Sismabonus 80%

Nemor

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Ho trovato un mezzo rudere da rimettere in sesto, 30mq angolare, piano terra con sala, bagno ed angolo cottura e sottotetto, che si "appoggia" su un chiesa da un lato, centro paese.L'idea e' di sfruttare il sismabonus, migliorare di 2 classi il rischio sismico
La richiesta e' 7k, ma si puo' chiudere credo tranquillamente anche a 5k, secondo voi quanto puo' costare rimetterlo in sesto ? Sui 20k ( 700 euro m/q ) ? Siamo in Campania. Credo che bisognerebbe comunque fare una scaletta a chiocciola per salire al piano di sopra
L'idea sarebbe di rimetterlo in sesto sfruttando le agevolazioni fiscali ed affittarlo a 200 euro al mese o anche 150

Diciamo che
7k di spese acquisto+notaio+imposte
20k di ristrutturazione con sismabonus
2k per infissi, 1 caldaia e 500 condizionatori ( 2 ) + 500 mobili ? ( forse ti potrebbe fare a meno del GAS mettendo i condizionatori )
Totale 30k

Mi pare che gli infissi possano godere a loro volta della detrazione 80%
Sarebbero quindi 7+(22*0,2)+(2*0,5)=12'400 euro

Affitto
  1. 200 euro/mese --> 2'400 euro anno --> 2'400*100/12'400 -->19,35%
  2. 150 euro/mese --> 1'800 euro anno --> 1'800*100/12'400 -->14,51%


Follia ?

rudere.jpg

rudere-2.jpg
 
Secondo me però devi calcolare anche le variabili: che sono le richieste per la tipologia di affitto e un eventuale rivendita per recuperare il capitale investito.
Tra l'altro il costo di 700 euro al m per la ristrutturazione mi sembra un po' ottimistica per migliorare di due classi il rischio sismico.
 
Secondo me però devi calcolare anche le variabili: che sono le richieste per la tipologia di affitto e un eventuale rivendita per recuperare il capitale investito.
Tra l'altro il costo di 700 euro al m per la ristrutturazione mi sembra un po' ottimistica per migliorare di due classi il rischio sismico.

Riproviamo a fare i calcoli precedenti supponendo una spesa sui 1'000 euro m/q, vista l'agevolazione abbastanza alta i calcoli non dovrebbero cambiare di parecchio

7k di spese acquisto+notaio+imposte
30k di ristrutturazione con sismabonus
2k per infissi, 1 caldaia e 500 condizionatori ( 2 ) + 500 mobili ? ( forse ti potrebbe fare a meno del GAS mettendo i condizionatori )
Totale 40k

Mi pare che gli infissi possano godere a loro volta della detrazione 80%
Sarebbero quindi 7+(32*0,2)+(2*0,5)=14'400 euro

Affitto

  1. 200 euro/mese --> 2'400 euro anno --> 2'400*100/14'400 -->16,6% --> si rientra della somma spesa dopo 14'400/200=72 mesi di affitto --> 6 anni
  2. 150 euro/mese --> 1'800 euro anno --> 1'800*100/14'400 -->12,5% --> si rientra della somma spesa dopo 14'400/150=96 mesi di affitto --> 8 anni

Sono sempre rendimenti molto interessanti..
Dopo 6/8 anni si spera che l'immobile valga ancora qualcosa..
 
Devi rifare il tetto? Se si conta anche ponteggio e suolo pubblico.

Poi spese tecniche:
- pratica edilizia
- rel. L10
- DL
- DL strutturale
- progetto strutturale
- coordinatore sicurezza
- collaudo
- APE
- Agibilità
- Accatastamento
 
Come ti dicevo devi valutare tu,che conosci la zona,per quanto riguarda la tenuta del valore dell'immobile e le potenzialità di affitto.Io ho appena fatto un un'operazione simile con acquisto di un un'appartamento ultra popolare all'asta di 70m a 30000 euro, spesi circa 13000 euro con il 50% di detrazioni per ristrutturato e arredarlo con i mobili di base,affittato a 420 euro e sono pienamente soddisfatto.
 
Come ti dicevo devi valutare tu,che conosci la zona,per quanto riguarda la tenuta del valore dell'immobile e le potenzialità di affitto.Io ho appena fatto un un'operazione simile con acquisto di un un'appartamento ultra popolare all'asta di 70m a 30000 euro, spesi circa 13000 euro con il 50% di detrazioni per ristrutturato e arredarlo con i mobili di base,affittato a 420 euro e sono pienamente soddisfatto.

Se sono netti è un ottimo rendimento. Ma anche lordi non sono male. Per quando mi riguarda la cosa buona del sismabonus è che viene restituito in 5 anni e non in 10. Ad affittare si affitta, il "problema" è che credo finiti i lavori ai valori di mercato non ci si possa tirare più di 15/20k volendolo rivendere. Però se alla fine la "spesa" è di 14'400 forse non è nemmeno male.
Diciamo che tutto si regge sull'affitto. A 150 si affitta sicuramente ed in fretta, tocca solo trovare un buon inquilino, ma 150 euro alla fine non sono una somma grossa. Poi non c'è condominio come dicevo. Sono un po' titubante onestamente.
 
Devi rifare il tetto? Se si conta anche ponteggio e suolo pubblico.

Poi spese tecniche:
- pratica edilizia
- rel. L10
- DL
- DL strutturale
- progetto strutturale
- coordinatore sicurezza
- collaudo
- APE
- Agibilità
- Accatastamento

Immagino che per fare le cose per bene vada fatto. Secondo te zona sud Italia quanto può venire come spesa a m/q? In paese anni fa ho già ristrutturato un immobile, ma era un appartamento in condominio, rifatto tutto, ma senza tramezzi, spesa sui 350 euro m/q. includendo infissi esterni, interni, impianti (acqua, luce, gas e linea ethernet) cila geometra, 1 bagno, mattonelle, pittura e mobili (120mq). Allora sugli infissi c'era il 65%
 
Non conosco i prezzi al sud... sicuramente sono inferiori rispetto a qui...
Per il tetto (che va coibentato) da me si spendono sui 150€/m2 ma nel tuo caso è talmente piccolo che il prezzo sarà a corpo e non al m2.. boh conterei 4-5.000€ col ponteggio.
Le spese tecniche non sono i 1.000€ di una pratichina edilizia qualsiasi... Anche qui sono "a corpo" che i metri siano 30 o 90, che l'importo lavori sia 30 o 60.00 spenderai a mio avviso dai 5 ai 10.000€...
 
Non conosco i prezzi al sud... sicuramente sono inferiori rispetto a qui...
Per il tetto (che va coibentato) da me si spendono sui 150€/m2 ma nel tuo caso è talmente piccolo che il prezzo sarà a corpo e non al m2.. boh conterei 4-5.000€ col ponteggio.
Le spese tecniche non sono i 1.000€ di una pratichina edilizia qualsiasi... Anche qui sono "a corpo" che i metri siano 30 o 90, che l'importo lavori sia 30 o 60.00 spenderai a mio avviso dai 5 ai 10.000€...

Grazie, tutta roba pero' detraibile all'80%
Certo che 2'000 qui, 2'000 li' il conto lievita non poco.. ;)
 
Occhio che ristrutturare salendo di due classi energetiche è costosissimo. Sono richiesti oltre che perizie accurate interventi tecnici molto molto specifici, spesso bisogna poi realizzare vere e proprie strutture portanti ancorate alla struttura esistente che oltre al costo hanno un volume che va a diminuire la superficie utile dell’immobile.
Perdonami ma per deformazione curricolare ti posso dire che 700/eur m2 piuttosto che 1000 o 5000 non hanno alcun senso così come i prezzi approssimati a corpo. È proprio buttare una cifra ‘a capocchio’ Che potrebbe tranquillamente essere la metà o il quadruplo.
Serve un’adeguata stima dei lavori. È già molto difficile per un architetto stimare con sufficiente approssimazione i costi di ristrutturazione con adeguato computo metrico, lista dei lavori e prezziari o lavori edili, farlo al m2 non ha senso.

Io valuterei la riqualificazione energetica dell’immobile con sgravio del 65% senza farsi ingolosire dal numerino, facilmente alla fine costerebbe meno.
 
Credo che l’operazione migliore sarebbe fare una completa demolizione e ricostruzione in legno sfruttando la volumetria e nei limiti della sagoma possibile, non è escluso che se possibile modifica forma si possa recuperare qualche m2 di pavimento o fare soppalco per letto.
Costo chiavi in mano circa 1600 eur/2 oltre costi accessori demolizione, platea, allacciamenti con detrazione all’80% fino a 96k.

Se poi viene intestata ad incapiente è possibile vedere subito il credito a banche e incassare quei 96k
 
Ultima modifica:
Se posso due domande

Perché parli di 2 classi energetiche? Io mi riferisco alla classe di rischio sismico, sono la stessa cosa?
Tra l'altro vedendo le immagini che ho postato parliamo di partire se non dall'ultima classe dalla penultima, davvero c'è bisogno di spendere cifre esagerate?

Mi sembra strano che ci vogliono lavori davvero così costosi che in compenso demolire e ricostruire (e qui non bisognerebbe tenere conto del rischi sismico? ) costi parecchio di meno. L'obiettivo deve essere per evitare di essere incapiente irpef, spendere il meno possibile, spendendo poco, non cifre esagerate, tali da poter sfruttare l'80% di detrazioni (che incorporano anche gli interventi minori) in vista anche la finalità dell'immobile (da dare in affitto a poco) in modo che il costo dell'operazione si ripaghi in 5/6 anni massimo. Se devo spendere 100k (tra l'altro chi ce l'ha 16k di capienza all'anno?) per ricavarne 150 euro al mese mi fermo subito.

P. S. Sottotetto già presente. Non sto cercando di polemizzare, ma di capire, io di lavoro faccio tutt'altro, certo se poi si a a finire su percentuali più basse di sgravi il tutto cambia e va rivalutato.
 
Se posso due domande

Perché parli di 2 classi energetiche? Io mi riferisco alla classe di rischio sismico, sono la stessa cosa?
Tra l'altro vedendo le immagini che ho postato parliamo di partire se non dall'ultima classe dalla penultima, davvero c'è bisogno di spendere cifre esagerate?

Mi sembra strano che ci vogliono lavori davvero così costosi che in compenso demolire e ricostruire (e qui non bisognerebbe tenere conto del rischi sismico? ) costi parecchio di meno. L'obiettivo deve essere per evitare di essere incapiente irpef, spendere il meno possibile, spendendo poco, non cifre esagerate, tali da poter sfruttare l'80% di detrazioni (che incorporano anche gli interventi minori) in vista anche la finalità dell'immobile (da dare in affitto a poco) in modo che il costo dell'operazione si ripaghi in 5/6 anni massimo. Se devo spendere 100k (tra l'altro chi ce l'ha 16k di capienza all'anno?) per ricavarne 150 euro al mese mi fermo subito.

P. S. Sottotetto già presente. Non sto cercando di polemizzare, ma di capire, io di lavoro faccio tutt'altro, certo se poi si a a finire su percentuali più basse di sgravi il tutto cambia e va rivalutato.

Pardon, 2 classi sismiche, per l’80% devi migliorare di due classi.
Comunque valutavo col mio tecnico i costi e sono elevati.
Conta che solo un semplice intonaco armato devi rimuovere tutti gli intonaci, armarli con reti costose collegate tra i vari lati, ecc...
E, non sono un ingegnere ma certamente questo non so neanche se migliori di una classe sismica....

Costa infinitamente meno un cappotto visto che tanto devi reintonacare la facciata.

Un conto insomma è una classica ristrutturazione al 50 o al limite 65% ma per il sisma bonus non è facile, come ho scritto spesso conviene demolire e ricostruire (risulta comunque come ristrutturazione se non aumenti volumetria)

Ps: ho visitato alcuni rustici di recente col mio amico architetto per una casa mia, prezzi sproporzionati rispetto al valore. Ma ti riporto il suo commento su case anche potenzialmente molto belle (cascine antiche, volte in pietra, patii coperti, vista bella): ‘questi rustici molto imprese non li comprerebbero neanche se regalati perché per quanto possano venire belli se l’intervento è troppo massivo ti tocca poi adeguare a tutta una serie di norme, leggi, ecc che ti costa un patrimonio e non rientri mai dell’investimento.

Questo non vuol dire che non convenga mai ma che si deve valutare attentamente in base al rusticò cercando di studiare ogni singola spesa.

Ti faccio un esempio: hai pensato a quanto potrebbe incidere il noleggio di ponteggio e permessi di occupazione di suolo pubblico al metro quadro rispetto al ristrutturare una cascina fuori città da 400m2? I costi incidono al m2 in modo completamente diverso è proprio questi fanno la differenza tra un affare è un catorcio. E ricorda che gli affari non sono facili da trovare perché le imprese che cercano oggi la massima redditività le cercano un sacco mentre evitano come la peste quelle che pensano già possono essere dei pacchi, i quali al contrario sono ben visibili e in gran numero.
E se poi ad esempio scopri che non c’e il vespaio e la norma ti obbliga ad averlo? Ti tocca scavare...

In un paese qui vicino (provincia di bg) c’e Un rustico semi indipendente da circa 200m2 su tre piani oltre a ampie porzioni di terrazzi. Lo vendono da anni a 25K, sono circa 100 euro a m2 sulla superficie commerciale, eppure nessuno si arrischia a comprarlo eppure sulla carta potrebbe sembrare un affare stellare...


Quindi se posso permettermi, se non sei un esperto, fatti aiutare da un tecnico bravo che abbia buona esperienza in computi e costi e che abbia esperienza di cantieri,

Qui sul forum purtroppo a parte suggerimenti di massima e/o sbagliati non potrai trovare risposte...
 
Ultima modifica:
Non conosco la zona né le normative... però dalle immagini che vedo faccio le seguenti valutazioni:
- sembra centro storico quindi demolizione/ricostruzione probabilmente non è consentito (oltre che antieconomico)
- per lo stesso motivo un cappotto esterno potrebbe non essere consentito e in più il vicolo adiacente sembra molto stretto
- un cappotto interno toglie ulteriore superficie
- le spese detraibili al 65% sarebbero sono al massimo il tetto e il pavimento di terra (se si coibenta)
- aumentare di 2 classi non è detto che sia possibile... è sicuramente molto costoso... valutare anche sismabonus 70% (miglioramento una classe)
 
Grazie ragazzi era per farmi una "prima idea" sul forum poi chiederei ad un paio di amici tecnici ( geometra e titolare piccola ditta edile ), certo se parliamo di cifre esagerate nemmeno li scomodo ;)
Mi pare di capire di aver sottostimato parecchio i costi per aumentare le classi sismiche.
 
Tra l'altro ho ancora circa 2k di IRPEF netta da poter "scaricare", quindi i lavori detraibili ( 80% su 5 anni ) dovrebbero essere max 12'500, pochino.. Se no potrebbe farli mio padre che pero' non e' giovanissimo e tra l'altro in caso venga a mancare se l'immobile e' affittato si perdono le agevolazioni..
Altrimenti potrei fare solo i lavori al 50-65% su 10 anni, nel qual caso potrei anche spendere di piu' ma ovviamente abbasserei il rendimento finale dell'operazione.
 
Visto che si parla di strutture, chiedi ad un ing. più che ad un geom... ;)
 
Visto che si parla di strutture, chiedi ad un ing. più che ad un geom... ;)

Certo, uno strutturista per la parte strutturale ma certo un'altra figura più di cantiere per il computo del resto dei lavori.
 
Tra l'altro ho ancora circa 2k di IRPEF netta da poter "scaricare", quindi i lavori detraibili ( 80% su 5 anni ) dovrebbero essere max 12'500, pochino.. Se no potrebbe farli mio padre che pero' non e' giovanissimo e tra l'altro in caso venga a mancare se l'immobile e' affittato si perdono le agevolazioni..
Altrimenti potrei fare solo i lavori al 50-65% su 10 anni, nel qual caso potrei anche spendere di piu' ma ovviamente abbasserei il rendimento finale dell'operazione.

considerando anche che non hai molto margine di detrabilità io punterei diretto alla detrazione del 50% anche per i giusti commenti di cui sopra. Hai molti meno paletti e vincoli, puoi in parte farli in economia propria (tranne dove servono le aziende per motivi di sicurezza). Magari dove puoi chiama piccoli artigiani (intonaci, piastrelle) e dove non puoi piccole imprese (tetto, impianti, ecc)
Certo, sarà una ristrutturazione in economia ma non vedo altre soluzioni visti anche gli obiettivi...
 
scusate, sono di corsa e ho letto velocemente ma volevo dire che 20000 euro di ristrutturazione con miglioramento sismico per quel tipo di struttura lì non sono neanche lontanamente attinenti alla realtà.
Si tratta - a spanne - di demolire completamente il tetto e fare un cordolo + nuova struttura in legno, forse demolire i solai altrimenti pesantemente consolidarli (ipe acciaio almeno, oppure rifacimento in lamellare), rivestire tutto completamente di betoncino, probabilmente con rete fibra vetro speciale (costosa), più tutto il resto che riguarda gli impianti e le finiture. A quel punto cappotto e nuovi infissi a tenuta. Non so quale sia la dimensione della casetta ma contando anche una scala tipo quelle di arredo in ferro (dai 5k in su) così a grossomodo direi che si va a spendere dai 60 minimo ai 90.
Non si può risparmiare facendo del nero perché tutto va dichiarato, ci mancherebbe.
Opinione a spanne, eh.

edit: riguardavo e pare molto piccolo, si cala un po' perché il tetto è piccolo, i solai pure...ma direi non meno di 40 proprio tirati tirati...
 
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