93.000 euro, cosa fare (CONSIGLI) - Pagina 9
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  1. #81
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    Niente mutuo e niente agenzia



    Di nuovo, stai facendo i conti della serva assumendo molte cose in modo approssimativo. Se il tuo scopo è ottimizzare i numeri, dovrai muoverti meglio di come hai descritto tu, muoversi bene significa "semplicemente" pagare cifre sotto la media di zona e vendere a cifre superiori alle medie di zona.
    Io non contestavo la scelta di comprare prima casa di per sè, stavo semplicemente facendo notare che avere un buon ritorno da una seconda casa è possibile (seppur non "semplice" come diceva un altro utente).
    Io ho fatto i calcoli sui numeri che mi hai dato tu, se pensi abbia sbagliato sei libero di correggermi.
    Ps: non avrai pagato mutuo e agenzia ma hai pagato notaio e 9% di imposte. Vanno messi anche i costi di acquisizione nel rendimento.
    Io non ho mai detto che è impossibile un ritorno da investimento come seconda casa. Ho scritto che è (per mia personalissima opinione) impossibile un ritorno se poi devo affittarmi una casa equivalente per viverci. È molto diverso. Certo, se poi vivo da mamma o affitto una catapecchia e compro un quadrilocale o vado in condivisione è diverso. A io do per scontato che uno coi soldi prima pensa a vivere decentemente e poi ad investire, se devo investire bene ma vivere come un barbone o a casa di mamma forzatamente non trovo senso.
    Se pensi abbia torto metti i numeri. Putrtoppo siamo in un sito di finanza e i numeri hanno anche la loro importanza...
    Ultima modifica di sand1975; 12-04-19 alle 12:11

  2. #82

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    Secondo me sbagli prospettiva. Uno può avere necessità di vivere in affitto per diversi motivi, inclusi costi nascosti nella proprietà che tu non hai considerato (zona molto depressa in cui gli immobili si svalutano e sono difficili da vendere, oppure zona molto ricca in cui acquistare apre a debiti enormi che non vorresti avere o che non ti puoi permettere), e costi di spostamento altrettanto onerosi se per vari motivi (lavoro, famiglia) sei in una fase in cui ti sposti ogni due-cinque anni.

    A questo punto quello che può fare è trovare un investimento che gli renda abbastanza da coprire le spese d'affitto. Il mio punto è che questo investimento può averlo anche nell'immobiliare, ma deve muoversi in un certo modo e non per forza "in casa equivalente", anzi.

    I numeri della serva sono molto semplici da mettere giù.
    Devi sostanzialmente soddisfare due condizioni:
    - l'affitto che ti paga l'inquilino deve pagarti la casa, quindi affitto = rata mutuo + spese
    - l'affitto che paghi tu dev'essere equivalente alla rata del mutuo che pagheresti se comprassi casa



    Mutuo -300€
    Affitto +500€
    Tasse/Spese/Guai -150€
    Affitto -400
    ===
    -350

    Se la rata del mutuo ti costerebbe 350, sei in pari.
    Ma questo dipende dal rapporto fra costo degli immobili e canoni d'affitto, che dipendono dalla zona.

    Oltre a ciò, due aspetti da considerare:
    - se per stile di vita avessi bisogno di traslocare abbastanza spesso, prima casa aggiungerebbe costi
    - se compri per mettere a reddito devi comprare in zona dove le case si rivalutano, questa cosa aggiunge guadagni (se compri per vivere non hai molta voglia di comprare in zona degradata)

  3. #83
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Trico Visualizza Messaggio
    Secondo me sbagli prospettiva. Uno può avere necessità di vivere in affitto per diversi motivi, inclusi costi nascosti nella proprietà che tu non hai considerato (zona molto depressa in cui gli immobili si svalutano e sono difficili da vendere, oppure zona molto ricca in cui acquistare apre a debiti enormi che non vorresti avere o che non ti puoi permettere), e costi di spostamento altrettanto onerosi se per vari motivi (lavoro, famiglia) sei in una fase in cui ti sposti ogni due-cinque anni.

    A questo punto quello che può fare è trovare un investimento che gli renda abbastanza da coprire le spese d'affitto. Il mio punto è che questo investimento può averlo anche nell'immobiliare, ma deve muoversi in un certo modo e non per forza "in casa equivalente", anzi.

    I numeri della serva sono molto semplici da mettere giù.
    Devi sostanzialmente soddisfare due condizioni:
    - l'affitto che ti paga l'inquilino deve pagarti la casa, quindi affitto = rata mutuo + spese
    - l'affitto che paghi tu dev'essere equivalente alla rata del mutuo che pagheresti se comprassi casa



    Mutuo -300€
    Affitto +500€
    Tasse/Spese/Guai -150€
    Affitto -400
    ===
    -350

    Se la rata del mutuo ti costerebbe 350, sei in pari.
    Ma questo dipende dal rapporto fra costo degli immobili e canoni d'affitto, che dipendono dalla zona.

    Oltre a ciò, due aspetti da considerare:
    - se per stile di vita avessi bisogno di traslocare abbastanza spesso, prima casa aggiungerebbe costi
    - se compri per mettere a reddito devi comprare in zona dove le case si rivalutano, questa cosa aggiunge guadagni (se compri per vivere non hai molta voglia di comprare in zona degradata)
    Ecco qualche numero su cui discutere.
    Ti ricordo che stiamo parlando di una persona che non ha intenzione di spostarsi, che ha un lavoro stabile e che deve scegliere tra affitto per investimento o comprare per se.
    Hai messo 500 euro di rendimento affitto contro 400 del costo tuo. Tu vivresti mai in una casa peggiore di quella che affitti? Avevo scritto: casa equivalente quindi ciò che guadagni è quello che spendi in una casa simile in simile zona.
    Le tasse/spese/ sono solitamente quantificate in 35%, i guai come danni, manutenzione straordinaria, insolvenza, sono sempre a parte. Ma facciamo anche 150.

    Basta però solo l'equivalenza affitto guadagnato=affitto pagato per mandare il tutto in perdita.

    Io personalmente vorrei vivere in una casa migliore di quella che affitto soprattutto se sono stanziale e fidanzato come nell'esempio del topic. Già le case che affittiamo per investimento non sono delle reggie, se poi ne devi trovare una che costa anche 100 euro in meno di quella che affitti PER ANDARE IN PAREGGIO vuol dire appartamento al limite della catapecchia...

  4. #84

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    Ma guarda che c'è una forte variabilità fra affitti dettata dalle condizioni dello stabile, dall'onestà dei proprietari e dall'affidabilità o alloccaggine dei conduttori.
    Sapersi muovere significa fare l'affare sia quando affitti che quando metti in affitto.
    Poi i numerini li puoi modificare per far tornare quello che vuoi, ma numerini restano... La realtà è più complessa... Il mio vicino di casa paga 500€ più di me, t'ho detto tutto...

  5. #85

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    Citazione Originariamente Scritto da Trico Visualizza Messaggio
    e costi di spostamento altrettanto onerosi se per vari motivi (lavoro, famiglia) sei in una fase in cui ti sposti ogni due-cinque anni.

    A questo punto quello che può fare è trovare un investimento che gli renda abbastanza da coprire le spese d'affitto. Il mio punto è che questo investimento può averlo anche nell'immobiliare, ma deve muoversi in un certo modo e non per forza "in casa equivalente", anzi.
    L'investimento immobiliare da rendita (locazione) è un investimento che si deve seguire personalmente e costantemente, con anche minime 'grane' che hanno probabilità di accadimento quasi 1. Non ha alcun senso consigliare un investimento immobiliare a chi si sposta spesso.
    Chi ti risolve quelle grane, si prende la sua bella percentuale, e il rendimento totale si abbassa parecchio.

  6. #86
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Trico Visualizza Messaggio
    Ma guarda che c'è una forte variabilità fra affitti dettata dalle condizioni dello stabile, dall'onestà dei proprietari e dall'affidabilità o alloccaggine dei conduttori.
    Sapersi muovere significa fare l'affare sia quando affitti che quando metti in affitto.
    Poi i numerini li puoi modificare per far tornare quello che vuoi, ma numerini restano... La realtà è più complessa... Il mio vicino di casa paga 500€ più di me, t'ho detto tutto...
    Io devo far tornare i numerini? Mi hai messo affitto in cui vai a vivere più basso di quello in cui affitti.

    Ma ti voglio dare buoni i tuoi numeri.

    Tiriamo le somme:

    Che senso ha andare a pari o guadagnare 50 euro al mese per vivere stanzialmente in affitto in una casa non tua e anche molto economica?
    Se l'alternativa a comprare prima casa e andare in affitto e comprarne una da affittare si rivela essere un investimento a guadagno zero o prossimo a zero (incrociando le dita su insolvenze e problemi).

    Che senso avrebbe??

    E ti faccio una domanda:

    Hai casa acquistata e in affitto, si è capito. Ma se posso:

    Ma tu dove vivi? Sei in affitto? Vivi coi genitori? Condivisione? Hai comprato altro appartamento? Così se sei in affitto valutiamo un caso reale.

  7. #87

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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    L'investimento immobiliare da rendita (locazione) è un investimento che si deve seguire personalmente e costantemente, con anche minime 'grane' che hanno probabilità di accadimento quasi 1. Non ha alcun senso consigliare un investimento immobiliare a chi si sposta spesso.
    Chi ti risolve quelle grane, si prende la sua bella percentuale, e il rendimento totale si abbassa parecchio.
    Sì, ma "si sposta spesso" può voler dire tutto e niente. Io negli ultimi 9 anni ho cambiato 3 case rimanendo sempre nella stessa città. Monolocale, Bilocale in periferia, Bilocale in centro. Non escludo di spostarmi ancora in appartamento più grande. E' un'evoluzione normale al variare della situazione familiare ed economica.

    Citazione Originariamente Scritto da sand1975
    Che senso ha andare a pari o guadagnare 50 euro al mese per vivere stanzialmente in affitto in una casa non tua e anche molto economica?
    Ok, quindi ora l'assunto è che non c'è un vero vantaggio/svantaggio in termini economici.
    A questo punto la questione diventa personale: se vuoi poterti spostare spesso ad esempio, o se non sei sicuro del quartiere o della città.

    Non c'è scritto da nessuna parte che la casa debba essere economica, se è un gioco a somma zero.

  8. #88
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Trico Visualizza Messaggio
    Sì, ma "si sposta spesso" può voler dire tutto e niente. Io negli ultimi 9 anni ho cambiato 3 case rimanendo sempre nella stessa città. Monolocale, Bilocale in periferia, Bilocale in centro. Non escludo di spostarmi ancora in appartamento più grande. E' un'evoluzione normale al variare della situazione familiare ed economica.



    Ok, quindi ora l'assunto è che non c'è un vero vantaggio/svantaggio in termini economici.
    A questo punto la questione diventa personale: se vuoi poterti spostare spesso ad esempio, o se non sei sicuro del quartiere o della città.

    Non c'è scritto da nessuna parte che la casa debba essere economica, se è un gioco a somma zero.
    Secondo me sei in perdita, secondo i tuoi numeri in pareggio.
    Stai però continuando a parlare del tuo caso personale. Ho scritto che io che se vivi con mamma o in catapecchie allora forse conviene.
    Ma questo è un forum, nel topic si chiedono consigli per una persona con lavoro stabile, che no si sposterà, che vuole andare a convivere (e quindi non vorrà cambiare 9 catapecchie)
    Tu non ne tieni minimamente considerazione e infatti l’autore non interviene giustamente neanche più...

  9. #89

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    Citazione Originariamente Scritto da Trico Visualizza Messaggio
    Sì, ma "si sposta spesso" può voler dire tutto e niente. Io negli ultimi 9 anni ho cambiato 3 case rimanendo sempre nella stessa città. Monolocale, Bilocale in periferia, Bilocale in centro. Non escludo di spostarmi ancora in appartamento più grande. E' un'evoluzione normale al variare della situazione familiare ed economica.
    Ed allora non ha senso dire che ti sei spostato ai fini del nostro discorso. A meno che non si parli di città enorme con pessimi servizi di trasporto, ma in Italia solo Roma ricade sotto questo caso. Per tutto il resto, vale il discorso di Sand.

  10. #90

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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Secondo me sei in perdita, secondo i tuoi numeri in pareggio.
    Stai però continuando a parlare del tuo caso personale. Ho scritto che io che se vivi con mamma o in catapecchie allora forse conviene.
    Ma questo è un forum, nel topic si chiedono consigli per una persona con lavoro stabile, che no si sposterà, che vuole andare a convivere (e quindi non vorrà cambiare 9 catapecchie)
    Tu non ne tieni minimamente considerazione e infatti l’autore non interviene giustamente neanche più...
    Scusa eh, ma io ho detto sin da subito che il nostro amico deve porsi la questione della stabilità e che se questa stabilità è confermata la cosa che NEL SUO CASO vista anche la zona risulta più conveniente è l'acquisto con mutuo. Io sono solo intervenuto sulle rendite immobiliari perchè era stato scritto che era impossibile guadagnarci, ma questo non è vero, dipende dalla situazione.

    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Ed allora non ha senso dire che ti sei spostato ai fini del nostro discorso. A meno che non si parli di città enorme con pessimi servizi di trasporto, ma in Italia solo Roma ricade sotto questo caso. Per tutto il resto, vale il discorso di Sand.
    Certo, è più comodo e conveniente comprare e rivendere ogni tre anni (e se fosse stato ogni due? ogni uno?)...

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