Quale investimento immobiliare fareste?

[Laki96]

Buongiorno a tutti, sono alle prime armi e vorrei un confronto con voi su questo investimento.

- trilocale (2 camere e cucina) in zona universitaria
- completamente di ristrutturare (impianti bagno ecc)
- secondo piano senza ascensore
- palazzo con lavori di ristrutturazione che partiranno a breve e da quello che mi ha detto l’agente (andrò a vederlo a breve) già pagati

Offrirò 55000 euro più spese notaio e agenzia

posso affittare la camera più grossa a due studenti e l’altra come singola a una cifra che va dai 550 ai 600 euro NETTI


-Bilocale sempre in zona universitaria ma migliore del primo

- QUARTO PIANO senza ascensore

- necessità di rifacimento bagno, rinfrescata generale e mobilio

- la mia offerta è di 35000 oltre costi notaio e agenzia

Posso affittarlo a due studenti per un netto di circa 350 euro al mese



Cosa ne pensate? Contando che finanzierei con un mutuo il 70% della spesa per avere liquidità.

Sono anche combattuto se mettere a reddito o rivendere l’immobile, però mi spaventa la situazione immobiliare odierna per la rivendibilità.

 

[Laki96]

Riguardo ai prezzi, penso che siano ormai intrattabili (se va bene ancora 1/2k massimo)

 

[Cavallo_re]

Fondam,entale la citta'

 

[Andrluke]

Buongiorno a tutti, sono alle prime armi e vorrei un confronto con voi su questo investimento.

- trilocale (2 camere e cucina) in zona universitaria
- completamente di ristrutturare (impianti bagno ecc)
- secondo piano senza ascensore
- palazzo con lavori di ristrutturazione che partiranno a breve e da quello che mi ha detto l’agente (andrò a vederlo a breve) già pagati

Offrirò 55000 euro più spese notaio e agenzia

posso affittare la camera più grossa a due studenti e l’altra come singola a una cifra che va dai 550 ai 600 euro NETTI


-Bilocale sempre in zona universitaria ma migliore del primo

- QUARTO PIANO senza ascensore

- necessità di rifacimento bagno, rinfrescata generale e mobilio

- la mia offerta è di 35000 oltre costi notaio e agenzia

Posso affittarlo a due studenti per un netto di circa 350 euro al mese



Cosa ne pensate? Contando che finanzierei con un mutuo il 70% della spesa per avere liquidità.

Sono anche combattuto se mettere a reddito o rivendere l’immobile, però mi spaventa la situazione immobiliare odierna per la rivendibilità.

A giudicare dai prezzi che presumi per le stanze deduco che operi a Milano. Se hai trovato immobili ad un prezzo del genere puoi avere un roi davvero molto alto. Non conoscendo benissimo la città non saprei dire se le zone menzionate siano ottimali o meno per l'investimento.
Posso solo dirti che nella mia esperienza, gli studenti universitari sono stati i migliori conduttori che abbia mai avuto.
Se mi chiedi un parere sul piano di investimento, teoricamente sembra ottimo ma ripeto: devi conoscere molto bene la città ed il quartiere.

 

[Laki96]

Ciao, no la città non è Milano (purtroppo direi), è comunque una città universitaria e gli appartamenti distano 10/15 minuti in tram da essa.

Come prezzo delle stanze considero sui 300/320 euro più spesa la singola e 200/215 per la doppia. In linea per un appartamento ristrutturato a nuovo.

 

[Laki96]

Essendo la mia prima vera operazione (ho un altro immobile in zona ma per ora ci vivo con mio fratello e un altro studente), sono un po’ frenato per il fatto di bloccare della liquidità.

Un investitore immobiliare che opera in zona mi ha consigliato di considerare solo rendimenti netti sopra il 9/10%, ma sinceramente sono mesi che cerco senza risultato.

 

[tassonetto]

Premesso che per religione non farei mai e poi mai un mutuo per acquistare una seconda casa da mettere a reddito, il tuo caso è particolare: gli importi d'acquisto sono bassissimi (anche se non ci dici nulla sui possibili costi dei lavori + mobilio) quindi immagino che il rendimento potrebbe essere elevato, tolti i primi anni per recuperare le spese.
Se sei certo di poter ottenere le cifre che dici, io sceglierei molto semplicemente quello che ti dà il rendimento migliore, tenendo sempre conto delle possibili sorprese (inquilini non paganti, che ti distruggono casa, lavori straordinari imprevisti, nuove gabelle che si inventa lo stato).
Te lo dico da proprietario di secondo appartamento in locazione che venderò senza alcun rimpianto al termine del contratto (fra 2 anni).

 

[tassonetto]

Essendo la mia prima vera operazione (ho un altro immobile in zona ma per ora ci vivo con mio fratello e un altro studente), sono un po’ frenato per il fatto di bloccare della liquidità.

Un investitore immobiliare che opera in zona mi ha consigliato di considerare solo rendimenti netti sopra il 9/10%, ma sinceramente sono mesi che cerco senza risultato.

Questo mi sembra un ottimo consiglio. Un rendimento di quel tipo è necessario per coprire le spese del mutuo e metterti "ragionevolmente" al riparo dai rischi che ho citato nell'altro post.

 

[Nemor]

Sta a capire tutto se sono facilmente rivendibili, anche magari perdendoci qualcosina. IMHO parliamo di una piccola universita' in un piccolo centro, spiegherebbe i rendimenti, attenzione perche' in questo caso se cresce l'offerta rischieresti di restare con il cerino in mano..

 

[Laki96]

Grazie delle risposte, riguardo al mutuo verrebbe fatto per impegnare meno liquidità possibile e avere un cash flow positivo, ovviamente l’orizzonte temporale sarà di 15/20 anni e quindi devo valutare bene fattori come la rivendibilità..

Secondo la vostra esperienza operare con questo tipo di “leva” è molto rischioso?

 

[Laki96]

I costi di ristrutturazione potrò valutarli martedì quando andrò a vedere i due immobili e potrò darvi anche info sulla posizione, sicuramente il primo necessita di una ristrutturazione totale (senza toccare muri) di tutti gli impianti.

 

[Nemor]

Grazie delle risposte, riguardo al mutuo verrebbe fatto per impegnare meno liquidità possibile e avere un cash flow positivo, ovviamente l’orizzonte temporale sarà di 15/20 anni e quindi devo valutare bene fattori come la rivendibilità..

Secondo la vostra esperienza operare con questo tipo di “leva” è molto rischioso?

Se il mercato in zona e' rigido si, altrimenti non lo vedo come un grosso problema.. E comunque cercherei di indebitarmi per il minor tempo possibile.

 

[Nemor]

I costi di ristrutturazione potrò valutarli martedì quando andrò a vedere i due immobili e potrò darvi anche info sulla posizione, sicuramente il primo necessita di una ristrutturazione totale (senza toccare muri) di tutti gli impianti.

Ok, tieni conto sempre delle detrazioni del 50% sulle ristrutturazioni. Per i lavori condominiali gia' deliberati parla con l'amministratore, magari in presenza del venditore.

 

[Laki96]

Vi aggiorno quando visiterò gli immobili, magari c’è qualche difetto che dagli annunci non appare..la ristrutturazione non mi spaventa perché ho un’impresa nel settore (serramenti e porte) quindi so già come muovermi e coordinare i professionisti.

 

[Andrluke]

Ciao, no la città non è Milano (purtroppo direi), è comunque una città universitaria e gli appartamenti distano 10/15 minuti in tram da essa.

Come prezzo delle stanze considero sui 300/320 euro più spesa la singola e 200/215 per la doppia. In linea per un appartamento ristrutturato a nuovo.

Errore mio che ho letto 500/600 netti interpretandolo come prezzo per una singola e non il ritorno effettivo.

Non conosco la città ma il discorso immobiliare è sempre molto delicato.
Io non credo che il mercato degli studenti e dei turisti avrà un'inflessione nel medio periodo. Il rischio quindi della rivendibilità dell'immobile è ridotto a mio avviso. Certo: ci sarà sempre ed è innegabile ma se prendi beni liquidi (immobili dal taglio piccolo, in zone centrale, funzionali ecc...) dovresti essere abbastanza al riparo. Ovviamente inutile dirti che in ogni caso le lungaggini nella compravendita immobiliare ci saranno per natura.
Dalla tua hai il vantaggio dell'impresa che non è cosa di poco conto.

Per aiutarti posso dirti la mia esperienza: tra gli immobili che possediamo in famiglia, quelli in zona centrale della città dati a turisti e studenti non hanno mai visto periodi sfitti ed il trend continua da 13 anni. Ammetto quindi di essere di parte ma i numeri, al momento, mi danno ragione.
Viceversa locali commerciali ed immobili per famiglie in zone semi periferiche ho fatto molta più fatica a locarli nuovamente.

 

[Nemor]

Errore mio che ho letto 500/600 netti interpretandolo come prezzo per una singola e non il ritorno effettivo.

Avevo capito anche io all'inizio cosi' !
Per le zone periferiche l'unica e' abbassare le pretese, si riesce comunque ad affittare.

 

[Mike_74]

Questo mi sembra un ottimo consiglio. Un rendimento di quel tipo è necessario per coprire le spese del mutuo e metterti "ragionevolmente" al riparo dai rischi che ho citato nell'altro post.

A me invece sembra il miglior modo per cercarsele, le grane.
Rendimenti di quel genere li hai solo con immobili che valgono molto poco e la clientela consegue.

 

[Andrluke]

Avevo capito anche io all'inizio cosi' !
Per le zone periferiche l'unica e' abbassare le pretese, si riesce comunque ad affittare.

Per riuscire riesci per carità ma ne vale la pena? Io non vedo l'ora di vendere quei locali e mi trovo nella situazione ideale (alias, ereditati). Non oso immaginare come si possa sentire chi ha fatto effettivamente degli investimenti in quella zona per poi vedere una situazione economicamente depressa.

 

[Nemor]

Per riuscire riesci per carità ma ne vale la pena? Io non vedo l'ora di vendere quei locali e mi trovo nella situazione ideale (alias, ereditati). Non oso immaginare come si possa sentire chi ha fatto effettivamente degli investimenti in quella zona per poi vedere una situazione economicamente depressa.

Certo, ovviamente il mio caso si riferisce a chi si ritrova immobili ereditati di famiglia. Investire in piccole zone depresse oggi non avrebbe senso

 

[Cavallo_re]

Certo, ovviamente il mio caso si riferisce a chi si ritrova immobili ereditati di famiglia. Investire in piccole zone depresse oggi non avrebbe senso

Questo tipo di immobile va liquidato al piu' presto ,ed essendo ereditato e' comunque un utilke in danaro,io mai comprerei in zono depresse ,piani bassi,periferie etc etvc..e' come comprare azioni di piccole sioocieta' sempore in perdita dove quasi sempre perdi tutto il capitale