Compravendita tra privati: documentazione e fasi trattativa

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

fabiodl

Nuovo Utente
Registrato
27/6/01
Messaggi
1.102
Punti reazioni
21
Buongiorno abbiamo messo recentemente in vendita un immobile di famiglia.. annuncio sta riscuotendo un buon successo e quindi ho fissato già diverse visite. Il presente messaggio per chiedere informazioni riguardo un potenziale acquirente, che comprerebbe per il figlio che si trova nel mio comune per motivi di lavoro (mentre il padre è di altra città) e quindi già dall'annuncio sono sembrati subito molto interessati, essendo da un po' che vedono quella zona e il taglio è perfetto. Non avrebbero da fare mutuo e rogito a brevissimo, giusto il tempo di smobilizzare la liquidità necessaria. Il figlio verrebbe a vedere appartamento, e se dovesse effettivamente rispecchiare i gusti delle foto, il padre sarebbe subito pronto a formulare un'offerta, senza fare ulteriori sopralluoghi. Mi ha chiesto però tutta una documentazione preliminare per poter effettuare la proposta, a sua detta, per capire che sia io effettivamente il proprietario dell'appartamento e non sia oggetto di donazione(atto di provenienza, visura catastale, planimetria che è già pubblicata sul sito) che io non sarei propenso a fornire fintanto che non ci sia accordo sul prezzo e in considerazione che al momento sono dei puri sconosciuti. Ho letto su internet di potenziali truffe a carico di ignari venditori di immobili, una volta che sono a conoscenza dei dati personali del proprietario e dell'immobile. È una cosa realmente fattibile oppure sono timori infondati, e nel caso è cmq corretto consegnare la documentazione successivamente a una proposta scritta (gli ho anche detto visto tempo breve per andare a rogito che potrei accettare sola proposta scritta senza assegno di caparra) e solamente in mano a un notaio che lui mi comunicherà per fare le verifiche del caso e concludere la trattativa, che come detto è nata privatamente tramite annuncio su sito specializzato immobiliare?
 
Io non fonirei nulla, al limite gliela farei vedere ma senza consegnarla.

Delle verifiche se ne occuperá il Notaio.
 
Io non fonirei nulla, al limite gliela farei vedere ma senza consegnarla.

Delle verifiche se ne occuperá il Notaio.

perfetto...
Ne approfitto per un'ulteriore domanda: trattandosi di immobile ante 1967 c'è frase o liberatoria da inserire in proposta/compromesso per asseverare che non c'è il certificato di agibilità e che non viene fornita alcuna certificazione degli impianti, così da essere tutelati poi in fase di rogito?
Ovviamente a parole ho già detto tutto ai vari acquirenti, ma dovendo predisporre una proposta di acquisto, che frase posso mettere per fornire maggiore tutela e non avere sorprese dopo? (ossia magari scontistiche sul prezzo?)

Ho già sentito amministratore che potrebbe rilasciare certificazione con l'età dell'immobile e anche una dichiarazione che non ci sono spese straoridnarie preventivate e che la mia situazione debitoria con il condominio presenta addirittura saldo positivo!! :)
 
Io non fonirei nulla, al limite gliela farei vedere ma senza consegnarla.

Delle verifiche se ne occuperá il Notaio.

perfetto...
Ne approfitto per un'ulteriore domanda: trattandosi di immobile ante 1967 c'è frase o liberatoria da inserire in proposta/compromesso per asseverare che non c'è il certificato di agibilità e che non viene fornita alcuna certificazione degli impianti, così da essere tutelati poi in fase di rogito?
Ovviamente a parole ho già detto tutto ai vari acquirenti, ma dovendo predisporre una proposta di acquisto, che frase posso mettere per fornire maggiore tutela e non avere sorprese dopo? (ossia magari scontistiche sul prezzo?)

Ho già sentito amministratore che potrebbe rilasciare certificazione con l'età dell'immobile e anche una dichiarazione che non ci sono spese straoridnarie preventivate e che la mia situazione debitoria con il condominio presenta addirittura saldo positivo!! :)
 
Buongiorno abbiamo messo recentemente in vendita un immobile di famiglia.. annuncio sta riscuotendo un buon successo e quindi ho fissato già diverse visite. Il presente messaggio per chiedere informazioni riguardo un potenziale acquirente, che comprerebbe per il figlio che si trova nel mio comune per motivi di lavoro (mentre il padre è di altra città) e quindi già dall'annuncio sono sembrati subito molto interessati, essendo da un po' che vedono quella zona e il taglio è perfetto. Non avrebbero da fare mutuo e rogito a brevissimo, giusto il tempo di smobilizzare la liquidità necessaria. Il figlio verrebbe a vedere appartamento, e se dovesse effettivamente rispecchiare i gusti delle foto, il padre sarebbe subito pronto a formulare un'offerta, senza fare ulteriori sopralluoghi. Mi ha chiesto però tutta una documentazione preliminare per poter effettuare la proposta, a sua detta, per capire che sia io effettivamente il proprietario dell'appartamento e non sia oggetto di donazione(atto di provenienza, visura catastale, planimetria che è già pubblicata sul sito) che io non sarei propenso a fornire fintanto che non ci sia accordo sul prezzo e in considerazione che al momento sono dei puri sconosciuti. Ho letto su internet di potenziali truffe a carico di ignari venditori di immobili, una volta che sono a conoscenza dei dati personali del proprietario e dell'immobile. È una cosa realmente fattibile oppure sono timori infondati, e nel caso è cmq corretto consegnare la documentazione successivamente a una proposta scritta (gli ho anche detto visto tempo breve per andare a rogito che potrei accettare sola proposta scritta senza assegno di caparra) e solamente in mano a un notaio che lui mi comunicherà per fare le verifiche del caso e concludere la trattativa, che come detto è nata privatamente tramite annuncio su sito specializzato immobiliare?

truffe solo sapendo i dati del proprietario dell'immobile?

Ma se sono dati pubblici consultabili da chiunque sul sito dell'agenzia delle entrate!

Specifa che tipo di truffe hai letto.
 
Buongiorno abbiamo messo recentemente in vendita un immobile di famiglia.. annuncio sta riscuotendo un buon successo e quindi ho fissato già diverse visite. Il presente messaggio per chiedere informazioni riguardo un potenziale acquirente, che comprerebbe per il figlio che si trova nel mio comune per motivi di lavoro (mentre il padre è di altra città) e quindi già dall'annuncio sono sembrati subito molto interessati, essendo da un po' che vedono quella zona e il taglio è perfetto. Non avrebbero da fare mutuo e rogito a brevissimo, giusto il tempo di smobilizzare la liquidità necessaria. Il figlio verrebbe a vedere appartamento, e se dovesse effettivamente rispecchiare i gusti delle foto, il padre sarebbe subito pronto a formulare un'offerta, senza fare ulteriori sopralluoghi. Mi ha chiesto però tutta una documentazione preliminare per poter effettuare la proposta, a sua detta, per capire che sia io effettivamente il proprietario dell'appartamento e non sia oggetto di donazione(atto di provenienza, visura catastale, planimetria che è già pubblicata sul sito) che io non sarei propenso a fornire fintanto che non ci sia accordo sul prezzo e in considerazione che al momento sono dei puri sconosciuti. Ho letto su internet di potenziali truffe a carico di ignari venditori di immobili, una volta che sono a conoscenza dei dati personali del proprietario e dell'immobile. È una cosa realmente fattibile oppure sono timori infondati, e nel caso è cmq corretto consegnare la documentazione successivamente a una proposta scritta (gli ho anche detto visto tempo breve per andare a rogito che potrei accettare sola proposta scritta senza assegno di caparra) e solamente in mano a un notaio che lui mi comunicherà per fare le verifiche del caso e concludere la trattativa, che come detto è nata privatamente tramite annuncio su sito specializzato immobiliare?

mettetevi d'accordo sul prezzo e anche se la proposta non è formalizzata nero su bianco solo dopo fornisci di la documentazione...

Oppure dirgli di presentarsi con un geometra che curerà tutta questa parte così come la corrispondenza delle planimetrie a quelle depositate al catasto o ancora meglio al comune.

comunque la cosa importante è mettersi d'accordo sul prezzo....

il resto viene dopo...
 
perfetto...
Ne approfitto per un'ulteriore domanda: trattandosi di immobile ante 1967 c'è frase o liberatoria da inserire in proposta/compromesso per asseverare che non c'è il certificato di agibilità e che non viene fornita alcuna certificazione degli impianti, così da essere tutelati poi in fase di rogito?
Ovviamente a parole ho già detto tutto ai vari acquirenti, ma dovendo predisporre una proposta di acquisto, che frase posso mettere per fornire maggiore tutela e non avere sorprese dopo? (ossia magari scontistiche sul prezzo?)

Ho già sentito amministratore che potrebbe rilasciare certificazione con l'età dell'immobile e anche una dichiarazione che non ci sono spese straoridnarie preventivate e che la mia situazione debitoria con il condominio presenta addirittura saldo positivo!! :)

se hai i titoli di proprietà già di là si ricava l'età nell'immobile...
 
truffe solo sapendo i dati del proprietario dell'immobile?

Ma se sono dati pubblici consultabili da chiunque sul sito dell'agenzia delle entrate!

Specifa che tipo di truffe hai letto.
Esempio di truffa tratta da una discussione su altro sito immobiliare. Riporto per come ho trovato nella discussione ..

Truffa: mutuo con documenti falsi, arrestato
„alsificando i documenti di identità è riuscito a ottenere la proprietà di un appartamento e un mutuo ipotecario per 170.000 euro. Per questo un uomo di 43 anni è stato arrestato
V.P., di 43 anni, dopo aver letto su un giornale l’annuncio della vendita di un appartamento in zona Tuscolano, si è presentato al proprietario dell’immobile fingendosi interessato all’acquisto. Dopo una breve trattativa per il prezzo, i due hanno fissato un appuntamento per sottoscrivere la proposta d’acquisto. Presentatosi all’incontro insieme a una complice, presentata come la sua compagna, il “falso acquirente”, dopo aver versato come caparra confirmatoria un assegno di 10.000 euro, ed è riuscito ad ottenere dal proprietario una fotocopia del suo documento d’identità assieme ad una copia dell’atto di acquisto e della planimetria catastale dell’appartamento, necessari per la perizia della banca per l’accensione del mutuo. Dopo pochi giorni la complice ha telefonato al proprietario avvisandolo che il compagno aveva avuto un incidente stradale e, quindi, della necessità di aspettare qualche giorno per incassare l’assegno.
Con la documentazione relativa alla proprietà e la copia del documento d’identità dell’uomo si è presentato davanti ad un notaio e, insieme ad un altro complice spacciatosi per il proprietario dell’appartamento, ha stipulato un falso atto di acquisto. Poi i due, in possesso dell’atto, si sono recati in un istituto di credito e sono riusciti ad ottenere un mutuo ipotecario sull’immobile per un importo pari a 170.000 euro.“
 
Anche a me sembra difficile riuscire a fare una truffa immobiliare, soprattutto a danno di una banca, con soli dati personali venditore e dati catastali immobile, ma stante ad alcuni articoli in rete sembra ci siano casi di truffe immobiliari. Quindi sto seguendo consigli che mi avete dato, ossia documentazione verrà data solo dietro una presentazione di offerta congrua, e direttamente nelle mani del notaio che poi dovrà curare stesura di preliminare/rogito. Probabilmente mi perderò qualche potenziale cliente, ma almeno sarò sicuro di non aver dato miei dati sensibili a sconosciuti. (È vero che online si trovano pubblicamente i dati catastali di un immobile, ma devi essere almeno a conoscenza del codice fiscale del proprietario)
 
Per chi sá cosa cercare e come fare non è assolutamente impossibile risalire ai dati personali di un soggetto. I dati sensibili sono un'altra cosa (orientamento sessuale, credo religioso, dati sanitari ecc.). Consultando le mappe catastali che almeno in alcuni casi si trovano anche online si possono individuare foglio e particella di ogni fabbricato e tramite gli elaborati planimetrici anche il sub. di ogni singola u.i. Dopodiché si fa una visura catastale per foglio p.lla e sub. e il gioco è fatto.
Peraltro bisogna considerare che gli atti di compravendita sono pubblici per legge e infatti per garantirne la pubblicità i notai hanno l'obbligo di trascriverli presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari, dove chiunque interessato può fare una visura anche solo con nome e cognome a patto che non ci siano un gran numero di omonimi altrimenti è meglio avere anche una data di nascita ed è cosi possibile vedere oltre la nota di trascrizione anche la copia integrale dell'atto richiedendo il "titolo"
 
Ultima modifica:
Delle verifiche se ne occuperá il Notaio.

Il notaio può tranquillamente rogitare una casa proveniente da donazione, è perfettamente lecito e legale.
Salvo che il compratore resta a rischio per anni di dover restituire la casa.

Mettetevi in testa che non bastano le verifiche del notaio, chiedete sempre consulenza a qualcuno che se ne intende (possibilmente ad un tecnico, non ad un'agenzia immobiliare)
 
Esempio di truffa tratta da una discussione su altro sito immobiliare. Riporto per come ho trovato nella discussione ..

Truffa: mutuo con documenti falsi, arrestato
„alsificando i documenti di identità è riuscito a ottenere la proprietà di un appartamento e un mutuo ipotecario per 170.000 euro. Per questo un uomo di 43 anni è stato arrestato
V.P., di 43 anni, dopo aver letto su un giornale l’annuncio della vendita di un appartamento in zona Tuscolano, si è presentato al proprietario dell’immobile fingendosi interessato all’acquisto. Dopo una breve trattativa per il prezzo, i due hanno fissato un appuntamento per sottoscrivere la proposta d’acquisto. Presentatosi all’incontro insieme a una complice, presentata come la sua compagna, il “falso acquirente”, dopo aver versato come caparra confirmatoria un assegno di 10.000 euro, ed è riuscito ad ottenere dal proprietario una fotocopia del suo documento d’identità assieme ad una copia dell’atto di acquisto e della planimetria catastale dell’appartamento, necessari per la perizia della banca per l’accensione del mutuo. Dopo pochi giorni la complice ha telefonato al proprietario avvisandolo che il compagno aveva avuto un incidente stradale e, quindi, della necessità di aspettare qualche giorno per incassare l’assegno.
Con la documentazione relativa alla proprietà e la copia del documento d’identità dell’uomo si è presentato davanti ad un notaio e, insieme ad un altro complice spacciatosi per il proprietario dell’appartamento, ha stipulato un falso atto di acquisto. Poi i due, in possesso dell’atto, si sono recati in un istituto di credito e sono riusciti ad ottenere un mutuo ipotecario sull’immobile per un importo pari a 170.000 euro.“

Ma come hanno fatto con il perito della Banca che, in caso di mutuo, doveva perziare l'immobile? A me più che una truffa sembra una favola!
 
Concordo anche io, sembra una storia totalmente inventata. Vorrei sapere su quale conto sono stati bonificati i 170.000 euro del mutuo. Ci sono troppe cose che non quadrano.
 
Esempio di truffa tratta da una discussione su altro sito immobiliare. Riporto per come ho trovato nella discussione ..

Truffa: mutuo con documenti falsi, arrestato
„alsificando i documenti di identità è riuscito a ottenere la proprietà di un appartamento e un mutuo ipotecario per 170.000 euro. Per questo un uomo di 43 anni è stato arrestato
V.P., di 43 anni, dopo aver letto su un giornale l’annuncio della vendita di un appartamento in zona Tuscolano, si è presentato al proprietario dell’immobile fingendosi interessato all’acquisto. Dopo una breve trattativa per il prezzo, i due hanno fissato un appuntamento per sottoscrivere la proposta d’acquisto. Presentatosi all’incontro insieme a una complice, presentata come la sua compagna, il “falso acquirente”, dopo aver versato come caparra confirmatoria un assegno di 10.000 euro, ed è riuscito ad ottenere dal proprietario una fotocopia del suo documento d’identità assieme ad una copia dell’atto di acquisto e della planimetria catastale dell’appartamento, necessari per la perizia della banca per l’accensione del mutuo. Dopo pochi giorni la complice ha telefonato al proprietario avvisandolo che il compagno aveva avuto un incidente stradale e, quindi, della necessità di aspettare qualche giorno per incassare l’assegno.
Con la documentazione relativa alla proprietà e la copia del documento d’identità dell’uomo si è presentato davanti ad un notaio e, insieme ad un altro complice spacciatosi per il proprietario dell’appartamento, ha stipulato un falso atto di acquisto. Poi i due, in possesso dell’atto, si sono recati in un istituto di credito e sono riusciti ad ottenere un mutuo ipotecario sull’immobile per un importo pari a 170.000 euro.“

con copia del documento d'identità è andato dal notaio ha stipulato un falso atto di acquisto?

Si vabbè e le pecore volano.

Ci sono tante bufale su Internet, non bisogna credere a tutto.
 
Per chi sá cosa cercare e come fare non è assolutamente impossibile risalire ai dati personali di un soggetto. I dati sensibili sono un'altra cosa (orientamento sessuale, credo religioso, dati sanitari ecc.). Consultando le mappe catastali che almeno in alcuni casi si trovano anche online si possono individuare foglio e particella di ogni fabbricato e tramite gli elaborati planimetrici anche il sub. di ogni singola u.i. Dopodiché si fa una visura catastale per foglio p.lla e sub. e il gioco è fatto.
Peraltro bisogna considerare che gli atti di compravendita sono pubblici per legge e infatti per garantirne la pubblicità i notai hanno l'obbligo di trascriverli presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari, dove chiunque interessato può fare una visura anche solo con nome e cognome a patto che non ci siano un gran numero di omonimi altrimenti è meglio avere anche una data di nascita ed è cosi possibile vedere oltre la nota di trascrizione anche la copia integrale dell'atto richiedendo il "titolo"

Non sapevo che chiunque può anche avere copia dell'atto di compravendita. Sei sicuro?
 
Se vuoi, puoi provare. Spendendo pochi euro, presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente per la tua zona puoi chiedere di fare una visura magari a nome del tuo vicino di casa del quale conosci anche la data di nascita. Per prima cosa ti faranno vedere il repertorio che altro non è che un elenco di tutti gli atti che ha stipulato il soggetto. Dopodiché devi chiedere di vedere i singoli atti in base al numero di registro particolare riportato sul repertorio. Per avere una copia cartacea c'e da spendere qualcosa in più e attendere qualche giorno.
 
Se vuoi, puoi provare. Spendendo pochi euro, presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente per la tua zona puoi chiedere di fare una visura magari a nome del tuo vicino di casa del quale conosci anche la data di nascita. Per prima cosa ti faranno vedere il repertorio che altro non è che un elenco di tutti gli atti che ha stipulato il soggetto. Dopodiché devi chiedere di vedere i singoli atti in base al numero di registro particolare riportato sul repertorio. Per avere una copia cartacea c'e da spendere qualcosa in più e attendere qualche giorno.

Mi sembra assurdo che chiunque veda quali contratti di acquisto/vendita ho effettuato e aver addirittura copia di essi. Questi documenti devono rimanere riservati.
 
Mi sembra assurdo che chiunque veda quali contratti di acquisto/vendita ho effettuato e aver addirittura copia di essi. Questi documenti devono rimanere riservati.

Il legislatore ha espressamente previsto che gli atti e le scritture riguardanti il trasferimento di diritti reali tra soggetti debbano essere resi pubblici e consultabili da chiunque ne abbia interesse. Tale disposizione non è affatto assurda se si pensa che in questo modo è possibile accertare da chiunque la proprietà di un determinato bene.
 
Il legislatore ha espressamente previsto che gli atti e le scritture riguardanti il trasferimento di diritti reali tra soggetti debbano essere resi pubblici e consultabili da chiunque ne abbia interesse. Tale disposizione non è affatto assurda se si pensa che in questo modo è possibile accertare da chiunque la proprietà di un determinato bene.

Appunto, è possibile accertare da chiunque, potenzialmente ogni umano sulla terra, dove abita Tizio, quanti immobili ha Tizio, Quanto ha pagato, Da chi ha comprato, Quante volte e quando ha comprato/venduto etc.

Questo è assurdo. Io non voglio che questi dati su di me siano liberamente consultabili da tutti.

Perché potrebbe nuocere in vari modi, si pensi a una persona che scrivi con suo nome su internet qualcosa contro un fascista, questi entrano su internet e scoprono tutti quei dati e mandano minacce a domicilio o peggio lo aspettano sotto casa.

Ti pare una cosa positiva? E di esempi così se ne trovano infiniti.
 
Io non ho nessun potere decisionale in merito alla legislazione, ma non bisogna solo pensare solo ai lati negativi ma anche a quelli positivi e presumo che le ragioni per cui vengono resi pubblici gli atti prevalgano su altre questioni.
 
Indietro