I vostri investimenti immobiliari da rendita

[Andrluke]

Ciao a tutti,

per curiosità mia vorrei sapere chi di voi ha investito in immobili da rendita e come procedono gli investimenti. Pentiti? rendite soddisfacenti? la crisi ha svalutato l'immobile oppure operate in piazze dove non ne avete risentito?

Ho avuto la fortuna (per alcuni, la sfortuna) di ereditare alcuni immobili quindi non faccio testo su questi non essendomi assunto un vero e proprio rischio.
L'unico investimento vero e proprio fu fatto per un quadrilocale poco prima della crisi economica sui 100K. Non sono sicuro di ave riguadagnato il valore dell'immobile, anzi, ma la cosa paradossale è che nella città in cui abbiamo comprato, gli affitti per studenti (i conduttori con cui opero) sono schizzati alle stelle. Quando ho iniziato io l'università, si trovavano stanze singole a 180 euro mensili. Oggi, ovvero 6 anni dopo, a meno di 230/240 è molto difficile, se non si parla di catapecchie. Nel mio caso quindi, senza entrare nel dettaglio, i rendimenti sono andati oltre le più rosee aspettative contro la generica sfiducia che avverto nei confronti di questo mercato, anche se non so dire quanto e se durerà.
Mi chiedevo se fosse un'anomalia tutta della città in cui abbiamo operato o è qualcosa che anche voi avete visto capitare e se si, in che misura.

 

[broken brick]

Anche da me gli affitti agli studenti rendono...ma attenzione, secondo me è una bolla. Poi non so quando si sgonfierà: 5 anni 10 anni...

 

[zac1978]

Ciao a tutti,

per curiosità mia vorrei sapere chi di voi ha investito in immobili da rendita e come procedono gli investimenti. Pentiti? rendite soddisfacenti? la crisi ha svalutato l'immobile oppure operate in piazze dove non ne avete risentito?

Ho avuto la fortuna (per alcuni, la sfortuna) di ereditare alcuni immobili quindi non faccio testo su questi non essendomi assunto un vero e proprio rischio.
L'unico investimento vero e proprio fu fatto per un quadrilocale poco prima della crisi economica sui 100K. Non sono sicuro di ave riguadagnato il valore dell'immobile, anzi, ma la cosa paradossale è che nella città in cui abbiamo comprato, gli affitti per studenti (i conduttori con cui opero) sono schizzati alle stelle. Quando ho iniziato io l'università, si trovavano stanze singole a 180 euro mensili. Oggi, ovvero 6 anni dopo, a meno di 230/240 è molto difficile, se non si parla di catapecchie. Nel mio caso quindi, senza entrare nel dettaglio, i rendimenti sono andati oltre le più rosee aspettative contro la generica sfiducia che avverto nei confronti di questo mercato, anche se non so dire quanto e se durerà.
Mi chiedevo se fosse un'anomalia tutta della città in cui abbiamo operato o è qualcosa che anche voi avete visto capitare e se si, in che misura.

Gli affitti per studenti sono considerati una gallina dalle uova d'oro ma prima o poi arriverà una regolamentazione perché è facile comprendere che così si droga e distorce il mercato. Prima o poi un governo metterà un freno, dipende solo capire chi e quando.

 

[langecon]

il mio primo immobile lo comprai nel 2004, città universitaria.
da allora SEMPRE affittato. 15 anni ininterrotti. bilocale di 40 mq. ottimo per 2 persone.
Mi rendeva fino al 10% ....ora stiamo intorno al 5,9%

 

[Mirtosardo]

Gli affitti per studenti sono considerati una gallina dalle uova d'oro ma prima o poi arriverà una regolamentazione perché è facile comprendere che così si droga e distorce il mercato. Prima o poi un governo metterà un freno, dipende solo capire chi e quando.

Quando andavo all'università di novoli (firenze), ormai qualche anno fa, avevano da poco costruito un complesso stupefacente dentro il polo, prezzo medio di vendita bilocale dai 250k in sù
Il progetto era di creare una piccola realtà, con bar, tabacchi, pizzeria, alimentari, librerie...
Ci sono tornato pochi giorni fa, tabacchi chiuso, bar chiusi, le attività commerciali chiuse, resistono solo i monomarca lì vicino, decathlon e pittarello
Complice il crollo a picco delle immatricolazioni per le scienze sociali, ho visto metà (non esagero) degli appartamenti vuoti, cioè proprio senza traccia di vita
Penso che chi abbia investito lì, abbia preso una bella cantonata

 

[arte3000]

il mio primo immobile lo comprai nel 2004, città universitaria.
da allora SEMPRE affittato. 15 anni ininterrotti. bilocale di 40 mq. ottimo per 2 persone.
Mi rendeva fino al 10% ....ora stiamo intorno al 5,9%

Lordi?

 

[Trico]

Gli affitti per studenti sono considerati una gallina dalle uova d'oro ma prima o poi arriverà una regolamentazione perché è facile comprendere che così si droga e distorce il mercato. Prima o poi un governo metterà un freno, dipende solo capire chi e quando.

Secondo voi come potrebbe succedere?

Alla fine io da studente avevo un normale 4+4 semplicemente in zona vicino all'università, dove non abitavano certo solo studenti.
Affittare a studenti significa avere pagamenti più sicuri e un forte ricambio, non per forza chiedere prezzi assurdi, anche perchè per avere un forte ritorno gli affitti devono essere alti a fronte di prezzi d'acquisto bassi; ma in zone universitarie raramente i prezzi d'acquisto sono così bassi da garantire investimenti "aggressivi" di per sè (cioè fatto salvo lavori di ristrutturazione per affittare a camere, o cose del genere).

 

[Mirtosardo]

Gli affitti per studenti sono considerati una gallina dalle uova d'oro ma prima o poi arriverà una regolamentazione perché è facile comprendere che così si droga e distorce il mercato. Prima o poi un governo metterà un freno, dipende solo capire chi e quando.

le città attrattive sono drogate, vuoi per le università vuoi per il turismo ( penso a firenze perchè insomma è la realtà che conosco)
Tra affitti a studenti ed immobili destinati ad airbnb, il mercato delle locazioni residenziali soffri quindi prezzi alti
Ma nessuno ci metterà le mani, troppi interessi in gioco

 

[Flavio Ezio]

Affittare a studenti significa avere pagamenti più sicuri e un forte ricambio, non per forza chiedere prezzi assurdi,

Esatto, ovviamente dipende dalle città: per la città di chi ha aperto il post, probabilmente attira gente solo grazie all'università, quindi è più facile per i proprietari fare una sorta di 'cartello'. In centri come Roma o Milano, non è possibile e non si verifica.

 

[Laki96]

A Torino i prezzi di una stanza non sono meno di 300/380 euro (dipende dall’immobile) oltre spese, c’è tanta offerta ma per adesso sembra conveniente

 

[Trico]

le città attrattive sono drogate, vuoi per le università vuoi per il turismo

O forse sono solo... attrattive...

 

[Andrluke]

Sicuramente il turismo mordi e fuggi ha fatto la sua, drogando il mercato. Non a caso in passato operavo con Airbnb in questa città ma sono stato letteralmente travolto dalla concorrenza. Ho varato quindi sugli studenti con cui mi trovo molto bene ( a fronte di un impegno e presenza non indifferente da parte mia, ovviamente, ma che non mi pesa affatto).
Quello che mi lascia perplesso è come sia possibile che solo adesso i prezzi dei beni immobili stiano salendo a fronte di una domanda di affitti molto alta a cui non si riesce a far fronte. Com'è possibile che si trovino case in vendita a meno di 100k con potenziali rendimenti di 10,12%?

La città di cui parlo è Trieste, dove ho vissuto e studiato per anni ed è qualcosa che non capisco. Mi sfugge qualche principio economico o cosa?

 

[Nemor]

Ho fatto un calcolo di rendimento del mio immobile preso esattamente un anno fa ed affittato ad inizio Novembre. Usciti 38k incassati 3,2k. Non mi pare male come rendimento, specie annulizzandolo. Ovviamente mantenendo costante il valore dell'immobile che come ho gia' detto ha un prezzo di acquisto piu' basso dei valori medi di zona
I 3,2k li posso considerare netti, in quanto ammortizzo tutte le tasse con deduzioni e detrazioni che vanto su questo ed altri immobili.

 

[langecon]

Lordi?

netti..
tra detrazioni o cedolare secche con concordato al 10%....dipende dagli anni.

 

[federico il duca]

Ho fatto un calcolo di rendimento del mio immobile preso esattamente un anno fa ed affittato ad inizio Novembre. Usciti 38k incassati 3,2k. Non mi pare male come rendimento, specie annulizzandolo. Ovviamente mantenendo costante il valore dell'immobile che come ho gia' detto ha un prezzo di acquisto piu' basso dei valori medi di zona
I 3,2k li posso considerare netti, in quanto ammortizzo tutte le tasse con deduzioni e detrazioni che vanto su questo ed altri immobili.

ma tu ne avevi uno o 2 in germania se ricordo male si tratta di altro?

io dal 2000 ho comprato e venduto ogni tanto, piu che altro in asta nei periodi in cui si era fermato ho affittato, poi uno di 40m in zona dove ci sono solo operai, lo avevo comprato per bloccare sempre il riacquisto della prima casa, be il valore in 15 anni si è quasi dimezzato.... per il resto sempre andato bene, ora ho quello che non è mai stato sfitto rendimento fra il 4/4,5% medio ora ho dato un appartamento turistico, sempre comprato all'asta, a un agenzia che fa turistici si trova a 300 m dalla spiaggia, non volevo fare da solo lei paga 6000 euro da pasqua a 1/2 settembre poi comunque lo possiamo sempre affittare con contratti transitori ci è costato 117,000 n€uro

 

[Nemor]

ma tu ne avevi uno o 2 in germania se ricordo male si tratta di altro?

io dal 2000 ho comprato e venduto ogni tanto, piu che altro in asta nei periodi in cui si era fermato ho affittato, poi uno di 40m in zona dove ci sono solo operai, lo avevo comprato per bloccare sempre il riacquisto della prima casa, be il valore in 15 anni si è quasi dimezzato.... per il resto sempre andato bene, ora ho quello che non è mai stato sfitto rendimento fra il 4/4,5% medio ora ho dato un appartamento turistico, sempre comprato all'asta, a un agenzia che fa turistici si trova a 300 m dalla spiaggia, non volevo fare da solo lei paga 6000 euro da pasqua a 1/2 settembre poi comunque lo possiamo sempre affittare con contratti transitori ci è costato 117,000 n€uro

4 in Germania, questo qui in Italia mio comprato l'anno scorso e messo a reddito e 2 immobili di famiglia che gestisco io anche questi messi a reddito.

 

[Flavio Ezio]

I 3,2k li posso considerare netti, in quanto ammortizzo tutte le tasse con deduzioni e detrazioni che vanto su questo ed altri immobili.

Quindi, ovviamente, negli 'usciti 38' sono inclusi tutti i lavori di ristrutturazione.

 

[Nemor]

Quindi, ovviamente, negli 'usciti 38' sono inclusi tutti i lavori di ristrutturazione.

Tutto, spese per interessi mutuo, anticipo/compromesso, notaio, tasse di acquisto, agenzia, volture utenze, lavori di ristrutturazione ( tutti con agevolazioni fiscali che pero' non ho conteggiato ), cambio serratura, quote condominiali finche' non ho affittato.

 

[Flavio Ezio]

Tutto, spese per interessi mutuo, anticipo/compromesso, notaio, tasse di acquisto, agenzia, volture utenze, lavori di ristrutturazione ( tutti con agevolazioni fiscali che pero' non ho conteggiato ), cambio serratura, quote condominiali finche' non ho affittato.

A spanne, stai affittando a 455 al mese, quindi è almeno un bilocale da 55-60 metri quadri. Il prezzo incassato dai venditori non può essere superiore ai 30 mila, cioè l'hanno regalato, dovevano veramente essere alla canna del gas

 

[best picker]

Alcuni pro dei fitti universitari:
- quasi certezza dei pagamenti
- prezzo degli affitti superiore a quelli di mercato

Alcuni nei dei fitti universitari:
- incertezza su eventuali crolli delle immatricolazioni di alcune facoltà
- abolizione dell'obbligo di frequenza
- crescita tecnologica con sviluppo delle lezioni online e tutoring da casa.

Inoltre quasi sicuro l'aumento dal 2020 della cedolare secca dal 10 al 15%.

Per mitigare il rischio, non comprare in una cittadina a totale vocazione universitaria ma preferire un contesto Con giusto mix dove gli studenti possono esser rimpiazzati da fitti turistici o altre tipologie di potenziali inquilini. Ottime anche le.zone vicine o ben collegate ad importanti plessi ospedalieri, che portano varie tipologie di inquilini: dai corsisti/stagisti al personale temporaneo a familiari di malati degenti.