Investire in immobili tramite piattaforme - Pagina 3
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  1. #21
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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    Ti ringrazio e la prossima volta cercherò di formulare meglio la mia domanda. Comunque non penso proprio che chi non ha avuto dei risultati soddisfacenti possa essere scappato dal FOl. Una delle regole basi è diversificare quindi se fossero andate male le cose, sarebbero in altre sezioni a seguire altre discussioni.
    Chi non ha avuto dei risultati soddisfacenti, anche se e' rimasto sul FOL, non rispondera' alla tua domanda:

    Qualcuno utilizza qualche piattaforma di investimenti immobiliari con buoni risultati?

    Karl Popper ci ha insegnato che non dovremmo andare a cercare di confermare le nostre assunzioni, ma casomai dovremmo cercare di falsificarle.

    Un ultimo esempio:

    Se voglio capire come e' messa la sim Diretca di Torino (prendo un esempio a caso) prima di aprire il conto con loro o con altri broker bancari non vado ad informarmi nella sezione "Trading on Line" che e' formata in larga parte da trader, che non potranno che parlarne bene per l'ovvia conseguenza che sono "sopravvissuti" alla varie crisi di mercato e quindi hanno con la suddetta sim un rapporto pluriennale di reciproca soddisfazione.

    Un miglior metodo e' proprio quello consigliato da Popper, cioe' cercare di falsificare le proprie convinzioni e si puo' applciare in qualsiasi contesto.

    Se volessi capire come e' Diretca, non scriverei nella sezione

    Qualcuno utilizza Diretca con buoni risultati?

    ma mi scarico il bilancio 2018 ultimo disponibile sul sito, me lo leggo attentamente e poi formulo la domanda in modo piu' argomentato.

    Esempio: pensate che tutto quanto e' scritto nella relazione al bilancio 2018 di Diretca ed in particolare le prospettive per il 2019 in base al primo trimestre costituisca solo una view molto negativa della società oppure e' il mercato stesso ad essere cosi' problematico ?

    Ponendomi in questo modo critico, alla Popper, solleverei interventi molto piu' assertivi rispetto alla domanda posta nel primo modo, cioe' come l'hai posta tu relativamente agli investimenti immobiliari con piattaforme sollecitando interventi di solo coloro che si sono trovati bene.


    Per farsi un'opinione obiettiva occorre sentire il parere di tutti, anche di coloro che non sono sollecitati ad intervenire se si pone la domanda con un'impostazione forzatamente positiva.

    Gli studiosi di psicologia sociale chiamano questo comportamento che ricerca la sola conferma - e non anche la falsificazione popperiana, che e' altrettanto se non piu' importante - come distorsione da survivorship bias.

    Ciao
    Ultima modifica di P.A.T.; 15-08-19 alle 22:12

  2. #22

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    Sinceramente mi hai fatto venire mal di testa e non ho capito niente di quello che hai scritto(sicuramente è una mia lacuna). Ti sei soffermato solo all'ultima frase quando invece la mia era una considerazione più ampia. Comunque grazie lo stesso. Cercherò di migliorare quando chiedo un parere.

  3. #23
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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    Sinceramente mi hai fatto venire mal di testa e non ho capito niente di quello che hai scritto(sicuramente è una mia lacuna). Ti sei soffermato solo all'ultima frase quando invece la mia era una considerazione più ampia. Comunque grazie lo stesso. Cercherò di migliorare quando chiedo un parere.
    Trovi tutto qui, spiegato meglio di quanto abbia potuto fare io.

    Survivorship bias - Wikipedia

    Mai chiedere solo commenti positivi, perché e' facile che a darli siano solo i "sopravvissuti".

    Chiedere sempre commenti positivi ed eventuali commenti negativi.

    Chiedendo solo commenti positivi, come hai scritto, tagli fuori una fetta di possibili negativi e rischi di crearti un'immagine parziale di cio' che stai indagando, mentre tu vorresti avere un'immagine completa ed il piu' possibile oggettiva sul crowdfunding immobiliare per poter decidere.

    Ciao

  4. #24
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Visto che siamo andati O.T., riprendo il punto, questa volta in modo diretto.



    Nessuno che io conosca da' il 30% fino al 44% (!!!) senza rischio.

    Va detto, ribadito, strillato, fino ad essere estenuanti, che quel rendimento e' una semplice promessa.


    Non ho mai parlato di investimento senza rischio!

    Tutti gli investimenti sono a rischio anche i titoli di Stato tedeschi che hanno rendimento negativo.

    Non ho mai affermato che il rendimento è del 30 fino al 44%!

    Il rendimento ATTESO (probabile), è dal 6% al 11% .

    Come ben sai, nel settore immobiliare il profitto è molto alto.

    Ad esempio, questo Etf immobiliare globale HA avuto una performance di oltre 11% annuo negli ultimi 10 anni:

    Grafico | iShares European Property Yield UCITS ETF | A0HGV5 | IE00B0M63284

    https://www.justetf.com/servlet/down...try=IT&lang=it

    Io stesso ho effettuato diverse operazioni di trading immobiliare, prevalentemente tramite aste giudiziarie e il rendimento non è certo del 5% annuo ma almeno del 20-30% netto alla vendita finale.

  5. #25
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    Citazione Originariamente Scritto da framonte1977 Visualizza Messaggio
    Vorrei capire grazie al vostro aiuto se possa essere una buona idea investire qualcosa in una delle tante piattaforme che investono in immobili. Secondo voi il rischio è minore rispetto ad investire personalmente in qualche Immobile? Qualcuno utilizza qualche piattaforma con buoni risultati?

    Provo a riassumerti quello che ho capito io prima di investire in una delle piattaformi, dandoti la mia esperienza personale.

    Importante secondo me è capire queste differenze:

    Le differenze tra equity e lending crowdfunding | Investire nell'immobiliare online - YouTube

    In sintesi:

    Lending = prestito di soldi ad un'azienda = rata mensile con interessi.

    Equity = acquisto di quota di azienda = a fine investimento rimborso di quota investita più utile.

    La tassazione del ritorno dell'investimento è quello delle rendite finanziarie. Ovvero 26% senza alcuna formalità dichiarativa.

    Naturalmente si tratta di capitale di rischio. Tuttavia la selezione degli offerenti finora attuata, consente di ipotizzare più un potenziale rischio sul rendimento/durata, piuttosto che della perdita del capitale investito, anche se tale possibilità non può essere esclusa, come evidenziato anche in fase di sottoscrizione.


    Esistono delle piattaforme come Housers che qui in Italia ha solo l’autorizzazione si social lending, ossia può raccogliere quattrini che gli investitori prestano alle imprese immobiliari.
    Gli investitori non hanno, secondo me, garanzie forti, perchè non possiedono nè quote societarie nè quote immobiliari.

    Walliance è invece autorizzata ad effettuare operazioni di equity crowdfunding.
    Gli investitori possono quindi acquistare una quota societaria, e sono pertanto indirettamente possessori degli immobili in cui investono.

    I parametri richiesti dalla CONSOB per essere accreditati sembrano abbastanza rassicuranti per i piccoli risparmiatori, da quello che so, massimo il 50% dei fondi deve provenire dal crowdfunding mentre i restanti fondi devono provenire da istituti di credito e dallo stesso impresario.

    In altre parole, l'investitore acquista una quota di una società veicolo alla quale è intestato l'immobile che andrà a ristrutturare ed a rivendere.
    L'investitore acquisisce quindi la qualifica di socio di una società di capitali.

    Quando investi non si diventa socio di Walliance, ma della società che raccoglie i fondi tramite Walliance. Ovvero nel caso di uno dei progetti della MAK Capital.
    La Mak Capital, è di un gruppo con 70 milioni di commesse.

    Anche la leva bancaria, sembra poco importante ma oggi se una banca finanzia un’operazione immobiliare, direi che è un ulteriore sinonimo di garanzia.
    Inoltre su walliance vedi i bilanci delle società nelle quali investi, porti con te informazioni, puoi parlare con il proponente direttamente. Secondo me queste sono formule di garanzia importanti. Benché non diano certezza di ritorno del capitale, sia chiaro.

    Le piattaforme giustamente non faranno mai garanzie vere e proprie perche sono solo intermediari. Ma in base alle offerte che pubblicano questi intermediari, le loro caratteristiche secondo me ne determinano o meno la qualità.

    Nel caso di dissesto finanziario nel caso dell’equity hai comunque una quota di un’azienda che detiene un immobile, invece nel caso del lending devi andare a recuperare il tuo finanziamento tenendo presente che sei solo uno dei tanti creditori.

    Più che altro qui va tenuta presente la peculiarità del crowdfunding Equity. Ovvero che investendo nei progetti, non si presta denaro ma si acquistano quote di tipo B, ossia relative ai soli diritti, della società veicolo dell'offerente.

    In caso di fallimento del promotore del progetto quale è per contratto il ruolo di walliance? (domanda che ho fatto ai gestori della piattaforma),
    Risposta:

    “L'investimento eseguito attraverso Walliance è un investimento in capitale di rischio, significa che sottoscrivi quote di società e per tale motivo, non essendo un finanziamento, non sei detentore di alcun credito, ma di un titolo di investimento.
    Per questo motivo, in caso di fallimento (opzione che auspichiamo sia remota, data l'attività di analisi delle operazioni e degli offerenti), l'attività usualmente viene alle mani di un tribunale che nomina un liquidatore”.

    Nel caso di Walliance, le operazioni immobiliari tipiche prevedono che l'imprenditore partecipi con equity propria e questo significa che anche quest'ultimo ha tutto l'interesse e investirà tutti i suoi sforzi affinché l'operazione si concluda positivamente.

  6. #26
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    Mio modesto consiglio personale sulle piattaforme immobiliari, che ben difficilmente qualcuno ti fara' presente quando andrai a visitare la sezione "dei sopravissuti".

    Qualcuno ha parlato qui di rendimenti annui tra l'8% e 11 %.

    Nello specifico, per capire se un siffatto rendimento annuo sia sostenibile,occorrerebbe analizzare ogni progetto tramite una visita in loco con al seguito, almeno

    1 geometra
    1 ingegnere edile
    1 commercialista esperto di controllo di gestione
    1 agente real estate.

    Perché anche il commercialista ?

    Il motivo deriva dalla difficolta' di un piccolo investitore - come noi tutti siamo, a meno di appartenere ad una delle quattro categorie sopra citate - di prezziare economicamente il progetto su cui si andrebbe ad investire.


    Occorre valutare il ROE del (i) risparmiatore e (ii) del proponente l'iniziativa, che assumono sempre una articolazione diversa, sbilanciata a favore del proponente

    Se invece si valuta ogni nuovo progetto solo sulla base dei rendimenti dei progetti passati si rischia di rimanere incastrati e di perdere buona parte del capitale.

    Ricordati che la visita sul posto anche senza l'ausilio di consulenti e' necessaria.

    Secondo le statistiche rilasciate recentemente dalla FIAP, l'italiano prima di comperare casa visita almeno 19 (diciannove) case diverse. Sarebbe incoente allora affidare soldi al crowdfunding immobiliare vedendo il progetto sul posto 0 (zero) volte.

    ciao

  7. #27
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Non ho mai parlato di investimento senza rischio!
    Avevi scritto

    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Ciao, io sto investendo con XXXXXXX, che a seconda del progetto con durata di 30-40 mesi, da un rendimento netto dal 6,8 al 11% annualizzato.
    E per evitare l'equivoco ti avevo proposto di sostituire il verbo dare con il verbo promettere.

  8. #28
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio
    Non ho mai affermato che il rendimento è del 30 fino al 44%!

    Il rendimento ATTESO (probabile), è dal 6% al 11% .
    Su 40 mesi il rendimento cumulato complessivo in base ai tassi indicati e' quello che avevo calcolato in precedenza, dal 30% al 44%.

    E' un montante indicativo, perché non e' chiaro se vadano applicate le leggi di capitalizzazione composta o capitalizzazione semplice.

  9. #29
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    La tassazione del ritorno dell'investimento è quello delle rendite finanziarie. Ovvero 26% senza alcuna formalità dichiarativa.
    ==========

    La tassazione e' un elemento importante di valutazione.

    Il 26% si confronta con una tassazione minore nel caso di trading immobiliare diretto e con un'esenzione totale nel caso l'immobile venga detenuto per un periodo continuativo di 5 anni.

    Gia' di per sé pagare cosi' tante tasse in vista di un reddito futuro incerto non mi pare conveniente.


    Il trading immobiliare su piattaforma potra' divenire interessante in Italia quando - e se - verra' considerato un reddito immobiliare come e' a tutti gli effetti, anziché essere considerato un reddito finanziario speculativo come lo e' oggi.

    Sotto questo aspetto del premio di fiscalita' molto meglio, come dicevi in precedenza, le aste immobiliari rispetto alle piattaforme immobiliari.

  10. #30
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    Citazione Originariamente Scritto da vivaslan Visualizza Messaggio

    Nel caso di dissesto finanziario nel caso dell’equity hai comunque una quota di un’azienda che detiene un immobile, invece nel caso del lending devi andare a recuperare il tuo finanziamento tenendo presente che sei solo uno dei tanti creditori.
    .
    Credo che nel secondo caso le possibilita' di un recupero significativo, pur sempre parziale, del credito siano minori rispetto al primo caso per l'esistenza di un credito che non e' privilegiato.

    In ogni caso le procedure di recupero parziale dei crediti immobiliari, o ad esso collegati, sono molto esose per la farraginosita' delle procedure concorsuali e giudiziarie e per l'esistenza di un elevato numero di professionisti specializzati nel recupero crediti, le cui parcelle incidono pesantemente sul RR finale.

    Onestamente, in caso di dissesto finanziario non mi farei aspettative eccessive.

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