Il venditore vuole ritirarsi: come procedere?

andy_dfs

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17/11/18
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Ho recentemente deciso di acquistare un immobile venduto da un privato, e il notaio mi ha assistito stilando un preliminare di vendita.
Con l'obiettivo di "farmi risparmiare", il notaio ha suggerito di fare una scrittura privata invece di un atto notariale.
L'ufficio del notaio ha così preparato la scrittura privata e io mi sono recato assieme al venditore a firmarla in presenza del notaio, il quale ci ha illustrato i contenuti del contratto prima di firmarlo.

Durante la lettura dei contenuti del contratto preliminare, il notaio ha notato un errore commesso dalla sua segretaria: questa aveva scritto esplicitamente che il primo assegno da 5.000€ che avevo consegnato inizialmente al venditore per "fermare" l'immobile era stato versato in qualità di caparra confirmatoria, mentre per l'altro assegno (da 15.000€), da me consegnato al venditore contestualmente alla firme del preliminare, non veniva specificato a quale titolo venisse consegnato al venditore. Allora, la segretaria del notaio ha allora aggiunto a penna sul contratto che questo assegno veniva consegnato "a titolo di caparra", senza però far controfirmare alle parti questa integrazione a bordo pagina.
Il notaio ha comunque spiegato esplicitamente e dettagliatamente a entrambe le parti che io, acquirente, avrei perso tutti i 20.000€ versati qualora mi fossi ritirato dall'affare, e che il venditore avrebbe dovuto restituirne il doppio (20+20) qualora si fosse ritirato lui.
Il contratto è poi rimasto presso la sede del notaio, che ha provveduto a registrarlo, pagando le imposte su 20.000 di caparra.

Ora, il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita (peraltro il giorno stesso del rogito...), e sostiene di poter restituire solamente i 20.000€ che gli ho versato più 5.000€ di "caparra raddoppiata" - per un totale quindi di 25 mila invece di 40 mila come concordato durante il preliminare - in quanto a suo dire l'aggiunta a penna fatta al contratto non ha valore, sostenendo che questa aggiunta non è stata fatta in sua presenza (cosa peraltro totalmente falsa).

Ora, i 5.000€ che il venditore mi propone non coprirebbero neanche i danni che ho subito da questa vicenda.
A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare passivamente l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?

Oltre a rivolgermi a un legale, come mi consigliate di muovermi per ottenere almeno ciò che mi spetta?

Per me di questa situazione spinosa è responsabile anche il notaio, che ha effettuato quella modifica al contratto senza far controfirmare l'atto alle parti: posso io (o eventualmente il venditore) rivalermi nel confronti del notaio?
Lo chiedo in quanto a me non interessa da chi arrivano i soldi, ma non voglio rimetterci di tasca mia perché qualcuno ha sbagliato a fare il proprio lavoro.

Grazie mille a chiunque mi aiuterà a capire come procedere in questa situazione spinosa!
 
Purtroppo non mi ricordo esattamente i termini usati dai legali, ma tempo fa mi capitò qualcosa del genere. Credo che il mio avvocato abbia fatto trascrivere il compromesso, "bloccando" l'immobile. Il tipo me l'ha dovuto vendere, anche se aveva cambiato idea.
 
A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare passivamente l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?

Certamente

Oltre a rivolgermi a un legale, come mi consigliate di muovermi per ottenere almeno ciò che mi spetta?

Per me di questa situazione spinosa è responsabile anche il notaio, che ha effettuato quella modifica al contratto senza far controfirmare l'atto alle parti: posso io (o eventualmente il venditore) rivalermi nel confronti del notaio?
Lo chiedo in quanto a me non interessa da chi arrivano i soldi, ma non voglio rimetterci di tasca mia perché qualcuno ha sbagliato a fare il proprio lavoro.

E' tua facoltà chiedere l'esecuzione del contratto, e ciò costituirebbe un grosso danno soprattutto per il venditore perché una eventuale causa civile andrebbe avanti per anni, periodo nel quale si troverebbe invendibile a terzi, e con la concreta possibilità che dopo anni dovrebbe comunque darla a te. Il venditore, se non addivenisse ad una soluzione consensuale, di fronte all'eventualità di una causa civile avrebbe solo da perdere; se è un minimo ragionevole, se comprende che fai sul serio, dovrebbe accondiscendere a pagarti almeno i 20.000.
 
Intanto grazie mille a tutti delle risposte - macantoni, citerò quanto mi dici al legale che dovrei vedere a breve.

Purtroppo non mi ricordo esattamente i termini usati dai legali, ma tempo fa mi capitò qualcosa del genere. Credo che il mio avvocato abbia fatto trascrivere il compromesso, "bloccando" l'immobile. Il tipo me l'ha dovuto vendere, anche se aveva cambiato idea.

Questo sembra molto interessante! Se hai modo di elaborare su ciò che posso fare nel breve periodo, sarebbe davvero fantastico :)
 
Intanto grazie mille a tutti delle risposte - macantoni, citerò quanto mi dici al legale che dovrei vedere a breve.



Questo sembra molto interessante! Se hai modo di elaborare su ciò che posso fare nel breve periodo, sarebbe davvero fantastico :)

Confermo. Capitato anni fa, sembra che sia sfortunatamente comune. Che non era presente faglielo mettere per iscritto, vedi in che grane finisce con una dichiarazione (falsa) del genere.
Rivolgiti ad un buon legale e vedrai che risolverai senza remore.
 
Ho recentemente deciso di acquistare un immobile venduto da un privato, e il notaio mi ha assistito stilando un preliminare di vendita.
Con l'obiettivo di "farmi risparmiare", il notaio ha suggerito di fare una scrittura privata invece di un atto notariale.
L'ufficio del notaio ha così preparato la scrittura privata e io mi sono recato assieme al venditore a firmarla in presenza del notaio, il quale ci ha illustrato i contenuti del contratto prima di firmarlo.

Durante la lettura dei contenuti del contratto preliminare, il notaio ha notato un errore commesso dalla sua segretaria: questa aveva scritto esplicitamente che il primo assegno da 5.000€ che avevo consegnato inizialmente al venditore per "fermare" l'immobile era stato versato in qualità di caparra confirmatoria, mentre per l'altro assegno (da 15.000€), da me consegnato al venditore contestualmente alla firme del preliminare, non veniva specificato a quale titolo venisse consegnato al venditore. Allora, la segretaria del notaio ha allora aggiunto a penna sul contratto che questo assegno veniva consegnato "a titolo di caparra", senza però far controfirmare alle parti questa integrazione a bordo pagina.
Il notaio ha comunque spiegato esplicitamente e dettagliatamente a entrambe le parti che io, acquirente, avrei perso tutti i 20.000€ versati qualora mi fossi ritirato dall'affare, e che il venditore avrebbe dovuto restituirne il doppio (20+20) qualora si fosse ritirato lui.
Il contratto è poi rimasto presso la sede del notaio, che ha provveduto a registrarlo, pagando le imposte su 20.000 di caparra.

Ora, il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita (peraltro il giorno stesso del rogito...), e sostiene di poter restituire solamente i 20.000€ che gli ho versato più 5.000€ di "caparra raddoppiata" - per un totale quindi di 25 mila invece di 40 mila come concordato durante il preliminare - in quanto a suo dire l'aggiunta a penna fatta al contratto non ha valore, sostenendo che questa aggiunta non è stata fatta in sua presenza (cosa peraltro totalmente falsa).

Ora, i 5.000€ che il venditore mi propone non coprirebbero neanche i danni che ho subito da questa vicenda.
A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare passivamente l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?

Oltre a rivolgermi a un legale, come mi consigliate di muovermi per ottenere almeno ciò che mi spetta?

Per me di questa situazione spinosa è responsabile anche il notaio, che ha effettuato quella modifica al contratto senza far controfirmare l'atto alle parti: posso io (o eventualmente il venditore) rivalermi nel confronti del notaio?
Lo chiedo in quanto a me non interessa da chi arrivano i soldi, ma non voglio rimetterci di tasca mia perché qualcuno ha sbagliato a fare il proprio lavoro.

Grazie mille a chiunque mi aiuterà a capire come procedere in questa situazione spinosa!
Rivolgiti ad un legale perché da solo rischi di far ulteriori errori come quello commesso dal Notaio e che non avete individuato all'istante. Alla fine hai ragione ma sbrigati a farti assistere da un buon legale perché il rischio di allungare la questione e aumentare le spese è alto.
 
Comunque il notaio e l'assistente sono testimoni !
 
Naturalmente il notaio l'avrai scelto tu, in quanto acquirente/pagante.
 
Comunque il notaio e l'assistente sono testimoni !

Dillo al giudice che lo riterrà relativamente rilevante e preferirà tutelare il povero coniglio che è stato attirato in una trappola da voi 3 volponi.

Un bravo avvocato la metterebbe così e magari un giudice che gli da corda lo trova anche.

La legge è tutt'altro che facile anche con regole messe nero su bianco. Anche a sentenze in torto lo vedi cosa succede, figurati quando la controparte ha un buon avvocato.

Vola da un legale. Il fatto che notaio ed assistente possano eventualmente testimoniare il fatto è sicuramente positivo, non volevo scoraggiarti ma solo farti capire che 1) È meglio evitare la via legale. 2) Se la strada sarà quella ti conviene percorrerla presto con un bravo avvocato.
 
Il notaio è un pubblico ufficiale, difficile che un giudice sconfessi la testimonianza di un pubblico ufficiale indagandolo per falso in atto pubblico sulla base della parola di una delle due parti. Diverso se una parte potesse dimostrare che esiste una versione firmata diversa da quella registrata. Quello si che sarebbe gravissimo. Comunque ogni minuto di ritardo dal rivolgersi ad un bravo legale è un delitto.
 
Il notaio è un pubblico ufficiale, difficile che un giudice sconfessi la testimonianza di un pubblico ufficiale indagandolo per falso in atto pubblico sulla base della parola di una delle due parti. Diverso se una parte potesse dimostrare che esiste una versione firmata diversa da quella registrata. Quello si che sarebbe gravissimo. Comunque ogni minuto di ritardo dal rivolgersi ad un bravo legale è un delitto.

In studio è capitato, non voglio essere razzista ma "poteva capitare ovunque eppure" è successo nel sud italia. La gente dovrebbe aver paura ad uscire di casa, se peschi la pagliuzza corta certi giudici ti rovinano la vita.
@andy: Corri e pure veloce comunque, zac con "ogni minuto di ritardo [...] è un delitto" ha sintetizzato alla perfezione.
 
Il notaio è un pubblico ufficiale, difficile che un giudice sconfessi la testimonianza di un pubblico ufficiale indagandolo per falso in atto pubblico sulla base della parola di una delle due parti. Diverso se una parte potesse dimostrare che esiste una versione firmata diversa da quella registrata. Quello si che sarebbe gravissimo. Comunque ogni minuto di ritardo dal rivolgersi ad un bravo legale è un delitto.

Bisogna querelare x falso il notaio e vincere x smentire cio[ che dichiara
 
Andy in quale parte dell-italia e- successoi ,nord ,sud ,centro_
 
Seguendo i vostri consigli mi sono rivolto a un legale che mi sembra avere le idee molto chiare su come procedere.

Per chi me lo chiedeva, il caso è accaduto... al centro-nord :)
 
Caspita, che precisione :)
La seconda di quelle che hai detto.
 
Purtroppo non mi ricordo esattamente i termini usati dai legali, ma tempo fa mi capitò qualcosa del genere. Credo che il mio avvocato abbia fatto trascrivere il compromesso, "bloccando" l'immobile. Il tipo me l'ha dovuto vendere, anche se aveva cambiato idea.

Se il compratore é fermamente intenzionato ad andare fino in fondo DEVE far trascrivere il compromesso e magari consegnare una bella caparra.
Sono soldi spesi bene.
Cosí facendo si mette al riparo da qualsiasi rogna/ripensamento.
 
Infatti avevo anche versato una caparra ingente...però ero preoccupato, perchè il venditore era un gran volpone.
Pensa che ha anche provato a venderlo a una società di cui il figlio era amministratore....trascritto appena in tempo. Fine OT.
 
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