Acquisto prima casa A5 con all'interno un C3
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  1. #1
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    Acquisto prima casa A5 con all'interno un C3

    Ciao a tutti, abbiamo individuato la prossima casa da acquistare(dopo averne già acquistato e rivenduto una). Espongo la situazione in attesa del parere del geometra che mi ricontattera appena si è consultato con il notaio da noi scelto e fatto due conti.
    Casa nel cuore dei servizi di una piccola città in Toscana(quasi in centro) piano terra e piano primo, due ingressi pedonali un ingresso carrabile dove c'è 4 posti auto piu giardino. Al primo piano civile abitazione attualmente accatastata A5 quindi ultrapopolare, al piano terra accatastata C3 mai abitata la casa e mai esistito un laboratorio! Esternamente ristrutturata la facciata ed il tetto a nuovo. Il prezzo d'acquisto totale è di 125 000 eu, Il mio quesito è la tassazione all atto,sul A5 verrà applicato il 2%inquanto prima casa, mentre sul c3 no inquanto non ricade nelle pertinenze prima casa il geometra gli ha dato un valore al C3 di 30 000(sui 125 000 totali) quindi il notaio applichera il 9% sul valore del C3 e non sulla rendita catastale, invece A5 ovvero l'abitazione ha una rendita di 162,68 morale della favola tra 5 diversi preventivi di notai 4 si aggirano tra i 6300 e i 6500 eu e uno è venuto di 5800 eu. Mi è venuto in mente il declassamento senza opere prima della compravendita e ho contattato il geometra del venditore almeno ha tutte le carte, chiedendo di trasformare andando in comune il c3 in c2 oppure in c6 cosi facendo diventa pertinenza prima casa(evito imu pago meno di tasse ma soprattutto pago meno all atto). Il geometra dovra ipotizzare la nuova rendita che verrà assegnata passando da c3 a c2 incontrarsi con notaio e mi richiama per dirmi quanto conviene. Cosi facendo vado a pagare tutto uno randite catastali sommate x il 2%.Se acquisto allo stato attuale pago 2700 eu di tassa sul c3 e 1900 sul A5 quindi 4600 eu piu parcella notaio. Chiedo agli esperti in materia mi conviene fare il declassamento paghero meno di tassazione all atto di compravendita ?? Adesso si faranno lavori solo al primo piano e si abitera su, un domani si chiede permesso e si fa civile abitazione anche al piano terra ma per ora rimane cosi tipo cantina rimessa facendo giu solo le predisposizioni.Un bel grattacapo Ringrazio chi sapra rispondermi

  2. #2

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    Oltre a quanto hai detto c'è anche la questione dell'IMU che non è da sottovalutare. Al Comune dovrai presentare una pratica per cambio di destinazione d'uso senza opere e poi presentare una denuncia di variazione al catasto, assegnando il classamento coerentemente con quanto è stato dichiarato al Comune. Aggiungo che per dichiarare dei locali in categoria C/6 e quindi garage occorre quantomeno che siano dotati di un accesso carrabile.

  3. #3
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    Mi ha detto il geometra del comune ci sono andata stamattina l, per il declassamento che sia a c2 o a c6 solo variazione al catasto senza andare in comune quindi senza presentare cambio destinazione al comune, sono sempre in attesa d3i calcoli del mio geometra per quanto riguarda le spese all atto declassando il c3 mi è stato solo detto che se lo trasforma anziche in c2 in c6 la rendita catastale addirittura diminuira di conseguenza ancora meno spese di tasse all acquisto in piu pertinenza prima casa, speravo in un geometra qui sul forum o qlno del mestiere per un consiglio/conteggio....

  4. #4

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    Io sono un geometra, ma in ciò che affermi c'è qualcosa che non mi torna. La categoria catastale C/2 comprende i locali di deposito, i magazzini e le cantine mentre nella categoria C/6 vengono dichiarate le stalle, scuderie, rimesse, autorimesse e posti auto. Ora è ben noto agli addetti che le cat. C/6 hanno in genere rendite superiori alle C/2. In ogni caso potrai usufruire dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa e per massimo tre accessori pertinenziali a patto che ciascuno appartenga alle cat. C/2, C/6 e C/7
    Ultima modifica di geomarc; 19-06-19 alle 18:08

  5. #5

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    Ti metto in allegato un file per il calcolo dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale


    Calcolo imposte compravendita.xls

  6. #6

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    Secondo me questo è un cambio d'uso ed è obbligatoria una Cila/Scis in Comune. Urbanisticamente laboratorio perdi arti e mestieri è un uso "commerciale", deposito/autorimessa nel tuo caso diventano "residenziali" (accessori)

  7. #7

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    Per esserne assolutamente certi occorrerebbe fare una verifica dei precedenti atti edilizi, ma se le cose stanno come sono state illustrate concordo pienamente con gib0.o

  8. #8
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    Dopo che la banca ha dato la predelibera reddituale siamo da due settimane in attesa del ancora lerito, hanno detto che i periti stavano ancora lavorando sulle pratiche di giugno, quindi mi hanno confermato che il perito verra la prossima settimana dal primo giugno.. Il nostro geometra al compromesso fara il C3 a C2 essendo senza opere si trasforma in due giorni mi ha spiegato, e allora diventa pertinenza prima casa quindi tutto insieme tassato all atto al 2%,sempre se va tutto bene ,sta facendo tutti gli accertamenti e poi fara la relazione tecnica per il rogito.Ho messo sulla proposta come data entro la quale andare al compromesso il 30 settembre e rogito entro il 31 ottobre. Non essendo mai stata abitata la casa e non avendo impianti ammetto che sono un po in pensiero(e stata costruita prima del 1942),ma il geometra mi ha rassicurata che se qlsa non va o manca qlsiasi documento oppure il venditore dovra sanare qlsa lo fara altrimenti possiamo stare tranquilli che la casa se la tiene. Alla proposta abbiamo dato assegno 2000 eu che all'accettazione l'agenzia imm.ha dato al venditore.. Se pero qlsa non va dovra penso restituirci la somma non parla del doppio della somma.. Poi mi chiedo se il perito valuta la casa poco la banca non ci da il mutuo richiesta x qlla casa e avendo la clausola sospensiva non pagheremo l'agenzia imm. e ci restituisce il venditore i 2000 eu quindi saremmo liberi con qsta delibera reddituale cercarci un altra casa, dico bene?

  9. #9
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    ma la categoria a/5 non era stata eliminata? io mi informerei anche per quella variazione catastale, anche se non sono stati fatti lavori da allora ad oggi.
    Ultima modifica di Rebirth; 30-06-19 alle 17:12

  10. #10

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    Le categorie A/5 sono state eliminate nel senso che gli uffici provinciali non accettano più unità immobiliari censite in tale categoria, ma se hai una vecchia U.I. che non ha subito modifiche gli viene mantenuta la categoria assegnata.

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