Contratto preliminare di acquisto : ipoteche non inserite. Cosa fare?
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  1. #1
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    Contratto preliminare di acquisto : ipoteche non inserite. Cosa fare?

    Ciao a tutti!

    Vi ringrazio già in anticipo se potete darmi qualche suggerimento su come procedere.

    Scusate il messaggio lungo, cercherò di essere il più coinciso possibile.



    In pratica, contratto preliminare di acquisto firmato in data 27/6/2019. Tutto tramite agenzia immobiliare, quindi con provvigione all'agenzia già versata e caparra al venditore già incassata. Il contratto prevede rogito entro il 10/09/2019, in pratica domani.
    Nel contratto c'è scritto che l'immobile è libero vincoli, oneri, iscrizioni ipotecarie e così via.



    Durante i controlli di routine del notaio ( a metà agosto ) però salta fuori che c'è un'ipoteca sulla casa.
    L'agente immobiliare dice che non ne sapeva nulla, e che chiederà al proprietario.


    Ormai la fiducia nell'AI ovviamente è venuta a mancare ed ho fatto richiesta online di una visura ipotecaria e questo è il risultato :

    7. TRASCRIZIONE del 29/04/2016 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ****O Repertorio ****/*** del 28/04/2016
    ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

    8. ISCRIZIONE del 02/05/2016 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ****** Repertorio ****/***** del 28/04/2016
    IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

    9. ISCRIZIONE del 04/06/2019 - Registro Particolare ****Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI **** Repertorio**** del 28/11/2018
    IPOTECA GIUDIZIALE derivante da SENTENZA DI CONDANNA



    Venerdi sera vado a parlare con l'agente immobiliare ed ovviamente accampa un pò di scuse.
    Dice che non è colpa sua. Che lui i controlli li ha fatti il 14/06, ma l'ipoteca giudiziale non compariva visto che ci vuole un mese prima che compaia dopo che viene iscritta (??????? ).
    Gli chiedo come mai non compare l'ipoteca volontaria nel preliminare d'acquisto ,e mi dice che quella non va inserita ( è vera una cosa simile? )


    In pratica mi dice che la somma tra l'ipoteca volontaria e quella giudiziale supera di 15.000 € il valore d'acquisto e quindi il proprietario vuole andare tramite avvocato per dimezzare l'ipoteca giudiziale ( ? ). E che il proprietario ha pure il conto corrente bloccato.
    L'AI quindi vorrebbe che io allungassi il tempo a disposizione del rogito, ma non si sa ancora se per uno o due mesi.



    Quindi ora sono nel dubbio che allungare i tempi per il rogito o farla finita.


    Mi chiedevo, visto che il proprietario ha dichiarato il falso, a cosa ho diritto oltre al doppio della caparra nel caso rinuncio visto che lui non riesce ad estinguere le ipoteche?


    Altra dubbio. Ma è vero, come dice l'AI, che l'ipoteca volontaria non va inserita nel contratto preliminare d'acquisto?



    L'agente immobiliare ha qualche responsabilità secondo voi? Mi ha già detto che in ogni caso la provvigione non me la ridarà, al massimo mi farà un credito se acquisto un altro appartamento tramite loro XD
    Secondo me ho diritto a riavere la provvigione, però chiedo a voi che siete più esperti.
    Mi sembra strano che se una ipoteca viene iscritta il 4/06, non è visibile fino al mese successivo. Voi potete confermare la cosa?


    Voi come agireste al mio posto?

  2. #2

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    Ormai il danno è fatto, comunque ne hai tratto un buon insegnamento per il futuro....i controlli vanno fatti prima della firma del preliminare!!!!
    Le trascrizioni, iscrizioni e annotazioni vengono presentate tutte con procedura telematica tramite software Unimod e quindi si vedono in pratica in tempo reale. Dal momento della stipula di un atto facciamo per esempio un atto ipotecario, l'ufficiale rogante (il notaio) ha tempo 30 giorni per presentare l'iscrizione. Infatti come puoi vedere anche dal repertorio che hai pubblicato l'atto ipotecario è stato stipulato il 28.04.2016 e l'iscrizione è di qualche giorno dopo cioè il 02.05.2016. L'ipoteca volontaria va inserita eccome nel preliminare, anzi per fare una cosa fatta bene bisogna anche prevedere come (tempi e modi) il venditore debba distinguerla.
    Attualmente ti trovi in una posizione non invidiabile e il consiglio che mi sento di darti è di trovare un bravo legale, specializzato nel settore immobiliare che possa aiutarti.
    Dimenticavo...dubito fortemente che il venditore acconsenta a restituirti il doppio della caparra visto il suo stato di indebitamento
    Ultima modifica di geomarc; 09-09-19 alle 20:47

  3. #3
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    Grazie della risposta!
    Essì, hai ragione. Purtroppo non ci ho pensato prima ed ora devo cercare di rimediare alla situazione.

    Ma visto che l'AI ha agito con scarsa professionalità ed ha mentito, dici che è possibile recuperare la provvigione? Se non per sua volontà, almeno tramite avvocato?

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da Gwydion Visualizza Messaggio
    Ciao a tutti!

    Vi ringrazio già in anticipo se potete darmi qualche suggerimento su come procedere.

    Scusate il messaggio lungo, cercherò di essere il più coinciso possibile.



    In pratica, contratto preliminare di acquisto firmato in data 27/6/2019. Tutto tramite agenzia immobiliare, quindi con provvigione all'agenzia già versata e caparra al venditore già incassata. Il contratto prevede rogito entro il 10/09/2019, in pratica domani.
    Nel contratto c'è scritto che l'immobile è libero vincoli, oneri, iscrizioni ipotecarie e così via.



    Durante i controlli di routine del notaio ( a metà agosto ) però salta fuori che c'è un'ipoteca sulla casa.
    L'agente immobiliare dice che non ne sapeva nulla, e che chiederà al proprietario.


    Ormai la fiducia nell'AI ovviamente è venuta a mancare ed ho fatto richiesta online di una visura ipotecaria e questo è il risultato :

    7. TRASCRIZIONE del 29/04/2016 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ****O Repertorio ****/*** del 28/04/2016
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    Venerdi sera vado a parlare con l'agente immobiliare ed ovviamente accampa un pò di scuse.
    Dice che non è colpa sua. Che lui i controlli li ha fatti il 14/06, ma l'ipoteca giudiziale non compariva visto che ci vuole un mese prima che compaia dopo che viene iscritta (??????? ).
    Gli chiedo come mai non compare l'ipoteca volontaria nel preliminare d'acquisto ,e mi dice che quella non va inserita ( è vera una cosa simile? )


    In pratica mi dice che la somma tra l'ipoteca volontaria e quella giudiziale supera di 15.000 € il valore d'acquisto e quindi il proprietario vuole andare tramite avvocato per dimezzare l'ipoteca giudiziale ( ? ). E che il proprietario ha pure il conto corrente bloccato.
    L'AI quindi vorrebbe che io allungassi il tempo a disposizione del rogito, ma non si sa ancora se per uno o due mesi.



    Quindi ora sono nel dubbio che allungare i tempi per il rogito o farla finita.


    Mi chiedevo, visto che il proprietario ha dichiarato il falso, a cosa ho diritto oltre al doppio della caparra nel caso rinuncio visto che lui non riesce ad estinguere le ipoteche?


    Altra dubbio. Ma è vero, come dice l'AI, che l'ipoteca volontaria non va inserita nel contratto preliminare d'acquisto?



    L'agente immobiliare ha qualche responsabilità secondo voi? Mi ha già detto che in ogni caso la provvigione non me la ridarà, al massimo mi farà un credito se acquisto un altro appartamento tramite loro XD
    Secondo me ho diritto a riavere la provvigione, però chiedo a voi che siete più esperti.
    Mi sembra strano che se una ipoteca viene iscritta il 4/06, non è visibile fino al mese successivo. Voi potete confermare la cosa?


    Voi come agireste al mio posto?
    tranquillo che l AI la provvigione te la ridà, se lo segnali al ruolo per una cosa simile minimo lo sospendono qualche mese, riguardo al rogito se non vuoi andare avanti hai diritto al doppio della caparra.

  5. #5

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    Io purtroppo sono un semplice geometra e sulla questione di poter recuperare la provvigione del mediatore non sono in grado di rispondere, su questo saprebbe sicuramente consigliarti meglio un legale. Magari qualche risposta si potrebbe trovare su sentenze già passate in giudicato per questioni similari che immagino non manchino.

  6. #6

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    Ho avuto una situazione simile alla tua, ti capisco molto bene.
    L AI in realtà ha poca o nessuna responsabilità di controllo, a meno che non avesse motivo fondato di sospettare, c è una sentenza recente di Cassazione in merito. Quindi pure denunciandolo otterresti poco.
    Idem per il proprietario. Se non ha soldi per sanare l ipoteca figurati se ha soldi per darti il doppio della caparra.
    Il mio consiglio? Se la casa ti piace e se il valore dell ipoteca è coperto dal prezzo pattuito, cerca un bravo notaio e fai gestire la cosa a lui. Potresti far estinguere coi proventi della vendita.
    Valuta anche il deposito prezzo per il saldo, e la trascrizione del compromesso da parte del notaio a ipoteca giudiziale estinta. Ti proteggerà da eventuali ulteriori ipoteche in arrivo (non improbabili)

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