie sarebbe un salasso... roba da ricchi (ma i ricchi hanno altra scelta appunto), un box auto come dicevo (non considero neanche i costi d'acquisto/entrata) sopra mi fa 40 al mese di Imu, 15 di condominio, 20 di corrente, immondizia dipende dalla metratura, se c'è l'acqua pure quella... roba che a 150 (scarsi) lo affitto a questo punto e con i soldi dell'acquisto (ma soprattutto quelli del notaio, dell'agenzia e degli altri parassiti) almeno mi compro una bella macchina da metterci dentro (ma io non lo farei mai, però appunto opto per auto vecchia-->strada).
    Con gli attuali costi fissi l'immobiliare è proprio anti-economico, e le prospettive non mi sembrano rosee.
    Dite che l'inflazione li lancerà verso l'alto? Ma la BCE ha il mandato di tenerla entro il 2%... scordiamoci le impennate a due cifre degli anni '80, o l'assoluta anomalia dei primi anni 2000 con la transazione all'euro e il costo della vita raddoppiato o quasi in pochi anni. Ma scordiamocelo per i prossimi 50 anni... (salvo ritorni alla lira o cose del genere, allora forse l'immobile preserva).

    Oltretutto con il 140% di debito pubblico, con 1000 comuni vuoti e senza lavoro tranne i dipendenti comunali da mantenere incluse strade, fogne e lampioni, con le grandi città che sono giungle di cemento anni '60-'70 dove si è risparmiato sulle opere di urbanizzazione e ora dall'immondizia alle tubature sono tutte sul groppone municipale...
    ...che diminuiscano le tasse e le utenze sulla casa non ci spererei. Anzi è una spada di Damocle che rischia ogni giorno di caderci addosso (e se mettono l'Imu anche sulla prima casa? Ricordiamoci Monti, e che appena un anno fa abbiamo rischiato un bel 'governo tecnico').
    Piu' che inflazione io starei attengo alla stagflazione, comunque un investitore cerca principlamente il rendimento e oggi un mercato immobiliare ben "selezionato" puo' dare le sue soddisfazioni visti i rendimenti interessanti. Immobili in zone depresse/periferiche hanno il destino segnato, l'unica e' far venire in massa i pensionati stranieri, ma dovrebbe venirne qualhe milione.

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