Con i tassi a zero i prezzi delle case dovrebbero decuplicare - Pagina 14
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  1. #131
    L'avatar di Nemor
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    Zitti che si muove il Nemor, Roma passa a 10.000 €/mq in periferia
    L'immobiliare è un settore che personalmente non mi ha mai attirato perchè lo vedo come potenzialmente "problematico" ma potrei considerarlo come alternativa di investimento. Pur essendo campano, mi piacerebbe provare con un mono o bilocale a Milano vicino a qualche università/zona di uffici/centro.
    Il problema è che secondo me nell'immobiliare i calcoli di rendimento che si fanno sono molto semplicistici e non prendono in considerazione tutte le possibili variabili di segno negativo.
    Ad es. facile dire che 800 euro di affitto per un appartamento che hai pagato 180.000 euro rendono il 5,33% lordo o ancora di più se consideri che l'investimento iniziale è 90mila col mutuo e le rate di questo te le paga l'inquilino. Ma io senza sapere nulla del settore ci vedo delle possibili componenti negative che nel corso del tempo possono rovinare l'investimento. Ad es:

    - interessi del mutuo
    - assicurazione che copra danni all'immobile
    - sostituzioni periodiche di elettrodomestici
    - immobile che col passare del tempo ha bisogno di piccole o grandi ristrutturazioni
    - tasse

    E sopra non ho nemmeno voluto considerare inquilini che non pagano ed eventuali costi legali.
    Insomma, magari per due anni uno incassa 9.600 euro di affitto l'anno e gli va tutto bene, poi il terzo anno l'inquilino non paga o c'è da ristrutturare l'edificio o l'appartamento ed ecco che il 5,33% lordo è una chimera. Poi secondo me gestire un appartamento dall'altro lato d'Italia potrebbe avere ulteriori costi aggiuntivi in se. Insomma, nominalmente si ottiene un certo rendimento, ma praticamente potrebbe essere tutt'altro e non essendo determinabile a priori mi scoraggia

    p.s. il bonus ristrutturazione lo hai anche sulle seconde case o case da affittare?
    Secondo me tu potresti fare una barca di soldi ( visto quello che paghi di tasse ) e non lo sai, tra fondi pensione, bonus ristrutturazioni ed affitti
    L'immobile va tenuto per 10 anni massimo ( il tempo affinche' l'inquilino ti paghi il mutuo ), poi si rivende. E non va comprato troppo lontano da dove si vive o lavora.

    Al di la' di tutto, il grande punto interrogativo di tutta la faccenda e' l'inquilino o gli inquilini, io come ho gia' scritto preferisco "scremarmeli" per bene, anche abbassando le pretese, per adesso non ho avuto nessun problema. Da questo punto di vista i piccoli immobili danno enormi vantaggi al posto di quelli da affittare a camera, ovviamente diminuendo il rischio diminuiscono anche i guadagni.

    P.S.
    Si, il bonus ristrutturazione lo hai anche sulle seconde case o case da affittare
    Ultima modifica di Nemor; 20-09-19 alle 16:58

  2. #132

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    Nemor, io pago 30.000 annui di irpef, avrei convenienza?

  3. #133

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Secondo me tu potresti fare una barca di soldi ( visto quello che paghi di tasse ) e non lo sai, tra fondi pensione, bonus ristrutturazioni ed affitti
    L'immobile va tenuto per 10 anni massimo ( il tempo affinche' l'inquilino ti paghi il mutuo ), poi si rivende. E non va comprato troppo lontano da dove si vive o lavora.
    Vero che in tutti questi anni ho seriamente trascurato la questione fisco, quindi pagando un mare di tasse e sfruttando poche deduzioni, ma non credo che potrei fare una barca di soldi onestamente.
    I miei guadagni sono (e sono stimati) in leggero declino anno dopo anno, il lavoro comunque mi assorbe il 95% del tempo essendo rimasto solo nella gestione ed ho poco tempo per pensare ad altro.
    Ma a parte il fondo pensione dove si può sfruttare una bella deduzione, anche se a costo di tenere i soldi bloccati potenzialmente per decenni, non credo ci siano altri grossi vantaggi da sfruttare e la ristrutturazione verso si può dedurre, ma i costi della stessa ti riducono inevitabilmente il rendimento, oltre ad essere convinto che come diceva l’altro utente il vantaggio in termini di rivalutazione dell’immobile sono minimi

  4. #134
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da Lupak Visualizza Messaggio
    Vero che in tutti questi anni ho seriamente trascurato la questione fisco, quindi pagando un mare di tasse e sfruttando poche deduzioni, ma non credo che potrei fare una barca di soldi onestamente.
    I miei guadagni sono (e sono stimati) in leggero declino anno dopo anno, il lavoro comunque mi assorbe il 95% del tempo essendo rimasto solo nella gestione ed ho poco tempo per pensare ad altro.
    Ma a parte il fondo pensione dove si può sfruttare una bella deduzione, anche se a costo di tenere i soldi bloccati potenzialmente per decenni, non credo ci siano altri grossi vantaggi da sfruttare e la ristrutturazione verso si può dedurre, ma i costi della stessa ti riducono inevitabilmente il rendimento, oltre ad essere convinto che come diceva l’altro utente il vantaggio in termini di rivalutazione dell’immobile sono minimi
    Devi prendere un mezzo rudere in zona interessante, sfruttare al massimo le agevolazioni, se ci riesci quelle all'80% come ricordava il nostro amico "ercash", possibilmente il tutto in leva, poi vediamo se vale poco più di prima

  5. #135
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da dm7 Visualizza Messaggio
    Nemor, io pago 30.000 annui di irpef, avrei convenienza?
    Assolutamente, io lordo sono attorno ai 9k e grazie alle detrazioni che ho maturato, ci pago imu/tasi/tari, imposte sull'affitto e sono a credito di circa 2,5k annui. Quest'anno poi con le deduzioni del fondo pensione e le ristrutturazioni dell'anno scorso dovrei accumulare qualcos'altro
    A breve vi faccio sapere quanto, visto che sono in procinto di fare la dichiarazione dei redditi.

  6. #136

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Devi prendere un mezzo rudere in zona interessante, sfruttare al massimo le agevolazioni, se ci riesci quelle all'80% come ricordava il nostro amico "ercash", possibilmente il tutto in leva, poi vediamo se vale poco più di prima
    Beh, ci vuole tempo per trovarlo ed esperienza/conoscenza per sapere quanto può valere se lo rimetti a nuovo.
    Non ho purtroppo nè una cosa nè l’altra

  7. #137
    L'avatar di GreedyTrader
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    L'immobile va tenuto per 10 anni massimo ( il tempo affinche' l'inquilino ti paghi il mutuo ), poi si rivende. E non va comprato troppo lontano da dove si vive o lavora.
    Concordo su tutto quello che dici specialmente dell'inquilino che deve essere fidato si possono per esempio cercare nicchie di mercato come lavoratori mandati dall'azienda fuori sede (paga l'azienda generalmente multinazionale), palazzi vicino a consolati (per personale consolare), studi medici o notarili... per gli studenti quello che vedo fare con successo è un affitto ad un "capofila" che svolgerà il compito di "agenzia", in pratica uno studente abbastanza sveglio si prende una stanza e firma il contratto per tutto l'appartamento, gli si riconosce uno sconto e lui si occupa di trovare gli altri inquilini, se questi vanno via li sostituisce. Ho un paio di tizi che fanno così e si risparmiano un mare di rogne (la rotazione degli inquilini) perdendo alla fine un 7-8% di locazione (generalmente gli si riconosce 100-150 € al mese in meno di pigione).

    Solo un appunto ma tu dici non troppo lontano... ma non hai comprato a Lipsia ?

  8. #138
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da GreedyTrader Visualizza Messaggio
    Solo un appunto ma tu dici non troppo lontano... ma non hai comprato a Lipsia ?
    Ovviamente se parliamo dell'Italia. Quelli a Lipsia erano già tutti affittati da anni, parecchi. È cambiato un inquilino qualche mese fa, il nuovo mi paga il 28% in più di quello che c'era prima. Dal 2020 I "vecchi" un minimo 10% in più, sono di buon cuore .
    Comunque è stata vera e propria speculazione, la fortuna vuole che sono entrato in un buon periodo, poco ci manca che i prezzo a m/q sono raddoppiati da allora. Volevo entrare nel 2008 a Berlino ma avevo poco cash, sui 50k, da allora i prezzi sono quadruplicati nella zona dove volevo comprare. Speriamo sia così anche a Lipsia
    Per Roma ( il famoso grande immobile di cui discutiamo ) potrei farci un pensierino se e quando smobilizzo a Lipsia, al momento mi godo gli affitti e la rivalutazione.

  9. #139
    L'avatar di cacao
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    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    Ni, nel senso che le esportazioni sono ai massimi storici con gli addetti ai minimi storici, paradosso dell'automazione...

    Considera che per tutto il territorio provinciale comunque gli addetti del settore tessile rappresentano ormai meno del 20% della forza lavoro complessiva.

    Il tasso di immigrazione netta è leggermente positivo, ma non sufficiente a fare da contraltare al saldo naturale disequilibrato (ogni anno muoiono circa 300-400 persone più di quante ne nascano) ed è questo il vero grande problema della provincia italiana.
    il problema è che fino al dopoguerra i lanifici rivetti davano lavoro diretto a 5.000 persone, piu l'indotto, ed escludendo la pettinatura italiana che era di altro ramo della famiglia.

    Praticamente 1 lavoratore attivo su 3 era impiegato li'.
    Oggi non c'è piu nulla se non capannoni vuoti.

  10. #140

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    Citazione Originariamente Scritto da cacao Visualizza Messaggio
    il problema è che fino al dopoguerra i lanifici rivetti davano lavoro diretto a 5.000 persone, piu l'indotto, ed escludendo la pettinatura italiana che era di altro ramo della famiglia.

    Praticamente 1 lavoratore attivo su 3 era impiegato li'.
    Oggi non c'è piu nulla se non capannoni vuoti.
    Questo è semplicemente testimonianza del mondo che cambia. Tra l'altro il momento di massimo splendore del tessile biellese è arrivato dopo, negli anni 60/70 quando i Rivetti erano già in decisa decadenza.

    In generale comunque il settore tessile, come altri settori industriali, nel Novecento è passato dall'essere labour a capital intensive.
    Ultima modifica di 123abc; 20-09-19 alle 20:43

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