Rendimento netto affitti - Pagina 3
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  1. #21
    L'avatar di sand1975
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    Usando bene la leva puoi fare bei gain. Per altri strumenti ottenere la leva è molto più difficile, devi dare altre garanzie che non in titoli stessi e la busta paga. Senza contare che oggi strumenti alternativi rendono praticamente zero, altro che 2/3% lordo..
    Rendimax vincolato a altri prodotti simili ti danno un 2% circa netto ma hanno rischio zero, il capitale è bloccato, ma in realtà anche quello in immobili non è che sia proprio liquido e se lo rivendo entro 5 anni pago eventuale tasse da plusvalenza.
    L'immobiliare rende netto se va bene tra il 3 e il 4% ma ha senso se l'immobile è già di proprietà.
    Comprare un immobile da affitttanza ha dei costi di acquisizione notevoli.
    Ipotizziamo trilocale vecchiotto in periferia da 100K e 50k di valore catastale.
    Spendiamo circa 2k in notaio, 3,6k in agenzia (il 99% degli immobili è con agenzia), circa 5k di imposte, sono oltre 10k.
    Questo vuol dire che per i primi due anni e mezzo siamo in loss, poi ci godremo il nostro 3/4%, forse.
    Se lo compriamo con mutuo IMHO siamo quasi sempre in loss e specialmente per i primi 4/5 anni.
    Ripeto, investimenti immobiliari per affittanza non sono né a basso rischio né a basso sbattimento, quei 2k di rendimento in più annuo quanto ci costano in termini di tempo perso e, in alcuni casi, maalox. E se non è maalox qualche piccola rogna (si rompe qualcosa, non va la caldaia, l'inquilino fa casino la notte) c'è sempre.

    Inoltre stiamo ragionando con i tassi più bassi della storia, il rendimento di un immobile tra 10 anni sarà probabilmente simile, quello di un conto deposito può rimanere stabile (difficile cali) ma ci sono buone possibilità che aumenti.

    Ma continuo a pensare che un investimento a medio rischio/medio sbattimento non può essere paragonato con uno a sbattimento e rischio zero. Anche il tempo e il fegato hanno un valore che ognuno può quantificare per se.
    Si dovrebbe confrontare con un investimento comparabile per sbattimento e rischio, se qualcuno ha suggerimenti è gradito.

  2. #22
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Usando bene la leva puoi fare bei gain. Per altri strumenti ottenere la leva è molto più difficile, devi dare altre garanzie che non in titoli stessi e la busta paga. Senza contare che oggi strumenti alternativi rendono praticamente zero, altro che 2/3% lordo..
    Fare leva con mutuo va valutato attentamente, devi mettere a bilancio gli interessi e le spese di acquisizione salgono molto (2% sul mutuo, notaio, spese di istruttoria oltre al solito 9% e notaio per rogito e agenzia) senza contare che le banche non vedono di buon occhio gli acquisti seconda casa e spesso ti fanno pagare spread superiori.

    Forse con rendimenti lordi superiori al 10% il gioco vale la candela, sotto imho (IMHO) no.
    Io ho un immobile che dovrei decidere se affittare nel prox anno e avrei un rendimento lordo intorno all' 8,2% e per ora l'ago della bilancia punta sulla rivendita da cui potrei recuperare un 10/15%. Ma è già acquisito, ho già speso il mio bel 10% di iva (acquistato nuovo) e compagnia cantante e solo per questo ci sto ragionando sopra, perchè mi spiacerebbe aver speso quei soldi senza recuperarli. Se dovessi comprarlo per affittarlo non lo farei mai.
    Ultima modifica di sand1975; 31-07-19 alle 00:31

  3. #23
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Sì, grossomodo un 3.5 netto dal 6 lordo contando tutto. Ma come ho scritto, il 6 % è il minimo, ed è qua che scende in campo la bravura dell'investitore. Con il conto deposito non hai scampo, non puoi inventarti nulla.
    Piccolo grosso dettaglio.. Nel caso di rendimax che da il 2% netto su 5 anni, non puoi svincolare in nessun modo. Tempo fa avevo il CD del mediocredito FVG, tassi interessante (3.4% netto su 2 anni anticipato), ma somma bloccata per 2 anni. Ci misi 100k, ma il "peso" del vincolo si sentì tutto. Molto meglio un immobile, lo vendi anche andandoci a rimettere.
    Ultima modifica di Nemor; 31-07-19 alle 07:36

  4. #24
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Fare leva con mutuo va valutato attentamente, devi mettere a bilancio gli interessi e le spese di acquisizione salgono molto (2% sul mutuo, notaio, spese di istruttoria oltre al solito 9% e notaio per rogito e agenzia) senza contare che le banche non vedono di buon occhio gli acquisti seconda casa e spesso ti fanno pagare spread superiori.

    Forse con rendimenti lordi superiori al 10% il gioco vale la candela, sotto imho (IMHO) no.
    Io ho un immobile che dovrei decidere se affittare nel prox anno e avrei un rendimento lordo intorno all' 8,2% e per ora l'ago della bilancia punta sulla rivendita da cui potrei recuperare un 10/15%. Ma è già acquisito, ho già speso il mio bel 10% di iva (acquistato nuovo) e compagnia cantante e solo per questo ci sto ragionando sopra, perchè mi spiacerebbe aver speso quei soldi senza recuperarli. Se dovessi comprarlo per affittarlo non lo farei mai.
    Da valutare bene caso per caso. L'immobile che ho preso l'anno scorso a leva mi sta dando parecchie soddisfazioni. Adesso che i tassi sono zero e sembra tutto arrivato al "limite" il mio immobile mi continuerà a dare almeno più dell'8,33% netto del primo anno perché allora non ho affittato subito ( ho fatto dei lavori, quasi tutti usufruendo delle agevolazioni ed ho affittato dopo 4 mesi circa), cosa altro può dare un rendimento simile per un piccolo risparmiatore? .

  5. #25
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Da valutare bene caso per caso. L'immobile che ho preso l'anno scorso a leva mi sta dando parecchie soddisfazioni. Adesso che i tassi sono zero e sembra tutto arrivato al "limite" il mio immobile mi continuerà a dare almeno più dell'8,33% netto del primo anno perché allora non ho affittato subito ( ho fatto dei lavori, quasi tutti usufruendo delle agevolazioni ed ho affittato dopo 4 mesi circa), cosa altro può dare un rendimento simile per un piccolo risparmiatore? .
    Citi spesso i tuoi investimenti personali. E va bene. Così come certamente ci sono alcuni bravi investitori di borsa che ottengono rendimenti di molto superiori ai tuoi, ma certo questa non è la regola.
    Ho scritto anche io che sopra il 10 lordo cominciamo a ragionarci ma qui si fa riferimento ai grandi numeri.

    Quanto rendono gli affitti in Italia? In media il 5% lordo — idealista/news

    I rendimenti medi LORDI sono intorno al 5%, compresi tra 4 e 6. Capisci che a questi valori che poi diventano un 2 e spara netti e col margine di rischio il gioco non vale la candela.
    Tu evidentemente sei bravo, te lo riconosco, ma non fare dei tuoi numeri media nazionale del piccolo risparmiatore perché i numeri, sui grandi numeri, sono quelli che ho riportato...
    Perché tu non rappresenti l’investintore immobiliare medio così come chi fa il 30% annuo in borsa pur essendo privato non rappresenta l’investitore medio.
    Ultima modifica di sand1975; 31-07-19 alle 07:54

  6. #26
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Citi spesso i tuoi investimenti personali. E va bene. Così come certamente ci sono alcuni bravi investitori di borsa che ottengono rendimenti di molto superiori ai tuoi, ma certo questa non è la regola.
    Ho scritto anche io che sopra il 10 lordo cominciamo a ragionarci ma qui si fa riferimento a quel 6.5 lordo medio citato prima...
    Ammetto che ci vuole un pizzico di fortuna ( principalmente la scelta dell'inquilino) e un po' di occhio alla zona, ma difficilmente il trader professionista fa quello che faccio io che grossomodo è impostare qualche simulazione su excel e basta. La gestione della casa mi è costata principalmente qualche telefonata con i fornitori, agenzia, notaio, pagare le fatture ed un paio di giorni per controllare che fosse tutto a posto. Ma nulla di così diffiicle che non possa fare chiunque.

  7. #27
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Citi spesso i tuoi investimenti personali. E va bene. Così come certamente ci sono alcuni bravi investitori di borsa che ottengono rendimenti di molto superiori ai tuoi, ma certo questa non è la regola.
    Ho scritto anche io che sopra il 10 lordo cominciamo a ragionarci ma qui si fa riferimento ai grandi numeri.

    Quanto rendono gli affitti in Italia? In media il 5% lordo — idealista/news

    I rendimenti medi LORDI sono intorno al 5%, compresi tra 4 e 6. Capisci che a questi valori che poi diventano un 2 e spara netti e col margine di rischio il gioco non vale la candela.
    Tu evidentemente sei bravo, te lo riconosco, ma non fare dei tuoi numeri media nazionale del piccolo risparmiatore perché i numeri, sui grandi numeri, sono quelli che ho riportato...
    Allora ti potrei citare la famosa "parabola" secondo cui solo il 10% di quelli che investono in borsa guadagnano.

  8. #28
    L'avatar di sand1975
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    Ammetto che ci vuole un pizzico di fortuna ( principalmente la scelta dell'inquilino) e un po' di occhio alla zona, ma difficilmente il trader professionista fa quello che faccio io che grossomodo è impostare qualche simulazione su excel e basta. La gestione della casa mi è costata principalmente qualche telefonata con i fornitori, agenzia, notaio, pagare le fatture ed un paio di gironi per controllare che fosse tutto a posto. Ma nulla di così diffiicle che non possa fare chiunque.
    Allora perché le medie vanno tra i 4 e i 6 lordi?
    La fortuna non fa statistica.
    Continui a fare del tuo caso personale tema generale. Io credo ai tuoi dati così come credo che sono poco rappresentativi visti i valori medi sui grandi numeri.
    Hanno appena venduto all’asra un bilocale di 10 anni fa di fianco a casa mia a 32k, perfetto. Affittabile a 5k all’anno. Ma sono casi che spostano di poco i valori medi.

  9. #29
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Allora perché le medie vanno tra i 4 e i 6 lordi?
    La fortuna non fa statistica.
    Continui a fare del tuo caso personale tema generale. Io credo ai tuoi dati così come credo che sono poco rappresentativi visti i valori medi sui grandi numeri.
    Hanno appena venduto all’asra un bilocale di 10 anni fa di fianco a casa mia a 32k, perfetto. Affittabile a 5k all’anno. Ma sono casi che spostano di poco i valori medi.
    Avevo scritto un messaggio che non risulta, boh, comunque il senso era di capire se la media era aritmetica o altra media, comunque se l a media aritmetica è 4-6% lordo c'è chi farà il 2% e chi il 10. Anche mia zia ha degli immobili che rendono il 15% netto, però è tutta roba invendibile, che non ha nessun mercato. Attenzione quindi anche alla zona ed allo stato degli immobili.

  10. #30
    L'avatar di gioviale56
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    L'immobiliare rende netto se va bene tra il 3 e il 4% ma ha senso se l'immobile è già di proprietà.
    Comprare un immobile da affitttanza ha dei costi di acquisizione notevoli.
    Ipotizziamo trilocale vecchiotto in periferia da 100K e 50k di valore catastale.
    Spendiamo circa 2k in notaio, 3,6k in agenzia (il 99% degli immobili è con agenzia), circa 5k di imposte, sono oltre 10k.
    Questo vuol dire che per i primi due anni e mezzo siamo in loss, poi ci godremo il nostro 3/4%, forse.
    Se lo compriamo con mutuo IMHO siamo quasi sempre in loss e specialmente per i primi 4/5 anni.
    Ripeto, investimenti immobiliari per affittanza non sono né a basso rischio né a basso sbattimento, quei 2k di rendimento in più annuo quanto ci costano in termini di tempo perso e, in alcuni casi, maalox. E se non è maalox qualche piccola rogna (si rompe qualcosa, non va la caldaia, l'inquilino fa casino la notte) c'è sempre.

    Inoltre stiamo ragionando con i tassi più bassi della storia, il rendimento di un immobile tra 10 anni sarà probabilmente simile, quello di un conto deposito può rimanere stabile (difficile cali) ma ci sono buone possibilità che aumenti.

    Ma continuo a pensare che un investimento a medio rischio/medio sbattimento non può essere paragonato con uno a sbattimento e rischio zero. Anche il tempo e il fegato hanno un valore che ognuno può quantificare per se.
    Si dovrebbe confrontare con un investimento comparabile per sbattimento e rischio, se qualcuno ha suggerimenti è gradito.

    Concordo in toto , sbattimenti a non finire , poi se si arriva alla morosità il gain sparisce , questo tipo d'investimento può avere una logica se si dispone di grosse somme di denaro da mettere a reddito , se nò non ne vale la pena.

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