Sismabonus 80%
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  1. #1
    L'avatar di Nemor
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    Sismabonus 80%

    Ho trovato un mezzo rudere da rimettere in sesto, 30mq angolare, piano terra con sala, bagno ed angolo cottura e sottotetto, che si "appoggia" su un chiesa da un lato, centro paese.L'idea e' di sfruttare il sismabonus, migliorare di 2 classi il rischio sismico
    La richiesta e' 7k, ma si puo' chiudere credo tranquillamente anche a 5k, secondo voi quanto puo' costare rimetterlo in sesto ? Sui 20k ( 700 euro m/q ) ? Siamo in Campania. Credo che bisognerebbe comunque fare una scaletta a chiocciola per salire al piano di sopra
    L'idea sarebbe di rimetterlo in sesto sfruttando le agevolazioni fiscali ed affittarlo a 200 euro al mese o anche 150

    Diciamo che
    7k di spese acquisto+notaio+imposte
    20k di ristrutturazione con sismabonus
    2k per infissi, 1 caldaia e 500 condizionatori ( 2 ) + 500 mobili ? ( forse ti potrebbe fare a meno del GAS mettendo i condizionatori )
    Totale 30k

    Mi pare che gli infissi possano godere a loro volta della detrazione 80%
    Sarebbero quindi 7+(22*0,2)+(2*0,5)=12'400 euro

    Affitto
    1. 200 euro/mese --> 2'400 euro anno --> 2'400*100/12'400 -->19,35%
    2. 150 euro/mese --> 1'800 euro anno --> 1'800*100/12'400 -->14,51%



    Follia ?



  2. #2
    L'avatar di Cha_Cha
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    Secondo me però devi calcolare anche le variabili: che sono le richieste per la tipologia di affitto e un eventuale rivendita per recuperare il capitale investito.
    Tra l'altro il costo di 700 euro al m per la ristrutturazione mi sembra un po' ottimistica per migliorare di due classi il rischio sismico.

  3. #3
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da Cha_Cha Visualizza Messaggio
    Secondo me però devi calcolare anche le variabili: che sono le richieste per la tipologia di affitto e un eventuale rivendita per recuperare il capitale investito.
    Tra l'altro il costo di 700 euro al m per la ristrutturazione mi sembra un po' ottimistica per migliorare di due classi il rischio sismico.
    Riproviamo a fare i calcoli precedenti supponendo una spesa sui 1'000 euro m/q, vista l'agevolazione abbastanza alta i calcoli non dovrebbero cambiare di parecchio

    7k di spese acquisto+notaio+imposte
    30k di ristrutturazione con sismabonus
    2k per infissi, 1 caldaia e 500 condizionatori ( 2 ) + 500 mobili ? ( forse ti potrebbe fare a meno del GAS mettendo i condizionatori )
    Totale 40k

    Mi pare che gli infissi possano godere a loro volta della detrazione 80%
    Sarebbero quindi 7+(32*0,2)+(2*0,5)=14'400 euro

    Affitto

    1. 200 euro/mese --> 2'400 euro anno --> 2'400*100/14'400 -->16,6% --> si rientra della somma spesa dopo 14'400/200=72 mesi di affitto --> 6 anni
    2. 150 euro/mese --> 1'800 euro anno --> 1'800*100/14'400 -->12,5% --> si rientra della somma spesa dopo 14'400/150=96 mesi di affitto --> 8 anni


    Sono sempre rendimenti molto interessanti..
    Dopo 6/8 anni si spera che l'immobile valga ancora qualcosa..

  4. #4

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    Devi rifare il tetto? Se si conta anche ponteggio e suolo pubblico.

    Poi spese tecniche:
    - pratica edilizia
    - rel. L10
    - DL
    - DL strutturale
    - progetto strutturale
    - coordinatore sicurezza
    - collaudo
    - APE
    - Agibilità
    - Accatastamento

  5. #5
    L'avatar di Cha_Cha
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    Come ti dicevo devi valutare tu,che conosci la zona,per quanto riguarda la tenuta del valore dell'immobile e le potenzialità di affitto.Io ho appena fatto un un'operazione simile con acquisto di un un'appartamento ultra popolare all'asta di 70m a 30000 euro, spesi circa 13000 euro con il 50% di detrazioni per ristrutturato e arredarlo con i mobili di base,affittato a 420 euro e sono pienamente soddisfatto.

  6. #6
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da Cha_Cha Visualizza Messaggio
    Come ti dicevo devi valutare tu,che conosci la zona,per quanto riguarda la tenuta del valore dell'immobile e le potenzialità di affitto.Io ho appena fatto un un'operazione simile con acquisto di un un'appartamento ultra popolare all'asta di 70m a 30000 euro, spesi circa 13000 euro con il 50% di detrazioni per ristrutturato e arredarlo con i mobili di base,affittato a 420 euro e sono pienamente soddisfatto.
    Se sono netti è un ottimo rendimento. Ma anche lordi non sono male. Per quando mi riguarda la cosa buona del sismabonus è che viene restituito in 5 anni e non in 10. Ad affittare si affitta, il "problema" è che credo finiti i lavori ai valori di mercato non ci si possa tirare più di 15/20k volendolo rivendere. Però se alla fine la "spesa" è di 14'400 forse non è nemmeno male.
    Diciamo che tutto si regge sull'affitto. A 150 si affitta sicuramente ed in fretta, tocca solo trovare un buon inquilino, ma 150 euro alla fine non sono una somma grossa. Poi non c'è condominio come dicevo. Sono un po' titubante onestamente.

  7. #7
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da gibO.o Visualizza Messaggio
    Devi rifare il tetto? Se si conta anche ponteggio e suolo pubblico.

    Poi spese tecniche:
    - pratica edilizia
    - rel. L10
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    - DL strutturale
    - progetto strutturale
    - coordinatore sicurezza
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    - Accatastamento
    Immagino che per fare le cose per bene vada fatto. Secondo te zona sud Italia quanto può venire come spesa a m/q? In paese anni fa ho già ristrutturato un immobile, ma era un appartamento in condominio, rifatto tutto, ma senza tramezzi, spesa sui 350 euro m/q. includendo infissi esterni, interni, impianti (acqua, luce, gas e linea ethernet) cila geometra, 1 bagno, mattonelle, pittura e mobili (120mq). Allora sugli infissi c'era il 65%

  8. #8

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    Non conosco i prezzi al sud... sicuramente sono inferiori rispetto a qui...
    Per il tetto (che va coibentato) da me si spendono sui 150€/m2 ma nel tuo caso è talmente piccolo che il prezzo sarà a corpo e non al m2.. boh conterei 4-5.000€ col ponteggio.
    Le spese tecniche non sono i 1.000€ di una pratichina edilizia qualsiasi... Anche qui sono "a corpo" che i metri siano 30 o 90, che l'importo lavori sia 30 o 60.00 spenderai a mio avviso dai 5 ai 10.000€...

  9. #9
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da gibO.o Visualizza Messaggio
    Non conosco i prezzi al sud... sicuramente sono inferiori rispetto a qui...
    Per il tetto (che va coibentato) da me si spendono sui 150€/m2 ma nel tuo caso è talmente piccolo che il prezzo sarà a corpo e non al m2.. boh conterei 4-5.000€ col ponteggio.
    Le spese tecniche non sono i 1.000€ di una pratichina edilizia qualsiasi... Anche qui sono "a corpo" che i metri siano 30 o 90, che l'importo lavori sia 30 o 60.00 spenderai a mio avviso dai 5 ai 10.000€...
    Grazie, tutta roba pero' detraibile all'80%
    Certo che 2'000 qui, 2'000 li' il conto lievita non poco..

  10. #10
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    Occhio che ristrutturare salendo di due classi energetiche è costosissimo. Sono richiesti oltre che perizie accurate interventi tecnici molto molto specifici, spesso bisogna poi realizzare vere e proprie strutture portanti ancorate alla struttura esistente che oltre al costo hanno un volume che va a diminuire la superficie utile dell’immobile.
    Perdonami ma per deformazione curricolare ti posso dire che 700/eur m2 piuttosto che 1000 o 5000 non hanno alcun senso così come i prezzi approssimati a corpo. È proprio buttare una cifra ‘a capocchio’ Che potrebbe tranquillamente essere la metà o il quadruplo.
    Serve un’adeguata stima dei lavori. È già molto difficile per un architetto stimare con sufficiente approssimazione i costi di ristrutturazione con adeguato computo metrico, lista dei lavori e prezziari o lavori edili, farlo al m2 non ha senso.

    Io valuterei la riqualificazione energetica dell’immobile con sgravio del 65% senza farsi ingolosire dal numerino, facilmente alla fine costerebbe meno.

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