Investire in immobili tramite piattaforme - Pagina 22
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  1. #211
    L'avatar di P.A.T.
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    Citazione Originariamente Scritto da wolfbalck Visualizza Messaggio
    Grazie della segnalazione, ma personalmente non mi interessa.

    Il motivo principale e' che non esiste in questa iniziativa immobiliare una exit strategy, né la possibilita' di monetizzare l'investimento sul secondario.

    Questa proposta e' un po' come la proposta di Corrado Passera, che con la sua banca ti offre un allettante 3,25% sul conto corrente ma poi devi aspettare i 5 anni con i soldi bloccati, anche in questo caso senza exit strategy.

    Queste torri che si vedono un po' dappertuttto nascere come funghi a Milano scontano che tutto vada bene da qui in avanti per tanti anni, cosi' che l'italiano quadratico medio si tuffa nuovamente sul mattone, la sua malattia endemica da sempre.
    E nascono proprio perché i rendimenti free risk oggi sono negativi spinti dalla BCE.
    Come reagirebbe il mercato immobiliare italiano di fronte ad una grave crisi interazionale ? Carlo De Benedetti l'altra sera ad Otto e Mezzo ha parlato di recessione sicura in arrivo.

    Mi ha dato molta piu' sicurezza l'operazione della Curia di Bergamo, dove puoi uscire tra un anno incassando il 6%.

    Ce ne fossero altre, valuterei.

  2. #212
    L'avatar di P.A.T.
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    In ogni caso, ribadisco la mia view espressa in un un post precedente.

    Un conto e' buttare 100 Euro in un progetto immobiliare a milano, come si giocasse la lotteria.
    Se va male, una cena in meno.
    Altro conto e' mettere 5.000 Euro, per cui dato l'elevato multiplo si dovrebbe effettuare una corretta due diligence.
    Qui se va male bisogna rivolgersi all'avvocato, con relativa rottura di palle.

    In assenza della due diligence ci puo' essere la valida alternativa della put, ma - ribadisco se e solo se - alla condizione inderogabile che la put non debba essere iscritta sulla societa' veicolo, cioe' la societa' che costruisce l'immobile - ma su un emittente piu' solido, per ridurre il rischio di credito in termini di compatibilità con l'avversione al rischio dell'investitore medio.

  3. #213
    L'avatar di P.A.T.
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    Citazione Originariamente Scritto da wolfbalck Visualizza Messaggio
    Sottoscrizioni a rilento.

    Grandissima delusione da parte mia per non aver inserito anche in questa circostanza la put a favore dell'acquirente delle quote, come accaduto con il signor Percassi.

    In secondo luogo, e' comico pensare ad una qualche forma di tutela dell'acquirente delle quote con la clausola della prelazione.

    Il proponente - astutamente - ha sottoscritto una quota capitale di soli 50.000 Euro (una miseria … neppure i canonici 99.000 che si versavano ad un tempo per costituire una S.R.L.) rispetto a 1.600.000 degli azionisti minori che aderiranno. Il resto del capitale e' finito nella solita voce del "Finanziamento soci" che puo' essere facilmente rimborsato ai proponenti (presumibilmente sono gli stessi azionisti di riferimento che hanno versato solo 50.000 Euro) prima dell'accadimento di eventi negativi.

    Ecco perché la liquidation preference e' una clausola che tutela unicamente se le cose andranno bene. Se andranno male, la struttura dei conferimenti e' gia' stata studiata astutamente dall'ingegnere finanziario che ha confezionato l'operazione in modo consono agli interessi dei proponenti azionisti iniziali, che avranno la prelazione nel rimborso del prestito.

    Questo e' un buon secondo motivo perché - sempre a mio modesto ed opinabile avviso - le sottoscrizioni debbano andare cosi' a rilento.

  4. #214

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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Sottoscrizioni a rilento.

    Grandissima delusione da parte mia per non aver inserito anche in questa circostanza la put a favore dell'acquirente delle quote, come accaduto con il signor Percassi.

    In secondo luogo, e' comico pensare ad una qualche forma di tutela dell'acquirente delle quote con la clausola della prelazione.

    Il proponente - astutamente - ha sottoscritto una quota capitale di soli 50.000 Euro (una miseria … neppure i canonici 99.000 che si versavano ad un tempo per costituire una S.R.L.) rispetto a 1.600.000 degli azionisti minori che aderiranno. Il resto del capitale e' finito nella solita voce del "Finanziamento soci" che puo' essere facilmente rimborsato ai proponenti (presumibilmente sono gli stessi azionisti di riferimento che hanno versato solo 50.000 Euro) prima dell'accadimento di eventi negativi.

    Ecco perché la liquidation preference e' una clausola che tutela unicamente se le cose andranno bene. Se andranno male, la struttura dei conferimenti e' gia' stata studiata astutamente dall'ingegnere finanziario che ha confezionato l'operazione in modo consono agli interessi dei proponenti azionisti iniziali, che avranno la prelazione nel rimborso del prestito.

    Questo e' un buon secondo motivo perché - sempre a mio modesto ed opinabile avviso - le sottoscrizioni debbano andare cosi' a rilento.
    aspetto il prossimo in uscita su walliance che mi sembra più interessante nella stessa zona

    Vendita Appartamento Milano. Trilocale in Alzaia Naviglio.... Ottimo stato, piano terra, riscaldamento autonomo, rif. 73995322

  5. #215
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    Letto quasi tutto e devo dire che se ne trae una comprensione abbastanza oggettiva del fenomeno crowdfunding immobiliare.

    Vedendo lo strumento non dal lato investitore ma da quello "raccoglitore", il crowdfunding non ha alcun senso perche ha/avrebbe dei costi esorbitanti se si dovesse tener fede ai rendimenti promessi (ci siamo capiti?)
    Ha solo senso se fosse (come evidentemente accade in alcuni casi) clamorosamente sbilanciato a favore del promotore, di fatto andando a costituire una riserva di liquidita che il promotore usa a suo piacimento e senza alcun tipo di vincolo/supervisione/indirizzo da parte degli investitori. Una vera manna, tanto piu che non c'e' nessun obbligo di riconoscere i rendimenti promessi.
    Come investitore non ci mettere mai e poi mai neanche un centesimo.

  6. #216
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Letto quasi tutto e devo dire che se ne trae una comprensione abbastanza oggettiva del fenomeno crowdfunding immobiliare.

    Vedendo lo strumento non dal lato investitore ma da quello "raccoglitore", il crowdfunding non ha alcun senso perche ha/avrebbe dei costi esorbitanti se si dovesse tener fede ai rendimenti promessi (ci siamo capiti?)
    Ha solo senso se fosse (come evidentemente accade in alcuni casi) clamorosamente sbilanciato a favore del promotore, di fatto andando a costituire una riserva di liquidita che il promotore usa a suo piacimento e senza alcun tipo di vincolo/supervisione/indirizzo da parte degli investitori. Una vera manna, tanto piu che non c'e' nessun obbligo di riconoscere i rendimenti promessi.
    Come investitore non ci mettere mai e poi mai neanche un centesimo.
    Se il mercato sale a te rimangono le briciole, se invece qualcosa non va chi sa dove va a finire il cetriolo.

  7. #217
    L'avatar di sandalio
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Letto quasi tutto e devo dire che se ne trae una comprensione abbastanza oggettiva del fenomeno crowdfunding immobiliare.

    Vedendo lo strumento non dal lato investitore ma da quello "raccoglitore", il crowdfunding non ha alcun senso perche ha/avrebbe dei costi esorbitanti se si dovesse tener fede ai rendimenti promessi (ci siamo capiti?)
    Ha solo senso se fosse (come evidentemente accade in alcuni casi) clamorosamente sbilanciato a favore del promotore, di fatto andando a costituire una riserva di liquidita che il promotore usa a suo piacimento e senza alcun tipo di vincolo/supervisione/indirizzo da parte degli investitori. Una vera manna, tanto piu che non c'e' nessun obbligo di riconoscere i rendimenti promessi.
    Come investitore non ci mettere mai e poi mai neanche un centesimo.
    Costi esorbitanti???Mica vero

  8. #218
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da sandalio Visualizza Messaggio
    Costi esorbitanti???Mica vero
    Dal punto di vista del promotore, riconoscere il 10 e' esorbitante. Non c'e' niente (a parte credito al consumo di qualche disgraziato) che costa cosi sul mercato. E non c'e' nessun motivo di ricorrere a sta cosa. Basta dare la meta a qualsiasi privato danaroso, solo che a questi se gli dici che gli dai il 5 glielo devi dare, meglio se e' 5.5. Sempre che ovviamente la proposta sia solida e non ti costringa ad alzare i rendimenti per convincere qualcuno a darti 500 euro. Secondo parametri "normali" non ha nessun senso. Secondo parametri farlocchi, come ho detto, ha molto senso.

  9. #219

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Dal punto di vista del promotore, riconoscere il 10 e' esorbitante. Non c'e' niente (a parte credito al consumo di qualche disgraziato) che costa cosi sul mercato. E non c'e' nessun motivo di ricorrere a sta cosa. Basta dare la meta a qualsiasi privato danaroso, solo che a questi se gli dici che gli dai il 5 glielo devi dare, meglio se e' 5.5. Sempre che ovviamente la proposta sia solida e non ti costringa ad alzare i rendimenti per convincere qualcuno a darti 500 euro. Secondo parametri "normali" non ha nessun senso. Secondo parametri farlocchi, come ho detto, ha molto senso.
    differenza tra equity e lending

  10. #220
    L'avatar di P.A.T.
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Letto quasi tutto e devo dire che se ne trae una comprensione abbastanza oggettiva del fenomeno crowdfunding immobiliare.

    Vedendo lo strumento non dal lato investitore ma da quello "raccoglitore", il crowdfunding non ha alcun senso perche ha/avrebbe dei costi esorbitanti se si dovesse tener fede ai rendimenti promessi (ci siamo capiti?)
    Ha solo senso se fosse (come evidentemente accade in alcuni casi) clamorosamente sbilanciato a favore del promotore, di fatto andando a costituire una riserva di liquidita che il promotore usa a suo piacimento e senza alcun tipo di vincolo/supervisione/indirizzo da parte degli investitori. Una vera manna, tanto piu che non c'e' nessun obbligo di riconoscere i rendimenti promessi.
    Da stampare e incorniciare
    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Come investitore non ci mettere mai e poi mai neanche un centesimo.
    Io ci ho messo qualche migliaia di Euro, ma a condizione di avere una exit way assicurata dal presidente dell'Atalanta in forma di contratto regolamentato attraverso un'opzione di recesso (cd. "put") e scritta sull'immobiliare di sua proprieta', non certo avrei apprezzato se la put fosse stata scritta sulla S.R.L. che costruisce.

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