Rendimento netto affitti - Pagina 19
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  1. #181
    L'avatar di Nemor
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    Per farla breve alcuni immobili sono assimilabili a delle obbligazioni "perpetual"
    O anche come una rendita vitalizia

  2. #182
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    O anche come una rendita vitalizia
    Si ma un investimento deve essere SEMPRE liquidabile.
    Domani potresti aver bisogno di cash per 1000 motivi o per i tuoi figli o potrebbero decidere di togliere la cedolare e far pagare l’irpef, riformare i valori catastali e martellare fiscalmente le seconde case (cosa tra l’altro neanche troppo remota) ed ecco che quel 4/5/6/7% netto si riduce al lumicino e non potendo liquidare. E a quel punto gestire inquilini, riunioni, pagamenti, manutenzione per un 2% annuo e non riuscendo a vendere non è il massimo.
    Quando si compra si deve sempre pensare all’eventualita Di dover vendere.

  3. #183

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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Si ma un investimento deve essere SEMPRE liquidabile.
    Domani potresti aver bisogno di cash per 1000 motivi o per i tuoi figli o potrebbero decidere di togliere la cedolare e far pagare l’irpef, riformare i valori catastali e martellare fiscalmente le seconde case (cosa tra l’altro neanche troppo remota) ed ecco che quel 4/5/6/7% netto si riduce al lumicino e non potendo liquidare. E a quel punto gestire inquilini, riunioni, pagamenti, manutenzione per un 2% annuo e non riuscendo a vendere non è il massimo.
    Quando si compra si deve sempre pensare all’eventualita Di dover vendere.
    Che si scontra con la natura del bene immobile in quanto tale. La tecnologia sta facendo passi da progressi ma chi punta a questo settore, il concetto di rivendibilità deve limarlo.
    Da fan dell'immobiliare e proprietario di parecchie unità, è un investimento che consiglio a
    1) chi pensa di rimanere in quel luogo per molto tempo
    2) chi ha già un patrimonio solido e deve ulteriormente diversificare (ma dubito che gente così facoltosa ascolti me o stia sul forum). In un caso simile prendi 3-5 nità, le dai in gestione, e hai una flessibilità invidiabile.

    Se parliamo al piccolo risparmiatore che ha 150k da parte, personalmente, consiglierei altro laddove non abbia già provveduto a diversificare.

  4. #184
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Si ma un investimento deve essere SEMPRE liquidabile.
    Domani potresti aver bisogno di cash per 1000 motivi o per i tuoi figli o potrebbero decidere di togliere la cedolare e far pagare l’irpef, riformare i valori catastali e martellare fiscalmente le seconde case (cosa tra l’altro neanche troppo remota) ed ecco che quel 4/5/6/7% netto si riduce al lumicino e non potendo liquidare. E a quel punto gestire inquilini, riunioni, pagamenti, manutenzione per un 2% annuo e non riuscendo a vendere non è il massimo.
    Quando si compra si deve sempre pensare all’eventualita Di dover vendere.
    Non è quella la finalità di comprare un immobile ad uso investimento. L'investimento immobiliare va visto principalmente in ottica medio-lungo termine. Oppure si tratta di speculazione feroce,nel qual caso si possono guadagnare o perdere parecchi soldi in brevissimo tempo.

  5. #185
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Non è quella la finalità di comprare un immobile ad uso investimento. L'investimento immobiliare va visto principalmente in ottica medio-lungo termine. Oppure si tratta di speculazione feroce,nel qual caso si possono guadagnare o perdere parecchi soldi in brevissimo tempo.
    SI ma ti faccio un ipotesi: se hai un immobile acquistato a 75k+12 di costo di acquisto e lo affitti a 400 euro/mese hai un rendimento lordo del 5,5% e uno netto del 3,5%. E tu compri pensando di non rivendere mai e avere il tuo 3,5% netto.
    Siccome però la cedolare secca è un regime transitorio domani potrebbero toglierlo, probabile inoltre che rivedano i valori catastali con aggravio di irpef e IMU, che potrebbero anche quella aumentarla in armonia con gli altri paesi europei in cui gli immobili sono più tassato.
    Se quel 5,5% dovesse scendere ad un 2,5/2,8 netto quanti ancora sarebbero disposti a continuare l'investimento quando è di poco superiore ad un conto deposito vincolato? Con tutta l'operatività e i rischi che ci sono dietro?
    Praticamente stai acquistando un buono del tesoro a scadenza illimitata e cedola variabile e non certa.

    Se ti dicessero di acquistare un BTP senza scadenza con una cedola del 3,5% annua netta ma non garantita nel tempo (potrebbe diminuire, difficilmente aumentare) investiresti i tuoi risparmi, magari 70k?

    Se avessi un capitale da investire in un tempo indeterminato comprerei un etf sul dow jones che negli ultimi 20 anni ha avuto un rendimento medio dal 1940 dell' 11% e sul lungo periodo le oscillazioni vengono sempre annullate. E' un investimento completamente diverso mA almeno se, facciamo le corna, ho bisogno posso liquidare tutto in un click.
    E' falso pensare che l'azionario sia rischioso e il mattone sia sicuro, è un falso mito. Basta guardare l'andamento del mercato degli ultimi 15 anni per capirlo. E per quanto l'azionario sia variabile nel breve/medio periodo su lunghi periodi come quelli che intendi tu tendono sempre alle medie storiche.

    In 15 anni il dow jones ha più che raddoppiato il suo valore con in mezzo una terribile crisi che ancora ci perseguita mentre l'immobiliare ha perso quasi il 50% del valore. Visto che parli di investimento a lungo termine non dovremmo considerare anche questo oltre ai 2/300 euro netti che ci mettiamo in tasca ogni mese?

    E' un falso mito italiano quello del mattone come investimento sicuro.
    Ultima modifica di sand1975; 09-10-19 alle 20:20

  6. #186

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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    SI ma ti faccio un ipotesi: se hai un immobile acquistato a 75k+12 di costo di acquisto e lo affitti a 400 euro/mese hai un rendimento lordo del 5,5% e uno netto del 3,5%. E tu compri pensando di non rivendere mai e avere il tuo 3,5% netto.
    Siccome però la cedolare secca è un regime transitorio domani potrebbero toglierlo, probabile inoltre che rivedano i valori catastali con aggravio di irpef e IMU, che potrebbero anche quella aumentarla in armonia con gli altri paesi europei in cui gli immobili sono più tassato.
    Se quel 5,5% dovesse scendere ad un 2,5/2,8 netto quanti ancora sarebbero disposti a continuare l'investimento quando è di poco superiore ad un conto deposito vincolato? Con tutta l'operatività e i rischi che ci sono dietro?
    Praticamente stai acquistando un buono del tesoro a scadenza illimitata e cedola variabile e non certa.

    Se ti dicessero di acquistare un BTP senza scadenza con una cedola del 3,5% annua netta ma non garantita nel tempo (potrebbe diminuire, difficilmente aumentare) investiresti i tuoi risparmi, magari 70k?

    Se avessi un capitale da investire in un tempo indeterminato comprerei un etf sul dow jones che negli ultimi 20 anni ha avuto un rendimento medio dal 1940 dell' 11% e sul lungo periodo le oscillazioni vengono sempre annullate. E' un investimento completamente diverso mA almeno se, facciamo le corna, ho bisogno posso liquidare tutto in un click.
    E' falso pensare che l'azionario sia rischioso e il mattone sia sicuro, è un falso mito. Basta guardare l'andamento del mercato degli ultimi 15 anni per capirlo. E per quanto l'azionario sia variabile nel breve/medio periodo su lunghi periodi come quelli che intendi tu tendono sempre alle medie storiche.

    In 15 anni il dow jones ha più che raddoppiato il suo valore con in mezzo una terribile crisi che ancora ci perseguita mentre l'immobiliare ha perso quasi il 50% del valore. Visto che parli di investimento a lungo termine non dovremmo considerare anche questo oltre ai 2/300 euro netti che ci mettiamo in tasca ogni mese?

    E' un falso mito italiano quello del mattone come investimento sicuro.
    Lo penso anche io da parecchio.

    Sopratutto se nel conto ci metti anche la "fatica" psichica e fisica del dover stare dietro a tutto quello che riguarda un'immobile e relativi inquilini.

    È ovvio che se fosse possibile fare soldi facili con la finanza non staremmo qui a discuterne ma sono convinto che se si ha un minimo di esperienza e si sa dove mettere le mani sul lungo termine conviene molto di più rispetto agli immobili.

    Sopratutto in un'epoca come questa dove è oggettivamente molto più facile farsi un'idea del mercato e dove investire rispetto al passato.

  7. #187
    L'avatar di gioviale56
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    SI ma ti faccio un ipotesi: se hai un immobile acquistato a 75k+12 di costo di acquisto e lo affitti a 400 euro/mese hai un rendimento lordo del 5,5% e uno netto del 3,5%. E tu compri pensando di non rivendere mai e avere il tuo 3,5% netto.
    Siccome però la cedolare secca è un regime transitorio domani potrebbero toglierlo, probabile inoltre che rivedano i valori catastali con aggravio di irpef e IMU, che potrebbero anche quella aumentarla in armonia con gli altri paesi europei in cui gli immobili sono più tassato.
    Se quel 5,5% dovesse scendere ad un 2,5/2,8 netto quanti ancora sarebbero disposti a continuare l'investimento quando è di poco superiore ad un conto deposito vincolato? Con tutta l'operatività e i rischi che ci sono dietro?
    Praticamente stai acquistando un buono del tesoro a scadenza illimitata e cedola variabile e non certa.

    Se ti dicessero di acquistare un BTP senza scadenza con una cedola del 3,5% annua netta ma non garantita nel tempo (potrebbe diminuire, difficilmente aumentare) investiresti i tuoi risparmi, magari 70k?

    Se avessi un capitale da investire in un tempo indeterminato comprerei un etf sul dow jones che negli ultimi 20 anni ha avuto un rendimento medio dal 1940 dell' 11% e sul lungo periodo le oscillazioni vengono sempre annullate. E' un investimento completamente diverso mA almeno se, facciamo le corna, ho bisogno posso liquidare tutto in un click.
    E' falso pensare che l'azionario sia rischioso e il mattone sia sicuro, è un falso mito. Basta guardare l'andamento del mercato degli ultimi 15 anni per capirlo. E per quanto l'azionario sia variabile nel breve/medio periodo su lunghi periodi come quelli che intendi tu tendono sempre alle medie storiche.

    In 15 anni il dow jones ha più che raddoppiato il suo valore con in mezzo una terribile crisi che ancora ci perseguita mentre l'immobiliare ha perso quasi il 50% del valore. Visto che parli di investimento a lungo termine non dovremmo considerare anche questo oltre ai 2/300 euro netti che ci mettiamo in tasca ogni mese?

    E' un falso mito italiano quello del mattone come investimento sicuro.

    Di sicuro... ci sono le tasse e la morte , per il resto và a fortuna , dipende sempre dal timing , però nessuno ha la sfera di cristallo , di sicuro è che quando una cosa ,sia un azione che una casa la paghi molto il rischio di essere fregato è molto alto.

  8. #188

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    Salve,scrissi anche mesi fa in una discussione simile; il vantaggio di un investimento immobiliare è nella leva,tu metti 20,la banca mette 80. La banca ti presta il denaro allo 0.7 e tu lo ricicli al 7%.. in questo modo,anche chi non ha capitali e solo un piccolo stipendio,può costruire il suo futuro. Chiaro che avere 1 milione sul conto e spendere 200 mila cash per appartamenti contanti,è da folli. A meno che non siano investimenti lampo,compri a 100 rivendi a 120 dopo 2 3 mesi allora ok. Con un milione sul conto si fanno operazioni da 3 4 milioni e si tira su 1 milione e quindi il 100% di quello che avevi. Per chi non ha nulla,e in italia sono molti a non avere nulla,io credo che la leva bancaria sull'immobiliare sia il massimo. D'altronde non puoi andare in banca a chiedergli 100 mila euro da investire in bond a Panama... poi sul punto di vista filosofico guardo l'Italia come uno dei più bei paesi al mondo,e vogliono conviverci che non vale più nulla ,sopratutto gli immobili,quando invece tutti vorrebbero vivere in un posto come l'Italia, quindi personalmente dovremmo tutelare il nostro patrimonio immobiliare,non sminuirlo..

  9. #189
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    Citazione Originariamente Scritto da Mariermi Visualizza Messaggio
    Salve,scrissi anche mesi fa in una discussione simile; il vantaggio di un investimento immobiliare è nella leva,tu metti 20,la banca mette 80. La banca ti presta il denaro allo 0.7 e tu lo ricicli al 7%.. in questo modo,anche chi non ha capitali e solo un piccolo stipendio,può costruire il suo futuro. Chiaro che avere 1 milione sul conto e spendere 200 mila cash per appartamenti contanti,è da folli. A meno che non siano investimenti lampo,compri a 100 rivendi a 120 dopo 2 3 mesi allora ok. Con un milione sul conto si fanno operazioni da 3 4 milioni e si tira su 1 milione e quindi il 100% di quello che avevi. Per chi non ha nulla,e in italia sono molti a non avere nulla,io credo che la leva bancaria sull'immobiliare sia il massimo. D'altronde non puoi andare in banca a chiedergli 100 mila euro da investire in bond a Panama... poi sul punto di vista filosofico guardo l'Italia come uno dei più bei paesi al mondo,e vogliono conviverci che non vale più nulla ,sopratutto gli immobili,quando invece tutti vorrebbero vivere in un posto come l'Italia, quindi personalmente dovremmo tutelare il nostro patrimonio immobiliare,non sminuirlo..
    Si ma il mutuo abbassa ancora i rendimenti che spesso sono già tirati per via degli interessi (soprattutto i primi anni) e aumenta i costi di acquisto, senza contare che se con acquisto cash sei potenzialmente inchiodato dalla potenzialità di rivendita col mutuo sei doppiamente inchiodato perchè non puoi vendere neanche in perdita se ne hai bisogno. Chi ha acquistato con mutuo sempre 15 anni fa oggi non può neanche estinguere il mutuo con la rivendita. Addirittura se ha comprato per affittare neanche con i 15 anni di affitto netto si è ripagato la perdita di valore dell'immobile e spese di acquisto, se poi ci aggiungiamo gli interessi siamo anche in perdita...
    Io sono favorevole si all'immbiliare e alla sua tutela ma ritengo che qui in italia l'unico acquisto sensato in questo campo sia la prima casa. Piuttosto se c'è da investire un pò di soldi meglio farlo sulla propria casa: aumento il valore, risparmio energia e soldi, vivo meglio e attendo dal 50 all' 80% di detrazioni.

    Se avessi 40k da investire nell'immobiliare li investirei così. Se investo 40k sull'affitto ci pago appena anticipo, notaio, tasse, arredi (molti dei quali "a perdere") ecc di un appartamento da 100k... e a 300 euro/mese di affitto netto hai voglia a raggiungere il punto di pareggio. Servono 133 mesi solo per pareggiare l'investimento iniziale, poi rimane l'ammortamento del mutuo... mentre quei 40k investiti su un etf world semplicemente in buy and hold su un periodo sufficientemente lungo possono diventare sempre in 133 mesi (nessuno ha la sfera di cristallo ma su periodi lunghi come detto il rendimento si avvicina alla media storica) quasi 70...

    questo è il grafico dei valori immobiliari delle case negli ultimi 50 anni: ditemi voi se è un investimento non voltatile e tranquillo (e 30 anni di mutuo sono tanti):

    Rendimento netto affitti-schermata-2015-02-14-alle-10_59_07.jpg

    Dal grafico si capisce anche perchè il mattone è considerato un ottimo investimento. Probabilmente chi ha comprato a man bassa 50 anni fa è diventato straricco e ci si riferiva a QUEL periodo storico, ma ricordiamoci che era un periodo di grande espiazione, emigrazione, crescita economiaca e demografica. Tutte cose che hanno fatto esplodere i valori. Gli ultimi 20/30 anni sono un'altra storia e il futuro con un paese in decrescita demografica con un surplus di abitazioni sfitte non può essere roseo. E quindi, chi ha parlato di leva e mutuo. OK, ma 30 anni di mutuo in un investimento sono tanti...
    Ultima modifica di sand1975; 10-10-19 alle 01:42

  10. #190
    L'avatar di Nemor
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    Comprare un immobile spendendo 75k + 12k di costi di acquisto per affittarlo a 400 euro al mese potrebbe essere un errore. L'immobile va acquistato in leva e il rendimento deve essere almeno il 10% lordo, quindi per quell'immobile da affittare a 400 euro al mese il costo deve essere massimo 50k. Poi vanno sfruttate detrazioni e deduzioni fiscali sulle ristrutturazioni (che rimarranno in vigore almeno finché il settore è moribondo) per fare si che il lordo diventi il netto. Ricordandosi sempre che lo stato non regala nulla e le detrazioni sulle ristrutturazioni abbassano la capienza fiscale di parecchio e vanno spalmate su 10 anni. Quindi nel caso togliessereo la ced. secca passare al regime ordinario. I vantaggi fiscali vanno usati ovviamente per pagare la tassazione ed ovviamente imu e tasi.
    Nel caso del mio immobile come ho già detto da rendimento positivo su 10 anni anche a fronte di una discesa del valore del 4% annuo e discesa dell'affitto del 4% annuo. Oramai é passato un anno da quando l'ho affittato, i valori di mercato sono fermi e l'affitto è sempre lo stesso. Vorrebbe dire che adesso quel 4% dovrebbe essere più alto.
    Ultima modifica di Nemor; 10-10-19 alle 07:24

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