Investire in immobili tramite piattaforme - Pagina 4
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  1. #31
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Ad esempio, questo Etf immobiliare globale HA avuto una performance di oltre 11% annuo negli ultimi 10 anni:

    Grafico | iShares European Property Yield UCITS ETF | A0HGV5 | IE00B0M63284

    https://www.justetf.com/servlet/down...try=IT&lang=it
    Ok, ma i Reit hanno investito all'estero, non in Italia.
    Gli investimenti immobiliari in Italia nell'ultimo decennio hanno reso praticamente nulla, ad eccezione di Milano.

    Anzi, se prendiamo l'ultimo decennio osserviamo che proprio nel 2008-2009 vi e' stato l'anno in cui i prezzi immobiliari italiani hanno raggiunto il massimo storico.

    E il trend italiano e' il piu' negativo tra tutti i paesi OCSE, dati i noti problemi che ben conosciamo (problema demografico e mancanza di reddito adeguato tra i giovani in primis)

  2. #32

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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    Vorrei capire grazie al vostro aiuto se possa essere una buona idea investire qualcosa in una delle tante piattaforme che investono in immobili. Secondo voi il rischio è minore rispetto ad investire personalmente in qualche Immobile? Qualcuno utilizza qualche piattaforma con buoni risultati?
    A questo punto penso di essermi spiegato male. Sinceramente pensavo di averlo scritto il più chiaro possibile. Provo nuovamente.
    Se si volesse investire una parte del proprio capitale in immobili,secondo le vostre esperienze,sarebbe meglio e meno gravoso farlo fisicamente oppure tramite una delle varie piattaforme?? Considerando che per il primo caso la cifra da dover investire sarebbe molto più alta visto che si dovrebbe acquistare,ristrutturare ecc. Poi si dovrebbe trovare l'inquilino,si deve cercare di farlo pagare tutti i mesi e così via con tutti gli sbattimenti del caso??

  3. #33

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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    A questo punto penso di essermi spiegato male. Sinceramente pensavo di averlo scritto il più chiaro possibile. Provo nuovamente.
    Se si volesse investire una parte del proprio capitale in immobili,secondo le vostre esperienze,sarebbe meglio e meno gravoso farlo fisicamente oppure tramite una delle varie piattaforme?? Considerando che per il primo caso la cifra da dover investire sarebbe molto più alta visto che si dovrebbe acquistare,ristrutturare ecc. Poi si dovrebbe trovare l'inquilino,si deve cercare di farlo pagare tutti i mesi e così via con tutti gli sbattimenti del caso??
    Pat ha detto cose corrette e troppo spesso sottovalutate da chi investe in questo tipo di piattaforme (me in primis, che sono dentro ad un progetto di equity ed a tre di lending).
    Io ci investo una quota bassissima del patrimonio, consapevole dei rischi (alti) che si corrono.
    Per rispondere alla tua domanda, effettivamente ci sono dei vantaggi: anzitutto zero rotture di scatole dietro l'immobile e soprattutto una differenziazione di luogo e tipologia di investimento immobiliare altrimenti impossibile.
    Per contro, c'è il fatto che è praticamente improbabile che si conosca l'immobile in cui si investe e la tassazione non particolarmente favorevole.
    Non investirei una grossa quota del patrimonio (per quello preferisco gli ETF azionari), ma, dopo attente riflessioni, una piccola quota sì.

  4. #34
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    Citazione Originariamente Scritto da Varrick Visualizza Messaggio
    Pat ha detto cose corrette e troppo spesso sottovalutate da chi investe in questo tipo di piattaforme (me in primis, che sono dentro ad un progetto di equity ed a tre di lending).
    Io ci investo una quota bassissima del patrimonio, consapevole dei rischi (alti) che si corrono.
    Per rispondere alla tua domanda, effettivamente ci sono dei vantaggi: anzitutto zero rotture di scatole dietro l'immobile e soprattutto una differenziazione di luogo e tipologia di investimento immobiliare altrimenti impossibile.
    Per contro, c'è il fatto che è praticamente improbabile che si conosca l'immobile in cui si investe e la tassazione non particolarmente favorevole.
    Non investirei una grossa quota del patrimonio (per quello preferisco gli ETF azionari), ma, dopo attente riflessioni, una piccola quota sì.
    Un aspetto importantissimo che va considerato, anzi direi che in molti progetti e' il decisivo, investe la seguente problematica:

    Il progetto e', almeno parzialmente, gia' venduto ? Chi materialmente va a vendere il progetto ? Come investitore questo aspetto delicatissimo io lo debbo venire a sapere.

    Faccio presente un caso reale, di mia conoscenza. Un impresario realizza un bellissimo progetto, in una zona di valore e prestigio. Spende un sacco di soldi per rifinire gli appartamenti con gli ultimi ritrovati energetici, impiantistici, lo fa arredare con stile, e poi …..
    Poi succede che chiede prezzi alti, anche giustamente. Ma non e' attrezzato per vendere appartamenti di prestigio, in quanto egli e' un bravissimo impresario nel costruire e stop. Per vendere appartamenti di pregio devi saperli pubblicizzare su Lionard, Volkers and Engel, etc. Non puoi cercare di venderli all'impresariotto locale come si faceva nel 2008, magari facendoti pagare in nero come si faceva ad un tempo.

    Quindi io mi interrogherei prima di investire in Walliance se questo signor Walliance abbia dei commercials validi, cioe' operatori con esperienza e possibilmente raggio d'azione internazionale.

    Senza commercials validi oggi anche il piu' bel appartamento in un gruppo di condomini rimane invenduto. E ti fa venire rabbia che un appartamento isolato, vecchio di costruzione in zone adiacenti, sia andato venduto perché quello era un pezzo unico.

    Ti posso testimoniare l'esperienza di Porto Piccolo a Trieste a tal proposito. Oppure quella di San Rocco a Muggia, quella del porto Turistico di Jesolo, tutte opere e progetti validissimi e a buon prezzo (tranne Porto Piccolo) che non hanno avuto successo per sbagli clamorosi nella commercializzazione, dove gli imprenditori pensavano di fare tutto in casa con delle locandine e dei depliant.

    Non e' la qualita' costruttiva che conta per un gruppo di appartamenti in residence: in quei casi conta la capacita' dei commercial di venderlo.
    Anzi, conta la capacita' di riuscire a vendere un buon pacchetto iniziale di appartamenti, poi gli altri vanno in completamento.

    Se non vendi neppure uno inizialmente, il progetto inevirabilmente fallisce, perché nessuno andra' a vivere in un appartamento di un residence come primo e unico condomino (dovra' sobbarcarsi lui tutte le spese comuni)

  5. #35
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    Un caso ancor piu' clamoroso, degno di attenzione per i potenziali investitori in immobili tramite piattaforme.

    In una localita' turistica costruttore costruisce residence di 60 appartamenti vista mare.

    Per i difetti precedentemente segnalati che investono la generalita' o quasi dei costruttori, cioe' la riluttanza di non appoggiarsi ad agenzie internazionali non si vende nulla sulla carta. Terminata la costruzione (15 milioni di Euro… dicono) si inizia a vendere, ma senza riscontro.

    A quel punto il costruttore investe del compito una prima agenzia internazionale immobiliare (e' di Monaco di Baviera), riservando ad essa una parte del complesso ed in breve tempo questa gliene colloca facilmente una ventina su 60. Ovviamente questi 20 sono venduti a prezzi stracciati, in quanto il costruttore pensa di ridurre l'esposizione e poter vendere a prezzo pieno i rimanenti 40.

    Succede invece che i nuovi 20 condomini tedeschi si accorgono che debbono pagare tutta la gestione condominiale (molte piscine…) , con costi elevatissimi a carico di ogni singolo condominio. E gran parte dei clienti tedeschi decidono di rivendere, rimettendoci, gli appartamenti appena comperati.

    Morale della favola: oggi il costruttore presenta ancora un alto invenduto, con i tedeschi che gli fanno concorrenza in casa sul prezzo pur di liberarsi del peso dell'appartamento esoso.

    State sempre sull'attenti, in questi progetti presentati su piattaforme immobiliari su Intenet, e controllate bene che l'agenzia immobiliare che materialmente va a vendere gli appartamenti singoli sia all'altezza del compito.

    Questo fattore commerciale e' ben piu' importante del fattore vista, panorama, qualita' costruttiva, impiantistica, etc.

  6. #36
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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    A questo punto penso di essermi spiegato male. Sinceramente pensavo di averlo scritto il più chiaro possibile. Provo nuovamente.
    Se si volesse investire una parte del proprio capitale in immobili,secondo le vostre esperienze,sarebbe meglio e meno gravoso farlo fisicamente oppure tramite una delle varie piattaforme?? Considerando che per il primo caso la cifra da dover investire sarebbe molto più alta visto che si dovrebbe acquistare,ristrutturare ecc. Poi si dovrebbe trovare l'inquilino,si deve cercare di farlo pagare tutti i mesi e così via con tutti gli sbattimenti del caso??
    Guarda la risposta alla tua domanda è molto semplice.

    Dipende tutto da te, dalle tue capacità e dalla tua esperienza nel campo immobiliare.

    Prima di tutto sai farlo?
    Hai le capacità di comprare a sconto o sottocosto, quindi di non sbagliare la valutazione di una casa?
    Questo è molto importante perché a sbagliare di 10 -20 k è un attimo, basta un quartiere sbagliato o altre cose che non si è considerato e tutti conti alla fine saltano.

    Riesci a ristrutturala rientrando nei prezzi, cioè trovando ditte efficienti e buon materiale a prezzi decenti?

    Poi, ti va di sbatterti dalla mattina alla sera con problemi di ogni tipo, amministrativi, vicini, imprevisti, incavolature, denuncia al Tar etc etc?

    Se alla fine tutti i conti sono corretti e trovi a locarla o a venderla con un gain superiore a quello delle suddette piattaforme, allora fallo.

    Vero, come dici tu, anche il fatto che se investi da solo diciamo 150 K, (per comprarlo e ristrutturalo), secondo me è più rischioso perché compri un solo immobile.

    Mentre nelle piattaforme con 150 k puoi partecipare anche a 70-80 progetti diversi.

    So che a diversi utenti di questa sezione piace molto farlo da soli (non fraintendete).
    C’è molta soddisfazione se alla fine va tutto bene.

    Mio fratello si diverte un mondo, quando deve sistemare un cancello che non chiude bene o riparare la bicicletta, io no, chiamo subito qualcuno a farlo e preferisco leggermi il giornale.

    Io l’ho fatto per un po’ ma adesso sono in pensione e non ho più la necessità ne (ci va l’accento? Bo), la voglia di lavorare, mi diverto solo a gestire il patrimonio.

  7. #37
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Mio modesto consiglio personale sulle piattaforme immobiliari, che ben difficilmente qualcuno ti fara' presente quando andrai a visitare la sezione "dei sopravissuti".

    Qualcuno ha parlato qui di rendimenti annui tra l'8% e 11 %.

    Nello specifico, per capire se un siffatto rendimento annuo sia sostenibile,occorrerebbe analizzare ogni progetto tramite una visita in loco con al seguito, almeno

    1 geometra
    1 ingegnere edile
    1 commercialista esperto di controllo di gestione
    1 agente real estate.

    Perché anche il commercialista ?

    Il motivo deriva dalla difficolta' di un piccolo investitore - come noi tutti siamo, a meno di appartenere ad una delle quattro categorie sopra citate - di prezziare economicamente il progetto su cui si andrebbe ad investire.


    Occorre valutare il ROE del (i) risparmiatore e (ii) del proponente l'iniziativa, che assumono sempre una articolazione diversa, sbilanciata a favore del proponente

    Se invece si valuta ogni nuovo progetto solo sulla base dei rendimenti dei progetti passati si rischia di rimanere incastrati e di perdere buona parte del capitale.

    Ricordati che la visita sul posto anche senza l'ausilio di consulenti e' necessaria.

    Secondo le statistiche rilasciate recentemente dalla FIAP, l'italiano prima di comperare casa visita almeno 19 (diciannove) case diverse. Sarebbe incoente allora affidare soldi al crowdfunding immobiliare vedendo il progetto sul posto 0 (zero) volte.

    ciao
    Pat, a queste condizioni non conviene investire!

    Se per investire , diciamo 5 k in un pregetto proposto, che PRESUMIBILMENTE renderà 1250 euro (5000 x 10% x 2,5 anni),

    devi chiamare tutti i tecnici che hai menzionato, è conveniente non investire perché le loro competenze saranno sicuramente superiori alla rendita.

    Anche chi vyuole investire un capitale più grande, diciamo 300 k e oltre non gli conviene lo stesso, perché per mediare la rischiosità si deve sempre investire in più progetti.

    Quindi, dovrà dividere i 300 k in moltissimi progetti, ed ognuno di questi costerà in termini di consulenze migliaia di euro, meglio non investire.

    Io personalmente ho investito e penso di continuare a farlo anche in futuro con un capitale marginale.

    Mi sono documentato, poi ho portato tutta la documentazione ad uno studio al cui interno sono presenti diverse figure; commercialista, avvocato esperto in diritto immobiliare, fiscalista.

    Mi hanno dato il nulla osta, ovviamente il rischio è, secondo me tutt’altro.
    Ad esempio che i tempi possono subire un rallentamento, che non si riesca a vendere tutti gli appartamenti, una denuncia possa bloccare i lavori e altro ancora.

  8. #38
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Su 40 mesi il rendimento cumulato complessivo in base ai tassi indicati e' quello che avevo calcolato in precedenza, dal 30% al 44%.

    E' un montante indicativo, perché non e' chiaro se vadano applicate le leggi di capitalizzazione composta o capitalizzazione semplice.
    Pat, stavo parlando di interessi semplici non composti.

    Nel mio esempio il montante è tra il 17 e il 27,5%:

    6,8% annualizzato x 2.5 anni (30 mesi) = 17%

    11% annualizzato x 2,5 anni = 27,5%


    Però mi è sembrato, che questi numeri siano per te molto elevati come rendita.

    Se una persona deve investire nell’immobiliare, considerando il rischio, lo sbattimento e l’enorme sforzo finanziario per concludere un affare, non può rimanere sotto questi margini.

    Se devo comprare una casa, ristrutturala e rivenderla, non posso guadagnarci solo 10K euro altrimenti non ne vale la pena.

  9. #39

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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Guarda la risposta alla tua domanda è molto semplice.

    Dipende tutto da te, dalle tue capacità e dalla tua esperienza nel campo immobiliare.

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    Questo è molto importante perché a sbagliare di 10 -20 k è un attimo, basta un quartiere sbagliato o altre cose che non si è considerato e tutti conti alla fine saltano.

    Riesci a ristrutturala rientrando nei prezzi, cioè trovando ditte efficienti e buon materiale a prezzi decenti?

    Poi, ti va di sbatterti dalla mattina alla sera con problemi di ogni tipo, amministrativi, vicini, imprevisti, incavolature, denuncia al Tar etc etc?

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    Vero, come dici tu, anche il fatto che se investi da solo diciamo 150 K, (per comprarlo e ristrutturalo), secondo me è più rischioso perché compri un solo immobile.

    Mentre nelle piattaforme con 150 k puoi partecipare anche a 70-80 progetti diversi.

    So che a diversi utenti di questa sezione piace molto farlo da soli (non fraintendete).
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    Spero che gli altri non me ne vogliano ma questa la trovo la risposta più pertinente al mio quesito. Infatti non ho chiesto se conviene investire in una piattaforma ma se conviene la piattaforma rispetto al fai da te. Comunque sto cercando di farmi un'idea!

  10. #40
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    La tassazione del ritorno dell'investimento è quello delle rendite finanziarie. Ovvero 26% senza alcuna formalità dichiarativa.
    ==========

    La tassazione e' un elemento importante di valutazione.

    Il 26% si confronta con una tassazione minore nel caso di trading immobiliare diretto e con un'esenzione totale nel caso l'immobile venga detenuto per un periodo continuativo di 5 anni.

    Gia' di per sé pagare cosi' tante tasse in vista di un reddito futuro incerto non mi pare conveniente.


    Il trading immobiliare su piattaforma potra' divenire interessante in Italia quando - e se - verra' considerato un reddito immobiliare come e' a tutti gli effetti, anziché essere considerato un reddito finanziario speculativo come lo e' oggi.

    Sotto questo aspetto del premio di fiscalita' molto meglio, come dicevi in precedenza, le aste immobiliari rispetto alle piattaforme immobiliari.


    Pat, su questo sono d’accordo con te, far pagare il 26% mi sembra eccessivo. Ma questa è a tassazione e non ci si può far niente.

    Quando facevo trading immobiliare non ho mai pagato niente sia quando acquistavo che quando rivendevo.
    Non è affatto necessario attendere i 5 anni di proprietà, io vendevo appena possibile anche dopo qualche mese.


    Tuttavia, tieni presente che nei numeri che ho citato io, e cioè l’EVENTUALE rendita dei progetti della piattaforma, quelli dal 6,8 all’11% annuo, sono al netto dei questa tassazione.

    Poi, c’è da valutare anche un’altra cosa.

    Se investo come privato facendo trading immobiliare, ho molti più costi nella ristrutturazione.

    Ad esempio, comprare 100 quadri di gres porcellanato mi costerà molto di più che ad una ditta che ristrutturerà 50 appartamenti. Loro ne comprano migliaia di metri quadri e possono trattare il prezzo agevolmente.
    E così sarà anche per tutto il resto, gli infissi, le caldaie, la mano d’opera.

    Non solo, loro possono servizi dei migliori architetti e ingegneri per sfruttare efficacemente ogni millimetro dell’edificio.

    Alla fine i minori costi compensano la minore tassazione.

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