Investire in immobili tramite piattaforme - Pagina 5
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  1. #41
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    [QUOTE=P.A.T.;53084155]Un caso ancor piu' clamoroso, degno di attenzione per i potenziali investitori in immobili tramite piattaforme.

    In una localita' turistica costruttore costruisce residence di 60 appartamenti vista mare.

    Per i difetti precedentemente segnalati che investono la generalita' o quasi dei costruttori, cioe' la riluttanza di non appoggiarsi ad agenzie internazionali non si vende nulla sulla carta. Terminata la costruzione (15 milioni di Euro… dicono) si inizia a vendere, ma senza riscontro.

    A quel punto il costruttore investe del compito una prima agenzia internazionale immobiliare (e' di Monaco di Baviera), riservando ad essa una parte del complesso ed in breve tempo questa gliene colloca facilmente una ventina su 60. Ovviamente questi 20 sono venduti a prezzi stracciati, in quanto il costruttore pensa di ridurre l'esposizione e poter vendere a prezzo pieno i rimanenti 40.

    Succede invece che i nuovi 20 condomini tedeschi si accorgono che debbono pagare tutta la gestione condominiale (molte piscine…) , con costi elevatissimi a carico di ogni singolo condominio. E gran parte dei clienti tedeschi decidono di rivendere, rimettendoci, gli appartamenti appena comperati.

    Morale della favola: oggi il costruttore presenta ancora un alto invenduto, con i tedeschi che gli fanno concorrenza in casa sul prezzo pur di liberarsi del peso dell'appartamento esoso.

    State sempre sull'attenti, in questi progetti presentati su piattaforme immobiliari su Intenet, e controllate bene che l'agenzia immobiliare che materialmente va a vendere gli appartamenti singoli sia all'altezza del compito.

    Questo fattore commerciale e' ben piu' importante del fattore vista, panorama, qualita' costruttiva, impiantistica, etc.[/QUOTE


    Si certamente.
    Per questo motivo è avveduto investire in più progetti.

  2. #42
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Quando facevo trading immobiliare non ho mai pagato niente sia quando acquistavo che quando rivendevo.
    Non è affatto necessario attendere i 5 anni di proprietà, io vendevo appena possibile anche dopo qualche mese.
    ??
    Su quali presupposti non pagavi tasse sulla plusvalenza immobiliare ?

  3. #43
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Si certamente.
    Per questo motivo è avveduto investire in più progetti.
    Il problema di poter collocare questi progetti con la rivendita e remunerare l'investitore rimane anche con la diversificazione.
    Quali garanzie di professionalita' e competenza commerciale esibisce il signor Walliance di vendere gli immobili al prezzo stabilito nel budget ?
    Quali sono i suoi referenti commerciali ? Agenzie immobiliari del posto? Annunci sulla stampa ? Mailing diretto con brochures ? Broker internazionali ?

    Al giorno d'oggi costruire e' un compito complesso, ma ottimizzare la vendita e' molto piu' complicato ancora.

    Nel caso di edifici con svariate unita' immobiliari il problema e' serio e non sempre risolvibile (vedasi Porto Piccolo, Porto San Rocco, Porto di Jesolo), a tal punto che io preferirei investire in progetti con pochissime unita' immobiliari con carattere di esclusivita'.

    Ciao

  4. #44
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    Sul vantaggio apparente della diversificazione

    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Mentre nelle piattaforme con 150 k puoi partecipare anche a 70-80 progetti diversi.
    Mi pare che questo sia il punto decisivo, che andrebbe discusso.

    Se uno ha 150 k perché va ad investire tutto in 70-80 progetti immobiliari diversi ?
    Da anni io butto a fondo perduto in un gran calderone circa 150k (100k piu' 100k meno ..) che investo in 70-80 start up della Silicon Valley.

    2000-3000 Euro a start-up. Con Finekkio pago 3 dollari circa ad eseguito, quindi i costi di transazione sono pressoche' nulli e pertanto posso permettermi di effettuare acquisti di questa quantita' risibile. E' sufficiente per ognuno di voi andare a qualche kermesse del trading (Rimini, Milano, etc.) e ai vari "banchetti" cola' presenti negli stand dopo minima trattativa vi applicheranno le stesse commissioni mie, anche migliori, perché il mercato del trading italiano e' in uno stato di gravissima crisi (andate a leggere il bilancio ultimo di Diretca Sim sul sito)


    Ipotizziamo anche che tu ti intenda di progetti immobiliari italiani di terzi su piattaforme quanto io mi intendo di farmaci nanotecnologici, intelligenza artificiale, deep learning,etc.
    In pratica nè io e nè te sappiamo nulla o pochissimo su cio' che investiamo, non solo per ignoranza culturale (nel caso mio sicuramente) ma anche perche' tu sostieni che sia inutile andare sul posto a vedere i progetti del "signor Crowdfunder".

    Fatte queste opportune ipotesi di scuola, veniamo al dunque:

    Chi ha piu' probabilita' di divenire milionario in Euro ?

    - Tu che investi 1000 Euro su 70-80 progetti immobiliari del signor Wallance

    - Io che investo 1000 Euro al Nasdaq o al OTC statunitense su 70-80 progetti avveneristici e start up della Silicon Walley ?

    Ti fornisco la mia risposta: se debbo buttare 1000 Euro al vento senza conoscere bene dove finiscono i miei soldi, preferisco buttarli nella lotteria dell'high tech Usa piuttosto che buttarli nel calderone dell'Old old Economy italiana.

    Magari poi alla fine della giostra avrai ragione tu, perche' le 70-80 mie aziende della Silicon Valley dove ho investito falliranno mentre il mattone per l'italiano quadratico medio rimane pur sempre il sacrosanto mattone, ovvero il miglior investimento possibile.

    Ciao

  5. #45
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    ??
    Su quali presupposti non pagavi tasse sulla plusvalenza immobiliare ?

    Perché è previsto dalla normativa vigente.

    Chi acquista un’immobile e ci va ad abitare, lui o un suo familiare, per la maggior parte del periodo di possesso non paga l’eventuale plusvalenza.

    Esempio se io acquisto casa oggi, ci prendo la residenza e la rivendo tra un mese, non pago plus valenza sia essa prima che senconda casa.

    L’importante è che la residenza superi la metà del tempo di possesso.

    Quando ho venduto la mia prima casa e facevo trading, abitavo nella casa di mia moglie.

    Nell’acquisto successivo, compravo come prima casa e non pagavo nemmeno l’imposta di registro perché avevo il credito d’imposta della casa venduta.

    Ci prendevo la residenza e rivendevo appena possibile, magari dopo aver fatto una piccola ristrutturazione per valorizzarla.

    Entro un anno ricompravo come prima casa.

    Cosi via, fino a quando sono stato convocato da un dirigente dell’Agenzia delle Entrate che mi chiedeva che vi erano dei movimenti anomali e cioè il cambio residenza, per 7 volte.
    Ovviamente ha visto che avevo comprato sempre in asta.

    Gentilmente, mi ha detto che se vi fosse stato un ulteriore movimento di vendita o acquisto, sarebbe partito l’accertamento.
    Qualora non fossi riuscito a dimostrare che le compravendite non erano frutto di attività, avrei dovuto pagare tutto quello che avevo risparmiato.

    Avevo ancora 2 immobili da vendere e li ho locati e mi sono fermato.

  6. #46
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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    Spero che gli altri non me ne vogliano ma questa la trovo la risposta più pertinente al mio quesito. Infatti non ho chiesto se conviene investire in una piattaforma ma se conviene la piattaforma rispetto al fai da te. Comunque sto cercando di farmi un'idea!
    Trovo la discussione molto interessante. Per me investire non è comparabile con il fai da te che è in lavoro vero e proprio che richiede conoscenze molto maggiori. Qui si parla di mettere soldi e fare gestire ad altri.
    Piuttosto mi chiedo se sia meglio per un piccolo investitore prendere dei REIT piuttosto che partecipare a piattaforme di questo tipo, e quale sia il modello di business sottostante. Per un costruttore non sarebbe più conveniente usufruire di un prestito bancario? Si tratta di realtà molto giovani, la sensazione di uno schema Ponzi è reale... Parlo da totale ignorante, ma a me sembra che mentre x lanciare startup e progetti innovativi il crowd lending o funding Sia effettivamente vantaggioso, per progetti immobiliari non penso.

  7. #47
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Mi pare che questo sia il punto decisivo, che andrebbe discusso.

    Se uno ha 150 k perché va ad investire tutto in 70-80 progetti immobiliari diversi ?
    Da anni io butto a fondo perduto in un gran calderone circa 150k (100k piu' 100k meno ..) che investo in 70-80 start up della Silicon Valley.

    2000-3000 Euro a start-up. Con Finekkio pago 3 dollari circa ad eseguito, quindi i costi di transazione sono pressoche' nulli e pertanto posso permettermi di effettuare acquisti di questa quantita' risibile. E' sufficiente per ognuno di voi andare a qualche kermesse del trading (Rimini, Milano, etc.) e ai vari "banchetti" cola' presenti negli stand dopo minima trattativa vi applicheranno le stesse commissioni mie, anche migliori, perché il mercato del trading italiano e' in uno stato di gravissima crisi (andate a leggere il bilancio ultimo di Diretca Sim sul sito)


    Ipotizziamo anche che tu ti intenda di progetti immobiliari italiani di terzi su piattaforme quanto io mi intendo di farmaci nanotecnologici, intelligenza artificiale, deep learning,etc.
    In pratica nè io e nè te sappiamo nulla o pochissimo su cio' che investiamo, non solo per ignoranza culturale (nel caso mio sicuramente) ma anche perche' tu sostieni che sia inutile andare sul posto a vedere i progetti del "signor Crowdfunder".

    Fatte queste opportune ipotesi di scuola, veniamo al dunque:

    Chi ha piu' probabilita' di divenire milionario in Euro ?

    - Tu che investi 1000 Euro su 70-80 progetti immobiliari del signor Wallance

    - Io che investo 1000 Euro al Nasdaq o al OTC statunitense su 70-80 progetti avveneristici e start up della Silicon Walley ?

    Ti fornisco la mia risposta: se debbo buttare 1000 Euro al vento senza conoscere bene dove finiscono i miei soldi, preferisco buttarli nella lotteria dell'high tech Usa piuttosto che buttarli nel calderone dell'Old old Economy italiana.

    Magari poi alla fine della giostra avrai ragione tu, perche' le 70-80 mie aziende della Silicon Valley dove ho investito falliranno mentre il mattone per l'italiano quadratico medio rimane pur sempre il sacrosanto mattone, ovvero il miglior investimento possibile.

    Ciao

    Onorevole Pat, (te lo dico con affetto eh),

    prima di tutto complimenti, hai un bel modo di ragionare e sei anche lungimirante per gli investimenti del futuro.

    Quando suggerivo di diversificare in 70-80 progetti nelle piattaforme immobiliari era riferito al fatto che fosse più conveniente che investire acquistando direttamente un solo immobile.
    Meno rischioso, meno faticoso e zero stress.

    Non ho mai detto di diversificare nelle piattaforme tutto il patrimonio!
    Ma solo quella parte del patrimonio destinato agli immobili.


    Il mondo com’era 30 anni fa è totalmente cambiato, basta vedere le vecchie foto!
    Non esistono più cabine telefoniche, ma telefoni cellulari intelligenti, computer che hanno cambiato l’esistenza di miliardi di persone.

    Basta pensare a questo forum che ci permette di dialogare da casa; ad Amazon, Facebook ect ect.

    Lo sviluppo è emerso in ogni attività umana. Quindi come cambierà il mondo tra 10-20 anni?
    Solo grazie ad aziende innovative che forse adesso stanno appena nascendo o che nasceranno.
    E allora ANCHE là dobbiamo investire. Anche io investo una parte del portafoglio in start up.

    Ognuno gestisce i suoi quattrini a modo proprio.

    Io credo nella diversificazione, ho quindi diviso il patrimonio in diversi investimenti:

    Quello immobiliare, ho due case locate che mi rendono 1400 al mese lordi. Ma vorrei liberarmene perché non ho più voglia di starci dietro.

    Nell’economia reale, ho una lavanderia a gettoni con mio fratello. Anche qua ho voglia di rivendere perché mi scoccia essere impegnato.

    Poi, c’è il settore finanziario, diversi portafogli in Etf con diverse strategie, azioni italiane al alto dividendo, 2 fondi pensione, stat up, piattaforme immobiliari, etc.

    Per quanto riguardo tutti i tuoi apprezzabili quesiti su Walliance, ne abbiamo parlato in lungo e in largo e non voglio star qui a ripetere quello che è scritto in circa 170 pagine dell’apposito tred, al quale che ti invito a frequentare, perché daresti un ottimo contributo.

    Walliance: crowdfunding italiano nel real estate

  8. #48
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    Gentilmente, mi ha detto che se vi fosse stato un ulteriore movimento di vendita o acquisto, sarebbe partito l’accertamento.
    Qualora non fossi riuscito a dimostrare che le compravendite non erano frutto di attività, avrei dovuto pagare tutto quello che avevo risparmiato.
    Il rischio maggiore e' che in caso di condotte speculative nel trading di immobili venga contestata dall'ADE l'abitualita', la professionalita' e l'organizzazione di impresa, che sancirebbe rischi fiscale e addirittura previdenziali.

  9. #49
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Per quanto riguardo tutti i tuoi apprezzabili quesiti su Walliance, ne abbiamo parlato in lungo e in largo e non voglio star qui a ripetere quello che è scritto in circa 170 pagine dell’apposito tred, al quale che ti invito a frequentare, perché daresti un ottimo contributo.
    Non mi interessano investimenti immobiliari in Walliance perché ho avuto la fortuna nella vita di divenire cosi' agiato economicamente (partendo da 0 con famiglia umilissima) grazie alle mie analisi quantitative finanziarie che sono state le uniche armi attraverso le quali ho potuto realizzare il desiderio di poter comprare gli immobili che sono stati il sogno della mia vita, l'uno in una piazza che e' parco archeologico patrimonio dell'Unesco e l'altro in un'altra piazza che e' patrimonio dell'Umanita', entrambi vincolati dalla Soprintendenza ed entrambi ristrutturati da me con le migliori tecnologie disponibili e i migliori materiali.

    Chiudo questa discussione segnalandoti perché non partecipero' a Walliance.

    Nel 2005 segnalai sul FOL - a tutti, pubblicamente - quello che in base alle analisi che avevamo condotto nel mio team poteva essere considerato il titolo migliore al mondo, il titolo che chiamero' "titolo A)."

    Rendeva gia' allora il 15% medio all'anno e per quasi una decina di anni continuo' a rendere su quell'ordine di grandezza, sebbene lo abbia sempre realizzato con un'elevata deviazione standard.

    Non e' che io segnali spesso titoli azionari, anzi non ne ho mai segnalato uno, ad eccezione di questo e sto molto attento a non dare mai consigli al FOL.

    Chi mi conosce sa bene che io intervengo solo nei 3d azionari ed obbligazionari, sempre e solo per sconsigliare di acquistare titoli specifici assieme ad un amico dirigente di fascia alta di primario istituto internazionale.

    Verso il 2013 iniziai a valutare un titolo sostituto del titolo A), su cui iniziavo ad avere dei forti dubbi, dubbi peraltro nemmeno chiariti attraverso scambi con la societa' stessa. Dovevo pensare a cambiare cavallo, come si dice.

    La mia scelta cadde sul titolo B), che perorai in forma ancora piu' sostenuta di A perché lo ritenevo ancora migliore.

    Ebbene, il titolo B, collocato a 8 Euro proprio l'altra settimana ha toccato i 100 Euro in nemmeno 6 anni.

    Chi ha effettuato trading sul titolo B ha performato ancora di piu', perché ad ogni ribasso dopo aver analizzato le ragioni specifiche del ribasso, io ho perorato sempre di piu' l'acquisto del titolo B.

    Purtroppo ad oggi né il titolo A né il titolo B appaiono piu' promettenti come in passato. E credo che oramai non avro' piu' tempo da perdere e motivazione per trovare il prossimo titolo C.

    Mi limito a detenere alcuni titoli come Striker, Intuitive Surgical, Guardant Health che a mio avviso non dovrebbero deludere per il futuro, anche se non avranno anch'essi le straordinarie performance dei titoli A e B in passato.

    Ciao e buon weekend

  10. #50
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Non mi interessano investimenti immobiliari in Walliance perché ho avuto la fortuna nella vita di divenire cosi' agiato economicamente (partendo da 0 con famiglia umilissima) grazie alle mie analisi quantitative finanziarie che sono state le uniche armi attraverso le quali ho potuto realizzare il desiderio di poter comprare gli immobili che sono stati il sogno della mia vita, l'uno in una piazza che e' parco archeologico patrimonio dell'Unesco e l'altro in un'altra piazza che e' patrimonio dell'Umanita', entrambi vincolati dalla Soprintendenza ed entrambi ristrutturati da me con le migliori tecnologie disponibili e i migliori materiali.

    Chiudo questa discussione segnalandoti perché non partecipero' a Walliance.

    Nel 2005 segnalai sul FOL - a tutti, pubblicamente - quello che in base alle analisi che avevamo condotto nel mio team poteva essere considerato il titolo migliore al mondo, il titolo che chiamero' "titolo A)."

    Rendeva gia' allora il 15% medio all'anno e per quasi una decina di anni continuo' a rendere su quell'ordine di grandezza, sebbene lo abbia sempre realizzato con un'elevata deviazione standard.

    Non e' che io segnali spesso titoli azionari, anzi non ne ho mai segnalato uno, ad eccezione di questo e sto molto attento a non dare mai consigli al FOL.

    Chi mi conosce sa bene che io intervengo solo nei 3d azionari ed obbligazionari, sempre e solo per sconsigliare di acquistare titoli specifici assieme ad un amico dirigente di fascia alta di primario istituto internazionale.

    Verso il 2013 iniziai a valutare un titolo sostituto del titolo A), su cui iniziavo ad avere dei forti dubbi, dubbi peraltro nemmeno chiariti attraverso scambi con la societa' stessa. Dovevo pensare a cambiare cavallo, come si dice.

    La mia scelta cadde sul titolo B), che perorai in forma ancora piu' sostenuta di A perché lo ritenevo ancora migliore.

    Ebbene, il titolo B, collocato a 8 Euro proprio l'altra settimana ha toccato i 100 Euro in nemmeno 6 anni.

    Chi ha effettuato trading sul titolo B ha performato ancora di piu', perché ad ogni ribasso dopo aver analizzato le ragioni specifiche del ribasso, io ho perorato sempre di piu' l'acquisto del titolo B.

    Purtroppo ad oggi né il titolo A né il titolo B appaiono piu' promettenti come in passato. E credo che oramai non avro' piu' tempo da perdere e motivazione per trovare il prossimo titolo C.

    Mi limito a detenere alcuni titoli come Striker, Intuitive Surgical, Guardant Health che a mio avviso non dovrebbero deludere per il futuro, anche se non avranno anch'essi le straordinarie performance dei titoli A e B in passato.

    Ciao e buon weekend

    Grazie per i tuoi interventi e i cansigli, buon fine settimana anche a te

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