Sismabonus 80% - Pagina 3
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  1. #21
    L'avatar di Nemor
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    scusate, sono di corsa e ho letto velocemente ma volevo dire che 20000 euro di ristrutturazione con miglioramento sismico per quel tipo di struttura lì non sono neanche lontanamente attinenti alla realtà.
    Si tratta - a spanne - di demolire completamente il tetto e fare un cordolo + nuova struttura in legno, forse demolire i solai altrimenti pesantemente consolidarli (ipe acciaio almeno, oppure rifacimento in lamellare), rivestire tutto completamente di betoncino, probabilmente con rete fibra vetro speciale (costosa), più tutto il resto che riguarda gli impianti e le finiture. A quel punto cappotto e nuovi infissi a tenuta. Non so quale sia la dimensione della casetta ma contando anche una scala tipo quelle di arredo in ferro (dai 5k in su) così a grossomodo direi che si va a spendere dai 60 minimo ai 90.
    Non si può risparmiare facendo del nero perché tutto va dichiarato, ci mancherebbe.
    Opinione a spanne, eh.

    edit: riguardavo e pare molto piccolo, si cala un po' perché il tetto è piccolo, i solai pure...ma direi non meno di 40 proprio tirati tirati...
    Ti ringrazio, gia' 40k vorrebbe dire che il "costo" finale (immobile/notaio-tasse/agenzia) sarebbe sui 15k e sarebbe ancora fattibile, il problema e' che 40'000*0,8/5=6'400 euro di capienza IRPEF che io non ho piu' e dubito ( conoscendoli ) che chi fa i lavori voglia le agevolazioni al posto mio
    Mi sa che riconsidero il tutto con le detrazioni al 50% e per quanto fattibile 65% e poi rivaluto l'economicita' dell'operazione.

  2. #22
    L'avatar di Nemor
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    Ho messo in piedi un XLS basandomi esclusivamente sulla piu' "fattibile" ristrutturazione edilizia con bonus 50%, questo i risultati..
    Ovviamente avendo la somma cash, altrimenti andando a chiederla a prestito ( taeg 5,41% ), come nel mio caso( non tutta la somma ovviamente, ma grossa parte )..

    Ho fatto varie ipotesi
    - Valore immobile uguale al valore dei costi per rimetterlo in sesto, credo poco credibile
    - Valore immobile ai valori piu' veritieri di "mercato", ossia 15k
    - Costo di ristrutturazione a 700 euro m/q
    - Costo di ristrutturazione a 1000 euro m/q
    - Affitto a 200 euro mensili netti
    - Affitto a 150 euro mensili netti

    Il tutto tenendo sempre fittato l'immobile e senza ulteriori spese
    Nella migliore delle ipotesi il rendimento e' del 10,9% netto annuo e rientro della spesa dopo 9,2 anni
    Nella peggiore delle ipotesi il rendimento e' del 4,7% netto annuo e rientro della spesa dopo 21,21 anni


    Opinioni ? Cosi' ad occhio non mi sembra un investimento che dia risultati mirabolanti, anche se un 4,7% netto non e' da scartare a priori, no ?

  3. #23
    L'avatar di sand1975
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    Mi sembra che i 40k prospettati siano solo per l'adeguamento sismico. Non so se in quella cifra sia compresa anche una stima dei costi di noleggio del ponteggio e occupazione suolo pubblico che non sono indifferenti.

    Però poi c'è il resto: ho visto che hai messo gli infissi ma non credo che dentro gli impianti idrico e elettrico siano a norma e per affittare lo devono essere specialmente con una ristrutturazione di questo tipo, probabilmente dovrai chiedere nuova agibilità.

    E poi ci sono gli intonaci, le finiture, ecc...

    Mia opinione che per ristrutturazione+affittanza conviene rivolersi ad appartamenti che al massimo necessitano di opere interne.

    I costi sono di molto inferiori, più prevedibili, puoi gestire i lavori con artigiani o in economia propria, ecc...

    Anche a costo magari di pagare di più l'appartamento.

    Però ripeto, se non vuoi farti un bagno di sangue e sei convinto, qui nessuno vuole toglierti entusiasmo, dovresti fare una stima dei costi MOLTO MOLTO più precisa di quella molto approssimata che stai facendo...
    Ultima modifica di sand1975; 12-06-19 alle 01:39

  4. #24
    L'avatar di Nemor
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    Mi sembra che i 40k prospettati siano solo per l'adeguamento sismico. Non so se in quella cifra sia compresa anche una stima dei costi di noleggio del ponteggio e occupazione suolo pubblico che non sono indifferenti.

    Però poi c'è il resto: ho visto che hai messo gli infissi ma non credo che dentro gli impianti idrico e elettrico siano a norma e per affittare lo devono essere specialmente con una ristrutturazione di questo tipo, probabilmente dovrai chiedere nuova agibilità.

    E poi ci sono gli intonaci, le finiture, ecc...

    Mia opinione che per ristrutturazione+affittanza conviene rivolersi ad appartamenti che al massimo necessitano di opere interne.

    I costi sono di molto inferiori, più prevedibili, puoi gestire i lavori con artigiani o in economia propria, ecc...

    Anche a costo magari di pagare di più l'appartamento.

    Però ripeto, se non vuoi farti un bagno di sangue e sei convinto, qui nessuno vuole toglierti entusiasmo, dovresti fare una stima dei costi MOLTO MOLTO più precisa di quella molto approssimata che stai facendo...
    Non parlo più di rischio sismico, ma di semplice ristrutturazione edilizia 50%. Però ovviamente adesso sono un bel po' più dubbioso perché la cifra da utilizzare in partenza è il doppio di quello che avevo prospettato all'inizio. Ovviamente a queste cifre avrei molte più opzioni.

  5. #25

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    è molto difficile fare una stima non disponendo delle misure dell'oggetto, a maggior ragione "a distanza" perché ogni zona ha più o meno i suoi prezzi; non tanto per i materiali di per sé, piuttosto per la manodopera che è parte preponderante in questo caso.
    Le cifre però sono più o meno quelle, io vedo più probabile che siano maggiori rispetto ai 40k che ho detto (però come stima complessiva sismica+impianti+finiture).
    A volte le occupazioni suolo pubblico per l'adeguamento sismico non si pagano (credo che per il miglioramento sì) ma è una cosa che dipende dal singolo comune.
    A occhio ti sconsiglio l'operazione, troppo brigosa e piena di incognite. Ci sono pure le parcelle, le pratiche, la casa va praticamente demolita (si tengono solo i muri). E preghiamo che le fondazioni vadano bene, altrimenti vanno consolidate pure quelle, scavando a mano all'interno del fabbricato (!!!).
    Se lo scopo è affittare molto meglio un appartamento non nuovo ma che necessita solo di essere risistemato internamente.

  6. #26

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    scusa, ma dal tuo prospetto vedo infissi+caldaia+mobili euro 2000?
    la caldaia più piccola che c'è non costa meno di un migliaio di euro. i mobili...solo la cucina almeno mille considerandola supereconomica (se la monti tu qualcosa meno si trova su internet) e gli infissi...non so quanti siano ma in genere costicchiano soprattutto se per classe energetica sei obbligato a prenderli di buona qualità.

  7. #27
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    scusa, ma dal tuo prospetto vedo infissi+caldaia+mobili euro 2000?
    la caldaia più piccola che c'è non costa meno di un migliaio di euro. i mobili...solo la cucina almeno mille considerandola supereconomica (se la monti tu qualcosa meno si trova su internet) e gli infissi...non so quanti siano ma in genere costicchiano soprattutto se per classe energetica sei obbligato a prenderli di buona qualità.
    Leggi meglio, mi pare che sia scritto bene
    Infissi 2k
    Caldaia+mobili+condizionatori ( 1/2 ) 2k; caldaia 1k, cucinna minimale 500 da momdoconv + 2 condizionatori ( 500 ), volendo si puo' togliere la caldaia e fare solamente elettrico con cucina ad induzione
    Comunque credo di abboandonare l'idea sul nascere, sarebbe stato conveniente spendere 20k ed usufriire del bonus 80%, cosi' arrivo a 40k circa e detrazioni 50%, c'e' di meglio altrove per spendere una cifra del genere..

  8. #28
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    è molto difficile fare una stima non disponendo delle misure dell'oggetto, a maggior ragione "a distanza" perché ogni zona ha più o meno i suoi prezzi; non tanto per i materiali di per sé, piuttosto per la manodopera che è parte preponderante in questo caso.
    Le cifre però sono più o meno quelle, io vedo più probabile che siano maggiori rispetto ai 40k che ho detto (però come stima complessiva sismica+impianti+finiture).
    A volte le occupazioni suolo pubblico per l'adeguamento sismico non si pagano (credo che per il miglioramento sì) ma è una cosa che dipende dal singolo comune.
    A occhio ti sconsiglio l'operazione, troppo brigosa e piena di incognite. Ci sono pure le parcelle, le pratiche, la casa va praticamente demolita (si tengono solo i muri). E preghiamo che le fondazioni vadano bene, altrimenti vanno consolidate pure quelle, scavando a mano all'interno del fabbricato (!!!).
    Se lo scopo è affittare molto meglio un appartamento non nuovo ma che necessita solo di essere risistemato internamente.
    Si, speravo all'inizio di spendere sui 20k e di detrarre l'80%, ma mi pare impossibile
    Con le detrazioni al 50% e dovendo comunque spendere parecchio non credo valga la pena, anche visti i bassi introiti.

  9. #29

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    Leggi meglio, mi pare che sia scritto bene
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    Caldaia+mobili+condizionatori ( 1/2 ) 2k; caldaia 1k, cucinna minimale 500 da momdoconv + 2 condizionatori ( 500 ), volendo si puo' togliere la caldaia e fare solamente elettrico con cucina ad induzione
    Comunque credo di abboandonare l'idea sul nascere, sarebbe stato conveniente spendere 20k ed usufriire del bonus 80%, cosi' arrivo a 40k circa e detrazioni 50%, c'e' di meglio altrove per spendere una cifra del genere..
    sì scusa ho letto velocemente. Guarda, le cifre mi sembrano ugualmente troppo poco precauzionali. Hai ragione a lasciar perdere, sicuramente trovi altro su cui investire.

  10. #30
    L'avatar di sand1975
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    Leggi meglio, mi pare che sia scritto bene
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    Caldaia+mobili+condizionatori ( 1/2 ) 2k; caldaia 1k, cucinna minimale 500 da momdoconv + 2 condizionatori ( 500 ), volendo si puo' togliere la caldaia e fare solamente elettrico con cucina ad induzione
    Comunque credo di abboandonare l'idea sul nascere, sarebbe stato conveniente spendere 20k ed usufriire del bonus 80%, cosi' arrivo a 40k circa e detrazioni 50%, c'e' di meglio altrove per spendere una cifra del genere..
    Secondo me sei troppo ottimista, non consideri la manodopera, gli adeguamenti degli impianti per la nuova agibilità se (probabilmente) richiesta, ecc...
    Solo la certificazione (senza materiali e posa, parlo proprio di scartoffie) dei due impianti è capace che ti costi 1000 euri.

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