Sismabonus 80% - Pagina 2
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  1. #11
    L'avatar di sand1975
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    Credo che l’operazione migliore sarebbe fare una completa demolizione e ricostruzione in legno sfruttando la volumetria e nei limiti della sagoma possibile, non è escluso che se possibile modifica forma si possa recuperare qualche m2 di pavimento o fare soppalco per letto.
    Costo chiavi in mano circa 1600 eur/2 oltre costi accessori demolizione, platea, allacciamenti con detrazione all’80% fino a 96k.

    Se poi viene intestata ad incapiente è possibile vedere subito il credito a banche e incassare quei 96k
    Ultima modifica di sand1975; 11-06-19 alle 04:55

  2. #12
    L'avatar di Nemor
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    Se posso due domande

    Perché parli di 2 classi energetiche? Io mi riferisco alla classe di rischio sismico, sono la stessa cosa?
    Tra l'altro vedendo le immagini che ho postato parliamo di partire se non dall'ultima classe dalla penultima, davvero c'è bisogno di spendere cifre esagerate?

    Mi sembra strano che ci vogliono lavori davvero così costosi che in compenso demolire e ricostruire (e qui non bisognerebbe tenere conto del rischi sismico? ) costi parecchio di meno. L'obiettivo deve essere per evitare di essere incapiente irpef, spendere il meno possibile, spendendo poco, non cifre esagerate, tali da poter sfruttare l'80% di detrazioni (che incorporano anche gli interventi minori) in vista anche la finalità dell'immobile (da dare in affitto a poco) in modo che il costo dell'operazione si ripaghi in 5/6 anni massimo. Se devo spendere 100k (tra l'altro chi ce l'ha 16k di capienza all'anno?) per ricavarne 150 euro al mese mi fermo subito.

    P. S. Sottotetto già presente. Non sto cercando di polemizzare, ma di capire, io di lavoro faccio tutt'altro, certo se poi si a a finire su percentuali più basse di sgravi il tutto cambia e va rivalutato.

  3. #13
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Se posso due domande

    Perché parli di 2 classi energetiche? Io mi riferisco alla classe di rischio sismico, sono la stessa cosa?
    Tra l'altro vedendo le immagini che ho postato parliamo di partire se non dall'ultima classe dalla penultima, davvero c'è bisogno di spendere cifre esagerate?

    Mi sembra strano che ci vogliono lavori davvero così costosi che in compenso demolire e ricostruire (e qui non bisognerebbe tenere conto del rischi sismico? ) costi parecchio di meno. L'obiettivo deve essere per evitare di essere incapiente irpef, spendere il meno possibile, spendendo poco, non cifre esagerate, tali da poter sfruttare l'80% di detrazioni (che incorporano anche gli interventi minori) in vista anche la finalità dell'immobile (da dare in affitto a poco) in modo che il costo dell'operazione si ripaghi in 5/6 anni massimo. Se devo spendere 100k (tra l'altro chi ce l'ha 16k di capienza all'anno?) per ricavarne 150 euro al mese mi fermo subito.

    P. S. Sottotetto già presente. Non sto cercando di polemizzare, ma di capire, io di lavoro faccio tutt'altro, certo se poi si a a finire su percentuali più basse di sgravi il tutto cambia e va rivalutato.
    Pardon, 2 classi sismiche, per l’80% devi migliorare di due classi.
    Comunque valutavo col mio tecnico i costi e sono elevati.
    Conta che solo un semplice intonaco armato devi rimuovere tutti gli intonaci, armarli con reti costose collegate tra i vari lati, ecc...
    E, non sono un ingegnere ma certamente questo non so neanche se migliori di una classe sismica....

    Costa infinitamente meno un cappotto visto che tanto devi reintonacare la facciata.

    Un conto insomma è una classica ristrutturazione al 50 o al limite 65% ma per il sisma bonus non è facile, come ho scritto spesso conviene demolire e ricostruire (risulta comunque come ristrutturazione se non aumenti volumetria)

    Ps: ho visitato alcuni rustici di recente col mio amico architetto per una casa mia, prezzi sproporzionati rispetto al valore. Ma ti riporto il suo commento su case anche potenzialmente molto belle (cascine antiche, volte in pietra, patii coperti, vista bella): ‘questi rustici molto imprese non li comprerebbero neanche se regalati perché per quanto possano venire belli se l’intervento è troppo massivo ti tocca poi adeguare a tutta una serie di norme, leggi, ecc che ti costa un patrimonio e non rientri mai dell’investimento.

    Questo non vuol dire che non convenga mai ma che si deve valutare attentamente in base al rusticò cercando di studiare ogni singola spesa.

    Ti faccio un esempio: hai pensato a quanto potrebbe incidere il noleggio di ponteggio e permessi di occupazione di suolo pubblico al metro quadro rispetto al ristrutturare una cascina fuori città da 400m2? I costi incidono al m2 in modo completamente diverso è proprio questi fanno la differenza tra un affare è un catorcio. E ricorda che gli affari non sono facili da trovare perché le imprese che cercano oggi la massima redditività le cercano un sacco mentre evitano come la peste quelle che pensano già possono essere dei pacchi, i quali al contrario sono ben visibili e in gran numero.
    E se poi ad esempio scopri che non c’e il vespaio e la norma ti obbliga ad averlo? Ti tocca scavare...

    In un paese qui vicino (provincia di bg) c’e Un rustico semi indipendente da circa 200m2 su tre piani oltre a ampie porzioni di terrazzi. Lo vendono da anni a 25K, sono circa 100 euro a m2 sulla superficie commerciale, eppure nessuno si arrischia a comprarlo eppure sulla carta potrebbe sembrare un affare stellare...


    Quindi se posso permettermi, se non sei un esperto, fatti aiutare da un tecnico bravo che abbia buona esperienza in computi e costi e che abbia esperienza di cantieri,

    Qui sul forum purtroppo a parte suggerimenti di massima e/o sbagliati non potrai trovare risposte...
    Ultima modifica di sand1975; 11-06-19 alle 09:11

  4. #14

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    Non conosco la zona né le normative... però dalle immagini che vedo faccio le seguenti valutazioni:
    - sembra centro storico quindi demolizione/ricostruzione probabilmente non è consentito (oltre che antieconomico)
    - per lo stesso motivo un cappotto esterno potrebbe non essere consentito e in più il vicolo adiacente sembra molto stretto
    - un cappotto interno toglie ulteriore superficie
    - le spese detraibili al 65% sarebbero sono al massimo il tetto e il pavimento di terra (se si coibenta)
    - aumentare di 2 classi non è detto che sia possibile... è sicuramente molto costoso... valutare anche sismabonus 70% (miglioramento una classe)

  5. #15
    L'avatar di Nemor
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    Grazie ragazzi era per farmi una "prima idea" sul forum poi chiederei ad un paio di amici tecnici ( geometra e titolare piccola ditta edile ), certo se parliamo di cifre esagerate nemmeno li scomodo
    Mi pare di capire di aver sottostimato parecchio i costi per aumentare le classi sismiche.

  6. #16
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    Tra l'altro ho ancora circa 2k di IRPEF netta da poter "scaricare", quindi i lavori detraibili ( 80% su 5 anni ) dovrebbero essere max 12'500, pochino.. Se no potrebbe farli mio padre che pero' non e' giovanissimo e tra l'altro in caso venga a mancare se l'immobile e' affittato si perdono le agevolazioni..
    Altrimenti potrei fare solo i lavori al 50-65% su 10 anni, nel qual caso potrei anche spendere di piu' ma ovviamente abbasserei il rendimento finale dell'operazione.

  7. #17

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    Visto che si parla di strutture, chiedi ad un ing. più che ad un geom...

  8. #18
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da gibO.o Visualizza Messaggio
    Visto che si parla di strutture, chiedi ad un ing. più che ad un geom...
    Certo, uno strutturista per la parte strutturale ma certo un'altra figura più di cantiere per il computo del resto dei lavori.

  9. #19
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Tra l'altro ho ancora circa 2k di IRPEF netta da poter "scaricare", quindi i lavori detraibili ( 80% su 5 anni ) dovrebbero essere max 12'500, pochino.. Se no potrebbe farli mio padre che pero' non e' giovanissimo e tra l'altro in caso venga a mancare se l'immobile e' affittato si perdono le agevolazioni..
    Altrimenti potrei fare solo i lavori al 50-65% su 10 anni, nel qual caso potrei anche spendere di piu' ma ovviamente abbasserei il rendimento finale dell'operazione.
    considerando anche che non hai molto margine di detrabilità io punterei diretto alla detrazione del 50% anche per i giusti commenti di cui sopra. Hai molti meno paletti e vincoli, puoi in parte farli in economia propria (tranne dove servono le aziende per motivi di sicurezza). Magari dove puoi chiama piccoli artigiani (intonaci, piastrelle) e dove non puoi piccole imprese (tetto, impianti, ecc)
    Certo, sarà una ristrutturazione in economia ma non vedo altre soluzioni visti anche gli obiettivi...

  10. #20

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    scusate, sono di corsa e ho letto velocemente ma volevo dire che 20000 euro di ristrutturazione con miglioramento sismico per quel tipo di struttura lì non sono neanche lontanamente attinenti alla realtà.
    Si tratta - a spanne - di demolire completamente il tetto e fare un cordolo + nuova struttura in legno, forse demolire i solai altrimenti pesantemente consolidarli (ipe acciaio almeno, oppure rifacimento in lamellare), rivestire tutto completamente di betoncino, probabilmente con rete fibra vetro speciale (costosa), più tutto il resto che riguarda gli impianti e le finiture. A quel punto cappotto e nuovi infissi a tenuta. Non so quale sia la dimensione della casetta ma contando anche una scala tipo quelle di arredo in ferro (dai 5k in su) così a grossomodo direi che si va a spendere dai 60 minimo ai 90.
    Non si può risparmiare facendo del nero perché tutto va dichiarato, ci mancherebbe.
    Opinione a spanne, eh.

    edit: riguardavo e pare molto piccolo, si cala un po' perché il tetto è piccolo, i solai pure...ma direi non meno di 40 proprio tirati tirati...

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