Acquisto casa su carta: quali verifiche?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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Ciao a tutti, in zona Roma Nord stanno per iniziare (a settembre) la costruzione di un nuovo complesso di 5 palazzine articolato in quattro fabbricati tipo villino di soli due piani fuori terra e una palazzina di quattro piani con zone aggregative ed un parco giochi per bambini. Le abitazioni avranno una copertura con impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica ed un impianto solare per la produzione di acqua calda sanitaria.

Da un primo contatto con un agente di vendita ho saputo che è prevista la realizzazione in 24 mesi con inizio lavori a settembre. Sono previsti bilocali e trilocali ma dato che si tratta di un progetto ancora nelle fasi iniziali è possibile richiedere un progetto per un quadrilocale (che interesserebbe a me) facendo degli accorpamenti.

Considerando che per me sarebbe acquisto come prima casa quali sono gli accertamenti da fare prima di avventurarmi?
Solitamente acquistando "su carta" quali sono le fasi per il pagamento? Il costruttore può obbligarmi il notaio o come ho letto negli ultimi anni ci sono maggiori tutele per chi compra e posso portare il mio notaio?

PS: all'inizio del post ho linkato il sito del costruttore. Se qualcuno avesse voglia di dare un'occhiata lo ringrazio fin d'ora
 
La parte venditrice non ha e non ha mai avuto un potere legale di imporre un notaio di propria scelta. E' invece opportuno che la parte acquirente scelga un professionista di propria fiducia, a sua garanzia e tutela e ne sopporti le relative spese. Per i fabbricati in corso di costruzione, solitamente i pagamenti degli acconti vengono fatti a stati di avanzamento lavori, quindi al raggiungimento di certi stadi e il saldo al momento del rogito. Le maggiori garanzie riguardano il rilascio da parte del venditore (che secondo me dovresti pretendere) di una fidejussione a garanzia delle somme versate.
Riguardo poi al fatto che i lavori devono iniziare a settembre, il Comune dove ricade l'immobile ha già rilasciato un permesso di costruire? E' stata sottoscritta una Convenzione con il Comune? Quali sono gli obblighi a carico del costruttore? E' stata pagata la prima rata degli oneri di urbanizzazione?
Da verificare molto bene il capitolato d'appalto dei lavori. Attenzione anche alle varianti in corso d'opera che potrebbero essere fatte pagare a caro prezzo, al costo da sopportare per gli allacciamenti delle utenze, a eventuali costi riguardo alle pratiche burocratiche tipo abitabilità, accatastamento ecc. ecc.
 
ciao, per curiosità: quanto costano al mq questi appartamenti che verranno costruiti ?
 
ciao, per curiosità: quanto costano al mq questi appartamenti che verranno costruiti ?

Bilocali a partire da 135k con posto auto, trilocali da 203k

Volendo un quadrilocale si potrebbero unire due bilocali al costo di 292k
10 k per bloccare i 2 appartamenti
10 k al compromesso in cui verrebbe rilasciata la fideiussione a garanzia delle somme versate
successivamente 30 rate da 840€ con 1 rata che parte a inizio lavori di urbanizzazione (autunno).
Saldo 12.800 k

spese
iva 4%
notaio (loro) 4/5k
registrazione compromesso da 500 a 1000 €
provviggione progedil 2% + iva

Quindi se ho capito bene i 10k per bloccare i 2 appartamenti non sono garantiti giusto?
 
Ultima modifica:
I 10k non sono garantiti durante il periodo che va dal momento del versamento fino al rilascio della fidejussione, sempreché nella fidejussione vengano ricomprese anche le somme già versate.
Ma la società che si occupa della costruzione è anche la proprietaria degli immobili? Tu a chi versi le somme? Io un piccolo accertamento lo farei per capire chi sono e se hanno qualcosa di aggredibile nel caso andasse storto qualcosa. Peraltro è assai comune trovare delle srl costituite apposta per fare una certa operazione immobiliare che non possiedono niente.
Nell'onorario del notaio è compreso anche l'atto di mutuo ipotecario? Le cifre che hai messo non coprono l'intero prezzo dell'immobile quindi per saldo cosa intendi? Al rogito vogliono una parte in contanti e il resto mediante mandato irrevocabile?
 
Ultima modifica:
I 10k non sono garantiti durante il periodo che va dal momento del versamento fino al rilascio della fidejussione, sempreché nella fidejussione vengano ricomprese anche le somme già versate.
Ok
Ma la società che si occupa della costruzione è anche la proprietaria degli immobili? Tu a chi versi le somme? Io un piccolo accertamento lo farei per capire chi sono e se hanno qualcosa di aggredibile nel caso andasse storto qualcosa. Peraltro è assai comune trovare delle srl costituite apposta per fare una certa operazione immobiliare che non possiedono niente.
Nell'onorario del notaio è compreso anche l'atto di mutuo ipotecario? Le cifre che hai messo non coprono l'intero prezzo dell'immobile quindi per saldo cosa intendi? Al rogito vogliono una parte in contanti e il resto mediante mandato irrevocabile?

La società che si occupa di vendere è la Progedil90 che a Roma ha parecchi cantieri in vendita, il costruttore non so chi sia effettivamente. Credo, ma devo accertarmene, che le somme siano versate direttamente al costruttore.
Le cifre che ho messo sopra sono una simulazione considerando un mutuo per l'80% dell'importo. Quindi 234k e 58k in contanti spalmati come sopra. Anche qui devo approfondire nel caso voglia acquistare con un mutuo di importo inferiore.
Un notaio di mia fiducia potrebbe seguirmi in tutte le fasi della trattativa?
 
Un notaio di mia fiducia potrebbe seguirmi in tutte le fasi della trattativa?

Direi anche no. Nel senso che in genere, tranne qualche caso, i notai sono molto competenti per quello che riguarda le questioni giuridiche e fiscali, mentre per le questioni tecniche è meglio se trovi un buon tecnico di tua fiducia.
 
Anch'io vorrei comprare una casa a progetto.
Ne avevo vista una a novembre scorsa che mi interessava ma ripensandoci aspetterò solo che finisca di essere costruita.
Forse ancora ad oggi chi compra casa su carta non è ancora totalmente tutelato e si assume tantissimi rischi.
Basta che la ditta dichiari fallimento / banca rotta e poi alla fine tutto ricade sugli acquirenti.
Io aspetterò la fine delle costruzioni che è dato per giugno 2020 altrimenti nulla e saluto il pubblico.
Ma ci si potrebbe interfacciare direttamente col costruttore, bypassando l'agenzia almeno per avere informazioni più dettagliate su di loro?
Qualcuno ha avuto esperienze su questo tipo di acquisto? Voi lo consigliate?
 
La parte venditrice non ha e non ha mai avuto un potere legale di imporre un notaio di propria scelta. E' invece opportuno che la parte acquirente scelga un professionista di propria fiducia, a sua garanzia e tutela e ne sopporti le relative spese. Per i fabbricati in corso di costruzione, solitamente i pagamenti degli acconti vengono fatti a stati di avanzamento lavori, quindi al raggiungimento di certi stadi e il saldo al momento del rogito. Le maggiori garanzie riguardano il rilascio da parte del venditore (che secondo me dovresti pretendere) di una fidejussione a garanzia delle somme versate.
Riguardo poi al fatto che i lavori devono iniziare a settembre, il Comune dove ricade l'immobile ha già rilasciato un permesso di costruire? E' stata sottoscritta una Convenzione con il Comune? Quali sono gli obblighi a carico del costruttore? E' stata pagata la prima rata degli oneri di urbanizzazione?
Da verificare molto bene il capitolato d'appalto dei lavori. Attenzione anche alle varianti in corso d'opera che potrebbero essere fatte pagare a caro prezzo, al costo da sopportare per gli allacciamenti delle utenze, a eventuali costi riguardo alle pratiche burocratiche tipo abitabilità, accatastamento ecc. ecc.

Il problema è come fare bene queste verifiche?
 
La parte venditrice non ha e non ha mai avuto un potere legale di imporre un notaio di propria scelta. E' invece opportuno che la parte acquirente scelga un professionista di propria fiducia, a sua garanzia e tutela e ne sopporti le relative spese. Per i fabbricati in corso di costruzione, solitamente i pagamenti degli acconti vengono fatti a stati di avanzamento lavori, quindi al raggiungimento di certi stadi e il saldo al momento del rogito. Le maggiori garanzie riguardano il rilascio da parte del venditore (che secondo me dovresti pretendere) di una fidejussione a garanzia delle somme versate.
Riguardo poi al fatto che i lavori devono iniziare a settembre, il Comune dove ricade l'immobile ha già rilasciato un permesso di costruire? E' stata sottoscritta una Convenzione con il Comune? Quali sono gli obblighi a carico del costruttore? E' stata pagata la prima rata degli oneri di urbanizzazione?
Da verificare molto bene il capitolato d'appalto dei lavori. Attenzione anche alle varianti in corso d'opera che potrebbero essere fatte pagare a caro prezzo, al costo da sopportare per gli allacciamenti delle utenze, a eventuali costi riguardo alle pratiche burocratiche tipo abitabilità, accatastamento ecc. ecc.
Posso chiedere al costruttore se è tutto a norma richiedendo specifici documenti? Se sí quali?
O devo rivolgermi ad un professionista? Grazie
 
Posso chiedere al costruttore se è tutto a norma richiedendo specifici documenti? Se sí quali?
O devo rivolgermi ad un professionista? Grazie

La cosa non è così semplice come potrebbe apparire. Già le norme da sole sono assai complicate, per cui non basta chiedere qualche documento per dedurre facilmente che è tutto a posto. Tra l'altro per i fabbricati da costruire o in corso di costruzione, non tutti i documenti sono già presenti, basti pensare al certificato di abitabilità oppure alle dichiarazioni di conformità o ancora all'accatastamento che sono operazioni che vengono fatte in concomitanza con la conclusione dei lavori. Oltretutto non è scontato saper entrare nel merito dei documenti tecnici. La cosa migliore è rivolgersi ad un professionista e pure bravo.
 
La parte venditrice non ha e non ha mai avuto un potere legale di imporre un notaio di propria scelta. E' invece opportuno che la parte acquirente scelga un professionista di propria fiducia, a sua garanzia e tutela e ne sopporti le relative spese. Per i fabbricati in corso di costruzione, solitamente i pagamenti degli acconti vengono fatti a stati di avanzamento lavori, quindi al raggiungimento di certi stadi e il saldo al momento del rogito. Le maggiori garanzie riguardano il rilascio da parte del venditore (che secondo me dovresti pretendere) di una fidejussione a garanzia delle somme versate.
Riguardo poi al fatto che i lavori devono iniziare a settembre, il Comune dove ricade l'immobile ha già rilasciato un permesso di costruire? E' stata sottoscritta una Convenzione con il Comune? Quali sono gli obblighi a carico del costruttore? E' stata pagata la prima rata degli oneri di urbanizzazione?
Da verificare molto bene il capitolato d'appalto dei lavori. Attenzione anche alle varianti in corso d'opera che potrebbero essere fatte pagare a caro prezzo, al costo da sopportare per gli allacciamenti delle utenze, a eventuali costi riguardo alle pratiche burocratiche tipo abitabilità, accatastamento ecc. ecc.

Il costruttore non ha potere legale di imporre il notaio, ma non è neanche obbligato a firmare un preliminare con chiunque si presenti, pertanto può scegliere il notaio rifiutandosi di vendere a chi non va dal suo notaio; nella mia zona è la prassi per i preliminari in corso di costruzione che il notaiovenga scelto dal costruttore, il motivo è che un preliminare trascritto di un immobile in corso di costruzione è molto più complicato da preparare rispetto ad un rogito e pertanto per il costruttore sarebbe un dispendio inutile fare preliminari della stessa costruzione da diversi notai.
Il preliminare di un immobile residenziale in costruzione oggi è obbligatorio stipulato dal notaio e trascriverlo, questa è già una grande garanzia. La fideiussione è obbligatoria, è il notaio che pretende sia presente e rispondente alla norma pena la mancata stipula dell'atto.
Una ulteriore garanzia è invece che la fideiussione sia bancaria e non assicurativa.
 
Anch'io vorrei comprare una casa a progetto.
Ne avevo vista una a novembre scorsa che mi interessava ma ripensandoci aspetterò solo che finisca di essere costruita.
Forse ancora ad oggi chi compra casa su carta non è ancora totalmente tutelato e si assume tantissimi rischi.
Basta che la ditta dichiari fallimento / banca rotta e poi alla fine tutto ricade sugli acquirenti.

Oggi chi compra su carta è MOLTO tutelato, oltre alla trascrizione del preliminare sul terreno e alla fideiussione non so cosa si possa pretendere
 
Ovviamente la legge della domanda e dell'offerta determina sempre il maggiore o minore potere contrattuale di una delle parti. In ogni caso acquistare "su carta" significa acquistare un bene aleatorio e occorre sempre tenere presente che l'imprenditore non è un benefattore ma cercherà sempre di massimizzare il proprio profitto. Questo per dire che se il fabbricato è già stato costruito magari "le sorprese" possono essere ben diverse rispetto ad uno da costruire e difatti proprio perchè nell'acquisto su carta sono insiti alcuni rischi ineludibili, dovrebbe corrispondere un certo risparmio. Solo a titolo di esempio riporto una situazione capitatami un po' di tempo fa, tenendo presente che in questo tipo di accordi, la parte venditrice si riserva sempre la più ampia facoltà di apportare modifiche all'edificio in corso di costruzione, mi sono ritrovato con un cliente a cui avevano modificato sostanzialmente la sagoma del giardino dell'abitazione rispetto a quanto riportato nella planimetria allegata al preliminare. Questo ha fatto scaturire un contenzioso che ha portato ad una significativa riduzione di prezzo. A dimostrazione poi che queste operazioni non sono esenti da rischi posso inoltre dire che non sono affatto infrequenti i casi in cui allo stesso imprenditore fanno capo due società che per comodità chiamerò A e B. La società A è la proprietaria dell'area su cui gravano le ipoteche e i debiti. La società B costruisce per conto della società A il fabbricato, in modo tale che qualora subentrano problemi finanziari la società B diventa creditrice nei confronti della società A. Detto in altre parole l'imprenditore diventa creditore di sé stesso e tanto dovrebbe bastare a comprendere i rischi se colui che promuove l'operazione adotta certi escamotage. Se ciò non bastasse ho avuto modo di imbattermi anche con acquisti su carta dove non era stata neppure rilasciata l'istanza edilizia per la costruzione del fabbricato, con tutte le conseguenze che si possono solo immaginare. Quello che voglio dire è che non basta il preliminare trascritto o la fideiussione per essere tutelati, bisogna di volta in volta esaminare approfonditamente le singole situazioni.
 
Ultima modifica:
Ovviamente la legge della domanda e dell'offerta determina sempre il maggiore o minore potere contrattuale di una delle parti. In ogni caso acquistare "su carta" significa acquistare un bene aleatorio e occorre sempre tenere presente che l'imprenditore non è un benefattore ma cercherà sempre di massimizzare il proprio profitto. Questo per dire che se il fabbricato è già stato costruito magari "le sorprese" possono essere ben diverse rispetto ad uno da costruire e difatti proprio perchè nell'acquisto su carta sono insiti alcuni rischi ineludibili, dovrebbe corrispondere un certo risparmio. Solo a titolo di esempio riporto una situazione capitatami un po' di tempo fa, tenendo presente che in questo tipo di accordi, la parte venditrice si riserva sempre la più ampia facoltà di apportare modifiche all'edificio in corso di costruzione, mi sono ritrovato con un cliente a cui avevano modificato sostanzialmente la sagoma del giardino dell'abitazione rispetto a quanto riportato nella planimetria allegata al preliminare. Questo ha fatto scaturire un contenzioso che ha portato ad una significativa riduzione di prezzo. A dimostrazione poi che queste operazioni non sono esenti da rischi posso inoltre dire che non sono affatto infrequenti i casi in cui allo stesso imprenditore fanno capo due società che per comodità chiamerò A e B. La società A è la proprietaria dell'area su cui gravano le ipoteche e i debiti. La società B costruisce per conto della società A il fabbricato, in modo tale che qualora subentrano problemi finanziari la società B diventa creditrice nei confronti della società A. Detto in altre parole l'imprenditore diventa creditore di sé stesso e tanto dovrebbe bastare a comprendere i rischi se colui che promuove l'operazione adotta certi escamotage. Se ciò non bastasse ho avuto modo di imbattermi anche con acquisti su carta dove non era stata neppure rilasciata l'istanza edilizia per la costruzione del fabbricato, con tutte le conseguenze che si possono solo immaginare. Quello che voglio dire è che non basta il preliminare trascritto o la fideiussione per essere tutelati, bisogna di volta in volta esaminare approfonditamente le singole situazioni.

Ciao,

Mi aggancio alla discussione in quanto su milano, avevo trovato questo immobile in progetto, e sono andato a chiedere info.
Petitti15 | Apartments in Sempione
Tralasciando la zona.. Che è viale certosa, non certo sempione citylife, come scrivono, sono restato allucinato dal prezzo richiesto. Un quadrilocale piano intermedio, sui 120mq roba da 890k, + iva (4%) se prima casa +3% da ivare (agenzia), prezzo PROMOZIONALE.
Consegna... Forse tra 2 anni e mezzo. Ditta esecutrice ancora da trovare, la gara è in corso.
Domanda, ma dove sarebbe il risparmio e il rischio "condiviso" di comprare su progetto?
Vendono ad un prezzo maggiore del nuovo in zona (ripeto, viale certosa) già realizzato.. ALLUCINANTE
 
Io invece vorrei sapere se al prezzo accordato è sempre buona cosa prevedere un aumento del 20% medio a fine lavori o ci si può tutelare in tal senso...questo è l aspetto che al momento mi tiene distante da queste operazioni, cioè non avere certezza di quello che andrò a pagare.
 
Io invece vorrei sapere se al prezzo accordato è sempre buona cosa prevedere un aumento del 20% medio a fine lavori o ci si può tutelare in tal senso...questo è l aspetto che al momento mi tiene distante da queste operazioni, cioè non avere certezza di quello che andrò a pagare.

Il prezzo della transazione viene determinato sul preliminare e quindi la parte venditrice si impegna a vendere ad un dato prezzo il bene da costruire. Non ci possono essere aumenti di prezzo addebitabili alla parte acquirente se non per varianti che l'acquirente stesso richiede. Ovviamente l'impresa farà in modo che queste necessità sorgano e in genere le farà pagare a caro prezzo.
 
Ho trovato un immobile dove nell'annuncio è menzionato:"consegna grezzo entro 31 luglio 22 consegna appartamento dicembre 22".
A vostro avviso è meno rischioso prendere un appartamento in questa situazione?
E nel caso andassi ad acquistarlo converrebbe chiedere l opzione di pagare oggi solo al valore al grezzo e pagare il resto a fine lavori?
È in classe C ed è una serie di appartamenti che prima erano adibiti ad uffici ed ora stanno facendo tutti appartamenti bilo e trilo da vendere.
Nel caso andassi ad acquistare l'immobile e se molti appartamenti resterebbero ancora invenduti chi andrà a sopperire le spese condominiali delle case rimaste almeno temporaneamente invendute? Grazie
 
Ho trovato un immobile dove nell'annuncio è menzionato:"consegna grezzo entro 31 luglio 22 consegna appartamento dicembre 22".
A vostro avviso è meno rischioso prendere un appartamento in questa situazione?
E nel caso andassi ad acquistarlo converrebbe chiedere l opzione di pagare oggi solo al valore al grezzo e pagare il resto a fine lavori?
È in classe C ed è una serie di appartamenti che prima erano adibiti ad uffici ed ora stanno facendo tutti appartamenti bilo e trilo da vendere.
Nel caso andassi ad acquistare l'immobile e se molti appartamenti resterebbero ancora invenduti chi andrÃ* a sopperire le spese condominiali delle case rimaste almeno temporaneamente invendute? Grazie

Ovviamente più la costruzione è in fase avanzata dei lavori minori sono le "sorprese" che si possono presentare, senza che ciò sia garanzia che comunque non possano emergere sgradite novità. Se l'appartamento lo acquisti finito non esiste una consegna al grezzo e successivamente una consegna finito. Probabilmente quello che si intende è che a luglio gli appartamenti si troveranno in avanzata fase di costruzione, rimanendo da eseguire le finiture (tipo pavimenti, infissi ecc.), per i quali l'acquirente potrà avere delle opzioni di scelta. Se l'acquisto avviene tramite un preliminare di compravendita con il quale viene versata la caparra e l'atto definitivo viene stipulato successivamente alla conclusione dei lavori, direi che hai la risposta al tuo secondo quesito.
Per quanto riguarda la tua ultima domanda, in genere le imprese accollano le spese condominiali solo agli acquirenti degli appartamenti venduti.
 
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